Гражданский кодекс часть 1

акционерное общество «Специализированный застройщик «АКФЕН» (далее – заявитель, АО «СЗ «АКФЕН», Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с требованием об отмене решения Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области (далее – Министерство, заинтересованное лицо) об отказе в выдаче заключения о степени готовности, представляющего застройщику право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года на объект «Многоквартирный жилой дом № 2 по ГП по ул. Елизаветинской в г. Калининграде», номер разрешения на строительство 39-RU39301000-165-2015 от 03.07.2105 года и обязании выдать соответствующее решение.

Министерство, извещенное надлежащим образом, явку представителя не обеспечило в судебное заседание.

Заявление рассмотрено в отсутствие заинтересованного лица на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

Заслушав представителя заявителя, оценив в совокупности порядке статьи 71 АПК РФ все представленные по делу доказательства, исследовав материалы дела, суд

установил:

30.09.20119 АО «СЗ «АКФЕН» направило заявление (вх. от 30.09.2019 № СН-1408/отч) о готовности проекта строительства на объект «Многоквартирный жилой дом № 2 по ГП по ул. Елизаветинской в г. Калининграде» (разрешение на строительство от 03.07.2015 № 39-RU39301000-165-2015, выданное Комитетом архитектуры и строительства администрации городского округа «Город Калининград») в Министерство.

В выдаче заключения о степени готовности, предоставляющего застройщику право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 01.07.2019, отказано.

В качестве основания отказа Министерством указано на несоответствие степени готовности проекта строительства подпункту А пункта 3 Постановления Правительства РФ от 22.04.2019 №480.

Общество обжаловало отказ, оформленный письмом № СН-1819 от 28.10.2019 в судебном порядке.

Позицию Министерства суд находит несостоятельной в силу следующего.

В заявлении о готовности проекта строительства Многоквартирного жилого дома № 2 по ул. Елизаветинской в г. Калининграде от 30.09.2019 (л.д. 44-45), указаны проценты степени строительства дома, а именно:

Степень готовности проекта строительства (С_гп)(п.4) – 30,21%

Степень готовности проекта строительства, рассчитанная суммарно в соответствии с готовностью конструктивных элементов всех объектов капитального строительства, указанных в разрешении на строительство (С_кэ) (п. 6) – 26%,

Степень готовности проекта строительства, рассчитанная исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство (С_фз) (п. 7) – 34,42%.

Согласно данным, указанным в Приложении № 1, к заявлению от 30.09.2019 (л.д. 46), показатели оценки степени готовности исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство по состоянию на 25.09.2019 имеют следующие показатели:

Планируемая стоимость строительства проекта, указанная в проектной декларации № 39-000074 в редакции от 24.09.2019 (руб.) – 865 022 110,00,

Размер фактически понесенных затрат на строительство проекта (руб.) – 297 698 000,

Степень готовности, рассчитанная исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство проекта (Сфз) – 34,42%.

Постановлением Правительства РФ утверждена Методика определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство критериям, определяющим степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.

В соответствии с методическими рекомендациями, степень готовности, степень готовности проекта рассчитывается по формуле (процентов):

Сфз + Скэ

Сгп =____________

С_фз= 34,42%

При расчете размера фактически понесенных затрат, заявитель руководствовался информацией, указанной в пункте 9 Приложения № 2 к заявлению от 30.09.2019, где указан размер фактически понесенные застройщиком расходы по реализации проекта строительства по состоянию на отчетную дату, а именно:

п. 9.1. общая фактическая стоимость строительства (млн. руб.) – 215,306

п. 9.2 размер выданных подрядчиком и поставщиком авансов (млн. руб.) – 3, 420

п. 9.3 размер денежных средств на оплату услуг застройщика (млн. руб.) – 78,972

Вместе с тем, Министерство, при рассмотрении заявления Общества рассчитало степень готовности исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство, где размер фактически понесенных затрат равен сумме п. 9.1 и п. 9.2. Приложения № 2 к заявлению, что составило 218 723,65 руб., что не является достоверным и соответствующим действительности.

Исходя из расчетов Министерства, степень готовности, рассчитанная исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство составляет 25,3%, а степень готовности проекта строительства равна 25,65%.

Вместе с тем, расчеты Министерства не соответствуют действительным объемам строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <...>.

Постановлением Правительства РФ от 22 апреля 2019 года № 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.» (далее по тексту – Постановление Правительства РФ № 480) утверждены критерии, определяющие степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г. (далее – Закон № 214-ФЗ).

Согласно части 3 Постановления Правительства РФ № 480, застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей Закона № 214-ФЗ, по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г. в случае, если степень готовности проекта строительства составляет не менее 30 процентов.

В соответствием со статьей 8 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 01.07.2018 № 175-ФЗ, а также частью 4 статьи 18 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, не считаются фактически понесенными застройщиком расходы по реализации проекта строительства предоплата (авансовые платежи) поставщикам (подрядчикам) до момента исполнения ими своих договорных обязанностей предоставления товаров, выполнения работ, оказания услуг, даже с учетом ограничений по совокупному размеру всех авансовых платежей.

Для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018, положения статьи 18 № 214-ФЗ применяются в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично- правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Заявленные застройщиком сведения заполняются на основании Сводной накопительной ведомости проекта строительства (Раздел V Ежеквартальной отчетности, утвержденный Приказом Минстроя РФ от 12.10.2018 № 656/пр) и подлежат подтверждению регистрами бухгалтерского учета.

Заявленные застройщиком сведения об основных контрагентах (кредиторах, поставщиках, подрядчиках, генподрядчиках, арендодателях и т.д), подлежат подтверждению регистрами бухгалтерского учета.

Вотношении контрагентов, формирующих в структуре фактически понесенных затрат по проекту более 20 %, в обязательный состав подтверждающих затраты документов входят договоры, заключенные с застройщиком.

Таким образом, размер фактически понесенных застройщиком расходов по реализации проекта строительства по состоянию на отчетную дату равен сумме денежных средств, указанных в п. 9.1. и п. 9.3. Приложения №2 к Заявлению, и составляет 294,278 млн. руб.

На основании вышеизложенного, степень готовности, рассчитанная исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство определяется по формуле

и составляет 34,42%.

В соответствии с вышеизложенным степень готовности проекта должна быть рассчитана по формуле, а именно:

Сфз + Скэ

Сгп =____________

Где, С_фз= 34,42%, С_кэ = 26% (34, 42% + 26%) : 2 = 30, 21%.

Частью 2 статьи 18 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные частью 1 настоящей статьи ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.

Пунктом 4.72 Методики, утвержденной Постановлением Правительства РФ № 480 установлено, что Сводный сметный расчет стоимости к проекту на строительство предприятия, здания, сооружения или его очереди рекомендуется составлять по образцу № 1, приведенному в приложении № 2 к настоящей Методике.

Вместе с тем, пунктом 4.73 Методики установлена рекомендация по распределению денежных средства по главам, одной из которых является «Содержание службы заказчика-застройщика (технического надзора) строящегося предприятия».

В главу 10 «Содержание службы заказчика-застройщика (технического надзора) строящегося предприятия» включаются в графы 7 и 8 средства на содержание аппарата заказчика-застройщика (единого заказчика, дирекции строящегося предприятия) и технического надзора как для строительства, так и при выполнении ремонтных и реставрационных работ. В отдельных случаях, при соответствующих расчетных обоснованиях, допускается установление индивидуальных нормативов для конкретной стройки или службы заказчика-застройщика, согласованных в установленном порядке.

В представленной Обществом в материалы дела отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства, раздел V Сводная накопительная ведомость проекта строительства содержит графу 9.10 услуги заказчика-застройщика на общую сумму 78, 97222 млн. руб.

В качестве подтверждения затрат на содержание застройщика были предоставлены регистры бухгалтерского учета по счетам 26,44,91.

Суд находит ошибочным позицию Министерства, что при подсчете размера фактически понесенных затрат на строительство проекта необходимо полностью исключить средства на оплату услуг застройщика в сумме 78,97222 млн. руб., приняв во внимание лишь общую фактическую стоимость строительства и размер выданных подрядчикам и поставщикам авансов, с учетом того, что размер указанной суммы заявителем подтвержден, представленными суду доказательствами.

В рассматриваемом случае, заявителем верно рассчитана степень готовности проекта строительства многоквартирного жилого дома № 2 по улице Елизаветинская г. Калининграда, исходя из размера подтвержденных и фактически понесенных застройщиком расходов по реализации проекта строительства по состоянию на отчетную дату равной сумме денежных средств, указанных в п. 9.1, 9.2 и п. 9.3 Приложения №2 к заявлению от 30.09.2019, что составляет 297,698 млн. руб.

При рассмотрении настоящего спора судом учтено, что 23.10.2019 Министерством в адрес заявителя был направлен запрос (исх. ДС/21 от 21.10.2019) о предоставлении информации по документальному подтверждению расходов заказчика-застройщика в отношении объекта строительства «Многоквартирный жилой дом № 2 по ГП по ул. Елизаветинской в г. Калининграде» со сроком исполнения 2 дня.

В ответ на указанный запрос, заявитель 24.10.2019 направил в адрес Министерства сопроводительное письмо с приложением документов, подтверждающих расходы заказчика-застройщика на 27 листах, а именно: оборотно-сальдовые ведомости по счетам бухгалтерского учета:

1)СЧЕТ 26 «ОБЩЕХОЗЯЙСТВЕННЫЕ РАСХОДЫ». По дебету счета Застройщик отражает расходы для нужд управления;

2)СЧЕТ 44 «РАСХОДЫ НА ПРОДАЖУ». По дебету счета Застройщик отражает расходы, связанные с продажей продукции (объектов долевого участия);

3)СЧЕТ 91 «ПРОЧИЕ ДОХОДЫ И РАСХОДЫ». ПО дебету Застройщик отражает прочие расходы, признаваемые операционными или внереализационными

4)Акты ООО «Риэлт Акфен», подтвреждающие расходы Застройщика по продаже объектов долевого строительства.

5)Расчет расходов Застройщика, приходящихся непосредственно на Объект строительства.

По мнению суда, в условиях крайне сокращенных сроков предоставления большого объема информации о подтверждении расходов заказчика-застройщика (счет 26 – 10177 позиций затрат, счет 91 – 6838 позиций затрат), утверждение Министерства о не подтвержденной заявленной степени готовности проекта строительства, не может расцениваться судом, как обоснованное, с учетом того, что заинтересованное лицо было проинформировано о большом объеме подтверждающей документации.

Из пояснений заявителя следует и не оспаривается заинтересованным лицом, что располагая всеми необходимыми документами для подтверждения заявленной степени готовности проекта строительства, на рабочем совещании застройщика и надзорного органа была достигнута договоренность о том, что регистров бухгалтерского учета будет достаточно для подтверждения расходов заказчика-застройщика.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 3 статьи 198 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об удовлетворении заявленного требования.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным и отменить решение Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области исх. № СН-1819 от 28.10.2019 об отказе в выдаче АО Специализированный застройщик «Акфен» заключения о степени готовности, представляющего застройщику право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года» на объект «Многоквартирный жилой дом № 2 по ГП по ул. Елизаветинской в г. Калининграде», номер разрешения на строительство № 39-RU39301000-165-2015 от 03.07.2015.

Обязать Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области выдать АО Специализированный застройщик «Акфен» заключение о степени готовности, представляющего застройщику право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года» на объект «Многоквартирный жилой дом № 2 по ГП по ул. Елизаветинской в г. Калининграде», номер разрешения на строительство № 39-RU39301000-165-2015 от 03.07.2015.

Взыскать с Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области в пользу АО Специализированный застройщик «Акфен» расходы по госпошлине в размере 3000 рублей

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.В. Брызгалова