Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Бригантина плюс» обратилось в Арбитражный суд с иском к Государственному учреждению культуры «Центр культуры молодежи» и просит Арбитражный суд Калининградской области обязать ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 22 марта 2004 года на условиях, предложенных истцом:

-Изложить п. 6.4.3. договора от 22.03.2004 года в новой редакции:

«Если арендатор не произвел, предусмотренных п. 2.3.3. данного договора затрат по улучшению арендованного имущества в срок, согласованный с арендодателем в Плане мероприятий по улучшению имущества ( здания «Фондовая биржа, Х1Х век.»), от 14.12.2007 года. (далее План мероприятий)

Если задержка (приостановление) исполнения работ происходит по просьбе арендодателя, то сроки исполнения работ, оговоренные в Плане мероприятий, увеличиваются на соответствующий срок задержки (приостановления) работ.

Арендатор не несет ответственность за задержку работ, предусмотренную Планом мероприятий, произошедшую не по вине арендатора.»

Во всем остальном условия договора аренды с условием об улучшении арендуемого имущества от 22.03.2004 года и дополнительных соглашений к нему – истец просил оставить без изменения.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Агентство по управлению имуществом Калининградской области (правопреемник Комитета по управлению имуществом Калининградской области), Министерство культуры Калининградской области (правопреемник правления культуры Калининградской области), Государственная служба охраны объектов культурного наследия Калининградской области.

Истец поддержал исковые требования, пояснил что по договору аренды от 22.03.2004 года, заключенному между ответчиком и ООО «Бригантина плюс» в аренду переданы нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Калининград, Ленинский проспект.83. Данные помещения находиться в здании памятника «Фондовая биржа 19 в.», которое является государственной собственностью Калининградской области.

Договор аренды с условием об улучшении арендуемого имущества от 22.03.2004 года был согласован с Управлением культуры Калининградской области, как с органом на который в тот период были возложены функции по охране памятников регионального значения и с Комитетом по управлению имуществом Калининградской области, как с собственником имущества. Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке 12 апреля 2004 года. К договору так же были заключены дополнительные соглашения от 25 марта 2005 года и 01 августа 2005 года. В настоящее время Постановлением Федерального Арбитражного суда Северо-западного округа по делу № А21-1325/2008 года от 30 октября 2008 года, указанные дополнительные соглашения признаны незаключенными.

В соответствии с п.6.4.3. договора Договор аренды может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в случае: «Если арендатор не произвел предусмотренных п. 2.3.3. договора затрат на улучшение арендуемого имущества в течении 4 лет с момента заключения договора.», т.е. до 12 апреля 2008 года.»

Истец считает, что он не смог исполнить свои обязательства в полном объеме до указанной даты из-за нарушения обязательств по договору другой стороной договора, а так же из-за существенно-изменившихся обстоятельств, которые он не мог предвидеть в момент заключения договора. Существенно изменившиеся обстоятельства объективно имеются и были признаны арендодателем, в связи с чем стороны подписали новый график исполнения работ по договору от 14.12.2007 года. Поскольку перенесены сроки завершения работ по договору, то необходимо так же изменить и редакцию п.2.3.3. договора, поскольку истец не может продолжать исполнять работы после установленного п.6.4.3. срока, находясь под угрозой расторжения договора по инициативе арендодателя за несоблюдение прежнего срока исполнения работ.

Истец считает, что имеются все необходимые и достаточные условия, предусмотренные ст.ст.450,451 ГК РФ для внесения изменений в договор.

Истец пояснил, что имеются как основания требовать внесения изменений в договор в виду грубого нарушения условий договора другой стороной договора (с.450 ГК РФ), так и в виду существенно изменившихся обстоятельств, из-за которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ). При этом правовая позиция истца строиться на том, что ряд грубых нарушений условий договора со стороны ответчика, одновременно являются и существенно изменившимися обстоятельствами или повлекли за собой существенно-изменившиеся обстоятельства. Кроме того, ответчик считает, что имеются так же и существенно-изменившиеся обстоятельства, которые возникли независимо от воли сторон договора.

Обстоятельствами, позволяющими требовать внесения изменений в Договор аренды с условием об улучшении арендованного имущества от 24.03.204 года истец считает следующие три обстоятельства:

1. Недобросовестное поведение ответчика, который своими действиями препятствовал ему в пользовании арендованным имуществом, проведении ремонтных работ, постоянно требовал отсрочить начало этих работ, в связи с чем так же подписал новый график производства этих работ от 14.12.2007 года;

2. Возникновение и продолжение в период с сентября 2006 по сентябрь 2007 года включительно судебного спор о недействительности самого договора аренды, возбужденного по иску 3-го лица - Агентства по имуществу Калининградской области к ответчикам ООО «Бригантина плюс» и ГУК «ОКЦМ». При этом арендодатель – ГУК «ОКЦМ» иск признавал, что по мнению истца является недобросовестными действиями стороны договора. 3-е лицо Управление Культуры Калининградской области иск так же признавало и просило выселить ООО «Бригантина плюс» из арендуемых помещений. Решением Арбитражного суда Калининградской области по делу № А21- 5908/2006 от 6 марта 2007 года истцу в иске было отказано. Указанное решение было оставлено в силе всеми судебными инстанциями, включая надзорную. Однако на протяжении всего спора, в течение более года ответчик вел себя недобросовестно, самостоятельно использовал имущество, которое передал арендатору в аренду (колонный и концертный залы) и препятствовал истцу исполнять свои обязанности в соответствии с договором.

3. Возникновение и продолжение в настоящее время незавершенного судебного спора, начавшегося в 2007 году с подрядчиком ООО «АВАТАР», касающегося объема и качества выполненных работ по реставрации фасада здания, заказчиком которого являлся истец в связи с исполнением своих обязательств по договору аренды. До завершения этого спора, как считает истец, невозможно определить объем и качество работ по реставрации фасада, а следовательно объем инвестиций истца по договору аренды. Невозможно так же определить завершена ли реставрация фасада, как это утверждает ООО «Аватар» или реставрацию фасада следует продолжить.

При этом, по мнению истца, каждое из этих трех обстоятельств в отдельности может служить основанием для внесения изменений в договор в редакции, предложенной истцом.

Истец считает, что имеются в наличии так же и одновременно 4 условия, для внесения изменений в договор, предусмотренные ст.451 ГК РФ.

Ответчик ГУК «ОКЦМ» иск не признал, по основаниям, изложенным в отзыве. Считает, что никаких нарушений условий договора он не допускал, что истец производил ремонт фасада и ответчик ему в этом не препятствовал. Ответчик считает, что приступить к ремонту инженерных коммуникаций здания (канализации, водопровода, отопления, вентиляции и т.д.)истец должен был без освобождения им своих помещений, а так же без остановки хозяйственной деятельности ГУК «ОКЦМ», который фактически постоянно пользовался концертным и колонным залом для проведения культурно-зрелищных мероприятий. Ответчик считает, что пользование им имуществом (концертным и колонным залами), которые переданы им в аренду истцу, не является нарушением им условий договора аренды, поскольку он использовал и использует это имущество для осуществления концертной деятельности, что соответствует целям договора, определенным п.1.3. договора. Ответчик считает, что истец сам нарушил п.2.3.2 договора и не представил ответчику в установленный срок на согласование проектную документацию и график работ.

3-е лицо –Агентство по имуществу Калининградской области (далее Агентство) иск не признало, по основаниям изложенных в отзыве и считает, что отсутствуют предусмотренные законом ст. 450,451 ГК РФ основания, для внесения изменений в договор. Агентство считает, что в соответствии с ч.4 ст.451 ГК РФ внесение изменений в договор возможно только в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

По мнению Агентства, поскольку расторжение договора не будет противоречить общественным интересам и не повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты на исполнение договора, то законных оснований для внесения изменений в договор – нет.

3-е лицо: Управление культуры Калининградской области против удовлетворения иска возражает, поддерживает позицию ответчика и Агентства по имуществу Калининградской области.

3-е лицо: Государственная служба охраны объектов культурного наследия Калининградской области считает, что иск не подлежит удовлетворению, истец не действовал с той степенью заботливости и осмотрительности при исполнении договора, которая требовалась от него в сложившихся обстоятельствах, так как истцом не была представлена на согласование проектная документация, касающаяся реставрации фасада и ремонта здания, являющегося памятником.

Заслушав представителей сторон и изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 22.03.2004 Учреждением (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды с условием об улучшении арендуемого имущества, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения площадью 2384,6 кв.м., расположенные по адресу: Калининград, Ленинский проспект, дом 83.

Согласно пункту 1.3 договора целью сделки является модернизация материально-технической базы здания памятника "Фондовая биржа, XIX в.", предназначенного для культурной деятельности, путем его капитального ремонта, реконструкции и реставрации фасада, а также использования арендуемых помещений для проведения культурно-массовых зрелищных мероприятий.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата представляет собой затраты, которые Общество обязано произвести на улучшение арендуемого имущества и реставрацию фасада здания, включая затраты на разработку технической документации, сметы и графика работ, а также затраты на улучшение помещений, занимаемых Учреждением.

Размер арендной платы за весь срок аренды определяется сметной стоимостью работ, указанных в приложении к договору, и составляет 5 000 000 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу Центрального Банка Российской Федерации на момент заключения договора.

Пунктом 4.1 договора определено, что охранное обязательство по договору, получаемое на здание памятника "Фондовая биржа, XIX в." в установленном законом порядке, является неотъемлемым приложением к договору.

Пунктом 6.1 договора срок аренды установлен в 49 лет с момента государственной регистрации договора.

П.2.1.3. договора установлено, что арендодатель обязуется не чинить препятствий Арендатору в правомерном использовании арендуемых помещений.

П.2.4.2. Установлено, что Арендатор имеет право пользоваться арендуемыми помещениями в соответствии с п.1.3. данного договора, а так же сдавать помещения в субаренду (п.2.4.2. договора)

В соответствии с п.4.1. договора требования охранного обязательства, являются приложением к договору.

Договор аренды заключен на основании приказа начальника Управления культуры администрации Калининградской области от 22.02.2004 N 43 и согласован им 22.03.2004.

Управление Культуры Калининградской области в период заключения договора и до января 2008 года являлось органом осуществляющим функции государственного органа по охране культурного наследия в Калининградской области. В январе 2008 года была создана государственная служба по охране культурного наследия Калининградской области, которой были переданы функции по охране памятников. Указанная служба так же создана в структуре Министерства культуры калининградской области и ей подотчетно.

Комитет по управлению государственным имуществом Калининградской области письмом от 22.03.2004 N КШ-1079 согласовал сдачу в аренду указанных помещений.

Договор аренды от 22.03.2004 зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Калининградской области 12.04.2004, регистрационный номер 39-01/00-27/2004-626.

Арендуемые помещения переданы Обществу по акту приема-передачи.

Арендуемые обществом помещения закреплены на праве оперативного управления за Учреждением в соответствии с договором о закреплений государственного имущества на праве оперативного управления.

В материалы дела представлено охранное обязательство по памятнику «Фондовая биржа 19 в.», заключенное между ГУК «ОКЦМ» и НПЦ по охране и использованию памятников культуры 17.03.2000 года с приложением к нему акта технического состояния памятника истории и культуры и определение плана работ по памятнику и благоустройству территории. Лицом ответственным за содержание памятника определен ГУК «ОКЦМ», как балансодержатель всего здания.

Так разделом 2 акта было установлено, что ГУК «ОКЦМ» обязан был провести следующие работы: 1. проверка технического состояния памятника – май-июнь 2000 года,

2.Ремонт колонного зала – до июля 2000 года

3.Ремонт блока общественных туалетов с заменой сантехники-до сентября 2000 года

4.Ремонт внутренних инженерных сетей и магистралей до августа 2001 года

5.Косметический ремонт фасада здания с частичной реставрацией его отдельных элементов.

Из всех мероприятий ГУК «ОКЦМ» исполнило только 1-е. Специалистами института «КалининградГражданПроект» по заказу ГУК «ОКЦМ» в июне-июле 2000 года было составлено техническое заключение о состоянии памятника с предложениями о его улучшении.

Иных обязательств по охранному обязательству ГУК «ОКЦМ» в установленные в охранном обязательстве сроки – не выполнило.

В связи с необходимостью срочного ремонта фасада здания к празднованию 750-летия Калининград был заключен договор аренды с ООО «Бригантина плюс» от 22.03.2004 года. Инициатива заключения договора исходила от Управления культуры Администрации Калининградской области, что отражено в приказе №43 от 22 марта 2002 года.

В соответствии с п.п. 2,14 Охранного обязательства лицом ответственным за содержание памятника и за ремонтные и реставрационные работы в нем является ГУК «ОКЦМ».

Исходя из вышеперечисленных норм договора и из оценки представленных суду доказательств суд полагает, что ответчиком были нарушены существенные условия договора. Существенное нарушение условий договора ответчиком выразилось в препятствовании арендатору в использовании арендованного имущества и получении дохода от этой деятельности в соответствии с п.п. 1.4., 1.6, 2.1.3 договора. Кроме того, ответчик препятствовал в проведении ремонтных работы в здании и уклонялся от освобождения помещений.

Существенное нарушение ответчиком условий договора подтверждается следующим доказательством.

15.04.2004 года стороны во исполнения п. 2.3.2. договора подписали План мероприятий по улучшению арендуемого имущества. В соответствии с установленным планом мероприятий в 1-ю очередь планировалось разработать проектно-сметную документацию на капитальный ремонт инженерных сетей здания «фондовая биржа 19 в.», подготовить техническое задания на реставрацию фасада здания и организовать ремонт фасада здания.

Ответчик обратился к истцу с просьбой (письмо б/н от 30.04.2004 года) разрешить ему временно оставить в помещениях, арендуемых ООО «Бригантина плюс» свое имущество, а так же предоставлять ему безвозмездно колонный и концертный залы для проведения в них общественно-значимых мероприятий на период до сентября 2006 года в связи с предстоящим юбилеем г. Калининграда. В связи с этим арендодатель попросил истца отложить на соответствующий период времени им запланированную реконструкцию.

Согласия на хранение имущества в арендованных помещениях арендатору дано не было, однако арендодатель своего имущества из арендованных помещений не вывез до настоящего времени. Поскольку в первую очередь, в соответствии с планом мероприятий реставрировался фасад здания, а не внутренние помещения, то по устной договоренности сторон и Управления культуры, ООО «Бригантина плюс» колонный и концертный зал предоставляло арендодателю по его просьбе для проведения разовых культурных мероприятий. ООО «Бригантина плюс» дало гарантийное письмо исх. №24 от 27 декабря 2005 года о том, что временно, придерживаясь целей договора аренды обязуется безвозмездно предоставлять арендуемый концертный и колонный залы для проведения официальных торжественных мероприятий, организуемых губернатором Калининградской области, а так же предоставлять при необходимости в пользование ГУК ОКЦМ арендуемые колонный и концертный зал на взаимовыгодной основе.

В этот период с 2005 года, в соответствии с планом мероприятий по улучшению имущества от 15.04.2004 года истец организовывал и финансировал производство реставрационных работ фасада памятника «Фондовая биржа 19 века».

Никаких разногласий у сторон по договору до 2006 года – не было.

Затем, письмом № 2 от 03 февраля 2006 года ООО «Бригантина плюс» уведомило ответчика о необходимости освободить к 01.05.2006 году арендуемые обществом помещения от имущества арендодателя, а так же освободить помещения, занятые арендодателем для проведения в них ремонта, поскольку в соответствии с согласованным планом мероприятий с 1мая 2006 года ООО «Бригантина плюс» должно было приступить к капитальному ремонту инженерных сетей. Капитальный ремонт инженерных сетей (канализации, водопровода, вентиляции, отопления и т.д.) невозможно было проводить без приостановления хозяйственной деятельности ГУК «ОКЦМ».

На это ГУК «ОКЦМ» ответило истцу отказом (письмо №15 от 06.02.06) и просило перенести дату начала ремонта на 01 июля 2006 года. Кроме того арендодатель просил истца в первую очередь произвести не ремонт инженерных сетей, как это предусмотрено согласованным планом мероприятий от 15.04.2004 года, а ремонт в помещении №212 ( балетный класс).

Ни 1-го июля 2006 года, ни позднее помещения, арендуемые истцом, от своего имущества ответчик не освободил и продолжал пользоваться концертным и колонным залами по своему усмотрению. Истец продолжал требовать обеспечить доступ к арендуемым и подлежащим ремонту помещениям, о чем свидетельствует переписка.(письмо №59/1 от 06.08.2006 года и др. )

Вместе с тем истец, идя на встречу пожеланиям ответчика, летом 2006 года произвел ремонт помещения №212 переоборудовав его под балетный класс, о чем ответчику были представлены акты выполненных работ в сентябре 2006 года.

Однако ответчик отказался принимать выполненные работы сославшись на то, что по всем вопросам по улучшению имущества истец должен обращаться к собственнику имущества, т.е. к Агентству по имуществу Калининградской области (письмо №103 от 08.09.2006 года ). Кроме того, 23 октября 2006 года ответчик направил истцу письмо № 124 от 23.10.2006 года, в котором фактически отказался, как согласовывать истцу в дальнейшем проектно-сметную документацию, так и принимать выполненные работы. Эти действия ответчика так же существенно нарушали требования п.3.5 договора.

В этот же период, в сентябре 2006 года Агентство по имуществу Калининградской области обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском о признании недействительным самого договора аренды и о взыскании с ООО «Бригантина плюс» неосновательного обогащения за пользование помещениями. Ответчиками по делу являлись стороны договора ООО «Бригантина плюс» и ГУК «ОКЦМ». ГУК «ОКЦМ» иск признал в полном объеме и просил выселить истца из арендуемых помещений. Это обстоятельство подтверждается отзывом истца и судебными актами по делу № А21- 5908/2006. Судебные акты по делу № А21-5908/2006 приобщены к материалам дела.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от по делу А21- 5908/2006 от 6 марта 2007, оставленным в силе всеми последующими судебными инстанциями, включая надзорную, истцу в иске было отказано и договор был признан законным. Следовательно, правовая позиция ГУК «ОКЦМ» не была признана судом законной. Спор длился более года - по сентябрь 2007 года включительно. На протяжении всего этого времени ответчик препятствовал истцу в проведении ремонта инженерных коммуникаций здания. Ответчик так и не освободил помещения для ремонта коммуникаций, продолжал осуществлять хозяйственную деятельность, приносящую арендодателю доход, в помещениях (колонный и концертный зал), которые фактически были сданы в аренду истцу. Это обстоятельство не отрицается ответчиком и подтверждается письмами ответчика №116 от 16.10.2006, № 119 от 17.10.2006, №139 от 19.11.2006 года, №155 от 12.12.2006 года, №24 от15.03.2007, №63 от 04.06.2007. Из пояснений ответчика, данных им в судебном заседании следует, что ответчик полагает нормальным и законным, продолжать самостоятельно использовать уже сданные в аренду истцу помещения для концертной деятельности, так как это, по его мнению, соответствует цели, определенной п.1.3 договора. Суд не может согласиться с мнением ответчика о том, что эти действия ответчика не являются существенным нарушением им условий договора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд считает, что имеется существенное нарушение условий договора ответчиком, так как он создавал препятствия использовании части арендованного имущества, что приводило к потере доходов истца, а так же задержку ремонта и риск расторжения договора для арендатора по инициативе арендодателя.

Суд так же находит обоснованным довод истца о том, наличие в настоящее время незавершенного судебного спора, начавшегося в 2007 году с подрядчиком ООО «АВАТАР», касающегося объема и качества выполненных работ по реставрации фасада здания является изменившимся обстоятельством, которое стороны не могли предвидеть при заключении договора.

В соответствии с условиями договора аренды ООО «Бригантина плюс» приняло на себя обязательства по финансированию реставрации фасада с возвращением ему его исторического облика.

Во исполнение условий договора 20 апреля 2005 года истец заключил договор подряда №02-2005 с ООО «Аватар» (г.С-Петербург), которое имело лицензию на выполнение реставрационных строительных работ памятников. Кроме того было заключено дополнительное соглашение от 2 августа 2005 года к этому договору, договор подряда №15-2005 от 15 августа 2005 года, договор подряда №14/05 от 9 августа 2005 года. . Все эти договоры, сметы, и т.д. были согласованы с арендодателем ГУК «ОКЦМ», который одновременно является лицом имеющим охранное обязательство на объект. Кандидатура подрядчика и проект реставрации так же был согласован с Управлением культуры администрации Калининградской области, как с органом, осуществлявшим в тот период функции по контролю за охраной памятников. Это обстоятельство подтверждается выданными им разрешениями на производство работ №112 от 12 мая 2005 года, №125 от 22 сентября 2005 года, №126 от 22 сентября 2005 года, №131 от 17 ноября 2005 года, №129 от 20 октября 2005 года.

До начала реставрации фасада, ООО «Аватар» 15 мая 2005 года произвело обследование фасадов здание, о чем составило справку и представило методику реставрации. 3 июня 2005 года представители: ООО «Бригантина плюс», ГУК «ОКЦМ», ООО «Аватар», Управления культуры совместно выбрали цвет реставрационного камнезаменителя, что оформили протоколом рабочего совещания. В июне 2005 года ООО «Аватар» приступило к выполнению работ.

Работы проводились и принимались поэтапно. Представленные истцом акты приема выполненных работ свидетельствуют о том, что работы принимались у подрядчика ООО «Аватар» с замечаниями со стороны ООО «Бригантина плюс». В приемке работ так же участвовал представитель арендодателя ГУК «ОКЦМ», являющееся лицом ответственным за сохранность памятника. Учреждением акты подписывались без замечаний. Управление культуры, в нарушение требований п.7 ст. 45 Федерального закона и п.3ст.27 Закона о культурном наследии в Калининградской области – устранилось, не смотря на то, что его приглашали для участия в мероприятиях по приемке работ. Управление культуры, являющееся в то время органом государственной власти, осуществляющее государственный контроль за сохранностью и использованием памятников вообще самоустранилось от участия в процессе приемке работ. Так письмом №1697 от 16.06.2006 года), переданном истцу уже в июле 2006 года (т.е. после назначенной даты приемки работ) Управление сообщило, что не будет принимать участия в приемке реставрационных работ фасада, по надуманным основаниям, сославшись на то, что эти функции переданы Государственному архитектурно строительному надзору. Суд считает это заявление необоснованным, так как с Управления культуры Калининградской области обязанностей органа по охране культурного наследия никто не снимал, вплоть до 2008 года.

На приглашение ООО «Бригантина плюс» принять участие в обследовании проведенных работ при проведении досудебной экспертизы (письмо №86 от 7 ноября 2006 года) Управление культуры не ответило и участия в обследовании не приняло.

Истец принимал меры к урегулированию спора с ООО «Аватар». Им была заявлена претензия №46 от 9 августа 2006 года с требованием к подрядчику об устранении недостатках в работе. Однако в установленный срок он их не устранил, считая, что все работы им исполнены в полном объеме и надлежащего качества. Для решения вопроса об объемах и качестве выполненных работ ООО «Бригантина плюс» за свой счет заказало проведение экспертизы работ по договору подряда в ГУ «Калининградская лаборатория судебной экспертизы МЮ РФ», как это было предусмотрено договором подряда.

Однако ООО «Аватар» не согласилось с заключением досудебной экспертизы и полагая, что работы выполнены в полном объеме и надлежащего качества обратилось в 2007 году в Арбитражный суд Калининградской области с иском к ООО «Бригантина плюс» о взыскании оплаты за выполненные работы в полном объеме. ООО «Бригантина плюс» заявило встречный иск о взыскании штрафных санкций за просрочку исполнения работ, поскольку ООО «Бригантина плюс» не считает работы по реставрации завершенными.

При этом ни ответчик, ни государственные органы, осуществляющие в разные периоды времени контроль за сохранностью памятников, никаких реальных мер к урегулированию спора с ООО «Аватар» не предприняли и от решения вопроса самоустранились. Никто из этих лиц не вступил в судебный спор ни с самостоятельными требованиями, ни 3-м лицом. В настоящее время производство по делу № А21-5838/2007 определением от 15 февраля 2008 года Арбитражным судом Калининградской области приостановлено в связи с назначением судом строительной экспертизы по определению объемов и качества выполненных работ по ремонту фасада памятника (приложение №43).

Суд считает, что в связи с указанным обстоятельством в настоящее время, до решения суда по делу №А21-5838/2007 невозможно определить завершена ли реставрация фасада здания в полном объеме и соответствует ли реставрация качеству, предъявляемому к реставрационным работам. Без специальных познаний в этой области решить этот вопрос невозможно. Так же невозможно оценить в какой пропорции в настоящее время инвестиции ООО «Бригантина плюс» осуществлены фактически.

По мнению суда, изменение этих обстоятельств являются существенным, поскольку они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В частности, если бы стороны предвидели, что возникнет такой судебный спор с подрядчиком, требующий длительных и серьезных экспертиз, то стороны по другому изложили бы п. 6.4.3 в части срока выполнения инвестиций, что в настоящее время и предлагает сделать истец.

В соответствии с п.2 ст. 451 ГК РФ: «Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.»

Суд считает, что материалами дела подтверждается наличие одновременно этих 4-х условий.

В момент заключения договора ни истцу, ни ответчику, невозможно было предвидеть, что возникнет спор об объемах и качестве выполненных работ с ООО «Аватар», а так же то, что Управление культуры Калининградской области самоустраниться от исполнения обязанностей по контролю за качеством реставрационных работ на памятнике.

Эти обстоятельства вызваны причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота. Истец принимал меры к добросовестной приемки выполненных работ у ООО «Аватар», произвел за свой счет строительную экспертизу по строительству и качеству работ, заявил встречный иск в арбитражном суде, участвует во всех судебных заседаниях, по делу № А21-5838/2007, способствуя наиболее быстрому разрешению спора. В то время, как другие участники этих отношений самоустранились от решения этого вопроса.

Суд согласен с тем, что дальнейшее исполнение договора без изменения его условий, то есть с сохранением условия о том, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя «Если арендатор не произвел предусмотренных п.2.3.3. данного договора затрат на улучшение арендованного имущества в течении 4 лет с момента заключения настоящего договора» (т.е. до уже истекшего срока) настолько нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для арендатора такой ущерб, что ООО «Бригантина плюс» может лишиться прав аренды на пользование всеми помещениями, на которые оно рассчитывало при заключении договора.

При этом ни из закона, ни из существа договора, ни из обычаев делового оборота не следует, что риск изменения вышеперечисленных обстоятельств несет ООО «Бригантина плюс».

В соответствии с п.4 ст.451 ГК РФ: «Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.»

Суд считает, что в данном случае изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допустимо. С предложением расторгнуть договор не выступила ни одна из сторон спора. Между арендодателем и арендатором подписан новый график исполнения работ от 14.12.2007 года, который они вправе согласовать самостоятельно, в силу п,2.3.2 договора. Из пояснений сторон установлено, что стороны не возражают против продолжения договора и проведению реставрации здания. Государственная служба по охране культурного наследия Калининградской области настаивает и обязывает ООО «Бригантина плюс» завершить реставрацию фасада и устранить недостатки в работе. При таких условиях, продолжение исполнения договора арендатором, который обязан и желает продолжать производить инвестиции по договору время по инициативе арендодателя, не будет способствовать плодотворному сотрудничеству сторон и равенству сторон в договоре. Кроме того, расторжение договора в настоящее время противоречило бы общественным интересам, так как иного финансирования работ по сохранению и реставрации памятника, кроме средств, вкладываемых ООО «Бригантина плюс» у арендодателя –нет. Ответчики и третьи лица, в нарушении ст. 65 АПК РФ не представили доказательств возможности финансирования работ по реставрации и сохранению памятника из других источников.

Возражения ответчика и третьих лиц, сводятся к тому, что Арендатор так же нарушал условия договора и нарушил п.2.3.2. договора аренды, которым предусмотрено, что арендатор обязан в течении 6 месяцев с момента заключения договора представить на согласование Арендодателю техническую документацию, графики и сметы работ, связанных с реставрацией фасада здания, ремонтом и реконструкцией помещений.

Довод ответчика и 3-х лиц о том, что документация, предусмотренная п.2.3.2. истцом ответчику не предоставлялась - не подтверждается материалами дела.

Истец пояснил, что большая часть технической и финансовой документации, касающейся ремонтно-реставрационных работ у него была изъята УВД Калининградской области при изъятии всех документов, находящихся в офисе по состоянию на 24 июня 2006 года, что отражено в протоколе б/н от 24 июня 2006 года. До настоящего времени документация не возвращена.

Судебным решением по делу № А21-5908/2006 от 6 марта 2006 года, вступившим в законную силу и имеющим по настоящему делу преюдициальное значение в силу п.3 ст. 69 АПК РФ , установлено, что : «Из материалов дела следует, что ООО «Бригантина плюс» исполняет обязательства по охранному обязательству от 17.03.2000 года, а именно содержит арендуемое имущество в надлежащем состоянии, обеспечивает режим содержания памятника, проводит ремонтно-реставрационные работы, предусмотренные актом технического состояния. Разрешения на производство ремонтно-реставрационных работ, на проведение работ по проектированию приспособления памятника истории и культуры для современного использования и проведение работ по организации летнего кафе на крыше первого этажа здания-памятника выдавалось уполномоченным органом ГУК «ОКЦМ» и ООО «Бригантина плюс». Этим же судебным решением установлено, что «Памятником является здание «Фондовая биржа XIXвека». Отдельные помещения, расположенные в здании памятниками не являются.»

Истцом в материалы дела представлены так же следующие документы:

Согласованный с арендатором план мероприятий, по улучшению арендованного имущества от 15.04.2008 года, который фактически является укрупненным графиком работ. Выданные Управлением культуры администрации Калининградской области разрешения на производство ремонтно-реставрационных работ по памятнику истории и культуры №112 от 12 мая 2005 года, №125 от 22 сентября 2005 года, №126 от 22 сентября 2005 года, №131 от 17 ноября 2005 года, №129 от 20 октября 2005 года по реставрации фасада здания, и проведения проектных работ по приспособлению памятника истории и культуры для современного использования и проведению работ по организации летнего кафе на крыше 1-го этажа здания памятника.

В указанных разрешениях иметься ссылка на то, что все работы производятся в соответствии с согласованными сметами, техническим заданием графиком работ.

Разрешения на производство работ выдано ГУК «ОКЦМ» и ООО «Бригантина плюс». Разрешениями так же установлен подрядчик – ООО «Аватар».

Представлены так же Договора подряда с ООО «Аватар» со сметами и графиками, согласованные с ГУК «ОКЦМ».

Истцом представлены и обозрены в судебном заседании оригиналы проектных материалов по ремонту внутренних инженерных сетей здания, которые были изготовлены по заказу ООО «Бригантина плюс» проектным институтом «Калининграджилкомунпроект» и согласованны с ГУК «ОКЦМ» в 2004 году. Договор на выполнение проектных работ, заключенный между ООО «Бригантина плюс» и институтом «Калининграджилкомунпроект» так же согласован с арендодателем. В материалах дела иметься переписка, которая подтверждает, что до 2006 года ни арендодатель, ни третьи лица не имели к арендатору каких-либо претензий относительно отсутствия или качества проектно-технической документации. Об этом свидетельствует так же поведение всех сторон договора, которые допускали истца до проведения этих работ.

Довод 3-го лица Государственной службы по охране объектов культурного наследия Калининградской области (созданной в 2008 году) о том, что представленная истцом проектная документация по ремонту внутренних инженерных сетей является ненадлежащей, так как не согласована с госорганом по охране памятников, а так же разработана проектным институтом «Калининграджилкомунпроект», который не имеет лицензии на работу по реставрации памятников, не основан на законе и договоре.

Проектную документацию в соответствии с п.2.3.2 договором Арендатор обязан был представить на согласование Арендодателю, а не иным лицам. Замечаний от арендодателя или иных лиц по поводу проектной документации до настоящего времени ни у кого из участников договора не поступало. Арендодатель, в силу охранного обязательства так же является лицом ответственным за проведение мероприятий по охране памятников и обязанность по согласованию проектной документации возложена на него.

Кроме того, ссылка госоргана на то, что любые работы, даже не связанные с реставрацией памятника в Калининградской области могут проводиться только лицами, имеющими лицензии на реставрацию объектов культурного наследия, не основан на законе. Такое требование содержится в п.3 ст. 45 Федерального закона «Об охране объектов культурного наследия», касающееся только памятников федерального значения.

В соответствии со ст. 9.2 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»:

К полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия относятся:

« принятие законов и иных нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации в пределах полномочий органов государственной власти субъекта Российской Федерации и контроль за их исполнением;…

3) сохранение, использование и популяризация объектов культурного наследия, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации;

4) государственная охрана объектов культурного наследия регионального значения;…»

В соответствии с п.2 ст45 Федерального закона установление порядка проведения мероприятий по сохранности объектов культурного наследия регионального значения осуществляется в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации.

Законом Калининградской области от 17 декабря 2003 г. N 344 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) в Калининградской области" не установлено, что осуществление всех видов проектно-строительной деятельности на памятнике имеют право только лица, имеющие лицензию на реставрацию объектов культурного наследия, поскольку не все виды ремонтно-строительных работ являются реставрационными.

Ст.17 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" установлено, что лицензированию подлежит только деятельность по реставрации объектов культурного наследия.

Поскольку реставрационные проектные и строительные работы касались только реставрации фасада здания, то эти работы были проведены с привлечением организации, имеющей специальную лицензию на реставрационные работы– ООО «Аватар». Так как проектные работы по ремонту инженерных сетей (канализация, водоснабжение и.т.д.) не являются по своей сути реставрационными, то их производство могло быть произведено институтом «Калининграджилкомунпроект» имеющим лицензию на проектирование зданий и сооружений 1-го и 2-го уровня ответственности, в соответствии с госстандартами № Д402907 , выданную Госстроем РФ №ГС-2_39-03-26-0-3906000206-000993-1 от 09.02.2004 года.

По мнению суда, любые замечания сторон по проектной документации не носят неустранимый характер и могут быть доработаны при наличии конструктивных замечаний к ним.

Досудебный порядок урегулирования договорного спора истцом соблюден. На предложение заключить дополнительное соглашение, как арендодатель, так и третьи лица, ответили немотивированным отказом. При таких обстоятельствах суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 450,451,452 ГК РФ, ст.167-170 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Обязать ГУК «Областной центр культуры молодежи» заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 22 марта 2004 года на условиях, предложенных истцом:

-Изложить п. 6.4.3. договора от 22.03.2004 года в новой редакции:

Арендатор не несет ответственность за задержку работ, предусмотренную Планом мероприятий, произошедшую не по вине арендатора»

Во всем остальном условия договора аренды с условием об улучшении арендуемого имущества от 22.03.2004 года оставить без изменения.

Взыскать с ГУК «Областной центр культуры молодежи» в пользу ООО «Бригантина плюс» расходы на оплату госпошлины в размере 2 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья ________________________________________ С.Г.Ефименко