Гражданский кодекс часть 1

установил: Администрация городского округа «Город Калининград» (ОГРН 1023900770222) (далее- Администрация , истец) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торгстрой» (ОГРН 1073906031649) (далее- ООО «Торгстрой» , ответчик) о расторжении договора на передачу в аренду городских земель №008742 от 21.05.2007 г. , заключенного между сторонами.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования , доводы , изложенные в иске, письменных пояснениях . Пояснил , что основанием для расторжения договора аренды является существенное нарушение ответчиком условий договора , а именно несоблюдение требований пункта 1.3 договора в части , касающейся разработки проекта крытых автостоянок , использования арендуемых земельных участков не в соответствии с установленным разрешенным использованием .

Ответчик возражает против заявленных требований , поддержал доводы , изложенные в отзыве на иск , письменных пояснениях. Пояснил , что стороны при заключении договора согласовали два временных вида разрешенного использования земельных участков с последующим основным видом разрешенного использования – организация крытых автостоянок ; стороны в договоре не конкретизировали , что организация мелкорозничной торговли является вспомогательным видом разрешенного использования. В договоре не установлен конкретный срок исполнения обязательств по проектированию крытых автостоянок , срок действия договора определен до 2056 года. Администрация не доказала , что земельные участки используются ответчиком не по целевому назначению ; не доказано , что со стороны арендатора имели место такие нарушения , которые повлекли для истца такой ущерб , что он в значительной степени лишился того , на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора , поскольку Администрация не направляла ООО «Торгстрой» предупреждение о необходимости устранения нарушений , в связи с чем иск следует оставить без рассмотрения.

Заслушав представителей сторон , изучив материалы дела , суд установил следующее.

21.05.2007 г. между мэрией г.Калининграда , как арендодателем, и ООО «Строительно-Инвестиционная Корпорация» , как арендатором , был заключен договор №008742 на передачу в аренду городских земель (далее- договор аренды) , в соответствии с которым арендатору в аренду предоставлены земельные участки из земель населенных пунктов с кадастровым номером 39:15:13 17 05:0030 площадью 0,1210 га , с кадастровым номером 39:15:13 17 06:0004 площадью 0,0025 га , с кадастровым номером 39:15:13 17 05:0032 площадью 0,0051 га , расположенные по ул.Профессора Баранова в Ленинградском районе города Калининграда в границах, обозначенных в приложении №1 к настоящему договору.

Срок аренды земельных участков установлен с момента подписания настоящего договора и до 01.05.2056 г. (пункт 2.1 договора ).

Арендатор обязался использовать полученные в аренду земельные участки исключительно для целей , обозначенных в пункте 1.3 настоящего договора (пункт 3.1 договора).

Согласно пункту 3.6 договора в соответствии с постановлением главы города Калининграда –мэра города от 21.12.2006 г. №3013 «О разрешении ООО «Строительно-Инвестиционная Корпорация» разработать проект размещения временных автостоянок для обслуживания Центрального рынка по ул.Профессора Баранова в Ленинградском районе» ООО «Строительно-Инвестиционная Корпорация» разрешено разработать проект трех временных автостоянок для обслуживания Центрального рынка по улице Профессора Баранова (от ул.Партизанской до ул.Пролетарской) в Ленинградском районе с целью благоустройства территории общего пользования вокруг рынка.

Согласно пункту 6.1.1 договора арендодатель наделен правом требовать досрочного расторжения договора при существенном нарушении договора : использовании земельных участков не по целевому назначению , при использовании земельных участков способами , приводящими к его порче , при невнесении арендной платы более двух раз подряд.

В соответствии с пунктом 6.1.2 договора арендодатель имеет право контролировать соблюдение арендатором законодательства об использовании и охране земель , сроков использования земельных участков , установленных настоящим договором , проверять соответствие использования земельных участков целям , установленным в пункте 1.1 договора.

18.07.2007 г. между ООО «Строительно-Инвестиционная Корпорация» и ООО «Грандстрой» было подписано соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору №008742 от 21.05.2007 г. ООО «Грандстрой» , которое в свою очередь передало права и обязанности по названному договору аренды ООО «Торгстрой» (соглашение от 22.02.2007 г.).

18.04.2008 г. между ООО «Торгстрой» и Администрацией подписано соглашение №008742-4 , которым внесены изменения в договор аренды , в том числе пункт 1.3 изложен в следующей редакции : « Земельные участки , указанные в пункте 1.1 договора предоставляются для организации временных автостоянок и размещения временных объектов мелкорозничной торговли с последующей разработкой проекта крытых автостоянок (разрешенное использование : земли для размещения гаражей и автостоянок и земельные участки , занятые киосками, павильонами , торговыми палатками и остановочными комплексами , имеющими в своем составе объекты торговли).

Письмом от 22.01.2016 г. Администрация предложила ответчику досрочно расторгнуть договор на передачу в аренду городских земель №008742 от 21.05.2007г. в связи с использованием арендуемых земельных участков не в соответствии с разрешенным использованием , установленным в пункте 1.3 договора, подписать в течение 30 дней с момента получения настоящего уведомления приложенное соглашение о расторжении договора и направить его на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации , кадастра и картографии по Калининградской области для прекращения права аренды земельных участков. В случае неисполнения указанных действий Администрация уведомила о намерении обратиться в арбитражный суд.

В ответе на указанное письмо от 02.03.2016 г. ООО «Торгстрой» сообщило , что земельные участки используется в соответствии с разрешенным использованием , указанным в пункте 1.3 договора аренды с учетом соглашения №008742-4 от 18.04.2008 г. , в связи с чем оснований для досрочного расторжения договора нет.

На основании распоряжений Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от 11.01.2016 г. были проведены плановые осмотры арендуемых ООО «Торгстрой» земельных участков.

По результатам осмотров установлено , что земельный участок с кадастровым номером 39:15:131705:30 площадью 1210 кв.м используется ООО «Торгстрой» под размещение нестационарных торговых объектов и организацию стоянки автотранспортных средств ; земельный участок с кадастровым номером 39:15:131706:4 площадью 25 кв.м используется ООО «Торгстрой» под размещение нестационарных торговых объектов ; земельный участок с кадастровым номером 39:15:131705:32 площадью 51 кв.м физическими , юридическими лицами для ведения какой-либо деятельности не используется (заключения по результатам планового осмотра от 05.02.2016 г. №№17,18,19). Кроме того , в заключениях указано , что в ходе планового осмотра нарушений , устранение которых входит в полномочия муниципального земельного контроля , не установлено.

В письме от 11.02.2016 г. , полученного ответчиком 12.02.2016 г. , Администрация предложила ООО «Торгстрой» расторгнуть договор аренды земельных участков в связи с их использованием не в соответствии с разрешенным использованием, установленным договором ,приложив подписанное Администрацией соглашение о расторжении договора.

Отказ ответчика от подписания соглашения о расторжении договора аренды явился основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

На основании пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке , которые предусмотрены гражданским законодательством .

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка , находящегося в государственной или муниципальной собственности , заключенного на срок более чем пять лет , допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Как указано в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. №11 «О некоторых вопросах , связанных с применением земельного законодательства» , данное положение устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков , отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды , предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной , а также в иных случаях , предусмотренных настоящим Кодексом , другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон , которое влечет для другой стороны такой ущерб , что она в значительной степени лишается того , на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случае , когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу пункта 9.1 договор подлежит досрочному расторжению (в том числе в судебном порядке) по взаимному согласию сторон ; при использовании арендатором земельных участков не по целевому назначению ; при систематическом (более двух раз подряд) невнесении арендной платы в срок , установленный настоящим договором.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Проанализировав условия договора аренды , суд полагает , что в нем четко определено разрешенное использование арендуемых земельных участков (пункт 1.3 договора в редакции соглашения от 18.04.2008 г.).

Как указывалось выше , проведенными проверками установлено , что земельный участок с кадастровым номером 39:15:131705:30 используется ООО «Торгстрой» под размещение нестационарных торговых объектов и организацию стоянки автотранспортных средств ; земельный участок с кадастровым номером 39:15:131706:4 - под размещение нестационарных торговых объектов , что соответствует видам разрешенного использования земельных участков , указанным в договоре аренды.

Земельный участок с кадастровым номером 39:15:131705:32 для ведения какой-либо деятельности не используется . Из представленных в материалы дела фотографий и схем расположения земельных участков следует , что использование данного земельного участка для организации временной автостоянки и размещения торгового объекта повлечет ограничение свободного доступа к смежным земельным участкам и расположенным на них торговым объектам ; данный земельный участок имеет небольшую площадь и используется для обеспечения свободного прохода .

Вместе с тем , суд исходит из того , что при заключении договора аренды стороны исходили из возможности использования впоследствии всех земельных участков при разработке проекта крытых автостоянок.

Договором аренды срок разработки ООО «Торгстрой» проекта крытых автостоянок не определен ; изменения и дополнения по сроку реализации данного обязательства в договор аренды не вносились.

Между тем , из материалов дела следует , что ООО «Строительно-Инвестиционная Корпорация» было дано разрешение на разработку проекта размещения трех временных автостоянок для обслуживания Центрального рынка ; 06.11.2007г. МУ «Административно-техническая инспекция города Калининграда» выдано ООО «Грандстрой» разрешение на производство работ с 18.04.2008 г. ; в 2008 году объект – временные автостоянки с установкой торговых павильонов по ул.Профессора Баранова – был закончен строительством и принят ООО «Торгстрой».

Доводы истца относительно того , что на арендуемых ООО «Торгстрой» земельных участках разрешено совместное осуществление мелкорозничной торговли только через автотранспортные средства развозной торговли (автолавки , автофургоны, тонары , автоприцепы , автоцистерны) ничем не подтверждены , из договора аренды это не следует. Напротив пункт 1.3 договора аренды предполагает возможность размещения на земельных участках киосков , павильонов , торговых палаток и остановочных комплексов , имеющих в своем составе объекты торговли .

Ссылки Администрации на нарушение ООО «Торгстрой» требований действующего законодательства , регулирующего правила организации розничных рынков , не принимаются судом , поскольку данные обстоятельства не были заявлены как основания для расторжения договора аренды.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) , суд полагает , что объективных доказательств , подтверждающих его доводы о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды , истец в соответствии со статьей 65 АПК РФ не представил. При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Заявление ООО «Торгстрой» об оставлении иска без рассмотрения не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения , если после его принятия к производству установит , что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком , за исключением случаев , если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ установлено , что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок , установленный в предложении или установленный законом либо договором , а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Предложения о расторжении договора от 22.01.2016 г. , от 11.02.2016 г. с указанием имеющихся , по мнению Администрации, нарушениях условий договора были направлены ответчику , получены им. В суд с иском Администрация обратилась 18.04.2016 г. после получения отказа ООО «Торгстрой» подписать соглашение о расторжении договора аренды .

Таким образом , суд полагает , что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком.

Руководствуясь статьями 167-170 ,181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия.

Судья

Лобанова Е.А.