Гражданский кодекс часть 1

Агентство по имуществу Калининградской области (ОГРН <***>, место нахождения: 236006, <...>) (далее – Агентство, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Васильков» (далее – ООО «Васильков», общество, ответчик) об изъятии для государственных нужд Калининградской области земельный участок с кадастровым номером 39:03:060004:5908, площадью 1267 кв.м., из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, г. Гурьевск, категория земель: земли населенных пунктов, принадлежащий на праве собственности Обществу, определив размер возмещения в связи с изъятием указанного земельного участка в размере 544 658 руб. Кроме этого, Агентство просило суд прекратить права собственности Общества на указанный земельный участок.

Истец в судебном заседании исковое заявление поддержал, возражал против размера компенсации, определенного по результатам судебной экспертизы.

Общество обоснованных возражений на требование не заявило, просило определить размер компенсации, определенной по результатам судебной экспертизы.

Заслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд установил.

Как следует из материалов дела, в соответствии со статьями 279-281 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 49, 56.2, 56.3, 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьей 5 Закона Калининградской области от 21.12.2006 № 105 «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области», приказом Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области от 04 августа 2020 года № 308 «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания в его составе, предусматривающего размещение линейного объекта регионального значения «Реконструкция автодороги «Калининград-Полесск» км 8,09-10,09» Правительством Калининградской области принято постановление от 02 декабря 2020 года № 871 «Об изъятии земельных участков для государственных нужд Калининградской области» (далее – Постановление № 871).

Согласно Постановлению № 871 изъятию подлежит земельный участок с кадастровым номером 39:03:060004:3138, площадью 9925+/-35 кв.м. из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования- земельные участки (территории) общего пользования, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, земельные участки (территории) общего пользования, расположенный по адресу: Калининградская область, г. Гурьевск, принадлежащий Обществу на праве собственности, что подтверждено сведениями из Единого государственного реестра недвижимости.

В состав территории, спроектированной для размещения объекта, исходный земельный участок входит не в полном объеме. В связи с этим из земельного участка с кадастровым номером 39:03:060004:3138 ГКУ КО «Управление дорожного хозяйства Калининградской области» путем раздела сформирован земельный участок с кадастровым номером 39:03:060004:5908, площадью 1267 кв.м. Право собственности на образованный земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости за правообладателем не зарегистрировано.

Письмом от 04.12.2020 № НК-6884 Агентство уведомило Общество об изъятии названного земельного участка.

14.04.2021 Агентство направило Обществу письмо № НК-2449 от 13.04.2021 с проектом соглашения об изъятии земельного участка и отчетом № Н-0306-2021 от 22.03.2021 об оценке размера возмещения за изымаемый земельный участок, составленным Обществом с ограниченной ответственностью «НЦ «Балтэкспертиза». В указанном письме Агентство предложило Обществу ознакомиться с проектом соглашения и при согласии с ним направить в адрес Агентства банковские реквизиты для перечисления денежных средств за изымаемый земельный участок.

Сославшись на то, что Общество проект соглашения не подписало и не возвратило в Агентство, а также учитывая, что это препятствует для строительства объекта, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Земельным кодексом Российской Федерации допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (пункт 1 статьи 56.3 ЗК РФ).

В целях подготовки соглашения об изъятии земельного участка для государственных нужд, согласно пунктом 1 статьи 56.7 ЗК РФ уполномоченный орган исполнительной власти выступает заказчиком кадастровых работ в целях образования земельных участков подлежащих изъятию.

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (пункт 1 статьи 279 ГК РФ).

Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд установлен главной VII.1 ЗК РФ.

Изъятие земельных участок для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации – в случае изъятия участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения (пункт 2 ст. 56.2 ЗК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

Согласно пункту 9 статьи 56.6 ЗК РФ образование из земельных участков, подлежащих изъятию, новых земельных участков, не влечет за собой необходимость принятия нового решения об изъятии земельных участков или внесение изменений в ранее принятые решения об изъятии.

Оценка размера возмещения за земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, иного имущества, изымаемых для размещения объектов инфраструктуры, и убытков, причиненных этим изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-Ф3).

Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости (пункт 7 статьи 56.8 ЗК РФ).

Если правообладатель не заключит соглашение об изъятии, иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд не может быть подан ранее, чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка соглашения об изъятии (пункт 2 статьи 282 ГК РФ, пункт 10 статьи 56.10 ЗК РФ).

Судом установлено, что вышеперечисленные требования законодательства истцом были выполнены.

Согласно отчету об оценке, составленному ООО «НЦ «Балтэкспертиза» № Н-0306-2021 от 22.03.2021, получившему положительное заключение саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков № 91/140421/09от 14.04.2021, размер возмещения в связи с изъятием земельного участка составляет 544 658 руб.

В ходе судебного разбирательства, Общество оспорило размер возмещения, представив отчет № 13-Н/04/2021, составленный Обществом с ограниченной ответственностью «Партнер-Контракт», согласно которому рыночная стоимость рыночная стоимость спорного земельного участка на 19.04.2021 составила 1 881 100 руб.

В связи с чем, судом определением от 24.09.2021 была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью Специализированное независимое оценочное бюро» ФИО1.

Согласно экспертному заключению № 201 от 04.03.2022, составленному по результатам судебной экспертизы, размер рыночной стоимости спорного земельного участка составил 1 296 800 руб., в том числе: убытки в общем размере 102 000 руб., связанные с государственной регистрацией права на объекты недвижимости – 22 000 руб. и убытки, связанные с услугами профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторов) – 80 000 руб.

Общество выводы, изложенные в экспертном заключении не оспорило.

Агентство, возражая против размера возмещения, определенного по результатам судебной экспертизы, сослалось на то, что экспертом некорректно подобраны аналоги объектов (аналог 2 и аналог 3) в части разрешенного использования – для строительства промышленно-производственной базы и строительства автозаправочной станции, по сравнению со спорным земельным участком – земельные участки (территории) общего пользования.

Между тем, как следует из заключения эксперта в разделе 12.2 экспертом подробно описано обоснование выбора аналогов земельных участков и как указал эксперт (стр.43 заключения), при выборе аналогов учитывался сегмент рынка земельных участков, связанных с продажей прав на земельные участки под объекты придорожного сервиса и производственной застройки, так как согласно Правилам землепользования и застройки Муниципального образования «Гурьевское городское поселение» земельный участок относится к территориям общего пользования – парки и скверы, городские сады, площади, улично-дорожная сеть общего пользования, береговые полосы водных объектов общего пользования, прочие). В зоне общего пользования допускается размещение линейных объектов инженерной (инженерных коммуникаций) и транспортной инфраструктуры.

Суд, проанализировав заключение эксперта с точки зрения соответствия процессуальным критериям, пришел к выводу о том, что указанное заключение эксперта, является полным, обоснованным и достоверным, экспертиза проведена лицом, имеющим право на осуществление такой деятельности, экспертом соблюден порядок проведения экспертизы; по форме и содержанию заключение соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ. Выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта. Несогласие ответчика с примененным экспертом методами, само по себе не свидетельствует о неполноте исследования. Исследовательская часть экспертного заключения является полной и мотивированной. Неясности в заключении не установлено. При подготовке экспертного заключения были использованы все необходимые данные, проанализированы представленные судом материалы дела, проведена обработка и анализ результатов исследования; ответы на поставленные вопросы изложены четко и однозначно. Экспертное заключение является ясным и полным, отвечает на поставленные судом вопросы. Каких-либо противоречий, существенных недостатков в заключении эксперта не содержится. Заключение эксперта, с учетом его пояснений, соответствует требованиям, предъявленным статьями 85, 86 АПК РФ.

Доказательств, достаточных для опровержения выводов эксперта, ответчик не представил, а несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной или дополнительной экспертизы.

В данном случае все доводы Общества сводятся к несогласию с оценкой стоимости имущества, определенной экспертом при проведении судебной экспертизы.

Выраженные представителем ответчика возражения относительно экспертизы сводятся к его личному мнению, без соответствующих доказательств, отвечающих принципам относимости и допустимости, подтверждающих данные возражения.

Ходатайство о вызове эксперта для дачи пояснений по проведенному исследованию Агентство не заявляло.

На основании изложенного, суд приходит к выводу к выводу о том, что заключение эксперта, представленное в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам Агентства, наиболее полно отражает реальный размер возмещения за изымаемый земельный участок.

В обоснование убытков, связанных с услугами профессиональных участников рынка, которыми ответчику придется воспользоваться для поиска иных объектов недвижимости, эксперт ссылается на проводимый им мониторинг данной информации (данные интернет-сайта).

Однако суд исходит из того, что предметом экспертного исследования, кроме установления размера возмещения, мог быть лишь размер убытков, связанный с государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, а прочие условия их возмещения должны быть установлены судом на основании предоставленных доказательств. Таким образом, размер убытков (80 000 руб.), связанных с услугами профессиональных участников рынка недвижимости носит преждевременный характер.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд, установив наличие у истца полномочий действовать от имени Калининградской области, а также факт того, что соглашение об изъятии земельного участка сторонами не подписано, приходит к выводу, что требования истца об изъятии земельных участков являются обоснованными и подлежат удовлетворению с учетом определенной на основании экспертного заключения № 201 от 04.03.2022 в размере 1 216 800 руб.

Учитывая результат рассмотрения искового заявления, а также положения пункта 1 статьи 110 АПК РФ, оплату государственной пошлины относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Изъять для государственных нужд Калининградской области земельный участок с кадастровым номером 39:03:060004:5908, площадью 1267 кв. м., расположенный по адресу: Калининградская обл., Гурьевский р-н, г. Гурьевск, категория земель: земли населенных пунктов, принадлежащий на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью «Васильково».

Определить размер возмещения в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером 39:03:060004:5908, адрес (местоположение): Калининградская обл., Гурьевский р-н, г. Гурьевск, категория земель: земли населенных пунктов, в размере 1 216 800 руб.

Прекратить право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Васильково» на земельный участок с кадастровым номером 39:03:060004:5908, площадью 1267 кв. м., адрес (местоположение): Калининградская обл., Гурьевский р-н, г. Гурьевск, категория земель: земли населенных пунктов.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Васильково» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья С.Ю. Любимова