Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство административного здания, изложенного в письме №164-7/у-328-1970 от 17.06.16г и обязании выдать разрешение на строительство

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1, по доверенности, паспорту

от заинтересованного лица: ФИО2 на основании доверенности, паспорта

от третьего лица: ФИО2 на основании доверенности, паспорта

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ЕвроБалтСтрой» (ОГРН <***>, место нахождения: <...>, место уведомления: <...> 1а-1) (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Комитету архитектуры и строительства Администрации ГО «Город Калининград» (далее Комитет архитектуры) о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство административного здания, изложенного в письме №164-7/у-328-1970 от 17.06.16г. и обязании выдать разрешение на строительство административного здания с подземной автостоянкой, количество этажей 7, этажность 5, общей площадью 5263,88 кв.м., расположенного по адресу: <...> «а» на участке площадью 1168 кв.м. с КН 39:15:13 25 03:0013.

В судебном заседании представитель Общества поддержала доводы заявления, считает оспариваемый отказ формальным, без приведенных в нем достаточных оснований, не соответствующим положениям ч.13 ст.51 Градостроительного кодекса РФ (далее ГрК РФ).

Представитель Комитета архитектуры и Администрации ГО «Город Калининград» требования не признала, поддержала позицию, изложенную в отзыве.

Информация о рассмотрении дела своевременно опубликована на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет по адресу www. arbitr. ru.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, 16.08.2004г. между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Калининградской области (учредитель управления) и ООО «Центр 5» (доверительный управляющий) был заключен договор доверительного управления имуществом № 38 от 16.08.2004 года (запись государственной регистрации от 13.10.2004 года № 39-01/00-124/2004-688) - инженерным сооружением, расположенным по улице Пионерской, 61а, в г.Калининграде (с учетом дополнительных соглашений от 24.11.2005 г., от 22.05.2006 г., от 22.09.2006 г., от 07.11.2006 г., от 25.06.2007 г., от 01.02.2009 г., от 27.08.2013 г. и от 05.09.2013 года) на земельном участке с кадастровым номером 39:15:132503:13, общей площадью 1 168 кв.м.

Между ООО «ЕвроБалтСтрой» (инвестор-застройщик) и ООО «Центр 5» (заказчик) 05.11.2006г. был заключен инвестиционный контракт (договор) на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости, в соответствии с которым предметом контракта выступает «реализация инвестиционного проекта», а именно: строительство (реконструкция) инженерного сооружения под административное здание с подземным паркингом – 5-ти этажное здание с двумя подземными этажами под автомобильную парковку и технические помещения, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 39:15:13 25 03:0013 в <...>, общей площадью 1168 кв.м.

По окончании строительства (реконструкции) объекта ООО «ЕвроБалтСтрой» обязан передать в собственность Российской Федерации часть нежилых помещений административного здания с подземным паркингом общей площадью 362,20 кв.м. по улице Пионерской, 61а в г. Калининград, включая парковочные места под 4 автомобиля, расположенные на этаже паркинга – 1 , общей площадью 67,28 кв.м., и нежилые помещения офиса третьего этажа, общей площадью 297,92 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 39:15:13 25 03:0013, площадью 1 168 кв.м., расположенный по адресу: <...> находится в собственности Российской Федерации и предоставлен ООО «ЕвроБалтСтрой» по договору субаренды ООО «Центр 5» от 07.11.2006 года.

Договор субаренды от 07.11.2006 года и последующие к нему соглашения 12.11.2006 года, от 19.04.2013 года, от 06.06.2013 года, зарегистрированы в установленном законом порядке. Арендованный земельный участок имеет категорию – земли населенных пунктов, разрешенное использование - под «строительство административного здания с подземной автостоянкой» расположенной по адресу: <...>, на пересечении улиц 9 Апреля и Пионерского переулка. (соглашение от 06.06.2013 года к договору субаренды от 07.11.2006 года).

Существующее на земельном участке кирпичное здание подлежит сносу на основании инвестиционного контракта (договора) на строительство объекта недвижимости от 05.11.2006 года и решения о сносе здания б/н от 26.11.2015 года, выданное ООО «Центр 5» (доверительный управляющий имуществом), на основании договора №38 от 16.08.2004 года доверительного управления имуществом.

Право предоставления заявителю в субаренду вышеуказанного земельного участка предусмотрено пунктом 5.1.2. договора №ФС-2006/10-98 аренды земельного участка, находящего в собственности Российской Федерации, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Калининградской области и ООО «Центр 5» 30.10.2006 года, а также на основании:

- распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Калининградской области от 30.10.2006 года №838-р «О предоставлении ООО «Центр-5» в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:15:13 25 03:0013, площадью 1 168,0 кв.м, расположенного по адресу: <...>»;

- свидетельства о государственной регистрации права собственности РФ на земельный участок с кадастровым номером 39:15:13 25 03:0013, площадью 1 168 кв.м., расположенный по адресу: <...>, от 11.09.2006 года 39-АА № 421100 (запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.09.2006 года № 39-39-01/151/2006-223)

- распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Калининградской области от 11.08.2006 года № 581-р «О внесении земельного участка в реестр федерального имущества»;

- выписки из реестра федерального имущества № 5685-Ф от 14.08.2006 года ЕМ-5307, № 5664-Ф от 14.08.2006 года ЕМ-5306;

- договора доверительного управления имуществом № 38 от 16.08.2004 года (запись государственной регистрации от 13.10.2004 года № 39-01/00-124/2004-688, заключенного между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Калининградской области и ООО «Центр 5» и дополнительных соглашений от 27.08.2013 года, 05.09.2013 года к договору доверительного управления имуществом от 16.08.2004 года № 38 ООО «Центр 5». Договор №ФС-2006/10-98 аренды земельного участка, находящегося в собственности РФ от 30.10.2006 года и все последующие к нему соглашения от 20.10.2008 года, от 17.04.2013 года, от 06.06.2013 года, от 24.07.2015 года зарегистрированы в установленном законом порядке.

На земельный участок 39:15:132503:13 выдан градостроительный план № RU39301000-6577 от 01.04.2016 года. Земельный участок расположен в зоне «ОИ»- зона исторического центра города (предназначена для обеспечения правовых условий сохранения исторической среды, регенерации исторической застройки и реконструкции территории, где сочетаются обслуживающие и жилые функции), в подзоне «ОИ-2» – бизнес подзона исторического центра города и зоне Н-3 – зона санитарной охраны источников водоснабжения II пояса (предназначена для обеспечения правых условий сохранения исторической среды, регенерации исторической застройки и реконструкции территории, где сочетаются обслуживающие и жилые функции).

Основными видами разрешенного использования данной зоны являются: административно-хозяйственные, деловые и общественные учреждения и организации городского и внегородского значения; автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей (подземные, полуподземные, многоуровневые), многоквартирные жилые дома 5-12 этажей, офисы, представительства, банки, отделения и филиалы банков, конгресс-холлы, экспоцентры, международные выставки, образовательные центры, торгово-развлекательные центры, гостиницы, информационно-туристические центры, магазины, объекты бытового обслуживания, рестораны, кафе.

08.06.2016г. ООО «ЕвроБалтСтрой» обратилось в Комитет архитектуры и строительства администрации городского округа «Город Калининград» с заявлением о выдаче разрешения на строительство административного здания с подземной автостоянкой по ул. Пионерская, 61а в городе Калининграде.

Письмом № 164-7/у-328-1970 от 17.06.2016г. Комитет архитектуры отказал заявителю в выдаче разрешения на строительство административного здания с подземной автостоянкой со ссылкой на часть 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации - несоответствие представленных документов требованиям ГПЗУ: на схеме планировочной организации земельного участка отсутствует нормативное озеленение в границах земельного участка; благоустройство территории запроектировано за границами земельного участка, а предоставленная откорректированная схема планировочной организации земельного участка в границах участка не соответствует требованиям ГОСТ Р 21.1101-2009; отсутствует решение собственника объекта на его снос.

Посчитав указанный отказ Комитета по архитектуре и строительству незаконным, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Суд находит требования Общества подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие
(бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Таким образом, в рамках настоящего дела, Комитет архитектуры обязан представить доказательства обоснованности обжалуемого отказа в выдаче разрешения на строительство.

Согласно части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

При этом разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 ГрК РФ).

Согласно ч.19 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

Согласно части 9 той же статьи в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти 4 субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр.

К указанному заявлению прилагаются следующие документы (часть 7 статьи):

- правоустанавливающие документы на земельный участок;

- градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории;

- материалы, содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) схемы, отображающие архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

- положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 настоящего Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса;

- разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);

- документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия, в случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта.

В соответствии с частью 13 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Как следует из материалов дела, и заинтересованным лицом не оспаривается, документы, предусмотренные ч.7 ст.51 ГрК РФ представлены Обществом в полном объеме при подаче заявления о выдаче разрешения на строительство.

Ссылка Комитета архитектуры на несоответствие представленных документов, а именно проектной документации требованиям ГПЗУ ввиду отсутствия на схеме планировочной организации земельного участка нормативного озеленения в границах участка (не менее 10 % - пп.13.4, п.2.2.4 ГПЗУ) отклоняется судом как несостоятельная.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3 и 3.1 настоящей статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы. Застройщик или технический заказчик по своему выбору направляет проектную документацию и результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу или негосударственную экспертизу, за исключением случаев, если в соответствии с настоящей статьей в отношении проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, предусмотрено проведение государственной экспертизы.

Результатом экспертизы проектной документации, на основании части 9 статьи 49 ГрК РФ, является заключение о соответствии (положительное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, требованиям к содержанию разделов проектной документации, предусмотренным в соответствии с частью 13 статьи 48 настоящего Кодекса, а также о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (в случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на экспертизу одновременно с проектной документацией).

Проектная документация без сметы и результаты инженерных изысканий на объект: Административное здание с подземной парковкой расположенной по адресу: <...> получила положительное заключение негосударственной экспертизы № 77-1-4-1102-15 от 04.12.2015г. ООО Центр судебных и негосударственных экспертиз «Индекс» г.Москва и положительное заключение экспертизы № 77-2-1-2-0047-16 от 08.04.2016г. с внесенными изменениями (корректировками) в разделы проектной документации, связанные с получением нового ГПЗУ №RU39301000-6577.

Выданными Обществу положительными заключениями подтверждается, что проектная документация на объект: Административное здание с подземной парковкой расположенной по адресу: <...> соответствует: результатам инженерных изысканий; требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, и требованиям к содержанию разделов проектной документации, предусмотренным в соответствии с частью 13 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ; а также что внесенные изменения (корректировка) в разделы проектной документации совместимы с проектной документацией и результатами инженерных изысканий, в отношении которых была ранее проведена экспертиза.

Как следует из положительного заключения экспертизы от 08.04.2016 года, площадь земельного участка в границах ГПЗУ - 0,1168 га. Площадь земельного участка в границах благоустройства - 0,1297 га. Дополнительное благоустройство (парковочный карман под размещение парковочных мест) предусмотрено в соответствии с Проектом реконструкции ул. 9 Апреля, входит в состав проекта, согласованного от 20.08.2013 врио начальника УГИБДД УМВД на чертеже «Схема планировочной организации земельного участка» и распоряжением №3399/р-/УИИ от 04.10.2013г. Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград», «Об образовании и предоставлении «ЕвроБалтСтрой» земельного участка (площадью 130 м2) по ул.Пионерской в Ленинградской районе г. Калининград для благоустройства территории, к существующим производственным зданиям» (том 1 л.д.123, том 2 л.д.136-137).

В заключении также указано, что территория, предоставленная под строительство объекта недвижимого имущества, благоустраивается и озеленяется устройством газонов (том 1 л.д.124).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, норматив озеленения при проектировании объекта строительства соблюден.

Ссылка Комитета архитектуры в обжалуемом отказе на несоответствие откорректированной схемы планировочной организации земельного участка требованиям ГОСТ Р 21.1101-2009, также необоснованна, поскольку данный норматив утратил силу с 1 января 2014 года в связи с изданием Приказа Росстандарта от 11.06.2013 156-ст.

Доводы заинтересованного лица, приведенные в отзыве, относительно обоснованности отказа в выдаче разрешения на строительство по причине не указания в разделе «Пояснительная записка» проектной документации решения собственника объекта на его снос отклоняются судом как несостоятельные.

Как видно из материалов дела, проектная документация (разработанная ООО «Гражданское и промышленное проектирование» в 2013 году с внесением корректировки в разделы проектной документации в апреле 2016 года, согласно требованиям ГПЗУ № RU39301000-6577 от 01.04.2016) подготовлена в соответствии с градостроительным планом земельного участка, заданием на проектирование, градостроительным регламентом, документами об использовании земельного участка для строительства и техническими регламентами, в том числе устанавливающими требования по обеспечению безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий, и с соблюдением технических условий.

В п.10 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к содержанию этих разделов, утвержденного Постановлением Правительства РФ №87 от 16.02.08г, указано, что раздел 1 «Пояснительная записка» должен содержать:

- исходные данные и условия для подготовки проектной документации на объект капитального строительства. В пояснительной записке указываются реквизиты следующих документов: акты (решения) собственника здания (сооружения, строения) о выведении из эксплуатации и ликвидации объекта капитального строительства - в случае необходимости сноса (демонтажа).

Как следует из Положительного заключения негосударственной экспертизы №77-1-4-1102-15 (том 2 л.д.4-5) основанием для разработки проектной документации явилось, в том числе, решение о сносе б/н от 26.11.15г. Т.е. ссылка на указанный документ содержится в проекте и заключении экспертизы.

Также в материалы дела, заявителем представлено письмо Территориального управления Росимущества в Калининградской области № СИ-4402 от 27.08.2013 г. согласно которому, доверительным управляющим ООО «Центр 5» было получено одобрение проекта по строительству административного здания с подземным паркингом по улице Пионерской, д. 61 А в городе Калининграде и внесены соответствующие изменения в договор доверительного управления имуществом №38 от 16.08.2004г. путем подписания дополнительного соглашения от 27.08.13 (том 2 л.д.90).

Кроме того, Обществом в судебном заседании представлено разрешение от 26.11.2015 года ООО «Центр 5» - доверительного управляющего имуществом, дающее право ООО «ЕвроБалтСтрой» сносить (демонтировать) инженерное сооружение для возможности осуществить строительство (реконструкцию) административного здания с подземным паркингом.

О том, что собственником имущества принято решение о реконструкции объекта путем осуществления нового строительства на земельном участке свидетельствует выписка из ЕГРП от 11.01.16г. (том 1 л.д.60), из которой следует, что назначение земельного участка изменено под строительство административного здания с подземной автостоянкой.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что наличие положительных экспертных заключений указывает на возможность осуществления строительства объекта капитального строительства «административное здание с подземной парковкой» по ул. Пионерская, 61а в городе Калининграда на земельном участке 39:15:132503:13, общей площадью 0,1168 га».

Таким образом, соответствие оспариваемого решения об отказе Обществу в выдаче разрешения на строительство, изложенное в форме письма, закону или иному нормативному правовому акту, Комитетом архитектуры не подтверждено, соответствующие доказательства в материалы дела не представлены.

Поэтому основания отказа, приведенные в обжалуемом ответе, а также письменном отзыве, представленном заинтересованным лицом, суд считает надуманными и не соответствующими действительности.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 198 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Требования ООО «ЕвроБалтСтрой» удовлетворить.

Признать незаконным отказ Комитета архитектуры и строительства Администрации ГО «Город Калининград» в выдаче разрешения на строительство административного здания с подземной автостоянкой по ул.Пионерской,61 «а» в г.Калининграде №164-7/у-328-1970 от 17.06.16г.

Обязать Комитет архитектуры и строительства Администрации ГО «Город Калининград» выдать ООО «ЕвроБалтСтрой» разрешение на строительство административного здания с подземной автостоянкой, количество этажей 7, этажность 5, общей площадью 5263,88 кв.м., расположенного по адресу: <...> «а» на участке площадью 1168 кв.м. с КН 39:15:13 25 03:0013.

Возвратить ООО «ЕвроБалтСтрой» госпошлину из федерального бюджета в размере 1000 рублей как излишне уплаченную.

Взыскать с Комитета архитектуры и строительства Администрации ГО «Город Калининград» в пользу ООО «ЕвроБалтСтрой» расходы по госпошлине в размере 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья

Залужная Ю.Д.

(подпись, фамилия)