Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Яндя» (далее – ООО «Яндя») обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Довид-Дом» (далее – ООО «Довид-Дом») о признании недействительным договора № 51 от 03.09.2008 участия в долевом строительстве жилого дома и применении последствий его недействительности в виде возврата переданных ответчику квартир в жилом доме по адресу <...> (строительный адрес – ул. Смоленская), указывая, что договор является недействительным по статье 174 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку со стороны истца он заключен исполнительным директором ФИО3, которая не обладает полномочиями на заключение сделок без доверенности директора, так как согласно Федеральному Закону «Об обществах с ограниченной ответственностью» единственным лицом, имеющим право заключать сделки без доверенности, является директор общества, каковым в ООО «Яндя» избрана Го Ян Дя; договор является притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть сделку купли-продажи, поскольку договор заключен в отношении участия в строительстве уже построенного жилого дома, тогда как ответчик участия в его долевом строительстве не принимал и необходимости у ООО «Яндя» в привлечении денежных средств для строительства дома уже не было; договор № 51 от 03.09.2008 как договор купли-продажи является крупной сделкой, совершенной с нарушением порядка ее заключения, - в отсутствие согласия общего собрания участников ООО «Яндя».

Ответчик с иском не согласен, указывая, что согласно пункту 9.2. Устава ООО «Яндя» исполнительный директор самостоятельно решает все вопросы деятельности общества, связанные со строительством, и ему предоставлено право заключать договоры участия в долевом строительстве, открывать расчетные и другие счета в кредитных учреждениях; исполнительный директор ООО «Яндя» ФИО3 предоставила ответчику протокол от 29.09.2006 общего собрания участников ООО «Яндя», которым она была избрана исполнительным директором ООО «Яндя», решением этого же собрания были разделены расчетные счета и счета по строительству и правом распоряжения счетами по строительству наделена ФИО4, на нее же была оформлена и банковская карточка, что свидетельствовало о ее праве распоряжения денежными средствами общества; ФИО3 в общей сложности подписано 50 договоров участия в долевом строительстве, из которых истец оспаривает только 6; ФИО3 подписала и кредитный договор со Сбербанком России; в связи с вышеназванными обстоятельствами считает, что отсутствуют основания для признания оспариваемого договора по статье 174 ГК РФ; полагает, что отсутствуют и основания для признания договора притворной сделкой, поскольку первый платеж по договору был произведен ответчиком до ввода жилого дома в эксплуатацию, а законодательство не ограничивает возможность заключения такого рода договоров сроками уплаты платежей по нему; договор купли-продажи может быть заключен только в отношении уже введенного в эксплуатацию объекта, каковым жилой дом на момент заключения договора № 51 от 03.09.2008 еще не являлся; основным видом деятельности истца является строительство жилья, в связи с чем заключенный им договор участия в долевом строительстве является для сделкой, совершенной ООО «Яндя» в процессе обычной хозяйственной деятельности.

Ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора Сбербанка России было отклонено судом по тому основанию, что филиал Сбербанка России, оформивший кредитный договор с истцом, был уведомлен истцом о рассматриваемом судом споре и Сбербанку России было предложено вступить в судебный процесс в вышеуказанном качестве, однако банк не воспользовался этим правом, что было расценено судом как отсутствие у него затрагиваемых данным спором прав и интересов.

Установлено, что между сторонами заключен договор № 51 от 03.09.2008, согласно которому истец обязуется с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом со встроенными административными помещениями по адресу <...> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства передать участнику долевого строительства объекты строительства, указанные в приложении к договору; объектами строительства являются входящие в состав многоквартирного дома квартиры, указанные в приложении № 1 к договору; срок ввода объекта – 01.09.2009; цена договора с учетом подписанного сторонами дополнительного соглашения от 24.12.2008, составляет 47896065 руб.

Пунктом 3.2. договора установлены сроки внесения платежей ответчиком, при этом первый платеж должен был быть внесен до 23.06.2009 (2% от цены договора), второй – до 23.07.2009 (3% от цены договора), последний платеж должен быть внесен до 23.04.2010 года (в договоре допущена опечатка в годе).

Договор со стороны истца подписан исполнительным директором ФИО3, которая решением общего собрания от 29.09.2006 была избрана исполнительным директором ООО «Яндя».

Решением этого же собрания был произведен раздел расчетных счетов, открытых в кредитных организациях, на счета по проектированию и счета по строительству, правом распоряжения счетом по проектированию наделена директор Го Ян Дя, а правом распоряжения счетом по строительству – только ФИО3

В банковской карточке с образцами подписей и оттиска печати, заполненной 30.10.2006, в качестве лица, имеющего право первой подписи, указана ФИО3

ФИО3 от имени истца подписан кредитный договор <***> от 27.12.2007 с акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (далее – банк), согласно которому банк обязался открыть заёмщику кредитную линию в сумме 180000000 руб. для финансирования затрат по строительству многоквартирного дома со встроенными административными помещениями по адресу <...> на срок по 26.04.2010.

ФИО3 подписаны и договоры долевого участия в строительстве жилого дома с физическими лицами, часть которых представлена ответчиком в материалы дела.

Ответчик на момент рассмотрения дела судом произвел оплату договора в размере 11096830 руб., что составляет 23,17% от стоимости договора, что не оспаривается истцом.

Протоколом от 02.02.2009 общего собрания участников строительства жилого дома по ул. Балашовской (строительный адрес – ул. Смоленская) в г. Калининграде обществу с ограниченной ответственностью «Довид-Плюс» было распределено 26 квартиры – № 157, 159, 160, 161, 164, 169, 170, 175, 176, 181, 182, 184, 187, 188, 189, 190, 191, 193, 194, 195, 196, 197, 199, 200, 201 и 203, из которых согласно представленным ответчиком сведениям часть квартир в настоящее время принадлежат гражданам, будучи переданными им по договорам уступки права требования.

Суд считает, что иск не подлежит удовлетворению на основании следующего.

Статья 168 ГК РФ предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со статьей 174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышел за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

Статьей 53 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Согласно статье 32 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон об ООО) органами общества с ограниченной ответственностью являются: общее собрание участников; совет директоров (наблюдательный совет) - может быть предусмотрен уставом общества; единоличный исполнительный орган или единоличный орган и коллегиальный исполнительный орган.

В соответствии с пунктом 1 статьи 40 Закона об ООО единоличный исполнительный орган общества (генеральный директор, президент и другие) избирается общим собранием участников общества на срок, определенный уставом общества. Согласно пункту 3 этой же статьи единоличный исполнительный орган общества без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки.

Закон не содержит ограничений в части возможности избрания помимо директора общества еще одного единоличного исполнительного органа - исполнительного директора общества и разделения между ними полномочий единоличного руководителя, в том числе в части наделения исполнительного директора правом действовать без доверенности от имени общества при совершении определенных сделок.

Пунктом 9.10.2. Устава ООО «Яндя» установлено, что исполнительный директор самостоятельно решает все вопросы деятельности общества, связанные со строительством, кроме отнесенных к исключительной компетенции общего собрания участников; исполнительный директор без доверенности действует от имени общества, представляет его интересы с отношениях с гражданами и юридическими лицами; в пределах, предоставленных ему общим собранием участников прав, распоряжается имуществом Общества, самостоятельно открывает расчетные и другие счета в кредитных учреждениях, заключает и расторгает договоры, выдает доверенности, совершает от имени общества всякого рода сделки и иные (действия), необходимые для исполнения возложенных на него функций.

Внесение в Устав ООО «Яндя» указанного пункта свидетельствует о наделении участниками общества частью полномочий единоличного исполнительного органа исполнительного директора общества.

Заключение ФИО3 кредитного договора с банком, распоряжение расчетным счетом по строительству, заключение договоров участия в долевом строительстве жилого дома с гражданами и юридическими лицами произведено ею в соответствии с полномочиями исполнительного директора, указанными в пункте 9.10.2. Устава.

Суд считает необоснованной ссылку ООО «Яндя» на статью 174 ГК РФ как на основание признания оспариваемого договора недействительным, поскольку если истец считает, что ФИО3 не является его исполнительным органом, то к такой сделке не могут применяться положения статьи 174 ГК РФ, предусматривающей право признать недействительной сделку, совершенную органом юридического лица.

Исходя из позиции истца, оспариваемый договор заключен неуполномоченным лицом, а согласно пунктам 1 и 2 статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Из статьи 183 ГК РФ, а также параграфа 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что отсутствие одобрения сделки, совершенной неуполномоченным представителем, со стороны представляемого влечет недействительность (ничтожность или оспоримость) такой сделки.

Суд также считает необоснованным довод истца о притворности оспариваемого договора на основании следующего.

Часть 2 статьи 170 ГК РФ устанавливает, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), устанавливающий в статье 4 понятие договора участия в долевом строительстве, исходя из которого по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, не предусматривает обязательность внесения участниками долевого строительства платежей по договору в срок до ввода объекта строительства в эксплуатацию.

Довод истца об отсутствии у ООО «Яндя» необходимости в привлечении денежных средств и заключения оспариваемого договора ввиду фактического завершения строительства к моменту заключения договора, не соответствует тому факту, что кредитный договор, заключенный с банком для финансирования затрат по строительству многоквартирного дома, до настоящего времени не прекращен и ООО «Яндя» осуществляет по нему платежи, что подтверждается письмом банка от 29.06.2009 № 03-25/720.

На момент заключения договора № 51 от 03.09.2008 строившийся истцом жилой дом не был введен в эксплуатацию, право собственности на незавершенный объект строительства не регистрировалось, что исключает возможность применения к оспариваемому договору положений о договоре купли-продажи.

При этом суд отмечает, что договор № 51 от 03.09.2008 заключен истцом в процессе его обычной хозяйственной деятельности, поскольку никакой иной деятельности, кроме строительства жилья, истец не ведет, вследствие чего ссылка истца на нарушение порядка заключения крупной сделки является, по мнению суда, не соответствующей статье 46 Закона об ООО, устанавливающей, что крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.

Довод истца о том, что оспариваемый договор является крупной сделкой ввиду того, что его предметом определено участие ответчика в строительстве 35 квартир, а к сделкам, совершаемым им в процессе его обычной хозяйственной деятельности, могут быть отнесены только сделки по участию в строительстве 1 квартиры, суд также считает необоснованным, поскольку критерием отнесения сделки к сделкам, совершаемым в процессе обычной хозяйственной деятельности, является не стоимость сделки, а факт постоянного заключения обществом именно этого вида сделок и направленность их на получение обществом прибыли как результата заключения сделок.

Ссылка истца на условия договора (рассрочка платежа, оплата стоимости договора после получения ответчиком квартир) не влияет на оценку сделки как сделки, совершенной в процессе обычной хозяйственной деятельности, поскольку стороны свободны в заключении договоров и установления в них условий.

Выгодность заключенной истцом с ответчиком сделки подтверждается выводами аудиторского заключения, составленного ООО «Межрегиональный центр аудита и права «Русбизнесаудит».

Кроме того, суд учитывает и тот факт, что согласно пункту 37 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 29.07.1998 № 34н, для составления бухгалтерской отчетности отчетной датой считается последний календарный день отчетного периода. Как установлено пунктом 3 статьи 14 Федерального закона от 21.11.1996 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете», промежуточную бухгалтерскую отчетность организация составляет ежемесячно.

С учетом изложенного балансовую стоимость отчуждаемого имущества и общую стоимость активов (имущества) общества надо определять по данным бухгалтерской отчетности на последний календарный день месяца, предшествовавшего месяцу заключения сделки.

В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенными в пунктах 2 и 3 информационного письма от 13.03.2001 № 62, для разрешения вопроса о размере сделки необходимо сопоставить стоимость имущества, являющегося предметом сделки, с балансовой стоимостью активов хозяйственного общества.

Суд отклонил ходатайство истца об отложении рассмотрения дела для представления бухгалтерской отчетности, которую истец намерен был запросить в налоговой инспекции, поскольку данная отчетность должна находиться у истца и заявленное истцом ходатайство суд счел намерением истца затянуть судебный процесс, имея достаточную возможность подготовить необходимые для рассмотрения его иска документы. При этом суд учитывал, что отсутствие указанных документов не могло повлиять на выводы суда.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске ООО «Яндя» о признании недействительным договора № 51 от 03.09.2008, заключенного между ООО «Яндя» и ООО «Довид-Дом», отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья

(подпись, фамилия)

З. Б. Лузанова