Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконными действий, выразившихся в погашении регистрационных записей о государственной регистрации залога договоров участия в долевом строительстве

третье лицо: ЖСК «Ганза 4»

при участии:

от заявителя – ФИО3 по доверенности от 20.11.2020, паспорту, диплому ФИО4 по доверенности от 20.11.2020, паспорту, диплому

от заинтересованного лица: ФИО5 по доверенности от 10.03.2023, паспорту, диплому

от третьего лица: ФИО6 по доверенности от 12.12.2018, паспорту, диплому (до перерыва)

ФИО2 (далее - заявитель, ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением, которым просила признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее – Управление Росреестра по Калининградской области, заинтересованное лицо), выразившиеся в погашении записей о регистрации договоров долевого участия и права залога, которые обеспечивали исполнение обязательства застройщика по строительству и передаче в собственность

участников строительства жилых помещений по адресу <...>, по следующим договорам долевого участия:

- Договор № Г4-2/4-20 от 16.03.2010, предусматривающий передачу объекта долевого строительства: двухкомнатной квартиры общей площадью по проекту 61.54 кв. м со строительным номером 20, расположенной в секции № 4 на шестом этаже многоквартирного дома ( № 2 по ГП), стоимостью 1 463 441 руб., расположенного по адресу: <...>.

- Договор № Г4-2/4-17 от 16.03.2010, предусматривающий передачу объекта долевого строительства: двухкомнатной квартиры общей площадью по проекту 61.60 кв. м со строительным номером 17, расположенной в секции № 4 на шестом этаже многоквартирного дома ( № 2 по ГП), стоимостью 1 463 441 руб., расположенного по адресу: <...>.

- договор № Г4-2/6-3 от 09.02.2010, предусматривающий передачу объекта долевого строительства: трехкомнатной квартиры общей площадью по проекту 106.12 кв. м со строительным номером 3, расположенной в секции № 6 на третьем этаже многоквартирного дома ( № 2 по ГП), стоимостью 2 653 000 руб., расположенного по адресу: <...>.

- договор № Г4-2/3-5 от 09.02.2010, предусматривающий передачу объекта долевого строительства: двухкомнатной квартиры общей площадью по проекту 59.91 кв. м со строительным номером 5, расположенной в секции № 3 на третьем этаже многоквартирного дома ( № 2 по ГП), стоимостью 1 497 750 руб., расположенного по адресу: <...>.

- договор № Г4-2/4-14 от 09.02.2010, предусматривающий передачу объекта долевого строительства: однокомнатной квартиры общей площадью по проекту 41.09 кв. м со строительным номером 14, расположенной в секции № 4 на пятом этаже многоквартирного дома ( № 2 по ГП), стоимостью 1 027 250 руб., расположенного по адресу: <...>.

В качестве восстановления нарушенного права ФИО2 просила обязать Управление Росреестра по Калининградской области восстановить записи о государственной регистрации указанных договоров долевого участия.

Определением суда от 03.05.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен жилищно-строительный кооператив «Ганза 4» (далее – ЖСК «Ганза 4», Кооператив, третье лицо).

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании 26.07.2023 объявлялся перерыв до 02.08.2023, после окончания которого, рассмотрение дела продолжено в том же составе суда, с участием тех же представителей, за исключением представителя третьего лица.

В судебном заседании представители заявителя настаивали на удовлетворении требований, указывая на неправомерность погашения записей о правах участника долевого строительства, в отсутствие как передачи объектов договоров долевого участия заявителя, так и регистрации права собственности на спорные квартиры, а также в отсутствие денежной компенсации.

Управление Росреестра по Калининградской области в лице представителя возражало против удовлетворения требований, указывая, что действия государственного регистратора были правомерны, поскольку соотносятся с

положениями части 14 статьи 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ).

Представитель ЖСК «Ганза 4» с заявленными требованиями не согласился, по мотивам, изложенным в письменном отзыве.

Заслушав представителей сторон, исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд

установил:

Между истцом ФИО2 (участник долевого строительства) с ООО «ГАНЗА- сервис» (застройщик) заключены договоры долевого участия в строительстве:

- Договор № Г4-2/6-3 от 09.02.2010, предусматривающий передачу объекта долевого строительства: трехкомнатной квартиры общей площадью по проекту 106.12 кв. м со строительным номером 3, расположенной в секции № 6 на третьем этаже многоквартирного дома ( № 2 по ГП), стоимостью 2 653 000 руб., расположенного по адресу: <...>.

- Договор № Г4-2/3-5 от 09.02.2010, предусматривающий передачу объекта долевого строительства: двухкомнатной квартиры общей площадью по проекту 59.91 кв. м со строительным номером 5, расположенной в секции № 3 на третьем этаже многоквартирного дома ( № 2 по ГП), стоимостью 1 497 750 руб., расположенного по адресу: <...>.

- Договор № Г4-2/4-14 от 09.02.2010, предусматривающий передачу объекта долевого строительства: однокомнатной квартиры общей площадью по проекту 41.09 кв. м со строительным номером 14, расположенной в секции № 4 на пятом этаже многоквартирного дома ( № 2 по ГП), стоимостью 1 027 250 руб., расположенного по адресу: <...>.

Указанные договоры прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 14 августа 2014 г. в отношении ООО «ГАНЗА-сервис» введено наблюдение, установлено применение при банкротстве должника правил параграфа 7 Закона № 127-ФЗ «Банкротство застройщика», временным управляющим утверждена ФИО7, о чем произведена публикация 23 августа 2014 г.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 23 декабря 2014 г. ООО «ГАНЗА-сервис» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 26 сентября 2018 г. удовлетворено ходатайство ФИО8 о погашении требований

участников строительства ООО «ГТАНЗА-сервис» путем передачи прав застройщика.

Права застройщика на объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: <...> (дом N 1 по ГП и Дом N 2 по ГП) и права аренды на земельный участок с кадастровым номером 39:15613-1007:0054 по адресу: <...>, переданы созданному ЖСК «Ганза 4».

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 07 декабря 2019 г. конкурсное производство в отношении ООО «ГАНЗА-сервис» завершено.

Определение суда о завершении лицами, участвующим в деле о банкротстве, не был обжаловано и вступило в законную силу. Должник исключен из реестра юридических лиц 12.12.2019.

Общество после погашения требований участников строительства путем передачи незавершенного строительством объекта в порядке статьи 201.10 Закона № 127-ФХ утратило права застройщика и права на земельный участок, эти права перешли к ЖСК «ГАНЗА 4» (пункты 14 и 15 статьи 201.10 Закона № 127-ФЗ).

Однако согласно выписке из ЕГРН от 16.11.2022 регистрационные записи о государственной регистрации залога договоров участия в долевом строительстве, которые обеспечивали исполнение обязательства застройщика по строительству и передаче в собственность участников строительства жилых помещений по адресу <...>, Управлением Росреестра были погашены.

Полагая, что данные действия неправомерны, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц регулируется нормами главы 24 АПК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и

охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием. Таким образом, обстоятельствами, подлежащими установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) государственных органов, являются проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Исходя из частей 1, 2 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), одним из принципов ведения Единого государственного реестра недвижимости (состоящего, в том числе из реестра объектов недвижимости - кадастра недвижимости и реестра границ) является достоверность сведений.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных этим Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.10 Закона № 127-ФЗ в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства конкурсный, управляющий не позднее чем через три месяца со дня принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).

Согласно пункту 14 статьи 201.10 Закона № 127-ФЗ права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищностроительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений, требованиям о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежным требованиям. С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений и (или) требования о передаче машино-места и нежилого помещения в непогашенной части преобразовываются в денежные требования. На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются конкурсным управляющим из реестра требований участников строительства.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 26.09.2018 спорные объекты незавершенного строительства по адресу: <...>

Невского, 192, право аренды на земельный участок с кадастровым номером 39:15:613100700:54 было решено передать ЖСК «Ганза 4»

Управлением Росреестра при регистрации перехода прав от застройщика к Кооперативу были погашены записи о правах всех участников долевого строительства в части обременения земельного участка в ЕГРН, с чем не согласен заявитель.

Управление в отзыве на заявление, и обосновывая свою позицию в ходе судебного разбирательства, полагает, что права заявителя в данной ситуации не нарушаются.

Суд находит данное утверждение Управления ощибочным.

Членами кооператива ЖСК «Ганза 4» являются все участники строительства, которые включены в реестр требований кредиторов ООО «Ганза-севрис» с требованиями о передаче жилых/нежилых помещений, по договорам долевого участия в строительстве, зарегистрированных в установленном порядке (в соответствии с пп. 2 п. 8 ст. 201.10 Закона о банкротстве), но не все участники успели подать соответствующие заявления о включении требований в реестр, а отдельным участникам, а именно ФИО2, было судом в деле А21-190/2021 отказано в удовлетворении заявления о признании за ней статуса члена ЖСК «Ганза 4» (решение суда от 04.05.2022).

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.05.2023 решение Арбитражного суда Калининградской области от 04.05.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2022 по делу № А21-190/2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

В названном постановлении суд указал, что «согласно пункту 3 Обзора судебной практики дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017, на жилищно-строительный кооператив, созданный в связи с банкротством застройщика для завершения строительства за счет денежных средств, внесенных участниками долевого строительства, возлагается обязанность принятия их в члены кооператива.

Таким образом, у Кооператива возникла обязанность принять в свои члены участников долевого строительства многоквартирного жилого дома, за которыми было признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство переданного объекта

Возражения Кооператива, опирающиеся только на формальное отсутствие реестра о передаче жилых помещений в связи с ликвидацией Общества и необращение ФИО2 в рамках дела о банкротстве Общества с требованием о включении ее в реестр передачи жилых помещений, не обусловлены его законными интересами, а фактически направлены на получение собственной выгоды за счет другого участника, вложившего наряду с иными лицами денежные средства в строительство жилого дома. Подобные возражения по существу направлены на безосновательное устранение ФИО2 из числа претендентов на

получение квартир, что не согласуется с основными началами гражданского законодательства».

Выводы Управления в части прекращения права ФИО2 как участника долевого строительства в связи с передачей объекта незавершенного строительства Кооперативу для завершения строительства, в отсутствие заявителя в составе членов Кооператива, ошибочны.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) не устанавливает такого основания для прекращения договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 11.1 статьи 48 Закона № 218-ФЗ погашение записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве осуществляется только одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.

Других оснований для погашения записей о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве ни в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)», ни в Закона № 218-ФЗ, ни в Законе № 214-ФЗ не предусмотрено.

В виду чего, гашение записи о праве участника долевого строительства является в данной ситуации не законным.

В силу статьи 201.10 Закона № 127-ФЗ в рамках дела о банкротстве ООО «ГАНЗА-сервис» осуществило передачу незавершенного строительством многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу и прав застройщика в пользу ЖСК «ГАНЗА 4», у которого в свою очередь возникла обязанность выполнить предусмотренные законом действия.

Вместе с уступаемым правом собственности на объект незавершенного строительства и прав на земельный участок, ООО «ГАНЗА-сервис» также передало ЖСК «ГАНЗА 4» комплекс прав и обязанностей застройщика жилого дома, что означает перевод на кооператив обязательств перед гражданами-инвесторами по передаче оплаченных ими жилых помещений после завершения строительства дома. Иное толкование может привести к возникновению права у кооператива по своему усмотрению распоряжаться построенным объектом, в том числе, квартирами, которые были предметом ДДУ.

В соответствии со статьей 201.10 Закона № 217-ФЗ гасятся требования застройщика перед участниками долевого строительства, но не требования таких участников к созданному кооперативу и не прекращаются права требовать передачи объекта, который указан в договоре долевого участия (далее – ДДУ).

Погашение требований участников строительства относится только к погашению записей о требованиях участников строительства в реестре требований о передаче жилых помещений, и погашение записей о государственной регистрации ДДУ в строительстве должно произойти только после передачи

участнику строительства жилых помещений, что и предусмотрено пунктом 11.1 статьи 48 Закона № 218-ФЗ.

Вместе с тем, на момент рассмотрения настоящего спора, квартиры, являющиеся объектами ДДУ, заявителю не переданы, право собственности на них не зарегистрировано, компенсация не выплачена (доказательства, свидетельствующие об обратном, в материалах дела отсутствуют).

На основании изложенного, заявленные ФИО2 требования подлежат удовлетворению.

В силу статьи 201 АПК РФ суд считает необходимым обязать Управление Росреестра по Калининградской области восстановить регистрационные записи о государственной регистрации ДДУ в строительстве ФИО2

По правилам статьи 110, 112 АПК РФ судебные расходы относятся на заинтересованное лицо.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Требования удовлетворить.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, выразившиеся в погашении записей о регистрации договоров долевого участия и права залога, которые обеспечивали исполнение обязательства застройщика по строительству и передаче в собственность участников строительства жилых помещений по адресу <...>, по следующим договорам долевого участия:

- договор № Г4-2/4-14 от 09.02.2010, предусматривающий передачу объекта долевого строительства: однокомнатной квартиры общей площадью по проекту

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области восстановить записи о государственной регистрации договоров долевого участия:

- договор № Г4-2/6-3 от 09.02.2010. предусматривающий передачу объекта долевого строительства: трехкомнатной квартиры общей площадью по проекту 106.12 кв. м со строительным номером 3, расположенной в секции № 6 на третьем этаже многоквартирного дома ( № 2 по ГП), стоимостью 2 653 000 руб.. расположенного по адресу: <...>.

- договор № Г4-2/3-5 от 09.02.2010, предусматривающий передачу объекта долевого строительства: двухкомнатной квартиры общей площадью по проекту 59.91 кв. м со строительным номером 5. расположенной в секции № 3 на третьем этаже многоквартирного дома ( № 2 по ГП), стоимостью 1 497 750 руб., расположенного по адресу: <...>.

- договор N° Г4-2/4-14 от 09.02.2010, предусматривающий передачу объекта долевого строительства: однокомнатной квартиры общей площадью по проекту 41.09 кв. м со строительным номером 14, расположенной в секции № 4 на пятом этаже многоквартирного дома ( № 2 по ГП), стоимостью 1 027 250 руб., расположенного по адресу: <...>.

Взыскать с Управления Росреестра по Калининградской области в пользу ФИО2 600 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Калининградской области.

Судья А.В. Брызгалова

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России Дата 16.03.2023 4:04:00

Кому выдана Брызгалова Анна Владимировна