Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Альбатрос-Парк» (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее - Общество, Заявитель) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Комитету архитектуры и строительства администрации городского округа «Город Калининград» (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее - Комитет) о признании незаконным выданного Комитетом отказа от 19.10.2016 № 164-7/у-563-3896 в выдаче Обществу разрешения на строительство (реконструкцию), об обязании Комитет выдать Заявителю разрешение на реконструкцию объекта, расположенного по адресу: <...>.

В ходе судебного заседания представитель Общества предъявленные требования поддержал в полном объеме, ссылаясь на представленные в дело материалы и письменные пояснения, просил суд заявление удовлетворить.

Представитель Комитета заявление не признал, ссылаясь на представленные в дело материалы, просил суд в удовлетворении предъявленных требований отказать.

Как дополнительно пояснили представители сторон, в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) ими раскрыты и предоставлены суду все известные им доказательства, имеющие значение для правильного и полного рассмотрения дела, а каких-либо ходатайств, в том числе о представлении или истребовании дополнительных доказательств, у них не имеется.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, Общество является собственником нежилого помещения общей площадью 6866,8 кв.м., этаж: подвал № 1, этаж № 1, этаж № 2, расположенного по адресу: <...>, пом. III, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.06.2015 серии 39-АБ 499502, а также собственником ? доли в праве на нежилое помещение общей площадью 258,5 кв.м., этаж: № 1, № 2, № 3, расположенного по адресу: <...>, пом. V, места общего пользования, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.06.2015 серии 39-АБ 499505.

Основанием для выдачи упомянутых свидетельств о государственной регистрации права является выданное Комитетом 30.04.2015 разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU39315000-54, согласно которому Комитет разрешил ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства: «Реконструкция (пристройка) здания спортивного комплекса «Альбатрос» по ул. Гайдара, 136 в г. Калининграде».

Из материалов дела усматривается, что указанное нежилое здание находится на земельном участке с кадастровым номером 39:15:130818:30, который принадлежит Заявителю на праве аренды в соответствии с заключенным с Мэрией города Калининграда (в настоящее время - Администрацией городского округа «Город Калининград») договором на передачу в аренду городских земель от 22.05.1998 № 001791, соглашением от 07.10.2002 № 001791-3-УА об уступке прав по указанному договору.

В соответствии с условиями ряда заключенных соглашений об изменении и дополнении договора на передачу в аренду городских земель от 22.05.1998 № 001791, в настоящее время земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 39:15:130818:30, площадью 10736 кв.м., расположенный по адресу: <...>, с разрешенным использованием «развлечения» (далее - земельный участок), предоставлен Обществу в аренду на срок до 20.03.2055. Цель использования земельного участка - под развлекательный комплекс.

Аналогичные сведения о земельном участке, в том числе его разрешенное использование (развлечения), содержатся в кадастровой выписке о земельном участке от 16.03.2016 № 39/16-ВС-90618.

Согласно утвержденному Комитетом 27.05.2016 градостроительному плану земельного участка № RU39301000-6747 (далее - ГПЗУ), вышеупомянутый земельный участок с кадастровым номером 39:15:130818:30 в соответствии с «Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденными решением окружного Совета депутатов г. Калининграда от 29.06.2009 № 146, расположен в зоне «Ж-1» - зона застройки многоэтажными жилыми домами; указанная зона предназначена для застройки многоквартирными многоэтажными (преимущественно 9-ти и выше этажей) жилыми домами, допускается размещение объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, преимущественно местного значения, иных объектов согласно градостроительным регламентам. Одним из основных видов разрешенного использования земельного участка является «многофункциональные обслуживающие, административные и деловые объекты в комплексе с жилыми зданиями».

Сторонами не оспаривается, что с целью создания условий для беспрепятственного доступа маломобильных групп населения в принадлежащее Обществу нежилое здание по ул. Гайдара, 136 в г. Калининграде, Заявителем были запланированы работы по реконструкции здания, а именно: строительство лифта и реконструкция помещений.

Из материалов дела усматривается, что обществом с ограниченной ответственностью «Нимб Проект» подготовлена соответствующая проектная документация 1535-15-ПЗ «Реконструкция здания развлекательного комплекса по ул. Гайдара, 136 в г. Калининграде» (далее - проектная документация).

Судом установлено, что Общество 26.08.2016 обратилось в Комитет с заявлением о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства «Реконструкция здания развлекательного комплекса» на земельном участке с кадастровым номером 39:15:130818:30, площадью 10736 кв.м. по ул. Гайдара, 136 в г. Калининграде.

Осуществив в соответствии с частью 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) проверку наличия документов и соответствия представленной проектной документации требованиям вышеупомянутого ГПЗУ, письмом от 02.09.2016 Комитет отказал Обществу в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию), указав, что в составе раздела проектной документации «Пояснительная записка» отсутствует решение собственника здания о выведении из эксплуатации и ликвидации объектов капитального строительства, поскольку проектной документацией предусмотрен снос (демонтаж) объектов капитального строительства. Кроме того, не представлен сводный план инженерных сетей, а проектная документация не соответствует основным видам разрешенного использования земельного участка, установленным ГПЗУ. Более того, проектная документация в нарушение пункта 15 статьи 48 ГрК РФ не утверждена застройщиком.

В этой связи, Общество 28.09.2016 повторно обратилось в Комитет с заявлением о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства, представив недостающие документы (решение собственника о выведении здания из эксплуатации и ликвидации объектов капитального строительства и сводный план инженерных сетей), а также утвержденную застройщиком проектную документацию.

Однако письмом от 04.10.2016 Комитет повторно отказал Заявителю в выдаче разрешения на строительство, указав, что проектная документация не соответствует основным видам разрешенного использования земельного участка, установленным ГПЗУ. Комитет также обратил внимание Общества, что наименование проектной документации «Реконструкция здания развлекательного комплекса» является некорректным, поскольку согласно ранее выданному разрешению на ввод объекта в эксплуатацию существующее здание является спортивным комплексом, а не развлекательным.

Судом установлено, что Общество 13.10.2016 в третий раз обратилось в Комитет с заявлением о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства.

Письмом от 19.10.2016 № 164-7/у-563-3896 Комитет в третий раз отказал Обществу в выдаче разрешения на строительство, поскольку проектная документация не соответствует основным видам разрешенного использования земельного участка, установленным ГПЗУ. Аналогичным образом Комитет сообщил, что наименование проектной документации «Реконструкция здания развлекательного комплекса» является некорректным, поскольку согласно ранее выданному разрешению на ввод объекта в эксплуатацию существующее здание является спортивным комплексом, а не развлекательным.

Не согласившись с отказом Комитета в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию), оформленным письмом от 19.10.2016 № 164-7/у-563-3896, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением о признании этого отказа незаконным и обязании Комитет выдать Заявителю разрешение на реконструкцию объекта, расположенного по адресу: <...>.

В обоснование предъявленных требований Общество указало, что обжалуемый отказ не соответствует земельному и градостроительному законодательству и нарушает права и интересы Заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности путем создания препятствий в осуществлении реконструкции принадлежащего ему нежилого здания.

Как отмечает Заявитель, ГПЗУ относится к градостроительной документации и является документом, в котором зафиксирована информация, позволяющая её идентифицировать. ГПЗУ не устанавливает каких-либо прав и ограничений, а определяет информацию как сведения (сообщения, данные), и тем самым обеспечивает её сохранение и накопление, возможность передачи иному лицу, многократное использование, возвращение к информации во времени. Орган местного самоуправления, утверждающий ГПЗУ, вносит все необходимые сведения о земельном участке в соответствии с действующим законодательством о градостроительной деятельности по форме, утвержденной приказом Минрегиона России от 10.05.2011 № 207.

Общество обращает внимание, что сведения, зафиксированные в ГПЗУ, должны соответствовать сведениям, содержащимся в иных документах - кадастровой выписке о земельном участке, договоре аренды земельного участка, и учитывать установленное разрешенное использование земельного участка. ГПЗУ является публичным документом, в котором отражается вся имеющаяся информация о конкретном земельном участке, которая необходима в целях подготовки проектной документации. Учитывая то, что спорный земельный участок имеет разрешенное использование «развлечения», данный вид разрешенного использования должен быть отражен в ГПЗУ, который, в свою очередь, должен быть разработан с учетом имеющихся сведений о земельном участке в соответствии с действующим законодательством о градостроительной деятельности.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения предъявленных Обществом требований. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 5 статьи 200 АПК РФ установлено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В соответствии с частью 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Частью 2 статьи 85 ЗК РФ предусмотрено, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Согласно части 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В силу части 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Частью 5 статьи 85 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

В соответствии с пунктом 4 статьи 2 ГрК РФ одним из принципов законодательства о градостроительной деятельности является осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории.

Пунктами 1 - 5 части 3 статьи 8 ГрК РФ установлено, что к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относятся подготовка и утверждение документов территориального планирования городских округов; утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городских округов; утверждение правил землепользования и застройки городских округов; утверждение документации по планировке территории в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом; выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов.

Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Частью 2 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В силу части 3 статьи 51 ГрК РФ не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В частях 7 и 9 статьи 51 ГрК РФ приведен перечень документов, направляемых в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган, который в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство, выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа (часть 11 названной статьи).

Основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство являются, в частности, отсутствие документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 ГрК РФ, или несоответствие представленных документов (проектной документации) требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (часть 13 статьи 51 ГрК РФ).

Исходя из положений статей 41 - 46, 48, 50, 51, 52, 53 ГрК РФ градостроительный план земельного участка является необходимым документом при осуществлении строительства и эксплуатации земельного участка.

Градостроительный план земельного участка по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проектов планировки и межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в котором указывается информация, позволяющая идентифицировать земельный участок, и сведения о наличии имеющихся в отношении его строительных ограничениях. Фактически уполномоченный орган, утверждая градостроительный план земельного участка, сводит имеющуюся информацию о правовом режиме земельного участка в единый документ- с учетом всех нормативных параметров застройки, предъявляемых к градостроительной зоне, к которой относится этот земельный участок.

Форма градостроительного плана земельного участка устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (часть 5 статьи 44 ГрК РФ).

Полномочиями по выдаче разрешения на строительство в соответствии с частью 4 статьи 51 ГрК РФ наделены органы местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Получению разрешения на строительство (реконструкцию), как следует из части 2 статьи 48 ГрК РФ, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. Проектная документация должна осуществляться на основании результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка, в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (часть 11 статьи 48 ГрК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3 и 3.1 указанной статьи.

Системное толкование приведенных положений ГрК РФ дает основание полагать, что застройщик вправе приступить к строительству (реконструкции) объекта капитального строительства только после получения разрешения на строительство (реконструкцию) такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.

Применительно к приведенным положениям земельного и градостроительного законодательства суд отмечает, что согласно утвержденному Комитетом 27.05.2016 градостроительному плану земельного участка № RU39301000-6747, спорный земельный участок с кадастровым номером 39:15:130818:30, на котором расположено принадлежащее Обществу нежилое здание, реконструкцию которого предполагает Заявитель, в соответствии с «Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденными решением окружного Совета депутатов г. Калининграда от 29.06.2009 № 146, расположено в зоне «Ж-1» - зона застройки многоэтажными жилыми домами; указанная зона предназначена для застройки многоквартирными многоэтажными (преимущественно 9-ти и выше этажей) жилыми домами, допускается размещение объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, преимущественно местного значения, иных объектов согласно градостроительным регламентам. Одним из основных видов разрешенного использования земельного участка является «многофункциональные обслуживающие, административные и деловые объекты в комплексе с жилыми зданиями».

Согласно выданному Комитетом 30.04.2015 разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № RU39315000-54, существующее здание является спортивным комплексом «Альбатрос» по ул. Гайдара, 136 в г. Калининграде.

Из материалов дела усматривается, что в целях реконструкции и изменения вида разрешенного использования земельного участка Общество обратилось в Комитет за выдачей акта соответствия классификатору видов разрешенного использования, указав вид «развлекательный комплекс» (планируется размещение боулинга, бильярда, ресторанов, фито-баров, диско-баров, торговых, офисных и складских помещений, салона красоты).

В перечне градостроительных регламентов по видам использования земельных участков и объектов капитального строительства (статья 41 главы 13 вышеуказанных Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калининград») к объектам многофункционального назначения относятся торгово-развлекательные комплексы (центры), культурно-развлекательные комплексы (центры), многофункциональные развлекательные комплексы.

При этом спорный земельный участок с кадастровым номером 39:15:130818:30, граничащий с северной стороны с «Макс Ашманн Парком», расположен в сложившейся плотной застройке многоэтажными жилыми домами (группе жилых домов).

Суд полагает, что содержащаяся в Правилах землепользования и застройки городского округа «Город Калининград» формулировка одного из основных видов разрешенного использования земельного участка «многофункциональные обслуживающие, административные и деловые объекты в комплексе с жилыми зданиями» подразумевает, что в сложившейся жилой застройке могут размещаться объекты многофункционального назначения.

При этом под жилым комплексом подразумевается несколько многоквартирных жилых домов, объединенных единой, специально спланированной территорией, комплексом предприятий обслуживания (предприятия торговли, услуг, социального назначения и т.д.), единым архитектурным стилем и образующих единую территориально-пространственную целостность.

Как указано выше, согласно выданному Комитетом 30.04.2015 разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № RU39315000-54, существующее здание, расположенное в границах спорного земельного участка, является спортивным комплексом, а не развлекательным комплексом, как это указано в представленной Обществом проектной документации. Состав помещений данного объекта удовлетворяет требованиям к проектированию спортивных комплексов.

Перечень спортивно-зрелищных и физкультурно-оздоровительных сооружений установлен пунктом 10 статьи 41 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калининград».

В соответствии с ГПЗУ физкультурно-оздоровительные сооружения отнесены к основным видам разрешенного использования спорного земельного участка.

Как установлено судом, Общество обратилось в Комитет с заявлением о выдаче разрешения на строительство для реконструкции объекта в развлекательный комплекс; к основным видам разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:15:130818:30 развлечения не отнесены.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что поскольку представленная Обществом проектная документация по реконструкции объекта не соответствует требованиям ГПЗУ, Комитет на основании части 13 статьи 51 ГрК РФ правомерно и обоснованно отказал Обществу в выдаче разрешения строительство (реконструкцию) объекта, расположенного по адресу: <...>.

Оснований для возложения на Комитет обязанности по выдаче указанного разрешения на реконструкцию объекта в рассматриваемом случае не имеется.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таком положении, в удовлетворении предъявленных Обществом требований следует отказать.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 198 - 201 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья С.Г. Ефименко