Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Финансово-Инвестиционная компания «РАЙД» (далее по тексту – Общество, ООО «ФИК «РАЙД», истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением о взыскании с Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» (далее – Администрация, ответчик) 3 551 030 рублей в счет уменьшения покупной цены по договору купли-продажи.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал, пояснял, что по результатам проведенного конкурса по продаже муниципального имущества Общество приобрело объект муниципальной собственности, после передачи которого истцу стало известно, что зданием полноценно пользоваться невозможно, поскольку часть помещений – часть внутренней межэтажной лестницы, являющейся эвакуационным выходом, была ранее продана Администрацией по другому договору купли-продажи, заключенному с ФИО1 Впоследствии ФИО1 (собственником помещения литер I из литеры А) были произведены работы по демонтажу части лестницы, устроена перегородка между лестничными маршами, идущими на второй и третий этаж с демонтажем перил. В ходе этих работ был перекрыт свободный выход на улицу со второго и третьего этажей здания истца, нарушены требования законодательства противопожарной безопасности. Все эти обстоятельства были скрыты от общества при проведении конкурсных процедур и заключения договора. С целью определения объемов и стоимости проведенных восстановительных работ общество обратилось к специалистам ООО «Калининградский институт независимой оценки», по заключению которого стоимость работ составила 3 551 030 рублей. Истец, ссылаясь, что выкупная стоимость принадлежащего ему на праве собственности здания должна быть определен с учетом ее уменьшения на стоимость восстановительных работ, обратился с настоящим иском в суд.

Администрация и ФИО1 просили отказать в удовлетворении иска по доводам, изложенным в отзывах. Кроме того, представитель ФИО1 пояснял, что работы по демонтажу выполнялись не ФИО1, а Обществом, за что Общество было привлечено к административной ответственности по факту проведения работ, повлекших повреждение объекта культурного наследия. В результате проведенных обществом работ были изолированы друг от друга два объекта: принадлежащее Обществу здание (Литера А) от помещений литер I из литеры А, принадлежащих ФИО1, часть внутренней лестницы, собственником которой является ФИО1, отошла истцу.

В судебное заседание по ходатайству сторон для пояснения вопросов, возникших по результатам судебной экспертизы, вызван эксперт ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» ФИО5

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, пояснения эксперта ФИО5, установил следующее.

21.11.2016 по результатам проведенного конкурса, между Администрацией и Обществом (Покупатель) заключен договор купли-продажи № 2/2016 муниципального имущества, по условиям которого ООО «ФИК «РАЙД» передано нежилое здание площадью 111,2 кв.м., литера А, являющееся объектом культурного наследия расположенное по адресу: <...>, и земельный участок с кадастровым номером 39:05:010115:132 (далее – Здание). Характеристики объекта приведены в соответствии с Отчетом от 25.08.2015 № 438 об оценке рыночной стоимости и техническим паспортом от 27.11.2006 № 421. Нежилое здание Литера А передано продавцу по акту приема-передачи и зарегистрировано за обществом на праве собственности (запись 39-39/001-39/003/009/2016-6623/2).

01.07.2015 между Администрацией и ФИО1 (Покупатель), которая явилась победителем торгов, заключен договор № 2/2015 купли-продажи муниципального имущества, согласно которому Продавцу передано встроенное нежилое помещение (1, 2 этаж), общей площадью 92 кв.м, , расположенное по адресу: <...> (помещение I из литеры А, далее - Помещение). Право собственности ФИО1 на помещение зарегистрировано 24.07.2015.

Истец, ссылаясь на то, что в результате заключения Администрацией нескольких сделок купли-продажи, в состав площадей, отчужденных в пользу истца и третьего лица, оказалось включено одно и тоже помещение - часть внутренней межэтажной лестницы;указывая, что ФИО1 проведены работы по демонтажу части лестницы, устроена перегородка между лестничными маршами, идущими на второй и третий этаж с демонтажем перил, в результате которых был перекрыт свободный выход на улицу со второго и третьего этажей здания истца, нарушены требования законодательства противопожарной безопасности, что привело к невозможности использования Здания и необходимости проведения Обществом восстановительных работ, на стоимость которых должна быть уменьшена выкупная цена Здания, обратился с настоящим иском в суд.

Суд считает требования истца неподлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Пункт 2 статьи 461 ГК РФ предусматривает способ защиты прав покупателя в случае изъятия у него имущества третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, в виде возмещения ему продавцом понесенных убытков, если последний не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Согласно абзацу седьмому пункта 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

По ходатайству истца определением от 04.07.2019 по делу назначено проведение судебной экспертизы, проведение которой поручено экспертам ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» ФИО6 и ФИО5

На разрешение судебной экспертизы поставлены следующие вопросы:

1) Включалась ли в состав выкупаемого по договору купли-продажи муниципального имущества от 22.11.2016 № 2/2016, заключенного между Администрацией муниципального образования «Зеленоградский городской округ» и ООО «Финансово-инвестционная компания «РАЙД», внутренняя межэтажная лестница между первым и вторым этажом левого крыла здания по ул. Пограничнаая, 1 А, г. Зеленоградска», литера А.

2) Включалась ли в состав выкупаемого муниципального имущества, заключенного между Администрацией муниципального образования «Зеленоградский городской округ» и ФИО1, внутренняя межэтажная лестница между первым и вторым этажом левого крыла здания по ул. Пограничнаая, 1 А, г. Зеленоградска», литер I из литеры А.

3) Какова рыночная стоимость спорного фрагмента - внутренней межэтажной лестницы, на дату заключения договора купли-продажи муниципального имущества от 22.11.2016 № 2/2016, заключенного между Администрацией муниципального образования «Зеленоградский городской округ» и ООО «Финансово-инвестционная компания «РАЙД».

По результатам строительно-технической экспертизы 30.10.2019 в суд поступило заключение экспертное № 177/С.

По первому вопросу эксперты пришли к выводу, что в состав выкупаемого муниципального имущества (здания по адресу: Калининградская область, <...>, Литера А) по договору купли-продажи от 22.11.2016 № 2/2016, заключенного между Администрацией и ООО «ФИК «РАЙД», включена, в том числе внутренняя межэтажная лестница между первым и вторым этажом левого крыла. По данному вопросу вызванный в судебное заседание эксперт ФИО5 поясняла, по данным технического учета площадь здания составляет 1111,2 кв.м. При идентификации данного объекта, сопоставив данные объекта, указанные в договоре купли-продажи с ООО «ФИК «РАЙД», с данными технического и кадастрового учета, было установлено, что в состав выкупаемого обществом имущества были включены лестничные площадки и ступени в уровне каждого этажа в пределах контуров внутренних поверхностей наружных стен, в том числе фрагмент лестницы площадью 3,5 кв.м. (т. 3 л.д. 77) между первым и вторым этажом левого крылав пределах контура периметра Здания Литера А, принадлежащего истцу, который (фрагмент лестницы) впоследствии был истцом демонтирован.

По второму вопросу: Включалась ли в состав выкупаемого муниципального имущества, заключенного между Администрацией муниципального образования «Зеленоградский городской округ» и ФИО7, внутренняя межэтажная лестница между первым и вторым этажом левого крыла здания по ул. Пограничная, 1 А, г. Зеленоградска, Литера I из Литера А. экспертиза пришла к следующему выводу:

Из договора № 2/2015 купли-продажи муниципального имущества от 01.07.2015 г. г. Зеленоградск, заключенного между ФИО7 и Администрацией муниципального образования «Зеленоградский городской округ», площадь объекта купли-продажи составляет 92,00 кв.м.. По данным технического паспорта площадь помещения составляет также 92,00 кв.м. Спорная лестница выходила из помещения № 6 нежилого здания, при этом площадь помещения № 6 по данным технического учета составляет 7,1 кв.м., в том числе площадь помещения 3,61 кв.м. и площадь внутренней лестницы 3,5 кв.м. Эти данные также отражены в плане нежилого помещения. Таким образом, усматривается, что часть лестницы площадью 3,5 кв.м. вошла также в состав выкупаемого ФИО1 имущества (т. 4 л.д. 77, 98, 104, 105).

Эксперт в судебном заседании поясняла, в настоящее время лестница какого-либо функционального значения не имела, поскольку предназначалась для соединения двух объектов: здания Литера А с помещением литер I из литеры А, ранее имевших одного собственника. После того, как оба объекта были разделены и проданы двум разным собственникам, по лестнице можно было пройти из мест общего пользования ООО «ФИК «РАЙД» в места частного пользования внутрь помещения ФИО1 Вновь возведенная ООО «ФИК «РАЙД» в Здании литера А лестница (после демонтажа старой) используется как дополнительный вход в здание Общества и функционально используется после изоляции здания Литера А от помещений литер I из литеры А, для возможности перехода в помещения, находящиеся в Здании, принадлежащем ООО «ФИК «РАЙД».

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в настоящее время здание Литера А, принадлежащее Обществу, изолировано от помещений литер I из литеры А, принадлежащих ФИО1, путем возведения глухой стены капитального характера, что отражено в акте осмотра объекта недвижимости от 10.09.2020, расположенного по адресу: <...>. Акт составлен во исполнение определения суда от 28.01.2020 и подписан представителями истца, ответчика и третьего лица.

Доводы истца о проведении строительных работ ФИО1 опровергаются материалами дела, в частности, постановлением об административном правонарушении по делу №5-53/18, 5-52/18, вынесенным Зеленоградским районным судом Калининградской области о привлечении ООО «ФИК «РАЙД» к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.13, ч. 1 ст. 7.14.1 КоАП РФ, по факту осуществления строительных и монтажных работ, изменивших интерьер объекта культурного наследия и повлекших повреждение объекта культурного наследия.

Из изложенного следует, что по договору купли-продажи, заключенному с ООО «ФИК «РАЙД», последний приобрел фрагмент лестницы площадью 3,5 кв.м., который фактически вошел в состав выкупаемого имущества и был передан обществу по акту приема-передачи. После изоляции Здания путем возведения Обществом капитальной стены, лестница была демонтирована и установлена новая лестница, предназначенная для использования непосредственно ООО «ФИК «РАЙД» и организован второй вход со стороны задней части фасада (со стороны двора). Остальная часть лестницы, которая, по мнению истца, также была приобретена Обществом и предназначена для организации второго аварийного выхода, в состав выкупаемого обществом имущества не вошла. При этом, фрагмент лестницы площадью 3,5 кв.м., вошедший в состав выкупаемого имущества, как Общества, так и ФИО1, остался в фактическом пользовании Общества.

Таким образом, произведенные обществом работы по демонтажу лестницы площадью 3,5 кв.м. и установке новой межэтажной лестницы внутри Здания Литера А никак не связаны с заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, таким образом, отсутствует причинно-следственная часть между действиями Администрации и наступившими последствиями.

Кроме того, суд считает, что истцом не обоснован размер денежных средств, составляющих стоимость ремонтно-восстановительных работ, которые истец просит взыскать с Администрации в счет уменьшения выкупной цены, поскольку после демонтажа лестницы эксперт по результатам судебной экспертизы не смог ответить на вопрос об определении рыночной стоимости демонтированного фрагмента из-за отсутствия достоверной информации об объекте, который физически отсутствует, а техническая документация о составе объекта отсутствует (материал и проч.). Более того, истцом произведен демонтаж принадлежащего ему фрагмента лестницы и возведение новой лестницы произведено исключительно для нужд общества, что, как указывалось выше, никак не связано с заключением несколько договоров купли-продажи и свидетельствует об отсутствии причинно-следственной связи.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья		Е.А. Талалас
	^{(подпись, фамилия)}