Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Гранд-Центр» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Калининградрозторг» о понуждении к заключению договора на управление многоквартирным домом, по форме, в порядке и на условиях прилагаемому проекту.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 25 февраля 2009 года по ходатайству представителя истца к участию в деле в качестве соответчика привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Виктория Девелопмент».

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 30 марта 2009 года по ходатайству представителя истца произведена замена ненадлежащего ответчика - Общества с ограниченной ответственностью «Калининградрозторг» - на надлежащего, а именно: на Общество с ограниченной ответственностью «Виктория Девелопмент» (далее - ответчик, ООО «Виктория Девелопмент»). Кроме того, по ходатайству представителя истца к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Калининградрозторг».

Уточнив заявленные требования (от 25 марта 2009 года), представитель истца просил суд понудить ответчика заключить с истцом договор на управление многоквартирным домом, по форме, в порядке и на условиях, согласно прилагаемому проекту, а также просил суд взыскать с ответчика понесенные расходы по государственной пошлине в размере 2 000 рублей.

Уточненные требования приняты судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходе основного судебного разбирательства представитель истца доводы, изложенные в заявлении об уточнении требований (от 25 марта 2009 года), поддержал полностью. Просил суд иск удовлетворить.

Представители ответчика по существу заявленных истцом требований пояснили, что иск не признают, полагая требования истца неправомерными и необоснованными. Ссылаясь на аргументы, изложенные в отзыве на иск, просил суд в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица, поддерживая правовую позицию представителей ответчика, ссылаясь на доводы отзыва по делу, просил суд в удовлетворении иска отказать.

Заслушав представителей сторон, исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Истец, в обоснование иска, ссылается на положения статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По мнению суда, данную норму закона невозможно рассматривать вне связи с другими нормами действующего жилищного и гражданского законодательства Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Общество с ограниченной ответственностью «Виктория Девелопмент» является собственником именно нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: <...>, и в силу норм действующего законодательства не обязано заключать договор на управление многоквартирным домом, в то время как такая обязанность предусмотрена для собственников жилых помещений.

Указанное различие в правомочиях собственников жилых и нежилых помещений, закрепленное законодателем, обосновано и вызвано многими факторами. В силу существенного различия специфики жилых и нежилых помещений обязанности по их содержанию и ремонту, возложенные на собственников помещений, а также способы их осуществления существенно различаются.

Так, юридические лица - собственники нежилых помещений обязаны организовать систему содержания и эксплуатации коммунальных сетей в соответствии с Правилами технической эксплуатации электроустановок потребителей, утвержденными Приказом Минэнерго Российской Федерации от 13.01.2003 года № 6, Правилами эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденными Приказом Минэнерго Российской Федерации от 24.03.2003 года № 115, Правилами пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.02.1999 года № 167.

Указанная обязанность в соответствии с требованиями перечисленных нормативных актов должна исполняться путем создания в организации специальной технической службы, укомплектованной подготовленным и соответствующим по квалификации персоналом, либо путем заключения договоров со специализированными организациями.

Судом установлено, что ответчиком, в целях надлежащего и добросовестного исполнения обязанностей собственника нежилых помещений, создана служба эксплуатации недвижимости, укомплектованная специалистами по профилю работы, а также заключен договор со специализированной организацией ООО «Климатические системы» на техническое обслуживание и ремонт систем электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, вентиляции и кондиционирования на всех объектах недвижимости ООО «Виктория Девелопмент». Перечень работ, предусмотренный указанным договором, довольно обширен и включает все необходимые работы по поддержанию сетей в надлежащем состоянии в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующим законодательством. Как пояснил представитель ответчика, за исполнение работ по указанному договору ответчик ежемесячно выплачивает ООО «Климатические системы» более 500 000 рублей.

Для собственников жилых помещений в силу их специфики и социального назначения жилых помещений, т.е. использования исключительно для проживания граждан, обязанности по содержанию и эксплуатации каждым собственником жилого помещения в многоквартирном жилом доме коммунальных сетей не установлены. Законодатель предусмотрел иную форму участия собственников жилых помещений в расходах на содержание общего имущества, позволяющую организовать эксплуатацию коммунальных сетей многоквартирного дома силами специализированных организаций за счет собственников жилых помещений. Указанной формой является именно заключение договора управления многоквартирным домом (статья 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Также в отличие от собственников нежилых помещений собственники жилых помещений в многоквартирном доме не могут заключать договоры о предоставлении коммунальных услуг напрямую со снабжающими организациями, посредником при заключении таких договоров должна выступать управляющая организация (статья 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Так, в отличие от жильцов дома, расположенного по ул. Калининградской, д.14 в г. Полесске, ООО «Виктория Девелопмент», являясь юридическим лицом - собственником нежилого помещения в данном доме, имеет прямые договоры со снабжающим организациями о предоставлении коммунальных услуг. Данные договоры определяют ответственность поставщика (снабжающей организации) и абонента (ООО «Виктория Девелопмент») по эксплуатации коммунальных сетей. В материалах дела имеются соответствующие акты разграничения балансовой принадлежности сетей и эксплуатационной ответственности сторон, что подтверждает возможность разграничения сетей, используемых ООО «Виктория Девелопмент», от общих сетей многоквартирного дома.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что требования истца понудить ответчика заключить с истцом договор на управление многоквартирным домом, по форме, в порядке и на условиях, согласно прилагаемому проекту, по существу необоснованны. Доказательств нарушения закона со стороны ответчика в рамках настоящего дела не установлено.

На основании вышеизложенного, с учетом всех обстоятельств дела, принимая во внимание аргументы представителей ответчика, изложенные в письменном отзыве на иск, суд приходит к выводу о том, что надлежащих правовых оснований для удовлетворения иска не имеется, в связи с чем, в иске следует отказать.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья

Д.В. Широченко

(подпись, фамилия)