Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к акционерному обществу «Комплекс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды № 1/2016 от 26.08.2019 в размере 2 824 900 рублей, расторжении договора,

при участии:

от истца – извещен, не явился;

от ответчика – ФИО1 по доверенности от 09.10.2019, по паспорту;

установил:

Администрация муниципального образования «Зеленоградский городской округ» (далее – истец, Администрация, Арендодатель) обратилась в арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Комплекс» (далее по тексту – ответчик, Общество, Арендатор) о взыскании задолженности по договору аренды № 1/2016 от 26.08.2019 в размере 2 824 900 рублей, расторжении договора.

Информация о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в сроки, установленные частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель истца в судебное заседание не явился. Суд неоднократно откладывал судебное заседание для представления истцом уточнения своих требований, однако они до настоящего момента не поступили.

Представитель ответчика возражал относительно исковых требований по доводам, изложенным в отзыве и письменных пояснениях.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя истца, извещённого надлежащим образом.

Как следует из материалов дела, 26.08.2019 между истцом и ответчиком был заключен договор № 1/2019 аренды движимого имущества (далее - Договор), согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду движимое имущество согласно приложению № 2 к Договору, находящееся в муниципальной собственности МО «Зеленоградский городской округ», для использования по прямому назначению с целью организации площадки для проведения массовых катаний на льду, а Арендатор обязуется оплачивать арендную плату.

Согласно пункту 2.1 Договора его условия распространяются на правоотношения, возникшие с 26.08.2019 и действуют до 26.08.2029.

В соответствии с пунктом 4.1 Договора, годовой размер арендной платы составляет 3 091 400 рублей. Уплаченный Арендатором задаток для участия в аукционе подлежит зачёту в счёт оплаты за имущество.

Арендатор обязан произвести оплату за первый год действия Договора в течение пяти банковских дней с момента подписания сторонами Договора, а за второй и последующие годы действия Договора – ежеквартартально равными частями от годового размера арендной платы до истечения десятого дня начала следующего квартала, а за 4 квартал не позднее 10 декабря отчётного года (п. 4.2, 4.3 Договора).

Имущество было передано ответчику в аренду по акту приема-передачи от 26.08.2019, однако он своё обязательство по внесению арендной платы в полном объёме не исполнил, ввиду чего на его стороне образовалась задолженность в размере 2 824 900 рублей.

14.11.2019 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием оплатить задолженность в указанной сумме, которая была оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Администрации в суд с настоящим иском.

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьёй 71 АПК РФ, находит исковое заявление подлежащим удовлетворению частично, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Статьёй 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Как установлено статьёй 606 Кодекса, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Общество, возражая относительно исковых требований Администрации, указало на то, что не имело возможности пользоваться арендованным имуществом весь период действия Договора.

При приёмке имущества ответчик сделал на акте приёма-передачи от 26.08.2019 отметку о том, что оно принято только по комплектности ввиду невозможности проверки исправности оборудования без его монтажа и проведения пусконаладочных работ.

28.08.2019 Обществом был осуществлён пробный запуск переданного Администрацией оборудования, в результате чего были обнаружены его существенные недостатки, о чём был составлен соответствующий акт. 2.09.2019 ответчик уведомил об этом истца и просил его прибыть на актирование недостатков, однако просьба была оставлена без удовлетворения.

В целях ремонта указанного оборудования ответчик заключил с третьими лицами договоры № 18-1807 от 20.09.2019, № 45/19 от 20.11.2019, в результате чего понёс затраты в размере 495 000 рублей. Работы по указанным договорам были завершены 10.12.2019.

30.12.2019 и 8.04.2020 Общество представляло Администрации заявления о том, что оно не имело возможности пользоваться имуществом по его прямому назначению с момента заключения договора до 10.12.2019, с просьбой не начислять и не взимать арендную плату за указанный период и, при необходимости, заключить соответствующее дополнительное соглашение.

В силу части 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно части 1 статьи 612 Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесённых им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В данном случае ответчик уведомил истца о наличии недостатков переданного в аренду имущества, которые препятствуют пользованию им, однако истец на уведомление не отреагировал.

В соответствии с частью 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Согласно части 1 статьи 406 Кодекса кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ч. 1 ст. 615 ГК РФ).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Данная позиция изложена в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017.

Таким образом, суд признаёт обоснованным довод ответчика о том, что арендная плата по Договору за период с 26.08.2019 по 10.12.2019 начислению и взысканию не подлежит.

С 18.03.2020 на территории МО «Зеленоградский городской округ» был введён запрет деятельности объектов массового отдыха в соответствии с Постановлением Правительства Калининградской области от 16.03.2020 № 134 «О введении на территории Калининградской области режима повышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций Калининградской области и некоторых мерах по предотвращению распространения в Калининградской области новой коронавирусной инфекции». Кроме того, 18.03.2020 Обществом был издан приказ о введении простоя для работников АО «Комплекс».

21.05.2020 ответчику поступил ответ на заявление от истца, в котором указано на то, что запрет на проведение массовых мероприятий прямо не предусматривает освобождения от оплаты аренды за муниципальное имущество, а рассмотрение спорных моментов по невозможности функционирования юридических лиц возложена на Торгово-промышленную палату Российской Федерации и на её региональные отделения.

15.06.2020 Общество обратилось в Союз «Калининградская торгово-промышленная палата» с заявлением о получении заключения об обстоятельствах непреодолимой силы по Договору, в ответ на которое был получен ответ об отсутствии у Союза полномочий по сбору и оценке доказательств с указанием на необходимость разрешения спора в судебном порядке.

Согласно части 3 статьи 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7) указано, что для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный и непредотвратимый при данных условиях характер. Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признаётся непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

В ответе на вопрос № 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020 даны следующие разъяснения.

Отсутствие у должника необходимых денежных средств по общему правилу не является основанием для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств. Однако если отсутствие необходимых денежных средств вызвано установленными ограничительными мерами, в частности запретом определенной деятельности, установлением режима самоизоляции и т.п., то оно может быть признано основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств на основании статьи 401 ГК РФ. Освобождение от ответственности допустимо в случае, если разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами.

В пункте 9 Постановления № 7 разъяснено, что наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали. Кредитор не лишен права отказаться от договора, если вследствие просрочки, объективно возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, он утратил интерес в исполнении. При этом должник не отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой исполнения обязательств вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401, пункт 2 статьи 405 ГК РФ).

Если обстоятельства непреодолимой силы носят временный характер, то сторона может быть освобождена от ответственности на разумный период, когда обстоятельства непреодолимой силы препятствуют исполнению обязательств стороны.

Учитывая представленные в материалы дела доказательства и данные сторонами пояснения, суд пришёл к выводу о том, что ответчиком доказана совокупность обстоятельств, позволяющих освободить его от оплаты аренды с 18.03.2020, поскольку введение режима повышенной готовности и запрета на проведение массовых мероприятий, в целях проведения которых Общество и заключило Договор с Администрацией, явилось обстоятельством, не зависящим от воли ответчика, и повлекло приостановление его деятельности и невозможность использования арендованного имущества.

Кроме того, учитывая целевое назначение переданного в аренду имущества, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 деятельность ответчика относится к отрасли российской экономики, в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Таким образом, начисление арендной платы обосновано только за период с 10.12.2020 по 18.03.2020.

30.07.2019 ответчик перечислял задаток в размере 266 500 рублей за участие в аукционе на право заключения Договора, который должен быть зачтён в размер арендной платы.

Ответчик представил расчет задолженности по арендной плате с учётом указанного задатка, согласно которому долг Общества составил 490 207 рублей. Представленный Обществом расчёт признан судом обоснованным и верным.

При таких обстоятельствах исковые требования в части взыскания задолженности подлежат удовлетворению частично.

Относительно исковых требований о расторжении Договора суд установил следующее.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя установлены статьёй 619 ГК РФ. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с частью 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В обоснование своего требования Администрация сослалась на подпункт «г» пункта 7.1 Договора, согласно которому основанием для досрочного расторжения Договора является неоднократное невыполнение Арендатором одного из пунктов Договора, в частности, невнесение арендной платы более двух сроков оплаты подряд или систематическая недоплата арендных платежей.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Учитывая изложенное, суд пришёл к выводу о том, что ответчик нарушил срок оплаты только один раз в отношении аренды за первый год, второй платёж должен был быть совершён 10.09.2020.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для расторжения Договора, ввиду чего требование истца в этой части не подлежит удовлетворению.

Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. В данном случае ответчик от уплаты государственной пошлины не освобожден.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с АО «Комплекс» в пользу Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» денежные средства в размере 490 207 руб.

Взыскать с АО «Комплекс» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 12 804 руб.

В удовлетворении остальных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья	С.А.Иванов
	^{(подпись, фамилия)}