Гражданский кодекс часть 1

судьи	ФИО1
при ведении протокола судебного заседания		помощником судьи Граф И.А.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску: Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (ОГРН <*>, ИНН <>) к ООО «Запад-Инвест» (ОГРН <>, ИНН <*>) о расторжении договор аренды земельного участка, обязании передать участок,
при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности,

от ответчика – ФИО3 по доверенности, ФИО4 по доверенности,

от третьих лиц:

Министерства экономического развития РФ – ФИО5 по доверенности,

ОАО «Особые экономические зоны» - ФИО5 по доверенности,

ФГБУ «Национальный парк «Куршская коса» - ФИО6 по доверенности,

установил:

Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (далее – ТУФА, Управление, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Запад-Инвест» (далее – Общество, ООО «Запад-Инвест», ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 13 января 2004 года №268 (далее – договор аренды) в связи с существенным нарушением условий указанного договора, выразившемся, по мнению истца, в неиспользовании арендатором земельного участка по целевому назначению. Также истец просит обязать арендатора передать спорный земельный участок в состоянии не хуже первоначального.

Определением суда от 16 июля 2012 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Министерство экономического развития Российской Федерации (далее – Минэкономразвития) и открытое акционерное общество «Особые экономические зоны» (далее – ОАО «ОЭЗ»).

Определением суда от 13 августа 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Национальный парк «Куршская коса» (далее – ФГБУ «Национальный парк «Куршская коса»).

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании объявлялся перерыв с 15 до 22 октября 2012 года.

В судебном заседании представитель ТУФА требования поддержал, указывая, что в нарушении пункта 1 договора аренды и норм земельного законодательства арендатор не использует земельный участок в соответствии с целью его предоставления – в течение восьми лет на земельном участке не произведено строительство, обусловленное договором аренды.

При этом истец ссылается на статьи 30.2, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Представители ответчика с иском не согласны, изложили в судебном заседании доводы отзыва, считают, что отсутствуют основания для досрочного расторжения договора аренды. В частности, ответчик считает, что ТУФА не является надлежащим истцом по делу, поскольку полномочия арендодателя по договору аренды перешли к Минэкономразвития; спорный земельный участок не мог использоваться по назначению – для строительства по причинам, не зависящим от арендатора. Кроме того, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Представители третьих лиц поддерживают позицию истца, в судебном заседании изложены доводы отзывов.

Как дополнительно пояснили представители сторон и третьих лиц, в порядке статьи 65 АПК РФ ими раскрыты и предоставлены суду все известные им доказательства, имеющие значение для правильного и полного рассмотрения дела, а каких-либо ходатайств, в том числе о представлении или истребовании дополнительных доказательств, не имеется.

Выслушав пояснения представителей сторон, третьих лиц, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что 13 января 2004 года между Администрацией муниципального образования «Зеленоградский район» Калининградской области и ООО «Запад-Инвест» заключен договор №268 аренды земельного участка. По условиям данного договора на основании постановлений главы Администрации муниципального образования «Зеленоградский район» от 31.12.2003г. №2905 «О предварительном согласовании ООО «Запад-Инвест» места размещения гостиниц коттеджного типа в п. Рыбачий», от 31.12.2003г. №2906 «Об утверждении проекта границ земельного участка площадью 15 га, расположенного в п. Рыбачий Зеленоградского района Калининградской области», от 13.01.2004г. №21 «О предоставлении земельного участка в аренду ООО «Запад-Инвест», расположенного в п. Рыбачий Зеленоградского района» арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком на 49 лет земельный участок из земель поселений, площадью 15 га, с кадастровым номером 39:05:00-00-00:0086, расположенный по адресу: Российская Федерация, Калининградская область, Зеленоградский район, поселок Рыбачий, под строительство гостиниц коттеджного типа.

Соглашением №268-1 от 30 мая 2005 года в связи с государственной регистрацией права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок права и обязанности арендодателя по договору аренды переданы ТУФА.

Соглашением от 23 июля 2008 года права и обязанности арендодателя по договору аренды на срок – 25 лет переданы Федеральному агентству по управлению особыми экономическими зонами, действующему от имени Российской Федерации в лице Территориального управления РосОЭЗ по Калининградской области.

Договор аренды и последующие соглашения зарегистрированы в установленном порядке.

Указом Президента Российской Федерации от 05.10.2009 №1107 Федеральное агентство по управлению особыми экономическими зонами упразднено (пункт 1), функции упраздненного Федерального агентства по управлению особыми экономическими зонами переданы Министерству экономического развития Российской Федерации (пункт 2); Министерство экономического развития Российской Федерации является правопреемником Федерального агентства по управлению особыми экономическими зонами, в том числе по обязательствам, возникшим в результате исполнения судебных решений (пункт 3).

В связи с обращением губернатора Калининградской области от 10 ноября 2011 года №3476-1/1 по вопросу подачи в суд исковых заявлений о расторжении договоров аренды земельных участков, расположенных на Куршской косе, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:05:00-00-00:0086, Минэкономразвития России письмом от 09 декабря 2011 года указало Федеральному агентству по управлению государственным имуществом поручить структурным подразделениям подать в суд соответствующие иски.

Такое поручение о подаче в суд исковых заявлений, в том числе, при наличии оснований, было направлено в адрес ТУФА письмом от 20.12.2011г.

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения ТУФА в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В рассматриваемом споре собственником земельного участка с кадастровым номером 39:05:00-00-00:0086 является Российская Федерация. Несмотря на то, что Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 N 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом" осуществляет полномочия собственника в сфере управления имуществом Российской Федерации, права и обязанности арендодателя по спорному договору аренды переданы Территориальному управлению РосОЭЗ в связи с созданием на территории Зеленоградского района туристско-рекреационной зоны на территории национального парка «Куршская коса».

Министерству экономического развития Российской Федерации в данном случае полномочия по распоряжению спорным земельным участком перешли на основании закона. Федеральным законом "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" предусмотрен особый режим землепользования в ОЭЗ, который заключается в том, что органом, осуществляющим управление и распоряжение земельными участками в границах ОЭЗ, является Минэкономразвития России.

Ссылка истца и третьих лиц на вышеприведенные письма Минэкономразвития России и Федерального агентства по управлению государственным имуществом не имеет правового значения.

Таким образом, Минэкономразвития является арендодателем по настоящему договору аренды и именно данному лицу принадлежит право на обращение в суд с иском о досрочном расторжении договора при наличии к тому оснований.

В судебном заседании истец раскрывал свою позицию по данному вопросу, однако Минэкономразвития, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, самостоятельные требования не заявило.

В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указано выше, в качестве существенного нарушения ТУФА указало на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по договору в части неосуществления строительства гостиниц коттеджного типа.

В обоснование иска истец ссылается на статьи 30.2, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации регламентированы особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Как данная норма относится к рассматриваемым правоотношениям и в чем ее нарушение арендатором истец не пояснил.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, возможно по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в течение трех лет, если иное не установлено Федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (пункт 4 часть 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исходя из указанного положения, в трехлетний срок неиспользования земельного участка, который предоставляет арендодателю право требовать расторжения договора аренды, не включается следующее время:

1)время, потраченное на необходимое освоение земельного участка. То есть в данном случае, это время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно- строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство;

2) время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно пункту 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо исходить из того, что арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцом не представлены доказательства существенного нарушения арендатором обязательств по спорному договору. Названным договором не определены сроки строительства, следовательно, неиспользование земельного участка для целей строительства в течение какого-либо срока не может быть квалифицировано как нарушение договора.

Кроме того, судом установлено, что освоение арендуемого земельного участка, выполнение в полном объеме обязательств арендатора было невозможным не по вине ответчика. Общество не имело возможности получить и оформить разрешительную документацию для освоения земельного участка по независящим от него причинам.

В связи с особым правовым режимом национального парка «Куршская коса» строительство зданий, сооружений, дорог, устройство автомобильных и лодочных стоянок и иных объектов инфраструктуры для обслуживания посетителей возможно в соответствии с утвержденным планом развития территории. До настоящего времени такой план не утвержден.

Подготовка документации, необходимой для подачи заявления на выдачу разрешения на строительство, невозможна при отсутствии проекта планировки территории (статьи 41, 42, подпункты «б», «в» пункта 3 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также при отсутствии технических условий присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения (подпункт «д» пункта 3 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Функции заказчика по подготовке документации по планировке территории особой экономической зоны, по выдаче разрешений на строительство и получение технических условий, а также по регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в качестве резидентов особой экономической зоны выполняло Территориальное управление Федерального агентства по управлению особыми экономическими зонами по Калининградской области (далее – ТУ ОЭЗ) в соответствии с Положением, утвержденным Приказом Федерального агентства по управлению особыми экономическими зонами от 22.02.2008 №П/0020.

Письмом от 28 января 2009 года №30 ТУ ОЭЗ в ответ на обращение общества сообщило, что подготовка проекта планировки территории будет завершена к концу апреля 2009 года.

Как указано выше Указом Президента Российской Федерации от 05.10.2009 №1107 Федеральное агентство по управлению особыми экономическими зонами упразднено и его функции переданы Министерству экономического развития Российской Федерации.

В соответствии со статьей 8.1 Федерального закона от 22.07.2005 №116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» функция разработки проекта планировки особой экономической зоны и его представления на утверждение в уполномоченный орган возложена на ОАО «Особые экономические зоны».

На день рассмотрения дела судом проект планировки не ТУ ОЭЗ, ни ОАО «Особые экономические зоны» не разработан.

Несмотря на изложенные обстоятельства, общество обращалось в ОАО «Янтарьэнерго» (письмо от 28.10.2011г.) с заявкой на технологическое присоединение к электрическим сетям энергопринимающих устройств проектируемой гостиницы.

Письмом от 22 ноября 2011 года №9449 ОАО «Янтарьэнерго» уведомило общество о то, что для присоединения к электирическим сетям необходимы замена и сооружение ряда объектов технического назначения, сопряженные со значительными финансовыми затратами, которые не могут быть обеспечены за счет средств ОАО «Янтарьэнерго», а также сопряженные со сложностями, связанными с необходимостью сооружения указанных объектов на территории национального парка.

При таких обстоятельствах общество не имело возможности подготовить проектную документацию в отношении планируемого объекта капитального строительства, поскольку такая документация включает либо основывается на положениях проекта планировки территории, а также получить разрешение на строительство.

В связи с созданием Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.02.2007 №73 на территории Зеленоградского района Калининградской области особой экономической зоны туристско-рекреационного типа общество не вправе было осуществлять на территории особой экономической зоны предпринимательскую деятельность, не имея статуса резидента ОЭЗ.

21 апреля 2009г. общество обратилось в ТУ ОЭЗ по вопросу получения статуса резидента, однако в ответе от 30 апреля 2009г. указанный орган разъяснил, что перечень необходимых документов, входящих в состав заявки на получение статуса резидента, будет определен только после утверждения проекта планировки и использования территории особой экономической зоны. Как указано выше такой проект не был разработан и утвержден.

Общество, в свою очередь, самостоятельно заключило договор от 21 марта 2011 года №09/03/11 на выполнение проектных работ – разработку проекта планировки территории, проекта межевания с красными линиями, эскизного проекта с визуализацией земельного участка. Часть подготовленного проекта планировки земельного участка обозрена в судебном заседании.

Более того, материалами дела установлено, что в период 2007 – 2009гг. общество не имело возможности реализовывать права и обязанности арендатора земельного участка.

Решением суда от 24 июля 2008 года по делу №А21-7804/2007, вступившим в законную силу, удовлетворены требования общества к обществу с ограниченной ответственностью "ЗападСтройТрест" обществу с ограниченной ответственностью "ИнвестСтройРазвитие", ТУФА, Управлению Федеральной регистрационной службы по Калининградской области о признании незаключенным соглашения от 28.12.2006 N 268-2, заключенного между ООО "Запад-Инвест" и ООО "ЗападСтройТрест", и соглашения от 15.06.2007 N 268-3, заключенного между ООО "ЗападСтройТрест", ООО "ИнвестСтройРазвитие" и Российской Федерацией, к договору аренды земельного участка от 13.01.2004 N 268; признании недействительной государственную регистрацию указанных соглашений.

Указанное решение суда вступило в силу 23 октября 2008 года, однако отмена государственной регистрации данных соглашений была осуществлена Управлением Федеральной регистрационной службы по Калининградской области 14 мая 2009 года после обращения общества в суд с заявлением к данному органу, что отражено в определении Арбитражного суда Калининградской обрасти от 14 мая 2009 года по делу №А21-2382/2009.

Таким образом, судом установлено, что освоение арендуемого земельного участка, выполнение в полном объеме обязательств арендатора было невозможным по вине государственных органов. Общество не имело возможности получить и оформить разрешительную документацию для освоения земельного участка по независящим от него причинам.

Обществом осуществлялись и осуществляются действия, направленные на освоение арендуемого земельного участка, затраченное на освоение время подлежит исключению из трехлетнего срока аренды.

Материалами дела подтверждено, что на протяжении всего срока аренды арендатором вносились арендные платежи. Более того, по условиям договора аренды общество перечислено 2 000 000 рублей на развитие инфраструктуры курорта муниципального образования «Зеленоградский район». Данное обстоятельство ответчиком не отрицается.

Иных оснований для досрочного расторжения договора аренды истцом не приведено.

Вместе с тем материалами дела опровергается довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Требование о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, возможность предъявления которого предусмотрена статьей 619 ГК РФ, представляет собой один из способов защиты прав арендодателя.

Течение срока исковой давности начинается по общему правилу со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Ранее истечения установленного в претензии от 05.04.2012 N ТБ-1668 срока для исполнения обязательства ТУФА не могло узнать о нарушении его прав и потребовать в судебном порядке расторжения договора.

В рамках настоящего дела истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском в пределах срока исковой давности.

Указанное обстоятельство не влияет на вывод суда о необходимости отказа в удовлетворении требований истца в полном объеме.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья И. ФИО7