Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Бразерс и Компания» (далее – истец, ООО «Бразерс и Компания») обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Калининградской области к обществу с ограниченной ответственностью «Вестер-недвижимость» (далее – ответчик, ООО Вестер-недвижимость») о расторжении договора аренды №А-01/039 от 16.04.2007г., ввиду существенных изменений обстоятельств.

В судебном заседании представитель истца поддержала иск в полном объеме. Пояснила, что с момента подписания договора произошел ряд изменений обстоятельств: падение выручки, изменение налогового законодательства, мировой финансовый кризис, что является существенными изменениями и позволяет в силу ч.2 ст.451 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) требовать досрочного расторжения договора аренды.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, ссылается на ст.2 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), указывая на риск предпринимательской деятельности и отсутствие в договоре условий для его одностороннего расторжения.

Согласно материалам дела, между ООО «Бразерс и Компания» и ООО «Интерфининвест» был заключен договор аренды А-01/039 от 16.04.2007г. нежилого помещения площадью 414,5 кв.м в ТЦ «Маяк» по адресу: <...> сроком действия до 16 апреля 2017г. для использования в качестве пункта общественного питания. Договор зарегистрирован в ЕГРП 12.09.2007г. №39-3911/269/2007-018. В соответствии с соглашением о внесении изменений в договор аренды нежилых помещений от 16.04.2007г. в связи с переходом права собственности на нежилое здание – ООО «Вестер-недвижимость» и передачей прав и обязанностей арендодателя по договору все права и обязанности перешли к ответчику (дата регистрации 14.07.2008г. №39-3901/144/2008-647).

Указанным договором (в редакции дополнительного соглашения от 5.02.2008г.) предусмотрено - плата за пользование помещением состоит из постоянной («арендная плата» и/или «эксплуатационные расходы») и переменной (расходы по коммунальным услугам) составляющих. Согласно пункту 5.2.1 арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в сумме рублевого эквивалента 33,30 условных единиц, в том числе НДС, в месяц за квадратный метр арендуемого помещения. Таким образом, арендная плата в месяц за аренду всего помещения составляет рублевый эквивалент 13800 условных единиц. В целях исчисления арендной платы и всех иных платежей по настоящему договору, условная единица приравнивается к 31 рублю.

Пунктом 14.2.1 договора предусмотрено единственное условие для его досрочного расторжения по требованию арендатора: если неисполнение арендодателем своих обязательств по настоящему договору привело к тому, что помещение становится непригодным для использования и применения арендатором, после направления арендодателю письменного извещения о необходимости надлежащего исполнения им обязательств.

14.11.2008г. истцом было направлено обращение к ответчику с просьбой уменьшения размера арендной платы на 30% от действующей, а в связи с отказом, 8.12.2008г. и 21.01.2009г.- о намерении расторгнуть договор.

В связи с получением ответов об отказе в подписании соглашения о досрочном расторжении договора, до погашения долгов по арендным платежам и компенсации понесенных убытков, ООО «Бразерс и Компания» обратилось в суд с указанным выше требованием, основанным на ч.2 ст.451 ГК РФ.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, и дав им оценку в соответствии со ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд признал требование истца не подлежащим удовлетворению, при этом исходит из следующего.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами и договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств представляет собой самостоятельный случай прекращения договорных обязательств. В таком случае существенное значение приобретает цель, которой предопределяется прекращение договорного обязательства, а именно восстановление баланса интересов сторон договора, существенным образом нарушенного в силу непредвиденного изменения внешних обстоятельств, не зависящих от их воли. При этом конкретные явления, события, факты, которые могут признаваться существенным изменением обстоятельств, применительно к конкретным условиям определяет суд. Однако, согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, для того, чтобы какое-либо изменение обстоятельств, связанных с конкретным договором, было отнесено к категории существенных и тем самым достаточных для расторжения договора на основании решения суда, требуется наличие одновременно четырех условий.

Во-первых, предполагается, что стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет. Решающим фактором в оценке изменения обстоятельств будет ответ на вопрос, могли ли они разумно предвидеть такое изменение в момент заключения договора.

Во-вторых, изменение обстоятельств должно быть вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

В-третьих, исполнение договора при наличии существенно изменившихся обстоятельств без соответствующего изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В-четвертых, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона, то есть сторона, обратившаяся в суд с требованием о расторжении договора.

Названные четыре условия должны присутствовать одновременно и в совокупности.

Ключевое понятие, применяемое в данной норме, - это существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом эти обстоятельства должны измениться после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали и не могли содействовать наступлению этих обстоятельств; стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет и не могли даже разумно предвидеть наступление этих обстоятельств; наступление этих обстоятельств не входит в сферу риска заинтересованной стороны, сфера риска определяется обычаями делового оборота и существом договора; наступление этих обстоятельств не привело к невозможности исполнения договорных обязательств (в последнем случае применяется статья 416 (а не 451) Гражданского кодекса Российской Федерации); после того как прежние обстоятельства изменились, заинтересованная сторона не смогла (или не смогла бы) свести на нет их неблагоприятные последствия несмотря на то, что она приняла (или могла принять) определенные меры с той степенью заботливости и осмотрительности, какие от нее требовались, учитывая характер договора и условия оборота. Кроме того, изменение обстоятельств должно быть существенным.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В качестве существенных обстоятельств, являющихся основанием для расторжения договора истец указал: изменение на мировом финансовом рынке и в стране, изменение налогового законодательства, строительство аналогичного торгового комплекса в непосредственной близости от ТЦ «Маяк», снижение размера выручки.

Между тем, как полагает суд, эти обстоятельства не обладают одновременно всеми четырьмя условиями, необходимыми для отнесения их к категории существенных и тем самым достаточными для расторжения договора на основании решения суда.

При подписании договора аренды №А-01/039 от 16.04.2007г. стороны согласовали все существенные условия договора аренды, предусмотренные гражданским законодательством.

Суд считает, что указанные истцом обстоятельства: изменение на мировом финансовом рынке и в стране, изменение налогового законодательства, строительство аналогичного торгового комплекса в непосредственной близости от ТЦ «Маяк», снижение размера выручки, не являются изменениями которые стороны в момент заключения договора не могли предвидеть. Также у суда отсутствуют основания полагать, что из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет истец как заинтересованная сторона.

Согласно п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск. При таких обстоятельствах истец, заключая спорный договор, должен был и мог предвидеть происходящие в стране инфляционные процессы, падение выручки и возможное строительство новых торговых центров.

Таким образом, истец при осуществлении предпринимательской деятельности несет риск указанного изменения обстоятельств как сторона, заинтересованная в расторжении Договора.

Истец ссылается на ст.614 ГК РФ, правомерно указывая, что размер арендной платы не является неизменной величиной и подлежит изменению по соглашению сторон. Вместе с тем, суд отмечает, что порядок изменения арендной платы стороны изложили в п.5.2.1 договора, согласно которому арендодатель имеет право по согласованию между сторонами один раз в год увеличить арендную плату, но не более чем на 2%, посредством подачи арендатору письменного уведомления о таком увеличении за 30 календарных дней.

Таким образом, указанные истцом обстоятельства не являются существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении спорного договора аренды, поскольку названные истцом обстоятельства не соответствуют условиям, установленным в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 и "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо после неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истец направил ответчику предложение о досрочном расторжении договора аренды, оформленные письмами от 8.12.2008г. и 21.01.2009 в котором указал одно событие, свидетельствующее о существенном изменении обстоятельств – убыточность деятельности предприятия. Арендодатель письмами от 11.12.2008 и 22.01.2009г. отказался расторгнуть договор, указав, что его расторжение возможно в случае оплаты задолженности по арендной плате и понесенных убытков арендодателем.

Следует отметить, что остальные обстоятельства, послужившие основанием для обращения в суд с требованием о досрочном расторжении договора, не были названы арендатором в претензиях о расторжении договора аренды в качестве событий, которые являются существенным изменением обстоятельств, влекущих расторжение договора, поэтому не могли быть оценены арендодателем в рамках досудебного урегулирования спора и не могли служить основанием для расторжения договора применительно к правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств, свидетельствующих о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ суду не представлено.

Кроме того, по мнению суда, одни и те же основания приведены истцом в обоснование всех четырех условий необходимых для расторжения договора в соответствии с ГК РФ, при таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для расторжения договора №А-01/039 от 16.04.2007г., по изложенным истцом основаниям и удовлетворения его требований.

Руководствуясь статьями 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после изготовления решения в полном объеме.

Судья С.В. Генина