Гражданский кодекс часть 1

Судьи		Шанько О.А.
При ведении протокола судебного заседания					Секретарем Чумаковым В.С.
Рассмотрев в судебном заседании дело по иску: ООО «Балтик-Бон-Ойл»

К	ООО «Запэлектромонтаж», ООО «КСК ИНВЕСТ», Администрации городского округа «Город Калининград».
	об обязании исполнить условия инвестиционного контракта.
При участии:
от истца:			ФИО1 по дов., паспорт; ФИО2 по дов., паспорт
от ответчика:				от ООО «КСК ИНВЕСТ» - ФИО3 по дов., паспорт; ФИО4 по дов., паспорт. от ООО «Запэлектромонтаж» - ФИО5 по дов., паспорт. от Администрации – извещен

установил: Общество с ограниченной ответственностью "Балтик-Бон-Ойл", место нахождения: 236023, Калининградская обл., Калининград, ул. Чекистов, д. 76, к. 1, ОГРН <***> (далее - ООО "Балтик-Бон-Ойл"), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области к обществу с ограниченной ответственностью "Запэлектромонтаж", место нахождения: 236000, Калининградская обл., Калининград, ул. Горького, д. 200-1, ОГРН <***> (далее - ООО "Запэлектромонтаж"), обществу с ограниченной ответственностью "КСК ИНВЕСТ", место нахождения: 238552, <...>, ОГРН <***> (далее - ООО "КСК ИНВЕСТ"), со следующими исковыми требованиями:

- об обязании ООО "КСК ИНВЕСТ" исполнить условия инвестиционного контракта от 07.06.2011 N 22/11 и дополнительного соглашения к нему от 03.04.2012 путем внесения денежных средств в размере 68 001 833 руб. 43 коп., в том числе 40 276 190 руб. 19 коп. - на выделенный расчетный счет по контракту и 27 725 643 руб. 24 коп. - на расчетный счет истца;

- взыскании с ООО "КСК ИНВЕСТ" 831 719 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами;

- обязании ООО "КСК ИНВЕСТ" и ООО "Запэлектромонтаж" передать истцу в собственность после введения в эксплуатацию объекта - административного здания по адресу: Калининград, ул. Горького, д. 200-1 - долю в виде 2620 кв. м общей площади объекта, а именно половины подвала, первого и четвертого этажей, частично на восьмом и девятом этажах в соответствии с контрактом;

- обязании ООО "Запэлектромонтаж" и ООО "КСК ИНВЕСТ" не чинить препятствия в доступе к инвестиционному объекту и окончании его строительства;

- признании незаконным постановления администрации городского округа "Город Калининград" (далее - Администрация) от 18.10.2012 N 1972 "О внесении изменений в постановление главы администрации городского округа "Город Калининград" от 03.08.2009 N 1311 "Об образовании и предоставлении ООО "Запэлектромонтаж" земельного участка по ул. Горького в Ленинградском районе под строительство административного здания" и продлении срока аренды";

- признании недействительным соглашения N 010126-1/УА об уступке прав и обязанностей по договору от 17.08.2009 N 010126 на передачу в аренду городских земель;

- обязании ООО "КСК ИНВЕСТ", ООО "Запэлектромонтаж" и Администрации заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:130712:156 по ул. Горького в Ленинградском районе Калининграда под строительство административного здания со множественностью лиц, а именно ООО "Запэлектромонтаж", ООО "КСК ИНВЕСТ" и ООО "Балтик-Бон-Ойл", на стороне арендатора (с учетом уточнения требований).

К участию в деле в качестве ответчика привлечена Администрация, место нахождения: 236006, Калининградская обл., Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН <***>.

Решением от 07.06.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2013 данное решение оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.02.2014 решение Арбитражного суда Калининградской области от 07.06.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2013 по делу N А21-327/2013 отменены.

В части обязания ООО "КСК ИНВЕСТ" исполнить условия инвестиционного контракта от 07.06.2011 № 22/11 и дополнительного соглашения к контракту от 03.04.2012 путем внесения на расчетный счет, отведенный под инвестиционную деятельность, денежных средств в размере 40 276 190 руб. 19 коп., а также в части взыскания с ООО "КСК ИНВЕСТ" в пользу ООО "Балтик-Бон-Ойл" 27 725 643 руб. 24 коп. основного долга и 831 719 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

В остальной части в удовлетворении требований ООО "Балтик-Бон-Ойл" отказано.

В ходе нового рассмотрения дела ООО «Балтик-Бон-Ойл» уточнило исковые требования, просит взыскать с ООО «КСК-ИНВЕСТ» денежные средства в сумме 68 001 833 руб. на расчетный счет товарищества, отведенный для продолжения строительства.

Определением суда от 15.05.2014 уточненные требования истца приняты судом к рассмотрению.

Администрация о месте и времени судебного заседания извещена, явку представителя не обеспечила.

Дело рассмотрено в отсутствие Администрации в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании представитель ООО «Балтик-Бон-Ойл» доводы иска поддержал в полном объеме.

ООО «КСК-ИНВЕСТ» с требованиями истца не согласилось, по мотивам, изложенным в письменных пояснениях, представленных в материалы дела в порядке ст. 81 АПК РФ.

ООО «Запэлектромонтаж» поддержало доводы ООО «Балтик-Бон-Ойл».

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд установил.

Как следует из материалов дела, между ООО "Запэлектромонтаж" (застройщик), ООО "Балтик-Бон-Ойл" (заказчик-инвестор) и ООО "КСК ИНВЕСТ" (соинвестор) заключен инвестиционный контракт от 07.06.2011 № 22/11, предметом которого является совместная деятельность сторон по реализации инвестиционного проекта нового строительства инвестиционного объекта на земельном участке по адресу: Калининград, ул. Горького, д. 200-1, в соответствии с исходно-разрешительной и проектно-сметной документацией.

Пунктом 2.1 контракта определены краткие проектные характеристики инвестиционного объекта, представляющего собой девятиэтажное административное здание общей площадью 11 615 кв. м, в том числе площадь офисных помещений 5918 кв. м. Тем же пунктом предусмотрено, что строительство осуществляется сторонами для удовлетворения собственных потребностей в административно-офисных и иных помещениях.

В соответствии с пунктами 2.2 и 2.3 в рамках исполнения обязательств по контракту заказчик-инвестор обеспечивает финансирование, за исключением суммы финансирования соинвестора, выполняет функции заказчика-застройщика, включая организацию технического надзора за строительством, осуществляет ведение общих дел, финансовой документации и учета, заключает договоры с генподрядной и подрядными организациями от своего имени. Соинвестор обеспечивает финансирование проекта в сумме 193 247 624 руб., включающей платежи по заключенному с заказчиком-инвестором договору соинвестирования от 05.05.2011, согласно подписанным сторонами смете на строительство, графику строительства и графику платежей.

Пунктом 2.6 установлен срок ввода объекта в эксплуатацию - апрель - май 2013 года.

Статьей 3 контракта стороны определили имущественные права, установив, что построенный объект признается их общей долевой собственностью с распределением долей в следующем порядке: в собственность застройщика переходят 1275 кв. м общей площади с выделенными мощностями на данную площадь, а именно: полностью пятый этаж проектной площадью 1112,5 кв. м, помещения на шестом этаже площадью 34,71 кв. м (условный номер помещения 6/6), 60,3 кв. м (условный номер 6/7), 56 кв. м (условный номер 6/8) и часть коридора площадью 11,49 кв. м; в собственность соинвестора - 7720 кв. м общей площади, а именно половина подвала, первого и четвертого этажей, полностью площади на втором, третьем и седьмом этажах, частично на шестом, восьмом и девятом этажах; в собственность заказчика-инвестора - вся оставшаяся площадь объекта в размере 2620 кв. м общей площади, а именно половина подвала, первого и четвертого этажей, частично восьмого и девятого этажей. Указанные площади распределяются первоначально путем закрепления на поэтажных планах рабочей документации согласно приложениям N 4 - 13 к контракту.

Названные приложения, подписанные всеми сторонами контракта со ссылкой на контракт, в деле отсутствуют.

Вкладом застройщика согласно пункту 5.2 является право аренды земельного участка по указанному адресу и платежи за аренду земли.

Как усматривается из инвестиционного контракта, строительство объекта ведется на земельном участке площадью 0,6350 га, предоставленном ООО "Запэлектромонтаж" в аренду по договору от 17.08.2009 N 010126, заключенному с Администрацией, сроком до 03.08.2012. Строительство осуществляется на основании выданного ООО "Запэлектромонтаж" Комитетом архитектуры и строительства Администрации разрешения на строительство от 02.10.2009 № RU39315000-266/2009 сроком действия до 02.04.2011, впоследствии продленным до 02.10.2012.

ООО "Балтик-Бон-Ойл" и ООО "КСК ИНВЕСТ" подписали дополнительное соглашение от 03.04.2012 к инвестиционному контракту, в котором договорились внести следующие изменения в проектную документацию: разработка документации конструкции ниже и выше нуля в связи с установкой эскалаторов, изменениями назначения помещений с административных на торговые; разработка документации технологических, архитектурных частей, сетей инженерного обеспечения в связи с перепланировками для строительства, в частности увеличение мощности по электроэнергии; формирование полного состава проектной документации на экспертизу, разработка дополнительных разделов, необходимых для экспертизы. При этом обязанность по организации и согласованию проектной документации возлагается на заказчика-инвестора согласно пункту 6.2.3 контракта, а обязанность по оплате данных видов работ - на соинвестора в полном объеме согласно пункту 6.3.4 инвестиционного контракта.

ООО "Балтик-Бон-Ойл" письмом от 17.07.2012 уведомило ООО "КСК ИНВЕСТ" о том, что в связи с изменением архитектурного решения фасадов, проектного решения кровли строящегося здания увеличилась этажность до одиннадцати этажей; все затраты и оплату расходов по выполнению данных изменений заказчик-инвестор взял на себя и выполняет работы за свой счет; дополнительные площади после возведения строящегося здания остаются за заказчиком-инвестором и переходят в его собственность в соответствии с пунктом 3.1 инвестиционного контракта.

Постановлением Администрации от 18.10.2012 N 1972, принятым на основании совместного обращения ООО "Запэлектромонтаж" и ООО "КСК ИНВЕСТ", арендатор земельного участка площадью 6350 кв. м заменен на ООО "КСК ИНВЕСТ"; срок аренды земельного участка продлен до 03.08.2013; Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации предписано оформить соглашение к договору аренды от 17.08.2009 N 010126.

На основании указанного постановления Администрация, ООО "Запэлектромонтаж", ООО "КСК ИНВЕСТ" подписали соглашение от 18.10.2012 N 010126-1/УА об уступке прав и обязанностей арендатора по указанному договору, продлении срока его действия до 03.08.2013. Соглашение зарегистрировано в установленном порядке 29.10.2012.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 18.03.2013 по делу N А21-254/2013, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2013, ООО "КСК ИНВЕСТ" отказано в иске о признании незаключенным инвестиционного контракта от 07.06.2011 N 22/11. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.10.2013 данные судебные акты оставлены без изменения.

ООО "Балтик-Бон-Ойл", ссылаясь на нарушение ООО "Запэлектромонтаж" и ООО "КСК ИНВЕСТ" обязательств по инвестиционному контракту, препятствование ответчиками истцу в завершении строительства объекта, степень готовности которого составляет 95%, считая недействительными постановление Администрации от 18.10.2012 N 1972 и соглашение от 18.10.2012 N 010126-1/УА, поскольку права и обязанности арендатора земельного участка, обремененного объектом незавершенного строительства, который находится в общей долевой собственности участников строительства, переданы без согласия одного из участников, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Судебные инстанции удовлетворили заявленные требования в полном объеме, посчитав их доказанными представленными в дело документами и обоснованными по праву.

Кассационная инстанция нашла выводы судов не соответствующими имеющимся в деле материалам и нормам законодательства в связи со следующим.

Суд со ссылкой на статьи 12, 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил требования ООО "Балтик-Бон-Ойл" об обязании ответчиков после ввода объекта в эксплуатацию передать в собственность истца долю в виде 2620 кв. м общей площади объекта, а также не чинить препятствия истцу в доступе к инвестиционному объекту и окончании его строительства.

При этом в судебных актах не указано, в чем именно выражается чинение ответчиками препятствий истцу, какими доказательствами подтверждается совершение ответчиками действий, нарушающих права истца, и противоправность действий ответчиков, какие действия обязаны совершить ответчики или от совершения каких действий воздержаться в целях устранения нарушений прав истца.

Удовлетворение требования об обязании ответчиков в будущем передать истцу долю в виде 2620 кв. м общей площади построенного объекта, а именно половины подвала, первого и четвертого этажей, частично на восьмом и девятом этажах, противоречит статьям 8, 8.1, 128, 130, 131, 218, 219, 244, 247, 252 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суды правильно квалифицировали инвестиционный контракт от 07.06.2011 N 22/11 как договор о совместной деятельности, отношения сторон по которому регулируются положениями главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суды сослались на разъяснения, содержащиеся в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, но не учли их. Согласно данным разъяснениям в силу пункта 2 статьи 8 (в редакции, действовавшей на момент принятия названного постановления, аналогичного по содержанию пункту 2 статьи 8.1, действующей в настоящее время), а также статей 131, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 25 Закона о государственной регистрации право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает у лица, имеющего на каком-либо праве земельный участок, на котором возведено имущество, с момента государственной регистрации права собственности. Право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, также возникает с момента государственной регистрации.

Таким образом, до государственной регистрации прав на созданный в рамках совместной деятельности объект, завершенный или не завершенный строительством, и без индивидуализации объекта в установленном порядке отсутствуют правовые и фактические основания для передачи одному из товарищей в собственность доли в объекте, определенной только путем указания общей площади, причитающейся передаче участнику, и номеров этажей.

Передачей прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка не нарушаются права ООО "Балтик-Бон-Ойл", в связи с чем у суда не имелось оснований для применения по его требованию такого способа защиты, как признание недействительными ненормативного правового акта и сделки.

Выводы судов в части обязания Администрации, ООО "Запэлектромонтаж" и ООО "КСК ИНВЕСТ" заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:130712:156 по ул. Горького в Ленинградском районе Калининграда с множественностью лиц на стороне арендатора с участием названных обществ и ООО "Балтик-Бон-Ойл" не основаны на нормах законодательства.

При рассмотрении требований ООО "Балтик-Бон-Ойл" о взыскании с ООО "КСК ИНВЕСТ" денежных средств суды исходили из того, что общий объем финансовых обязательств последнего по инвестиционному контракту составляет 193 247 624 руб., фактически перечислено ответчиком 136 878 710 руб., не доплачено 56 368 914 руб. Кроме того, ответчик обязан дополнительно перечислить на реализацию инвестиционного проекта 11 632 919 руб. 43 коп. для оплаты дополнительных работ, связанных с изменением проекта, в соответствии с дополнительным соглашением от 03.04.2012. Из общей суммы задолженности, определенной судом, часть денежных средств в размере 40 276 190 руб. 19 коп. суд обязал ООО "КСК ИНВЕСТ" перечислить на расчетный счет, отведенный под инвестиционную деятельность, а 27 725 643 руб. 24 коп. - на расчетный счет ООО "Балтик-Бон-Ойл" в счет компенсации фактически понесенных истцом расходов по оплате выполненных работ.

Между тем суды, соглашаясь с доводами истца об увеличении денежного обязательства ООО "КСК ИНВЕСТ" в связи с изменением проекта на 11 632 919 руб. 43 коп., не учли следующее.

Из объяснений сторон и судебных актов по делу N А21-254/2013 усматривается, что вместо запланированного девятиэтажного административного здания истец осуществил строительство одиннадцатиэтажного здания с торговыми площадями. ООО "КСК ИНВЕСТ" заявляло о том, что не согласовывало увеличение этажности здания, считало объект в этой части самовольной постройкой. Суд в обоснование обязанности ООО "КСК ИНВЕСТ" оплатить дополнительные работы, связанные с изменением проекта, сослался на дополнительное соглашение от 03.04.2012. Однако из названного дополнительного соглашения не видно, связаны ли указанные в нем изменения проектной документации с увеличением этажности и соответственно обязанность по оплате дополнительных работ, обусловленных какими изменениями проектной документации, приняло на себя ООО "КСК ИНВЕСТ"; стоимость дополнительных работ в дополнительном соглашении не определена. В то же время в деле имеется письмо ООО "Балтик-Бон-Ойл" от 17.07.2012, направленное в адрес ООО "КСК ИНВЕСТ" позднее даты подписания дополнительного соглашения, в котором истец сообщает об увеличении этажности строящегося здания до одиннадцати этажей в связи с изменением архитектурного решения фасадов и проектного решения кровли; заверяет, что все затраты и расходы по оплате данных изменений берет на себя, работы выполняет за свой счет.

Таким образом, из обжалуемых судебных актов неясно, с какими именно изменениями проекта связаны дополнительные работы на сумму 11 632 919 руб. 43 коп., чем обоснована обязанность ответчика оплатить эти работы. Суды не проверили, согласовывал ли ответчик изменения проекта, в связи с которыми возникла необходимость проведения дополнительных работ, стоимость которых предъявлена к оплате. В деле имеется перечень работ, услуг и товаров, оплаченных истцом на сумму 27 725 643 руб. 24 коп. (том 2, листы 47 - 49). Однако из данного перечня не усматривается, какие конкретно работы, услуги и товары из оплаченных истцом относятся к тем, которые связаны с изменением проектной документации.

Отнесенный судом на ООО "КСК ИНВЕСТ" долг в сумме 11 632 919 руб. 43 коп. влияет как на общий размер задолженности истца, так и на распределение задолженности - в какой части денежные средства подлежат зачислению на общий счет, предназначенный для ведения инвестиционной деятельности, а в какой - на расчетный счет истца.

С учетом изложенного судебные акты в части обязания ООО "КСК ИНВЕСТ" внести 40 276 190 руб. 19 коп. на расчетный счет, отведенный под инвестиционную деятельность, и взыскания с него в пользу ООО "Балтик-Бон-Ойл" 27 725 643 руб. 24 коп. основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами подлежат отмене с направлением дела в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование уточненных исковых требований ООО «Балтик-Бон-Ойл» сослалось на п.2.3 инвестиционного контракта, которым предусмотрена обязанность ответчика внести на счет товарищества денежные средства и на отчет № 14-05-04 об оценке рыночной стоимости: объекта незавершенного строительства (административное здание) общей площадью 11615 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, взяв во внимание положения части 2 статьи 289 АПК РФ, где сказано, что указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело, суд не находит оснований для удовлетворения иска исходя из следующего.

Как отмечено выше, инвестиционный контракт от 07.06.2011 № 22/11 по своей правой природе является договором о совместной деятельности, отношения сторон по которому регулируются положениями главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1050 Гражданского кодекса Российской Федерации договор простого товарищества прекращается вследствие объявления кого-либо из товарищей несостоятельным (банкротом), за изъятием, указанным в абзаце втором настоящего пункта;

В соответствии с пунктом 2 статьи 1050 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора простого товарищества вещи, переданные в общее владение и (или) пользование товарищей, возвращаются предоставившим их товарищам без вознаграждения, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

С момента прекращения договора простого товарищества его участники несут солидарную ответственность по неисполненным общим обязательствам в отношении третьих лиц.

Раздел имущества, находившегося в общей собственности товарищей, и возникших у них общих прав требования осуществляется в порядке, установленном статьей 252 настоящего Кодекса.

Из материалов дела усматривается, что решением Арбитражного суда Калининградской области от 23.05.2014 ООО «Запэлектромонтаж» признано несостоятельным (банкротом), открыта в отношении ООО «Запэлектромонтаж» процедура банкротства – конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО6

Так как ООО «Запэлектромонтаж» (застройщик) - одна из сторон инвестиционного контракта от 07.06.2011 № 22/11 признано несостоятельным (банкротом), требование истца взыскать с ООО «КСК ИНВЕСТ» денежные средства на расчетный счет товарищества, отведенный для продолжения строительства, удовлетворено быть не может в виду прекращения договора простого товарищества.

Руководствуясь ст. ст. 110, 169-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Балтик-Бон-Ойл» в доход федерального бюджета 200 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ Шанько О.А.