Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным отказа в предоставлении зачета стоимости неотделимых улучшений при реализации преимущественного права выкупа арендуемых помещений

при участии в судебном заседании:

от заявителя: - ФИО2 по доверенности, паспорту

от заинтересованного лица: - ФИО3 по доверенности, паспорту

установил:

Индивидуальный предприниматель без образования юридического лица ФИО1 (далее – ИП ФИО1, Предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» (далее - Комитет, заинтересованное лицо) о признании, с учетом уточнения ранее заявленных требований, принятых судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), отказа Комитета в предоставлении зачета стоимости неотделимых улучшений при реализации преимущественного права выкупа помещений общей площадью 137,3 кв.м. по ул. 9Апреля, 5, арендуемых по договору №5660 от 21.10.2007.

В целях восстановления своего нарушенного права ИП ФИО1 просит обязать Комитет:

1.произвести строительно-техническую экспертизу неотделимых улучшений, согласно документов, приложенных ею к заявлению о предоставлении зачета;

2.произвести оценку стоимости неотделимых улучшений по результатам проведенной строительно-технической экспертизы;

3.внести изменения в распоряжение об условиях приватизации от 13.12.2013 №4441/р-КМИ в части зачета стоимости неотделимых улучшений при выкупе арендованного имущества;

4.признать недействительным распоряжение Комитета от 29.04.2014 №1630/р-КМИ «Об отмене распоряжения комитета муниципального имущества и земельных ресурсов от 13.12.2013 №4441/р-кми «О приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>».

В судебном заседании представитель ИП ФИО1 заявленные требования, с учетом уточнения, подержал в полном объеме, ссылаясь на представленные в дело доказательства.

Представитель Комитета в судебном заседании оставила разрешения спора по существу на усмотрение суда. В материалы дела представлен письменный отзыв.

Как дополнительно пояснили стороны, в порядке статьи 65 АПК РФ ими раскрыты и предоставлены суду все известные им доказательства, имеющие значение для правильного и полного рассмотрения дела, а каких-либо ходатайств, в том числе о представлении или истребовании дополнительных доказательств, у них не имеется.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил следующее.

Как явствует из материалов дела, 7.12.2013 Комитет направил адрес ИП ФИО1 предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества и распоряжение «О приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>» от 13.12.2013 №4441/р-КМИ.

Получив указанное предложение, 18.12. 2013 ИП ФИО1 направила в Комитет заявление (вх. №в-КМИ-178 от 10.01.14) с приложением соответствующих документов о зачете стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения общей площадью 137,3кв.м., арендуемого по договору аренды №5660 от 21.09.2007, при реализации преимущественного права его выкупа и внесении соответствующих изменений в распоряжение комитета от 13 декабря 2013 года №4441/р-КМИ.

23.01.2014 Комитет в зачете стоимости неотделимых улучшений отказал, сославшись на Решение Арбитражного суда Калининградской области от 15.10.2012 по делу №А21-7057/2012, которым ранее Заявителю было отказано в признании права выкупа арендуемых помещений в связи с отсутствии в материалах дела соглашения о передаче Заявителю прав и обязанностей по договору аренды ООО «Бурда-Моден-Калининград» от 01.01.2007 №210. Кроме того, в решении отмечается, что площадь помещений, арендуемых ООО «Бурда Моден-Калининград» по договору №210 от 01.01.2007 значительно отличается от размера помещений, арендуемых ИП ФИО1 по договору №5660 от 21.09.2007.

Кроме того, Комитетом 29.04.2014 было издано распоряжение от 29.04.2014 №1630/р-КМИ «Об отмене распоряжения комитета муниципального имущества и земельных ресурсов от 13.12.2013 №4441/р-кми «О приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>».

Полагая, что Комитетом незаконно отказано в предоставлении зачета стоимости неотделимых улучшений при реализации преимущественного права выкупа арендуемых помещений, Предприниматель обратилась с настоящим заявлением за защитой своих прав в арбитражный суд.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Из приведенных норм права следует, что обязательным условием для признания бездействия органа государственной власти незаконными является установление судом совокупности двух обстоятельств: несоответствие бездействия (действия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение бездействием (действием) органа государственной власти прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, право выкупа арендованного имущества наступило у ИП ФИО1 в соответствии с Федеральным законом от 02.07.2013 №144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" которым в частности были внесения изменений в статью 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ), в части изменения сроков нахождения имущества в аренде у субъектов малого и среднего предпринимательства, а именно:

- субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества, в том числе, если арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В этой связи, принимая во внимание изменения законодательства, регулирующего порядок отчуждения имущества субъектам малого предпринимательства, ссылка Комитета на Решение Арбитражного суда Калининградской области от 15.10.2012 по делу №А21-7057/2012, вынесенное до принятия Федерального закона от 02.07.2013 №144-ФЗ является несостоятельной. Рыночная стоимость выкупа арендованного имущества Заявителем не оспаривается, требования о признании незаконным распоряжения комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» об условиях приватизации от 13 декабря 2013 года №4441/р-КМИ полностью или в части не заявлены.

Согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в том числе, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из материалов дела следует, что ИП ФИО1 арендовала у Комитета по договору аренды от 01.01.2007 №211 нежилые помещения общей площадью 16,1 кв.м., находящиеся в оперативном управлении у МБУ «Калининградская централизованная библиотечная система», которое также являлось стороной по указанному договору аренды.

ООО «Бурда-Моден-Калининград» тоже арендовало у Комитета по договору аренды от 01.01.2007 №210 нежилые помещения общей площадью 117,7 кв.м. по адресу ул.9Апреля, 5, находящиеся в оперативном управлении МБУ «Калининградская централизованная библиотечная система», которое также являлось стороной по данному договору аренды.

Распоряжением №785 от 10.04.2007, изданного Комитетом, из оперативного управления МУК «Калининградская централизованная библиотечная система» помещения, арендуемые по двум указанным выше договорам аренды ООО «Бурда-Моден-Калининград» и ИП ФИО1 были изъяты.

В соответствии со ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

08.05.2007 ИП ФИО1 и ООО «Бурда-Моден-Калининград» обратились в Комитет с совместным заявлением об объединении арендуемых площадей и переоформлении договоров аренды от 01.01.2007 №№ 210 и 211 на ИП ФИО1

Также 08.05.2007 ООО «Бурда-Моден-Калининград» обратилось в Комитет с заявлением о переоформлении договора аренды от 01.01.2007 №210 с ООО «Бурда-Моден-Калининград» на ИП ФИО1 в связи с предстоящим капитальным ремонтом помещений.

Исследовав представленные доказательства и дав им оценку, суд приходит к выводу, что фактически произошла передача прав и обязанностей ООО «Бурда-Моден-Калининград» по договору аренды от 01.01.2007 №210 ИП ФИО1, поскольку помещения арендуемые Заявителем ранее у нее не изымались, а вошли в объединенный объект аренды.

На основании последующего заявления ИП ФИО1 (вх.№3758 от 31.07.2007) о заключении с ней долгосрочного договора аренды взамен договоров №№ 211 и 210 от 01.01.2007, распоряжением Комитета от 08.08.2007 №1786 помещения, ранее арендованные по двум договорам, были переданы в единоличную аренду Заявителю, с которой был заключен договор аренды №5660 от 21.09.2007. Таким образом, ООО «Бурда-Моден-Калининград» передало Заявителю не только права на арендуемые помещения, но и произведенные им ранее с согласия собственника неотделимые улучшения.

Как упоминалось выше, согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Данная норма является императивной, направленной на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса. Поэтому арендодатель при отчуждении недвижимого имущества не должен включать в стоимость этого имущества стоимость неотделимых улучшений независимо от условий договора аренды.
Судом установлено, материалами дела подтверждено и заинтересованным лицом в судебном заседании не оспорено наличие согласия МБУ «Калининградская централизованная библиотечная система» на проведения ремонтных и строительных работ за счет собственных средств арендатора. Помещения общей площадью 137,3 кв.м. как единый объект аренды возникли в результате передачи ООО «Бурда-Моден-Калининград» Заявителю прав на аренду помещений по договору аренды от 01.01.2007 №210, а также строительных работ, выполненных ООО «Бурда-Моден-Калининград» для создания единого объекта аренды, арендуемого впоследствии Заявителем по договору аренды от 21.09.2007 №5660.

В информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона от 22.07.2007 №159-ФЗ» указано, что при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Статьей 4 Федерального закона № 159-ФЗ установлен порядок реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого им недвижимого имущества.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Наличии двух заявлений об объединении одного договора аренды, как в части арендуемых площадей, так и в части прав и обязательств по целевому использованию объединенных помещений, а также создании нового объекта недвижимого имущества, несмотря на отсутствие письменного соглашения о переуступке прав, свидетельствует о перенайме упомянутых объектов. Данное обстоятельство подтверждается представленными в дело доказательствами и финансовыми документами.

Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, перенаем осуществляется с соблюдением норм главы 24 Гражданского кодекса ГК об уступке требования и переводе долга. ООО «Бурда-Моден-Калининград» с согласия Комитета передало права и обязанности арендатора по ранее заключенному договору аренды. Таким образом, согласие кредитора (Комитета), как это предусмотрено статьей 391 Гражданского кодекса РФ, было получено.

Как разъяснено в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 № 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации", сделка уступки права (требования) непосредственно направлена на переход права (требования); ее нельзя квалифицировать как возмездную или безвозмездную, поскольку она лишь оформляет исполнение обязательства по передаче права, возникшего из соглашения об уступке права (требования). Отсутствие в сделке уступки права (требования) условия о цене передаваемого права (требования) само по себе не является основанием для признания ее ничтожной как сделки дарения между коммерческими организациями. ООО «Бурда-Моден-Калининград», передавая права и обязанности арендатора по договору аренды Заявителю при объединении двух договоров, не сохранило за собой право арендатора, оговоренное в пункте 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ, на возмещение стоимости этих улучшений. Поскольку характер и стоимость неотделимых улучшений подтверждены арендатором документально их стоимость подлежит зачету в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

При этом судом также отмечается, что Комитетом не совершены юридически значимые действия, необходимые для реализации ИП ФИО1 преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с зачетом стоимости неотделимых улучшений, выразившиеся в отказе от зачета их стоимости в счет оплаты приобретаемого имущества.

Вывод Комитета о том, что Заявитель утратила преимущественное право выкупа арендуемого имущества не соответствует действительности, так как Заявитель не отказалась от реализации преимущественного права выкупа, а получив предложение о выкупе, обратилась а Комитет с заявлением о совершении юридически значимых действий по зачету стоимости неотделимых улучшений. В этой связи принятое Комитетом распоряжение от 29.04.2014 №1630/р-КМИ «Об отмене распоряжения комитета муниципального имущества и земельных ресурсов от 13.12.2013 №4441/р-кми «О приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>», противоречит нормам Федерального закона № 159-ФЗ и нарушает права и законные интересы ИП ФИО1 в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При таких обстоятельствах, требования Предпринимателя заявлены обоснованно и подлежа удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 167 - 170, 198 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать отказ Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» в предоставлении индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица ФИО1 зачета стоимости неотделимых улучшений при реализации преимущественного права выкупа помещений общей площадью 137,3 кв.м. по ул. 9Апреля, 5, арендуемых по договору №5660 от 21.10.2007, незаконным.

Обязать Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» произвести строительно-техническую экспертизу неотделимых улучшений, согласно документов, приложенных ИП ФИО1 к заявлению о предоставлении зачета.

Обязать Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» произвести оценку стоимости неотделимых улучшений по результатам проведенной строительно-технической экспертизы.

Внести изменения в распоряжение об условиях приватизации от 13.12.2013 №4441/р-КМИ в части зачета стоимости неотделимых улучшений при выкупе арендованного имущества.

Признать недействительным распоряжение Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от 29.04.2014 №1630/р-КМИ «Об отмене распоряжения комитета муниципального имущества и земельных ресурсов от 13.12.2013 №4441/р-кми «О приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>».

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.В. Ковалев