Гражданский кодекс часть 1

судьи	ФИО1
при ведении протокола судебного заседания		помощником судьи Долговой И.А.,
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «Митино» (ОГРН <*>, ИНН <>) к Администрации муниципального образования «Зеленоградский район» (ОГРН <>, ИНН <>), Администрации муниципального образования «Переславское сельское поселение» (ОГРН <>, ИНН <*>) о признании незаконными действий, обязании продлить срок действия договора аренды,
при участии:

от заявителя: ФИО2 генеральный директор, ФИО3 по доверенности,

от заинтересованных лиц:

Администрации муниципального образования «Зеленоградский район» - ФИО4 по доверенности,

Администрации муниципального образования «Переславское сельское поселение» - ФИО5 глава муниципального образования,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Митино» (далее – ООО «Митино», общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации муниципального образования «Зеленоградский район», Администрации муниципального образования «Переславское сельское поселение» о признании незаконным отказа Администрации муниципального образования «Зеленоградский район» в продлении срока действия договора аренды от 28.06.2005 №110-КЗО/2005 земельного участка площадью 300 000 кв.м. с кадастровым номером 39:05:06-07-03:0083, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, поселок Холмогоровка, и обязании продлить срок действия данного земельного участка на 49 лет.

Свои требования общество основывает на положениях статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также 198, 199 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании представители заявителя требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в заявлениях. Ответчики иск не признают, по доводам, изложенным в отзывах.

Администрация муниципального образования «Зеленоградский район» полагает, что правовых оснований для продления срока действия договора не имеется.

Администрация муниципального образования «Переславское сельское поселение» считает, что не может являться заинтересованным лицом (ответчиком) по настоящему делу.

Как дополнительно пояснили представители сторон, в порядке статьи 65 АПК РФ ими раскрыты и предоставлены суду все известные им доказательства, имеющие значение для правильного и полного рассмотрения дела, а каких-либо ходатайств, в том числе о представлении или истребовании дополнительных доказательств, у них не имеется.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, постановлением главы муниципального образования «Зеленоградский район» от 31 декабря 2003 года №2914 предварительно согласовано обществу с ограниченной ответственностью «Облстрой» место размещения площадки под строительство жилых домов в поселке Холмогоровка Зеленоградского района, утвержден акт выбора и обследования земельного участка, согласованный в установленном порядке.

На основании постановления главы Администрации муниципального образования «Зеленоградский район» (далее – Администрация) от 27 июня 2005 года №1031 Администрация (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Облстрой» (арендатор) заключили договор от 28.06.2005 N110-КЗО/2005 аренды земельного участка площадью 300 000 кв. м с кадастровым номером 39:05:06-07-03:0083, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, поселок Холмогоровка, под проектирование и строительство жилых домов, сроком по 27.06.2008г.

Соглашением от 31 июля 2007 года в указанный договор внесены изменения и дополнения. В частности, срок действия договора продлен до 27.06.2010г., также продлены сроки по обязательствам арендатора о согласовании проектной документации и прочее.

Соглашением от 18 июня 2009 года №222-КЗО/2009 срок действия договора продлен до 27.06.2012г. При этом арендатор взял на себя обязательства представить в орган местного самоуправления технические условия инженерных служб района, топографический план земельного участка с каталогом координат межевых знаков для составления градостроительного плана земельного участка в срок до 01.10.2009 года; представить проект строительства жилых домов на рассмотрение и согласование в орган местного самоуправления в срок до 01.03.2010г.; согласовать проектную документацию в соответствии с действующим Градостроительным кодексом; получить разрешение на строительство жилых домов в органе местного самоуправления в срок до 01.07.2010г.; завершить строительство жилых домов, подписав разрешение на ввод объектов в эксплуатацию, выполнив работы по благоустройству территории в срок до 01.06.2012г.

Соглашением от 24 августа 2009 года права и обязанности арендатора по договору переданы ООО «Митино».

Договор аренды и последующие соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке.

05 марта 2012 года ООО «Митино» обратилось в Администрацию с заявлением о продлении срока действия договора.

Письмом от 11 апреля 2012 года Администрация отказала в продлении срока договора аренды земельного участка, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по договору.

Считая отказ в продлении договора незаконным, ссылаясь на то, что невыполнение ряда условий договора произошло не по вине арендатора, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Суд признает требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу указанной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 АПК РФ основаниями для признания незаконными решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений (пункт 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если таковой не прописан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В силу пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пункта 1 статьи 36 и статьи 46 настоящего Кодекса.

Материалами дела установлено, что в целях освоения предоставленного по договору аренды земельного участка арендатором разработан, согласован со всеми структурами и утвержден проект планировки территории с объектами инфраструктуры и общественно-торговой зоной; разработан проект межевания территории, предусматривающий 91 земельный участок под строительство жилых домов, 11 земельных участков под блокированную жилую застройку, 5 земельных участков под размещение объектов общественного назначения, 1 земельный участок под размещение объектов инженерной инфраструктуры, 3 земельных участка под зеленые насаждения; подготовлена документация по инженерному обустройству территории, в том числе газификации, водоснабжению, канализации.

После принятия прав и обязанностей по спорному договору ООО «Митино» при ознакомлении с проектом генерального плана муниципального образования «Переславское сельское поселение» стало известно, что указанным проектом устанавливается разрешенное использование арендуемого земельного участка «под пастбище».

Общество обратилось в Правительство Калининградской области (вх. №737 от 15.06.2010), Администрацию муниципального образования «Переславское сельское поселение» (вх.№709 от 09.06.2010) с заявлениями, в которых указывало на несоответствие разрешенного использования земельного участка. Несмотря на указанные обращения, в генеральном плане муниципального образования «Переславское сельское поселение», согласованном 26.08.2010г. постановлением Правительства Калининградской области №703, земельный участок включен в территориальную зону «сельскохозяйственное использование» с разрешенным использованием «под пастбище».

Следует отметить, что проект планировки земельного участка и межевания территории был утвержден постановлением главы администрации муниципального образования «Переславское сельское поселение» от 07 октября 2010 года №107, то есть, после установления в Генеральном плане разрешенного использования «под пастбища».

В ноябре 2010 года (исх.№36 от 18.11.2010, вх.№7684 от 24.11.2010) ООО «Митино» обращалось в Администрацию с заявлением об утверждении проекта межевания земельного участка.

В ответ Администрация (исх.№ 4218 от 30.12.2010) отказала в согласовании в связи с тем, что в утвержденном генеральном плане пос. Холмогоровка арендованный земельный участок вошел в территориальную зону «сельскохозяйственного использования».

ООО «Митино» 24 ноября 2010 года обратилось в администрацию муниципального образования «Переславское сельское поселение» с заявлением о необходимости корректировки градостроительного зонирования. Однако Администрация поселения вместо ответа направила в адрес общества постановление главы от 26.11.2010 №131 об отмене постановления от 07.10.2010 №107 об утверждении проекта межевания и планировки.

Аналогичное обращение 27 января 2011 года общество направило в Агентство по градостроению Калининградской области, которое в ответе от 17 февраля 2011 года сообщило, что для приведения разногласия в разрешенном использовании земельного участка к общему решению Агентством в адрес Администрации поселения направлены рекомендации по внесению изменений в проект генерального плана поселения.

В июле 2011 года общество обратилось в прокуратуру Калининградской области с заявлением о том, что ООО «Митино» неправомерно чинятся препятствия в освоении арендуемого земельного участка.

В ответе прокуратуры от 11.08.2011г. указано, что в настоящее время на согласовании в правительстве Калининградской области находится откорректированный генеральный план, после согласования и утверждения которого ООО «Митино» сможет обратиться в Администрацию поселения для утверждения проекта планировки земельного участка.

05 марта 2012 года общество обратилось в Администрацию поселения с заявлениями о предоставлении сведений о ходе внесения изменений в генеральный план поселений в части разрешенного использования земельного участка, заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка с приложением всех необходимых документов.

Решением Совета депутатов муниципального образования «Переславское сельское поселение» от 30.03.2012 №74 утверждены изменения в генеральный план, согласно которым земельный участок, арендуемый ООО «Митино» вновь отнесен к территории жилой застройки.

Таким образом, судом установлено, что освоение арендуемого земельного участка, выполнение в полном объеме обязательств арендатора было невозможным по вине органов местного самоуправления. Общество не имело возможности получить и оформить разрешительную документацию для освоения земельного участка по независящим от него причинам.

Материалами дела подтверждено, что на протяжении всего срока аренды, в том числе и в период, когда разрешенным использованием земельного участка являлось сельскохозяйственное использование, Администрацией начислялась, а обществом оплачивалась арендная плата с использованием коэффициентов, применяемым для земель, предоставленных под строительство жилых объектов, а не для земель сельскохозяйственного назначения, то есть, в гораздо большем размере. Данное обстоятельство ответчиком не отрицается.

В соответствии с пунктом 4.3.3 договора аренды арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

Данным правом общество и воспользовалось, своевременно направив в адрес Администрации письменное заявление с обоснованием причин необходимости продления срока.

Доводы Администрации о необходимости применения в рассматриваемом споре статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающей предоставление земельных участков для жилищного строительства исключительно через аукцион, суд признает ошибочными.

Статья 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта по результатам аукционов, вступила в силу с 01 октября 2005 года.

Как видно из материалов дела, процедура согласования обществу земельного участка для строительства жилых домов в соответствии с действовавшим на тот период времени законодательством была начата задолго до вступления в силу названной статьи. Таким образом, правоотношения, связанные с предоставлением спорного земельного участка, возникли до вступления данной правовой нормы в силу.

В силу части 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Согласно статье 7 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», нормы Земельного кодекса Российской Федерации обратной силы не имеют.

Также не могут быть признаны обоснованными доводы Администрации о прекращении действия спорного договора аренды 18 февраля 2006 года.

Как указано выше, соглашениями, зарегистрированными в установленном порядке, срок действия договора неоднократно продлевался, окончательно до 27 июня 2012 года. Общество обратилось в Администрацию с заявлением о продлении срока договора, а затем и в суд с настоящим заявлением задолго до окончания срока действия договора.

Поскольку Администрация муниципального образования «Переславское сельское поселение» не является стороной спорного договора и заявитель фактически ее действия не оспаривает, хотя указывает в числе заинтересованных лиц, в отношении данного лица суд отказывает в удовлетворении заявления.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Суд считает правомерным требование общества об обязании ответчика принять решение о продлении срока действия договора аренды.

Вместе с тем, заявителем не сослался на норму права, предусматривающую возможность предоставления земельного участка для строительства на 49 лет и не обосновал необходимость установления такого срока аренды.

В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также учитывая период времени, в течение которого общество по независящим от него причинам не могло исполнять обязанность по договору аренды в части освоения земельного участка, суд считает необходимым обязать Администрацию продлить срок действия договора аренды земельного участка на три года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (пункт 1 статьи 66 АПК РФ).

В силу пунктов 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 АПК РФ).

Поскольку по состоянию на дату рассмотрения дела по существу Администрацией суду не представлены доказательства, опровергающие сведения, содержащиеся в документах, представленных заявителем в обоснование требований, заявление подлежит частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Судебные расходы согласно статье 101 АПК РФ состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Государственная пошлина в размере 2 000 рублей подлежит взысканию с Администрации в пользу заявителя и 2 000 рублей подлежит возврату обществу из федерального бюджета как излишне уплаченные.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконными действия Администрации муниципального образования «Зеленоградский район», выразившиеся в отказе ООО «Митино» продления срока действия договора аренды от 28.06.2005 года №110-КЗО/2005 земельного участка с кадастровым номером 39:05:060703:83 площадью 300 000 кв.м., находящегося по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, поселок Холмогоровка

Обязать Администрацию муниципального образования «Зеленоградский район» принять решение о продлении срока действия договора аренды от 28.06.2005 года №110-КЗО/2005 земельного участка с кадастровым номером 39:05:060703:83 площадью 300 000 кв.м., находящегося по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, поселок Холмогоровка на три года.

В удовлетворении остальной части заявления отказать.

Взыскать с Администрации муниципального образования «Зеленоградский район» в пользу ООО «Митино» в счет уплаченной государственной пошлины 2 000 рублей.

Вернуть ООО «Митино» из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 2 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья И. ФИО6