Решение № А21-3643/2018 от 04.07.2018 АС Калининградской области

Арбитражный суд Калининградской области
Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016
E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru
http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград Дело № А21-3643/2018
«05» июля 2018г.

Резолютивная часть решения оглашена 04 июля 2018г.
Решение в полном объёме изготовлено 05 июля 2018г.

Арбитражный суд Калининградской области в составе:
судьи МОЖЕГОВОЙ Н.А.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Косковой Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании иск Администрации муниципального  образования «Янтарный городской округ» 

к ООО «Типлекс»
о взыскании задолженности и неустойки в общей сумме 3 111 837,73руб.

и встречный иск о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 

от ответчика: ФИО2 - по доверенности от 11.10.2017г. 

установил:

 Администрация муниципального образования «Янтарный городской округ»  (ОГРН: <***>, место нахождения: Калининградская область, поселок  городского типа Янтарный, улица Советская, дом 76) обратилась в суд с иском о  взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Типлекс» (ОГРН:  <***>; место нахождения: Калининградская область, поселок городского  типа Янтарный, поселок Синявино, улица) задолженности по арендной плате в  общей сумме 2 865 658,51руб. и неустойки в сумме 246 179,22руб. 

 Ответчик наличие и размер задолженности, расчёт неустойки не оспаривает,  им заявлен встречный иск о взыскании с Администрации стоимости  (286 830,22руб.) неотделимых улучшений земельного участка с кадастровым  номером 39:22:010005:233. 

Протокольным определением от 07.05.2018г. встречный иск принят судом к  рассмотрению. 

Заслушав представителей сторон, исследовав представленные  доказательства, суд установил. 

Как следует из материалов дела, по договору от 06.08.2004г. № 229-2/2004  (том 1, листы дела 9-12) обществу с ограниченной ответственностью «Типлекс»  был передан в аренду на срок до 06.08.2053г. земельный участок с кадастровым  номером 39:22:01-00-05:0019 площадью 10 га. под размещение курортно- рекреационного комплекса. 

На основании постановления главы муниципального образования  «Янтарный городской округ» от 20.10.2010г. № 694 земельный участок с  кадастровым номером 39:22:01-00-05:0019 был разделен на два земельных участка  с кадастровыми номерами 39:22:010005:233 (площадью 60 850 кв.м.) и  39:22:010005:234 (площадью 39 150 кв.м.), разрешенное использование участка  было заменено на «строительство курортно-рекреационного комплекса». 

Соглашением от 30.06.2017г. стороны расторгли указанный выше договор в  части аренды земельного участка с кадастровым номером 39:22:010005:233 (том 1,  лист дела 14). 

Поскольку обязательства по внесению арендных платежей общество  исполняло ненадлежащим образом, Администрация направила в его адрес  претензии о погашении задолженности за 4 квартал 2016г., 1-4 кварталы 2017г.  (том 1, листы дела 52-71), неисполнение которых явилось основанием для  обращения в суд с настоящим иском. 

В свою очередь общество посчитало, что оно имеет право на возмещение  стоимости неотделимых улучшений, осуществленных на земельном участке с  кадастровым номером 39:22:010005:233, в связи с чем подало встречный иск. 

Суд признал иск Администрации подлежащим удовлетворению и не нашел  оснований для удовлетворения встречного иска. 

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)  РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с  условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при  отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового  оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить  плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором  аренды. 

В соответствии с пунктом 3.2 договора № 229-2/2004 арендная плата вносится  ежеквартально не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом (за  4 квартал – не позднее 15 декабря текущего года). 

Из представленных истцом расчетов (том 1, лист дела 48-49) следует, что  задолженность общества по уплате арендных платежей составила: 

-1 740 622,02руб. в части аренды земельного участка с кадастровым номером  39:22:010005:233 за период с 4 квартала 2016г. по 2 квартал 2017г. включительно; 

-1 125 036,49руб. в части аренды земельного участка с кадастровым номером  39:22:010005:234 за период с 4 квартала 2016г. по 4 квартал 2017г. включительно (с  учётом платежей за 4 квартал 2016г. и 2 квартал 2017г.). 

Общий размер задолженности составляет 2 865 658,51руб.

Доказательства погашения указанной задолженности суду не представлены,  при таких обстоятельствах требования администрации в части взыскания 

основного долга подлежат удовлетворению. 

Пунктом 5.2 договора аренды стороны предусмотрели ответственность за  просрочку внесения арендной платы - в виде пени, размер которой устанавливается  ЦБ РФ, от суммы долга за каждый день просрочки. 

По расчётам администрации размер договорной неустойки составляет  158 109,98руб. за просрочку внесения арендной платы за участок 39:22:010005:233  (с 11.12.2016г. по 30.03.2018г.) и 88 069,24руб. за просрочку внесения арендной  платы за участок 39:22:010005:234 (с 11.04.2017г. по 30.03.2018г.). 

Расчёт судом проверен и признан обоснованным.

Суд не нашел оснований для удовлетворения встречного иска, при этом  исходил из следующего. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор  произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения  арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор  имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих  улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 

Из содержания указанной нормы следует, что право на возмещение возникает  у арендатора при одновременном соблюдении следующих условий: 

-наличие именно улучшений имущества, которые не могут быть отделены от  этого имущества; 

-согласие арендодателя на осуществление таких улучшений;
-прекращение договорных отношений между арендодателем и арендатором;

-отсутствие в договоре аренды положений, которые по-иному регулируют  этот вопрос. 

 Оценив представленные обществом в обоснование требований по  встречному иску доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд признал, что в  данном случае указанная выше совокупность условий отсутствует. 

В качестве улучшений арендованного земельного участка с кадастровым  номером 39:22:010005:233 общество рассматривает произведенные им расходы 

на выделение в натуре арендованных земельных участков (в том числе,  участка с кадастровым номером 39:22:010005:0019, разделенного позднее на  спорные земельные участки), 

расходы на санитарную зачистку пяти участков, включая земельный участок с  кадастровым номером 39:22:010005:0019. 

Размер подлежащих возмещению расходов определен обществом исходя из  выплаченных по договорам подряда сумм, пропорционально площади земельного  участка с кадастровым номером 39:22:010005:233, отношения по аренде которого  сторонами прекращены. 

Согласно акту от 29.08.2007г. № 24 работы были выполнены и приняты  заказчиком (ООО «Типлекс»), их стоимость составила 173 000руб. 

Факт оплаты подтвержден платежными поручениями (том 1, лист дела 131;  том 2, лист дела 36). 

Однако общество не обосновало – в чем именно заключается улучшение  земельного участка при выносе его границ в натуре и каким образом это 

улучшение влечет какие-либо выгоды для арендодателя при последующей сдаче  участка в аренду другому арендатору. 

Кроме того, Администрация обоснованно указала на то, что расходы по  выделению в натуре осуществлены в отношении исходного участка с кадастровым  номером 39:22:010005:0019. 

В обоснование факта получения разрешения Администрации на производство  неотделимых улучшений в виде выдела участка в натуре общество ссылается на  распоряжение главы Администрации муниципального образования от 26.06.2007г.   № 150 «О разрешении ООО «Типлекс» проведения подготовительных работ по  планировке арендованных участков», на разрешение от 23.07.2007г. № 1225 (том 2,  листы дела 47-48). 

Однако из текста разрешения от 23.07.2007г. № 1225 следует, что оно было  дано в связи с проведением обществом работ по инженерным изысканиям. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 47 ГрК РФ инженерные изыскания  являются обязательном этапом подготовки проектной документации, а также  строительства объектов капитального строительства в соответствии с такой  проектной документацией. 

Стоимость работ составила 776 800руб., доказательства перечисления  указанных денежных средств исполнителю в материалах дела имеется. 

Наличие распоряжения № 150, разрешения № 1225 и письма Администрации от  12.03.2008г. № 291 (том 1, лист дела 127) не свидетельствует о даче арендодателем  согласия на производство именно неотделимых улучшений земельного участка,  поскольку в указанных документах прямо указано, что эти работы общество  выполняет в целях проведения проектно-изыскательских работ. 

Таким образом, осуществление подготовки земельного участка для  строительства было необходимо в целях соблюдения требований  Градостроительного кодекса Российской Федерации. Указанные работы  проводились обществом в собственных интересах, увеличение стоимости участка в  результате их осуществления обществом не доказано. 

Результат работ, произведенных обществом на участке в период действия  договора аренды, не может считаться улучшением участка, поскольку такие работы  являются подготовкой земельного участка к осуществлению строительства, то есть  к выполнению условий использования участка в рамках исполнения арендатором  обязательств, предусмотренных договором. 

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Типлекс» (ОГРН:  <***>, место нахождения: Калининградская область, поселок городского  типа Янтарный, поселок Синявино, улица) в пользу Администрации  муниципального образования «Янтарный городской округ» (ОГРН: 

1023902057761, место нахождения: Калининградская область, поселок городского  типа Янтарный, улица Советская, дом 76) задолженность по арендной плате в  сумме 2 865 658,51руб. и неустойку в сумме 246 179,22руб. 

-в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 38 559  рублей. 

В удовлетворении встречного иска отказать.

 Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный  апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.  

Судья: Н.А. Можегова