Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ РЕМИКС» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «АИФ ИНВЕСТ» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) о взыскании 19 972,76руб.

третье лицо: Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области

при участии:

от истца: ФИО1- представитель по доверенности и паспорту

от ответчика: ФИО2 - представитель по доверенности и паспорту

установил: Общество с ограниченной ответственностью «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ РЕМИКС» (далее – Истец, Управляющая компания, ООО «УК Ремикс») обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «АИФ ИНВЕСТ » (далее - Ответчик, ООО «АИФ Инвест»), в котором просит взыскать с Ответчика задолженность в сумме 18 408,86руб. и 1 563,90руб. пени. При этом Истец сослался на ст.ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и ст.ст. 39,155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

В качестве третьего лица по делу привлечено Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области (далее - Министерство).

Министерство надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства, но представителей в суд не направило, ходатайств не заявлено.

Судебное заседание проведено в отсутствие Министерства на основании ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ).

В ходе судебного разбирательства Истец уточнил исковые требования (09.12.2019г.). Истец просит взыскать с Ответчика:

- задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги по адресу: <...> нежилое помещение №I площадью 15,2 кв.м. за период с 19.03.2016г. по 30.09.2019г. в размере 9 187,26руб. и пени за период с 16.03.2019г. по 31.08.2019г. в размере 1 523,73руб.;

- задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги по адресу: <...> нежилое помещение №II площадью 15,2 кв.м. за период с 19.03.2016г. по 30.09.2019г. в размере 9 187,26руб. и пени за период с 16.03.2019г. по 31.08.2019г. в размере 1 523,73руб..

Уточнение принято судом на основании ч.1 ст.49 АПК РФ.

Министерство по поводу заявленных исковых требований указало, что не располагает протоколом общего собрания собственников помещений МКД №44 по ул.Д.Донского в г.Калининграде от 12.07.2013г. и договором управления от 01.08.2013г., какие-либо проверочные мероприятия по вопросам начисления платы по данному МКД Министерством не проводились.

Ответчик исковые требования не признает и просит отказать в их удовлетворении по основаниям, указанным в отзыве на иск . При этом Ответчик ссылается на следующее:

- Истцом в материалы дела представлены три варианта протокола общего собрания от 12.07.2013г. собственников помещений в МКД по адресу: <...>;

- в двух вариантах протокола решение об утверждении размера платы за работы и услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД не содержится, размер платы не указан;

- в третьем варианте протокола, представленном Истцом, вписан от руки размер платы;

- указанное ставит под сомнение достоверность протоколов общего собрания от 12.07.2013г. собственников помещений в МКД по адресу: <...>;

- Истцом никогда не оказывались и не оказываются услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД по адресу: г.Калининград, ул.Д.Донского, д.44, квитанции на оплату услуг не выставлялись;

- МКД по адресу: <...> находится в нежилом состоянии более 5 лет;

- с момента приобретения Ответчиком квартир в указанном МКД никто не зарегистрирован и не проживал, газ и электричество отключены, что подтверждается соответствующими актами ресурсоснабжающих организаций;

- вся инженерная система дома, системы вентиляции, водоснабжения и канализации находятся в нерабочем состоянии, кровля частично разрушена, окна заколочены фанерой, возле дома постоянно находится мусор, что подтверждается фотоснимками дома;

- дом готовится к реконструкции в связи с чем Ответчика обратился в специализированную проектную организацию с целью определения технического состояния конструкций дома;

- согласно Технического отчета 19-0710-ТО, составленного ООО «Стройградпроект» дом частично разрушен, сети электроснабжения имеют обрывы, состояние инженерных сетей квартир недопустимое, состояние деревянных перекрытий аварийное, дом невозможно эксплуатировать по его назначению;

- указанное свидетельствует о полном отсутствии со стороны Истца какого-либо обслуживания дома на протяжении многих лет;

- с 10.10.203г. на основании протокола общего собрания собственников помещений МКД по адресу: <...>, осуществляется непосредственное управление домом его собственниками;

- нежилые помещения I и II, по которым Истцом начислена плата являются нежилыми помещениями гаража и в указанных помещениях согласно Технического паспорта отсутствуют окна , санузел, отопление , канализация, водоснабжение и электричество.

Сторонами представлены и раскрыты все имеющиеся доказательства по настоящему делу для вынесения судебного акта.

Заслушав Истца и Ответчика, исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со ст. 71 АПК РФ, судом установлено следующее.

Истец в иске указывает, что МКД по адресу: <...> находится в управлении ООО «УК Ремикс» (ранее именовалось ООО «Управляющая компания Управдом») на основании договора управления от 01.08.2013гг. и Протокола общего собрания собственников от 12.07.2013г. и данный МКД по адресу: <...> включен в реестр лицензий Управляющей компании.

В МКД по адресу: <...> находятся нежилые помещения, собственником которых является Ответчик, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 09.10.2013г.(39-АБ №247924) по нежилому помещению №I, площадь 15,2 кв.м., подвал №1 и от 08.10.2013г.(39-АБ №247924) по нежилому помещению №II, площадь 15,2 кв.м., подвал №1.

За период с 19.03.2016г. по 30.09.2019г. Истец произвел начисления по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги по указанным помещениям в общей сумме 18 374,52руб. и начислил пени на основании ч.14 ст.155 ЖК РФ за просрочку внесения платы в сумме 3 047,46руб..

Поскольку Ответчик указанные суммы долга и пени не оплатил, Истец обратился в суд с данным иском.

Суд считает, что требования Истца не подлежат удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Сложившиеся отношения сторон регулируются Гражданским и Жилищным законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 210 ГК РФ собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества в случае, если иное не установлено законом или договором.

Из расчет Истца, уточненного в процессе рассмотрения настоящего спора следует, что по спорным помещениям, принадлежащим Ответчику Истцом начислена плата за содержание жилья, вывоз ТБО, водоснабжение и водоотведение на содержание общего имущества дома (начисление произведено по формуле 15 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354).

При этом Истцом при расчетах на содержание и вывоз ТБО применен тариф согласно протокола общего собрания МКД от 12.07.2013г. – 9,34 руб. с 1 кв.м за период августа 2013г. – август 2014г. с последующей индексацией указанного тарифа по годам: 9,91 руб. с 1 кв.м, 11,10 руб. с 1 кв.м , 12, 40 руб. с 1 кв.м,13,06 руб. с 1 кв.м , 13,35 руб. с 1 кв.м.

Истец также ссылается на договор управления №Дон 44/2 от 01.08.2013г., заключенный с гражданкой ФИО3, собственником жилого помещения в доме общей площадью 101, 2 кв.м.на 2 –м этаже двухэтажного дома.

Суд считает, что исковые требования не обоснованы Истцом по праву и размеру.

Документально подтверждено, что общая площадь жилых и нежилых помещений в доме составляет 279,7кв.м., из них 249,3 кв.м. – общая площадь квартир дома и 30, 4 кв.м- общая площадь обособленных нежилых помещений.

Собственниками помещений являются ООО «АИФ Инвест» и гражданка ФИО3, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о регистрации права от 13.09.2012г., 09.01.2013г., от 11.01.2013г., 08.10.2013г., 09.10.2013г..

Истец ссылается на протокол общего собрания собственников от 12.07.2013г., на котором присутствовал и принимал решения ФИО4 как собственник кв.1 дома №44 ул.Д.Донского, общей площадью 249,3 кв.м., что не соответствует действительности.

ООО «АИФ Инвест» приобрело в спорном доме у ФИО4 по договору купли-продажи от 18.12.2012г. 59/100 доли в праве долевой собственности на 4-хкомнатную квартиру общей площадью 107,7кв.м. по адресу: <...>.

Указанное подтверждает, что на момент собрания 12.07.2013г. ФИО4 не являлся собственником кв.1 дома №44 ул.Д.Донского, общей площадью 249,3 кв.м. и собрание не было правомочно принимать какие-либо решения.

Кроме того, как обоснованно указывает Ответчик Истцом в материалы дела представлены три варианта протокола общего собрания от 12.07.2013г. собственников помещений в МКД по адресу: <...> : в двух вариантах протокола решение об утверждении размера платы за работы и услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД не содержится, размер платы не указан, а в третьем варианте протокола, представленном Истцом, вписан от руки размер платы – 9,34 руб. за кв.м. + электроэнергия МОП по фактическому расходу.

Из договора управления №Дон 44/2 от 01.08.2013г.(Приложение №3), заключенного с гражданкой ФИО3, следует, что размер платы составляет 9,43 руб. за кв.м. , а электроэнергия МОП и вывоз ТБО по факту потребления.

Таким образом, размер платы суд считает не установленным.

Применение Истцом индексации также неправомерно.

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 Жилищного кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса).

В силу части 1 статьи 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны проводить годовое общее собрание ежегодно.

Как предусмотрено частью 3 статьи 162 ЖК РФ, в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация (пункт 2); порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы (пункт 3).

В пункте 17 Правил № 491 установлено, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Согласно пункту 31 Правил № 491 (в редакции, подлежащей применению к рассматриваемым правоотношениям) при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

В соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

В пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» разъяснено, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 Жилищного кодекса, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае суду не представлено доказательств, что собственники спорного МКД принимали решение на общем собрании о ежегодной индексации платы за содержание и текущее обслуживание общего имущества.

Поэтому управляющая организация не была вправе изменять размер платы за содержание и текущее обслуживание общего имущества в многоквартирном доме без утверждения таких изменений общим собранием собственников помещений многоквартирного дома.

Нормами жилищного законодательства, имеющего приоритет по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании жилищных отношений, не предусматривается право управляющих организаций на одностороннее изменение размера платы за содержание общего имущества по договорам, заключенным с гражданами-потребителями.

В определении от 16.06.2017 № 306-КГ17-6962 Верховный Суд Российской Федерации также подтвердил, что исходя из анализа положений статей 39, 45 - 48, 156 и 158 Жилищного кодекса, основным способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определен только способ в виде волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме посредством принятия решения об этом на общем собрании. Установление размера платы иным способом противоречит требованиям закона и нарушает права потребителя.

Истцом документально не опровергнуты возражения Ответчика, что в спорный период с 19.03.2016г. по 30.09.2019г. дом не обслуживается, фактически находится в аварийном состоянии , в доме никто не проживает и не зарегистрирован, коммунальные ресурсы в дом не подаются.

Кроме того, суд установил, что в период с 19.03.2016г. по 30.09.2019г. Истец не являлся управляющей компанией в отношении МКД по адресу: <...>.

Ответчиком представлен протокол общего собрания собственников помещений МКД по адресу: <...> от 10.10.2013г., решением которого собственники помещений изменили способ управления и выбрали с 10.10.2013г. в качестве способа управления - непосредственное управление.

Указанным протоколом подтверждена непосредственная форма управления МКД по адресу: <...>.

Факт выбора собственниками помещений непосредственного управления многоквартирными домами подтвержден материалами дела, и Истцом не оспорен.

Таким образом, Истец не имеет статуса управляющей компании, соответственно исполнителем коммунальных услуг по спорному МКД не является.

При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья О.М.Педченко