Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Гениной С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савостьяновой Я.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации МО «Багратионовский городской округ» к ИП ФИО1 о расторжении договора аренды №25, возврата помещения, взыскания задолженности и процентов,

третье лицо: МБУ «Культурно-досуговый центр г.Багратионовск»

при участии:

от истца – ФИО2, по доверенности от 16.01.2020г., паспорту и диплому,

от ответчика –ФИО3, по доверенности от 10.04.2020г., паспорту и диплому,

третье лицо - извещен, не явился

установил:

Администрации муниципального образования «Багратионовский городской округ» (ОГРН <***>, ИНН <***>,адрес: 238420, <...>; далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к ИП ФИО1 (ОГРИП 34391525300039, Калининградская область; далее – Предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды № 25 на аренду помещения от 26.02.2003г., обязании возвратить арендуемое помещение, взыскании задолженности по арендной плате за период с 1.01.2016г. по 15.01.2020г. в сумме 271 910,15 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 1.01.2016г. по 13.03.2020г. в сумме 47 053,42 руб.

Определением суда от 24.03.2020г. дело назначено к рассмотрению в порядке упрощённого производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 28.04.2020г., суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме; исковые требования основаны на пункте 1 ст.451 и ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы существенным изменением обстоятельств и существенным нарушением условий Договора арендатором; кроме того Администрация просила взыскать задолженность по арендной плате и проценты, начисленные на сумму задолженности.

Ответчик представил отзыв и дополнение к нему, просил в удовлетворении требований отказать по основаниям, изложенным в них.

МБУ «Культурно-досуговый центр г.Багратионовск» надлежащим образом извещенное судом о дате и времени судебного заседания в суд представителя не направило; дело рассмотрено в порядке ст.156 АПК РФ.

Из материалов дела следует, что между администрацией муниципального образования и ИП ФИО1 был заключен договор №25 от 26 февраля 2003г на аренду нежилого помещения (далее - Договор) находящегося по адресу: <...> общей площадью 153,0 кв. метров для использования под ресторан.

15 января 2004 года стороны заключили дополнительное соглашение к договору №25.

Срок действия договора установлен с 26 февраля 2003 года по 26 февраля 2052г. (в редакции дополнительного соглашения от 15.01.2004г.)

Договор зарегистрирован 21 февраля 2005г. под номером 039-39-01/093/2005-078.

Администрация 9.12.2019г. заключила муниципальный контракт на проведение строительно-монтажных работ здания культурно-досугового центра с подрядной организацией, в связи с чем уведомила ответчика о необходимости освободить арендуемое помещение.

В связи с существенным изменением обстоятельств администрация муниципального образования направила уведомление ответчику (исх.№734 от 30.01.2020г.) о том, что расторгает договор от 26.02.2003 №25 на аренду спорного нежилого помещения.

Ответчик от расторжения Договора отказался, спорное нежилое помещение не освободил.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации в суд с настоящим иском.

Изучив доводы сторон, исследовав материалы дела в объеме представленных доказательств, суд находит исковое заявление не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Пунктом 5.3 Договора предусмотрены основания для досрочного расторжения Договора и выселения Арендатор:

-п.5.3.1 при использовании помещения в целом или его части не по назначению, указанному в п.1.1 Договора,

- 5.3.2 если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состоят помещения,

- 5.3.3 если Арендатор не внес арендной платы в течении трех месяцев подряд,

- 5.3.4 если Арендатор не производит ремонтов, определенных договором аренды,

-5.3.5если Арендатор не выполняет правил СЭС, Госпожарнадзора.

Договор аренды, может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению Государственного арбитражного суда в случаях нарушения другой стороной иных условий договора (п.5.4.).

Пунктом 6.1 предусмотрено, что Арендатор обязан в разумный срок освободить помещение в случае признания здания аварийным (в редакции дополнительного соглашения от 15.01.2004г.).

Расходы Арендатора на капитальный ремонт арендуемого помещения является основанием для снижения арендной платы, что оформляется дополнительным соглашением сторон (п.6.2 Договора).

Арендодатель не вправе ограничивать время использования Арендатором помещения. Арендодатель не вправе принимать решения ограничивающее использования арендованных помещений (в том числе временное) (п.6.5 в редакции дополнительного соглашения от 15.01.2004г.).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, также является самостоятельным основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Доказательств, указывающих на одновременное наступление совокупности обстоятельств, предусмотренных частью 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено.

Заключение муниципального контракта на выполнение работ по объекту: «Реконструкция здания культурно-досугового центра г.Багратионовск» от 9.12.2019г. к таким основаниям не относится.

СП 309.1325800.2017 «Здания театрально-зрелищные. Правила проектирования» не являются нормативным правовым актом, распространяющим свое действие на отношения, возникшие до их принятия, и не могут правовых последствий для сторон договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что договор может быть расторгнут по решению суда на основании требования одной из сторон при существенном нарушении его условий другой стороной. При этом существенным признается нарушение обязательств по договору, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основанием для расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ является невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (по условиям Договора три раза подряд).

Администрацией наличие задолженности по арендной плате не доказано, что исключает, как возможность начисления процентов за пользование чужими денежными средствами, так и расторжения Договора по указанным основаниям.

В соответствии с дополнительным соглашением к Договору №25 стоимость капитального ремонта засчитывается в счет арендой платы.

Уведомлением от 17.01.2020г. Администрация проинформировала истца, что стоимость капитального ремонта в размере 1 379 667 руб. засчитывается в счет арендной платы по Договору.

Согласно акту сверки расчетов по состоянию на 31.12.2016 сальдо на 01.01.2017 составляет 619 204,66 руб. в пользу Арендатора (сумма зачета стоимости капитального ремонта).

В счет арендной платы за 2017-2019г., по данным истца, учтено 213 954,85 руб., остаток суммы зачета стоимости капитального ремонта на 01.01.2020 составляет 405 249,81 руб.

Следовательно, факт нарушения арендатором пункта 5.3.3 Договора материалами дела не подтвержден.

Таким образом, из материалов дела не усматривается наличие предусмотренных законом либо договором оснований для расторжения Договора №25 и наличия задолженности по арендной плате.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатом арбитражном апелляционном суде.

Судья С.В. Генина