Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Галатея Плюс» к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» о признании преимущественного права на приобретение арендуемых помещений,

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО1, доверенность от 25.03.2011г., паспорт,

от заинтересованного лица – ФИО2, доверенность от 11.01.2011г., паспорт,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Галатея Плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее – ООО «Галатея Плюс», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признать незаконным отказа Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации ГО «Город Калининград» (далее – Комитет, заинтересованное лицо) в предоставлении ООО «Галатея плюс» преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений по ул.Зарайская, д.7-17, 17а, общей площадью 198,1м2 как субъекту малого предпринимательства и обязании Комитет предоставить ООО «Галатея плюс» как субъекту малого предпринимательства преимущественное право выкупа арендуемых нежилых помещений по ул.Зарайская, д.7-17, 17а, общей площадью 198,1м2 и заключить договор купли-продажи в порядке, установленным Федеральным законом №159 -ФЗ.

Доводы заявителя сводятся к тому, что, являясь сингулярным правопреемником ИП ФИО3, раннее арендовавшей спорное помещение, общество имеет преимущественное право выкупа арендуемых нежилых помещений, в связи с чем, отказ Комитета, оформленный письмом от 15.03.2011г., незаконен.

Представитель Комитета в удовлетворении требований просит отказать, полагая, что срок аренды нежилого помещения обществом составляет менее двух лет. Представлен отзыв.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом установлено следующее.

Как видно из материалов дела, между Комитетом муниципального имущества города Калининграда (арендодатель) и предпринимателем, осуществляющим свою деятельность без образования юридического лица ФИО3 (арендатор) 15 декабря 2002г. заключен договор аренды нежилого помещения (здания) №4014. Согласно п.1.1 указанного договора, Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду, встроенное помещение лит. "IX" из, плана подвала жилого дома, расположенного по адресу:236006 г, Калининград, уд. Зарайская, 7-17,17а общей площадью 198,1кв.м. в том числе: помещения №№ 5-23, 11а, 19а, 20а, 21а, 216,22а, 226,22в, 22г, 23а, 236, для использования под закусочную. Договор зарегистрирован в УФРС по Калининградской области 4.04.2003г.

Срок действия Договора установлен с даты государственной регистрации Договора до 1 декабря 2012г.

23 октября 2006г. ИП ФИО3, ООО «Галатея Плюс» и Комитетом муниципального имущества г.Калининграда подписано Соглашение №481 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды (о перенайме) №4014 от 15.12.2002г.

Указанным Соглашением предусмотрено, что на основании ч.2 ст. 615 ГК РФ ИП ФИО3 передает ООО «Галатея Плюс» все свои права и обязанности по договору аренды № 4014 между Комитетом и ИП ФИО3 нежилое помещение (литер "IX") по плану подвала, расположенного по адресу: <...> (п.1 Соглашения).

В пункте 2 Соглашения, стороны предусмотрели, что в связи с передачей указанных в пункте 1 Соглашения прав и обязанностей арендатора по Договору от первоначального арендатора к новому арендатору, "Предприниматель" выбывает из обязательств, а "Общество" становится стороной Договора.

Соглашение №481 зарегистрировано в УФРС по Калининградской области 17.01.2007г.

Общество обратилось с заявлением (вх. №70-3208 от 3.03.2011г.) в Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества со ссылкой на статьи 3 и 9 Закона N 159-ФЗ, на основании Соглашения №481 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды (о перенайме) №4014 от 15.12.2002г.

15 марта 2011г. письмом N07-06-3416/м обществу отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, по причине того, что к моменту подачи заявления арендуемое имущество не находилось в его временном владении и пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ, что не соответствует условиям реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества.

Считая данный отказ незаконным, нарушающим его права и законные интересы, общество обратилось в суд.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительным отказа Комитета, выраженного в письме от 15.03.2011 №07-06-3416/м, необходимо установить наличие в совокупности двух условий: несоответствия указанного отказа действующему законодательству и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Закона (статья 1 Закона N 159-ФЗ).

Исходя из положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ при наличии в совокупности четырех условий субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

Одним из таких условий является нахождение арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании указанных субъектов непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (пункт 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ", определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 данного Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Соглашение №481 от 23 октября 2006г. свидетельствует о наличии договора перенайма и передачи прав и обязанностей по договору аренды, а так же подтверждает, что передача арендуемого имущества обществу осуществлена с согласия арендодателя – Комитета.

Критерии малого и среднего предпринимательства установлены статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

В судебном заседании представители сторон подтвердили, что и ИП ФИО3, на момент действия договора от №4014 от 15.12.2002г. являлась и ООО «Галатея Плюс», в настоящий момент является субъектами малого предпринимательства, имеющего согласно статьям 3 и 9 Закона N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендованного муниципального имущества в порядке, установленном законом; а так же тот факт, что общество не имеет задолженности по арендной плате. Данные факты Комитетам не оспариваются.

Комитетом не доказано несоответствие документов, поданных заявителем, иным критериям, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ.

Судом установлен факт соответствия прежнего арендатора и заявителя критериям малого предпринимательства, следовательно, непрерывность пользования спорным имуществом на праве аренды в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Закона соблюдена.

На основании изложенного, суд признает отказ Комитета в реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, незаконным и нарушающим право заявителя на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность.

В целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя Комитет обязан совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ.

В судебном заседании представители сторон пояснили, что ими раскрыты и представлены суду все необходимые доказательства; иных доказательств, а так же ходатайств, в том числе о представлении или истребовании дополнительных доказательств не имеется.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным отказ Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград», оформленный письмом №70-06-3416/м от 15.03.2011г. в реализации ООО «Галатея Плюс» преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений площадью 198, 1 кв.м., расположенных по ул.Зарайская, 7-17,17а в г.Калининграде и не соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Обязать Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» устранить допущенное нарушение прав ООО «Галатея Плюс» путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

Взыскать с Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» в пользу ООО «Галатея Плюс» расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатом арбитражном апелляционном суде.

Судья С.В. Генина