Гражданский кодекс часть 1

Администрации муниципального образования «Светлогорский район» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к ООО «Пять звезд» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате и по встречному исковому заявлению об уменьшении арендной платы,

при участии:

от Администрации – ФИО2 по доверенности,

от ООО «Пять звезд» - ФИО3 по доверенности,

установил:

Администрация муниципального образования «Светлогорский район» (далее – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Пять звезд» (далее – ООО «Пять звезд», общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 14.06.2006г. № 31/6-2006 за период с 13 января 2014 года по 30 июня 2014 года в сумме 330 570,8 рублей, пени в размере 27 520,02 рублей.

В судебном заседании в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец уточнил требования, попросив взыскать с Общества задолженность за период с 13 января 2014 года по 24 марта 2015 года в размере 1 015 324,6 рублей, пени в размере 170 385,64 рублей.

Ответчик, не согласившись с заявленными требованиями, обратился со встречным иском об уменьшении арендной платы на 1 015 324,6 рублей в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как дополнительно пояснили представители сторон, в порядке статьи 65 АПК РФ ими раскрыты и предоставлены суду все известные им доказательства, имеющие значение для правильного и полного рассмотрения дела, а каких-либо ходатайств, в том числе о представлении или истребовании дополнительных доказательств, у них не имеется.

Исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела, и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Светлогорский городской округ, являющийся правопредшественником Администрации, (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) 14.06.2006 заключили договор N 31/6-2006 аренды земельного участка площадью 10 000 кв. м с кадастровым номером 39:17:01-00-04:0047, расположенного по адресу: <...> сроком действия с 14.06.2006 до 19.07.2049 для использования под строительство гостиничного комплекса.

На основании соглашений от 04.07.2006, 17.03.2011, 05.12.2013 права и обязанности арендатора по названному договору аренды перешли к Обществу; срок аренды установлен с 14.06.2006 по 19.07.2056.

Истец, в исковом заявлении указывает, что в результате нарушения Ответчиком взятых на себя обязательств по своевременной оплате за пользование земельными участками, образовалась задолженность по арендным платежам на сумму за период с 13 января 2014 года по 24 марта 2015 года в размере 1 015 324,6 рублей, пени в размере 170 385,64 рублей.

Поскольку арендатор надлежащим образом не исполнил свои обязательства по договору, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с условиями договора, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) ответчик обязан своевременно перечислять истцу арендную плату.

Как установлено судом, Советом депутатов муниципального образования "Город Светлогорск" 27.09.2011 принято Решение N 55, которым спорный участок включен в границы природно-рекреационной функциональной зоны. Решением городского Совета депутатов муниципального образования "Город Светлогорск" от 22.12.2012 N 94 утверждены Правила, которые отнесли арендуемый земельный участок к зоне "иного назначения - территории общего пользования". По этой причине, как указывает Общество, оно не имело возможности использовать земельный участок по целевому назначению, реализовать право в отношении застройки данного участка до вступления в силу нормативных актов Калининградской области и муниципального образования городское поселение "Город Светлогорск", регламентирующих порядок использования территории общего пользования.

Письмом от 28.04.2011 N 997 Администрация поселения сообщила ООО «Сэтл Сити Калининград» (правопредшественнику Общества) об отмене градостроительного плана земельного участка N RU 39318000-18-04-2008-00020 и указала, что представленная проектная документация не соответствует виду разрешенного использования земельного участка "строительство гостиничного комплекса".

Письмом от 01.11.2013 N 5972 Администрация района со ссылкой на статью 31.9 Правил известило ООО «Сэтл Сити Калининград» о том, что порядок выбора видов разрешенного использования земельных участков в пределах территорий общего пользования органами местного самоуправления муниципального образования "Город Светлогорск" не определен.

В ответ на заявление нового арендатора - ООО "Пять звезд" от 31.01.2014 о разъяснении ситуации в отношении использования земельного участка Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию правительства Калининградской области указало, что в настоящее время использовать земельный участок с кадастровым номером 39:17:01-00-04:0047 в соответствии с видом разрешенного использования "строительство гостиничного комплекса" не представляется возможным.

Из письма Администрации района от 04.03.2014 N 1147, направленного ООО "Пять звезд", следует, что в связи с включением спорного земельного участка в состав территориальной зоны общественного использования (ландшафтного парка) и необходимостью принятия решения о градостроительном регламенте использования указанной территории, принято решение о продлении сроков освоения указанного земельного участка, согласован расчет арендной платы без применения повышающего коэффициента К4.

Решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 29 декабря 2014 года, оставленным без изменения апелляционным определением Калининградского областного суда от 25 марта 2015 года, по делу №33-1602/2015 расторгнут договор аренды земельного участка №31/6-2006 от 14 июня 2006 года.

Указанными судебными актами установлено, что спорный земельный участок относится в настоящее время к территории общего пользования, может быть использован только в соответствии с целевым назначением, предусмотренным для земель общего пользования.

Также судами установлено, что земельный участок арендатором не освоен, какое-либо строительство на участке не велось, и в настоящее время его освоение в соответствии с условиями договора аренды исключено.

В соответствии с частью 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Таким образом, судом установлено, что в спорный период ответчик не располагал возможностью использовать арендованный земельный участок по целевому назначению. При этом Обществом принимались все возможные меры для правового урегулирования данного вопроса: Обществом инициировались судебные споры (дело № А21-10490/2014 по заявлению Общества к Администрации о признании незаконным бездействия по рассмотрению обращения о внесении изменений в Генеральный план МО «Город Светлогорск» и Правила землепользования и застройки МО «Город Светлогорск» в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:17:010004:0047 по адресу: <...> об обязании в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда подготовить проект внесения изменений в Генеральный план МО «Город Светлогорск» и Правила землепользования и застройки МО «Город Светлогорск» в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:17:010004:0047 по адресу: <...> в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, дело №А21-5311/2014 по заявлению Общества о признании незаконными действий Администрации, выразившихся в отказе в выдаче разрешения на строительство); Общество неоднократно обращалось в Администрацию с заявлениями о неначислении арендной платы в связи с невозможностью использования земельного участка.

Кроме того, указанные обстоятельства подтверждены постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03 сентября 2014 года по делу №А21-8352/2013, которым отказано в иске Администрации о взыскании с ООО «Сэтл Сити Калининград» арендной платы по спорному договору.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 указанной нормы).

Установив, что в аренду предоставлен земельный участок, использование которого по целевому назначению является невозможным, суд пришел к выводу о том, что арендодателем не исполнена обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренная пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, у Общества отсутствовала встречная обязанность по внесению платы за аренду земельного участка.

Вместе с тем, суд отказывает и во встречном требовании об уменьшении размера арендной платы.

Пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Поскольку в данном случае условия пользования спорным земельным участком не изменялись, а существовали изначально, оснований для применения вышеуказанной нормы у суда не имеется.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска администрации муниципального образования «Светлогорский район» к ООО «Пять звезд» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №31/6-2006 от 14.06.2006г. отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья И. ФИО5