Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Пахомовой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Вердян Н.С. рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску ООО УК «АКРОПОЛЬ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 236040, <...>) (далее – истец, Общество) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, адрес: 236023, <...>) (далее – ответчик, Предприниматель) о взыскании 6 134, 29 руб. задолженности за капитальный ремонт по монтажу системы оповещения, 763, 51 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 236, 17 руб. почтовых расходов, 20 000 руб. судебных расходов на услуги представителя.

Для участия в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ИП ФИО2

В судебном заседании приняли участие:

от истца: ФИО3 – представитель по доверенности, паспорту;

от ответчика: ФИО4 – представитель по доверенности, паспорту;

от третьего лица: ФИО3 – представитель по доверенности, паспорту .

Суд

УСТАНОВИЛ:

Согласно Протоколу общего собрания собственников торговых и офисных помещений Торгово-офисного центра «Акрополь» от 19 декабря 2022 года ООО «УК» Акрополь» осуществляет управление, техническое обслуживание и санитарное содержание общего имущества торгового центра «Акрополь», расположенного по адресу: <...>.

Ответчик является собственником нежилого помещения (литера XXVI из литеры А) общей площадью 99,1 кв.м, кадастровый (или условный) номер 39-39-01/166/2007-158, расположенного по адресу: Россия, <...>, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации серия 39-АА № 479749, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Калининградской области 08.05.2007 года

Согласно Протоколу № 1/21 внеочередного общего собрания собственников помещений в Торгово-офисном центре «Акрополь» расположенном по адресу: <...> (ТОЦ «Акрополь») от 18 августа 2021 года (далее по тексту - Протокол) было принято решение об утверждении сметы на проведение капитальных работ по монтажу автоматической системы оповещения и управления эвакуацией в ТОЦ «Акрополь»; об определении порядка расчета, источника и срока внесения взноса на финансирование расходов по смете, а именно:

по вопросу 5 Протокола - утвердить смету на проведение капитальных работ по монтажу автоматической системы оповещения и управления эвакуацией в ТОЦ «Акрополь» в размере 1 595 619,60 руб. путем финансирования из денежных средств собственников помещений исходя из расчета:

для собственников торговых/офисных помещений -61,9 рублей за 1 кв.м общей площади помещения в ТОЦ «Акрополь», принадлежащего собственнику такого помещения, единоразовым платежом, подлежащим оплате до 01 октября 2021 г.

Для собственника парковки 3-5 этажа - 175 708 рублей единоразовым платежом, подлежащим оплате до 01 октября 2021 года.

В целях реализации решения собственников ТОЦ «Акрополь» согласно Протоколу истцом был заключен договор № 52/21 от 27 сентября 2021 года и произведены платежи на общую сумму 1 419 911,60 рублей.

Предприниматель должен был оплатить в пользу истца понесенные им расходы на капитальный ремонт по монтажу автоматической системы оповещения и управления эвакуацией в ТОЦ «Акрополь» в размере 6 134,29 рублей, пропорционально площади, принадлежащей ему на праве собственности, исходя из следующего расчета: 99,1 х 61,9 = 6 134,29 рублей.

Предприниматель оплату не произвел.

Письмами от 23.10.2021 года и 06.06.2022 исх. № 6/06/22 истец просил погасить образовавшуюся задолженность.

Ответчик оставил указанные требования без финансового удовлетворения, что и явилось основанием для обращения Общества в арбитражный суд с данным иском.

Ответчик по иску возражал, указывая, что при установлении тарифа неверно определена категория помещений, и как следствие некорректно распределена плата между собственниками. По мнению Предпринимателя, на собрании 18.08.2021г. утверждены дифференцированные тарифы, незаконно перераспределяющие бремя несения расходов по управлению и содержанию общего имущества торгового центра не в равной степени между собственниками нежилых помещений. Так собственникам парковки установлен тариф 13,14 руб./кв.м, а другим собственникам нежилых помещений 61,9 руб./кв.м. При этом Предприниматель согласен с Протоколом собрания и не оспаривает принятых решений.

После принятия иска к производству ответчиком произведена частичная оплата в счет основной задолженности в сумме 3718,23 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 475,53 руб.

Принимая частичную оплату, Общество уточнило исковые требования в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В окончательном варианте Общество просило суд взыскать с Предпринимателя 2416,06 руб. основной задолженности, 287,98 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2022г. по 30.03.2023г., а также понесенные судебные расходы (20 000 руб. представительские расходы, 236,17 руб. почтовые расходы, 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, в частности, из неосновательного обогащения.

В соответствии со ст.210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что отношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с п.1 ст.6 Гражданского кодекса РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.249,289, 290 Гражданского кодекса РФ.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона независимо от регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений, (пункт 3 названного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64).

В силу изложенного, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Из приведенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что собственник помещений в нежилом здании, так же как и собственник помещений в многоквартирном жилом доме, обязан нести бремя расходов по содержанию общего имущества такого здания.

Изложенный в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации вывод о применении к указанным отношениям норм законодательства, регулирующих сходные отношения, означает, что к рассматриваемым отношениям могут по аналогии применяться и иные нормы, корреспондирующие нормам, содержащимся в статьях 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из содержания статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, законодатель прямо возлагает на собственника - участника долевой собственности - обязанность нести расходы по содержанию общего имущества, и исполнение такой обязанности не ставит в зависимость от осуществления собственником права пользования таким имуществом.

Статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу пунктов 1, 2 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В соответствии с положениями статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации именно у собственника возникает обязанность нести расходы на содержание принадлежащего ему нежилого помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества здания. В издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Исходя из пунктов 3, 4 указанного Постановления право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона. Таким образом, будучи собственником части нежилых помещений в здании, ответчик в соответствии с приведенными нормами права обязан соразмерно своей доле участвовать в издержках по содержанию общего имущества здания, в том числе проводить капитальный ремонт такого имущества.

Как предусмотрено пунктом 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

Следовательно, к отношениям по поводу содержания общего имущества в зданиях, не являющихся многоквартирными домами, по аналогии закона возможно применение не только гражданского законодательства, определяющего режим имущества, находящегося в общей долевой собственности, но и жилищного законодательства об управлении многоквартирными домами в части, не противоречащей существу первой группы отношений.

Согласно статье 44 и части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом и выбор управляющей организации, принятие решения о капитальном ремонте дома.

Частью 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Из приведенных норм права следует, что общее собрание собственников помещений, находящихся в нежилом здании, вправе определять порядок управления общим имуществом здания и несения расходов на содержание и ремонт общего имущества, в том числе капитальный. Более того, законодательство связывает размер платы за содержание и ремонт общего имущества с усмотрением собственников, выраженным в решении органа управления, которое является обязательным для ответчика.

Следовательно, собственник нежилого помещения, расположенного в здании, в силу прямого указания закона, а не в зависимости от его волеизъявления обязан нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом общим собранием собственников, и исходя из площади принадлежащего ему помещения.

В силу ч.1-3 ст. 154 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы ответчика судом отклоняются на основании следующего.

Спорное здание является коммерческой недвижимостью и тариф устанавливается собственниками. Оплата собственниками услуг по тарифам, установленным Протоколом от 18.08.2021г., подтверждает волю сторон по согласованию стоимости оказанных услуг. Протокол не оспорен в установленном порядке.

На основании вышеизложенного, утвержденные Протоколом решения общего собрания собственников помещений в Торгово-офисном центре «Акрополь» соответствуют нормам действующего законодательства РФ и должны выполняться каждым собственником, в том числе теми, кто не участвовал в собрании.

Согласно ст. 185.1 ГК РФ Решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1)принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2)принято при отсутствии необходимого кворума;

3)принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4)противоречит основам правопорядка или нравственности.

Разделение тарифа на проведение капитальных работ по монтажу автоматической системы оповещения и управления эвакуацией в ТОЦ «Акрополь» по категориям помещений не запрещено действующим законодательством, не нарушает требования закона- п.10 ч.5 ст.8 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которым не предусмотрено классификация нежилых помещений по целевому назначению. Иных оснований ничтожности Решения собрания собственников ТОЦ «Акрополь» ответчик не привел.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика 2416,06 руб. задолженности является правомерным и обоснованным. Также суд считает правомерным требование о начислении на сумму задолженности процентов за пользование чужими денежными средствами. Истцом заявлено ко взысканию 287,98 руб. за период с 01.01.2022г. по 30.03.2023г. Вместе с тем, Обществом не исключен мораторный период с 01.04.2022г. по 01.10.2022г. Судом произведен расчет процентов с 01.01.2022г. по 30.03.2022г., с 02.10.2022г. по 30.03.2023г., что в сумме составит 416,29 руб. Ответчиком произведена оплата процентов в сумме 475,53 руб. Поскольку долг по процентам погашен в полном объеме, то данное требование не подлежит удовлетворению.

Применительно к ст.106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление истца о взыскании судебных расходов подлежит пропорциональному удовлетворению. Судом фактическое несение расходов по оплате государственной пошлины и почтовых расходов, а также на услуги представителя по договору поручения от 23.03.2023г., заключенному с ИП ФИО3 в соответствии с платежными поручениями от 28.03.2023г. №166, от 29.03.2023г. №178 подтверждено материалами дела.

Оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о снижении судебных расходов судом не установлено. При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца следует взыскать 19 000 руб. судебных расходов на услуги представителя, 725, 33 руб. почтовых расходов, 1899 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части заявления следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Акрополь» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 2 416,06 руб. долга, 19 000 руб. судебных расходов на услуги представителя, 725, 33 руб. почтовых расходов, 1899 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты его вынесения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья Т.В.Пахомова