Гражданский кодекс часть 1

3. Управлению муниципального имущества, земельных отношений и градостроительной политики Администрации муниципального образования «Черняховский городской округ» (далее - Управление)

4. Муниципальное образование «Черняховский городской рынок» (далее - Муниципальное образование)

3-е лицо: Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Калининградское отделение № 8626) - (далее по тексту - Банк)

о признании торгов недействительными и признании недействительными недействительным договора и применении последствий недействительности сделки

от истца: ФИО2 по доверенности от 19.02.2008г. № 38-12-08

от ответчика:

от ФИО1 ФИО3 по доверенности от 20.02.2008г.

от Муниципального образования – ФИО4 по доверенности от 06.02.2008г. № 637

от Администрации ФИО4 по доверенности от 25.01.2008г. № 377

от Управления муниципального имущества .2007г.

3-е лицо: ФИО5 по доверенности от 27.11.2007г. № 01-2/24-90

Установил:

Заместитель прокурора Калининградской области обратился в арбитражный суд с иском о признании:

Недействительными торгов (аукциона) по продаже муниципального имущества – нежилых зданий и сооружений, расположенных по адресу: <...>, состоявшихся 06.11.2007г.,

признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи нежилых зданий и сооружений от 09.11.2007г. № 251/07, заключенного между муниципальным образованием «Черняховский городской округ» и индивидуальным предпринимателем ФИО1;

применении последствий недействительности ничтожной сделки: обязании Администрации муниципального образования «Черняховский городской округ» возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 50 503 000 рублей, а индивидуального предпринимателя ФИО1 обязать передать в муниципальную собственность муниципального образования «Черняховский городской округ» нежилые здания и сооружения, расположенные по адресу: <...>:

нежилое здание – рынок литер А общей площадью 4 497, 10 кв.м.;

нежилое здание – рынок литер А общей площадью

нежилое здание – торговые павильоны литер В общей площадью 89, 8 кв.м.;

нежилое здание – камера хранения Е общей площадью 170, 9 кв.м.;

нежилое здание – подсобное литер Ж общей площадью 19, 9 кв.м.;

нежилое здание – склад топлива литер З общей площадью 21, 6 кв.м.;

сооружение - торговая площадка литер I общей площадью общей площадью 6 743, 2 кв.м.

В процессе рассмотрения дела прокуратурой было заявлено ходатайство об уточнении оснований заявленных требований.

Судом ходатайство удовлетворено.

В судебном заседании объявлялся перерыв.

В судебном заседании 28.04.2008г. к участию в деле в качестве надлежащего ответчика судом было привлечено Муниципальное образование «Черняховский городской округ», что указано в протоколе заседания суда 28-30 апреля 2008г.

В судебном заседании представитель прокуроры требования, с учетом принятого к рассмотрению уточнения исковых требований, поддержал, пояснил, что иск заявлен в порядке статьи 52 АПК РФ. Ссылаясь на нарушения статей 168, 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, законодательства о приватизации, статьи 15, п. 1 ст. 18, п. 1 ст. 20, статьи 29 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон "О приватизации") просит удовлетворить требования о признании торгов недействительными, признании недействительным договора, заключенного по результатам торгов и применить последствия его недействительности. Представитель пояснил: приватизация комплекса нежилых зданий и сооружений (Городской рынок) согласно информационного сообщения осуществлялась с обременением – обязанностью использования в соответствии с целевым назначением – городской рынок. Однако, торги в нарушение законодательства проведены в форме аукциона, тогда как, если в отношении имущества его покупателю необходимо выполнить определенные условия, то такое имущество должно продаваться по конкурсу. Кроме того, один из объектов – «здание рынка 1926 года постройки» является объектом культурного наследия. В нарушение п. 4. Положения об охране и использовании памятников истории и культуры, отчуждение таких объектов допускается с обязательным предварительным извещением государственных органов охраны памятников. При продаже таких объектов государство имеет преимущественное право покупки. В силу ст. 29 Закона «О приватизации» такие объекты могут приватизироваться при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию (охранное обязательство). Однако охранное обязательство было оформлено после проведения торгов и заключения с победителем договора купли-продажи. Просит признать торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, недействительными, что влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги с применение5м последствий недействительности сделки.

Представитель Муниципального образования «Черняховский городской округ», Администрации муниципального образования «Черняховский городской округ возражает против удовлетворения требования прокуратуры, пояснил, что интересы ни Муниципального образования, ни Администрации торгами и заключенными по результатам торгов договором не нарушены. Нарушение порядка проведения торгов не подтверждается представленными в материалы дела доказательствами. Кроме того, Администрация не является надлежащим ответчиком в рамках настоящего дела, т.к. не являлась ни стороной договора, ни получателем денежных средств по сделке. Просит в иске отказать.

Представитель Управления просит в удовлетворении требований отказать, пояснил, что решения о включении в прогнозный план (программу) приватизации имущества Муниципального образования «Черняховский городской округ» спорных объектов было принято до включения одного из объектов – «здание рынка» постройки до 1926 года в Перечень объектов культурного наследия. В конечном итоге, право собственности Предпринимателем было оформлено с обременением, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности. Кроме того, эти объекты трижды выставлялись на торги, но в связи с отсутствием покупателей, торги признавались несостоявшимися. В результате заключенного договора с Предпринимателем муниципальное образование получило денежные средства, которые с учетом дефицита бюджета были крайне необходимы, чтобы начать и провести отопительный сезон. Кроме того, Управление не является надлежащим ответчиком по делу, так как не принимало участие в совершении сделки купли-продажи муниципального имущества. Просит в иске отказать.

Представитель Предпринимателя возражает против удовлетворения требований заместителя прокурора в полном объеме, в судебном заседании пояснил, что торги проведены в соответствии с законодательством о приватизации, охранное обязательство было подписано, регистрация права собственности на объект культурного наследия произведена с обременением, заявление прокуратуры не содержит четкого указания на то, какие и чьи права были нарушены и как они могут быть восстановлены в случае удовлетворения требований прокурора.

Представитель Банка, которому было передано в залог спорное имущество, доводы ответчиков поддержал в полном объеме, просит в удовлетворении требований отказать.

Суд, заслушав мнение представителей сторон, исследовав материалы дела, установил следующее.

Как следует из материалов дела решением от 24.05.2007г. Окружным Советом депутатов Муниципального образования «Черняховский городской округ» были внесены дополнения в решение Черняховского окружного Совета депутатов от 30.11.2006г. № 176 «Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества на 2007 год.

Раздел 2 Приложения к решению № 176 был дополнен пунктами 32-41, которыми был расширен перечень приватизируемого муниципального имущества и под пунктами 33-34, 36 – 39 включены спорные объекты недвижимости (т. 1 л.д. 56-57).

05.10.2007г. в газете «Полюс» № 39 (8152) было размещено информационное сообщение о том, что в связи признанием назначенного на 03.10.2007г. аукциона несостоявшимся по причине отсутствия необходимого количества участников, аукцион по продаже муниципальной собственности будет проведен 06.11.2007г. По лоту № 1 были выставлены следующие объекты, расположенные по адресу: <...>:

нежилое здание – рынок литер А общей площадью 4 497, 10 кв.м.;

нежилое здание – торговые павильоны литер В общей площадью 89, 8 кв.м.;

нежилое здание – камера хранения Е общей площадью 170, 9 кв.м.;

нежилое здание – подсобное литер Ж общей площадью 19, 9 кв.м.;

нежилое здание – склад топлива литер З общей площадью 21, 6 кв.м.;

нежилое здание- касса (литер И), общей площадью 12, 3 кв.м.

сооружение - торговая площадка литер I общей площадью общей площадью 6 743, 2 кв.м.

В сообщении указывалось, что на вышеперечисленные объекты существует обременение: договор аренды нежилого здания рынка на срок до 30.11.2048г. и обязанностью покупателя использовать объекты в соответствии с их назначением – городской рынок.

Оценка выставленного на торги имущества осуществлена Специализированной фирмой «Оценка». Согласно Отчету № Н-273-07 рыночная стоимость семи вышеперечисленных объектов составила 50 503 000 рублей. Как следует из пояснений лиц, участвующих в деле, величина рыночной стоимости выставляемого на торги имущества никем не оспаривалась.

На момент окончания приема заявок для участия в аукционе поступили заявки от двух претендентов: индивидуального предпринимателя ФИО1 и ООО «Квинта».

06.11.2007г. Муниципальным образованием «Черняховский городской округ» были проведены торги в форме аукциона, на которых были выставлены на реализацию вышеперечисленные объекты муниципальной собственности.

Согласно протоколу об итогах аукциона от 06.11.2007г. победителем торгов признан индивидуальный предприниматель ФИО1, как лицо, предложившее более высокую цену за выставленное на аукцион имущество, с которым Муниципальное образование (Продавец) заключило договор № 251/07 купли-продажи от 09.11.2007г.

19.11.2007г. имущество было передано Покупателю по акту приема-передачи.

Денежные средства за приобретенное имущество были перечислены Предпринимателем на счет муниципального образования, открытый в УФК по Калининградской области в полном объеме. Указанное обстоятельство не оспаривается и подтверждается представленными в материалы дела копиями платежных документов(т.1 л.д36-37).

Государственная регистрация спорных объектов недвижимости произведена Предпринимателем 30.11.2007г., что подтверждается представленными в материалы дела Свидетельствами о государственной регистрации права за номерами 39-АА № 522649, 39-АА № 522654, 39-АА № 522652, 39-АА № 522651, 39-АА № 522650, 39-АА № 522656, 39-АА № 522646.

Поскольку согласно приказа Министерства культуры Калининградской области от 19.06.2007г. № 48 «О выявленных объектах культурного наследия» здание рынка литер А, общей площадью 4 497, 1 кв.м. было включено перечень выявленных объектов культурного наследования Калининградской области 27.11.2007г. между Министерством культуры Калининградской области и индивидуальным предпринимателем ФИО1 было заключено охранное обязательство № 237 на объект культурного наследия.

Право собственности на объекты зарегистрировано без ограничений (обременений), за исключением объекта «Рынок литер А, площадью 4 497, 1 кв.м.», право собственности на который было зарегистрировано за Предпринимателем согласно Свидетельству 39-АА № 522646 с обременением «Объект культурного наследия».

Земельный участок с кадастровым номером 39:13:01 03:067 площадью 9 802 кв.м., на котором расположены все вышеперечисленные объекты недвижимости, также зарегистрирован на праве собственности за индивидуальным предпринимателем ФИО1, что подтверждается представленной в материалы дела Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 06/062/2008-025 от 17.01.2008г.

Суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи со следующими обстоятельствами.

В соответствии со ст. 20 Закона «О приватизации» на конкурсе могут продаваться предприятие как имущественный комплекс или акции созданного при приватизации открытого акционерного общества, которые составляют более чем 50 процентов уставного капитала указанного общества, если в отношении указанного имущества его покупателю необходимо выполнить определенные условия.

Довод истца о том, что Администрацией неверно был избран способ приватизации спорных объектов: а именно торги в нарушение законодательства проведены в форме аукциона, тогда как, если в отношении имущества его покупателю необходимо выполнить определенные условия, то такое имущество должно продаваться по конкурсу, судом отклоняется как основанный на неверном толковании норм права.

Как следует из материалов дела, на торги был выставлен не единый неделимый имущественный комплекс, а самостоятельные здания и сооружения, являющиеся муниципальной собственностью (т. 1 л.д.98-103). Указанное в информационном сообщение обременение имущества не является идентичным понятию «условия конкурса», перечень которых содержится в п. 21 Закона «О приватизации» и является исчерпывающим.

Таким образом, торги, проведенные 06.11.2007г. в форме аукцион с использованием открытой формы подачи предложений о цене, проведены в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 Закона «О приватизации».

Довода прокуратуры о том, что в нарушение пункта 4 статьи 15 и статьи 29 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" в информационном сообщении о проведении торгов не отражены сведения об отнесении одного из реализуемых объектов к памятникам истории и культуры, суд также считает несостоятельным, так как указание в информационном сообщении о проведении торгов таких сведений данными нормами права не предусмотрено.

Анализируя представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что информационное сообщение о проведении торгов, опубликованное в 05.10.2007г. в газете «Полюс» № 39 (8152) содержит все необходимые сведения, предусмотренные статьей 448 ГК РФ и статьей 15 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Приватизация объектов, являющихся памятниками истории и культуры, допускается в силу прямого указания в пункте 1 статьи 29 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Иные доводы прокураты: о подписании охранного обязательства после проведения торгов и заключения договора, о нарушении организатором торгов обязанности об обязательном предварительном уведомлении государственных органов охраны памятников об отчуждении памятника истории и культуры в соответствии с Положением об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденным постановлением Совета Министров СССР от 16.09.1982 N 865; судом отклоняются как необоснованные в связи со следующим.

Министерство культуры Правительства Калининградской области, орган, уполномоченный в области охраны культурного наследия, зная о проведенных торгах и заключении с Предпринимателем договора купли-продажи от 09.11.2007г. возражений против приватизации названного объекта не высказывал, не оспорил ни торги, ни заключенный с Предпринимателем, ни договор и заключил с победителем торгов охранное свидетельство в порядке, установленном законодательством об охране памятников.

Жалоб на порядок проведения торгов как от лиц, участвующих в их проведении, так и от иных лиц (потенциальных участников торгов) не поступало. Следовательно, нет оснований полагать, что при проведении оспариваемых прокурором торгов были нарушены права каких-либо лиц.

Таким образом, на основании исследования представленных в материалы дела доказательств, судом установлено, что грубых нарушений законодательства, которые могли бы повлечь их недействительность, при проведении торгов допущено не было.

Доводы Управления и Администрации о том, что они не являются надлежащими ответчиками по делу, так как не принимали участия в оспариваемой сделке и не являются Продавцом муниципального имущества, суд считает обоснованными.

При таких обстоятельствах, требования прокуратуры о признании недействительными торгов, признании недействительным договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов и применении последствий недействительности удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья

Е.А. Талалас

(подпись, фамилия)