Гражданский кодекс часть 1

к Администрации городского округа «Город Калининград» в лице Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград»

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «БСК плюс»

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка

при участии в судебном заседании: согласно протоколу

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Фортуна» (ОГРН <***>, место нахождения: 129344, <...> Э чер пом II К 3 оф 94А) (далее – ООО «Фортуна», истец) обратилось в арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к Администрации городского округа «Город Калининград» в лице Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***>, место нахождения: 236006, г. Калининград, площадь Победы, 1) (далее – Комитет, ответчик) оформить и заключить с ООО «Фортуна» дополнительное соглашение 3 договору № 253-2016-А аренды земельного участка от 01.06.2016 о переходе прав и обязанностей арендатора земельного участка с кадастровым номером 39:15:150504:22 (замене стороны арендатора по договору) с момента государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Фортуна» на нежилое административно-торговое здание с кадастровым номером 39:15:150504:52 (18.10.2018).

В качестве третьего лица истцом указано – Общество с ограниченной ответственностью «БСК плюс».

Представитель ООО «Фортуна» исковое заявление поддержал в полном объеме.

Представитель Комитета возражал против удовлетворения искового заявления, ссылаясь на то, что истец приобрел право пользования спорным земельным участком в силу закона после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, в связи с чем, по мнению ответчика, заключение дополнительного соглашения о замене стороны в договоре аренды не требуется.

Представитель третьего лица поддержал доводы истца.

Как дополнительно пояснили представители сторон, в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), ими раскрыты и предоставлены суду все известные им доказательства, имеющие значение для правильного и полного рассмотрения дела, а каких-либо ходатайств, в том числе о представлении или истребовании дополнительных доказательств, у них не имеется.

Заслушав представителей сторон, исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

01.06.2016 между ООО «БСК плюс» и Администрацией городского округа «Город Калининград» в лице Комитета был заключен договор № 253-2016-А аренды земельного участка в соответствии с которым ООО «БСК плюс» был предоставлен в аренду сроком до 06.04.2065 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 39:15:150504:22 площадью 1200 кв.м. по ул. Портовой в Московском районе города Калининграда под нежилое административно-торговое здание с кадастровым номером 39:15:150504:52 общей площадью 1610,4 кв.м. расположенное по адресу: <...> (далее - Здание).

Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 04.07.2016 года о чем в ЕГРН была внесена запись регистрации № 39-39/001-39/001 /040/2016-229/2.

18.10.2018 право собственности на указанное Здание перешло к ООО «Фортуна», о чем в ЕГРН была внесена запись регистрации № 39:15:150504:52-39/021/2018-6.

26.04.2019 ООО «Фортуна совместно с ООО «БСК плюс» обратилось в установленном порядке с заявлением об оформлении и выдаче дополнительного соглашения к договору аренды в связи со сменой собственника Здания.

Уведомлением от 31.05.2019 года Комитет отказал в подготовке такого соглашения мотивировав это наличием у прежнего арендатора (ООО «БСК плюс») задолженности по арендной плате и пени. Подготовка соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды по сообщению Комитета возможна только после погашения ООО «БСК плюс» имеющейся задолженности.

Истец, полагая, что отказав в замене стороны арендатора по договору аренды, ограничивает права Истца, предоставленные действующим гражданским и земельным законодательством, и ставит их в зависимость от действий третьего лица.

Суд находит требования ООО «Фортуна» подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее – постановление Пленума от 24.03.2005 N 11) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом, исходя из позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09 следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Из анализа указанных норм права и разъяснений Высшего арбитражного суда Российской Федерации следует, что новый собственник объекта недвижимости, независимо от приобретения права пользования земельным участком под ним в силу закона, вправе требовать от собственника такого земельного участка оформления соответствующих прав на земельный участок в установленном законом порядке посредством заключения дополнительного соглашения к действующему договору аренды о замене стороны арендатора по договору.

Порядок и случаи оформления и выдачи дополнительного соглашения к договору на передачу в аренду городских земель под существующими объектами недвижимости предусмотрен Административным регламентом предоставления муниципальной услуги, утвержденного Постановлением администрации городского округа «Город Калининград» от 18.10.2016 № 1546.

В соответствии с п. 1.2.1 указанного регламента целью обращения заявителя за получением муниципальной услуги является среди прочего внесение изменений в договор в связи с изменением сторон(ы) в договоре.

Пунктом 2.6. регламента установлено, что в случае, если целью обращения заявителя является изменение стороны в договоре в связи с переходом права на объект недвижимости, расположенный на арендованном земельном участке, то совместно с заявителем за получением муниципальной услуги обращается лицо, к которому переходит право на объект на земельном участке (далее - новый арендатор).

Как следует из материалов дела 26.04.2019 истец, совместно с ООО «БСК плюс» обратился в установленном указанным регламентом порядке в Комитет с заявлением об оформлении и выдаче дополнительного соглашения к договору аренды в связи со сменой собственника здания в ответ на которое от Комитета был получен отказ в подготовке такого соглашения по мотивам наличия у прежнего арендатора (ООО «БСК плюс») задолженности по арендной плате и пени и возможности подготовки соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды после погашения ООО «БСК плюс» имеющейся задолженности.

Суд также отмечает, что согласно пункту 3.5 договора № 253-2016-А аренды земельного участка от 01.06.2016 арендатор вправе передать арендные права и обязанности по настоящему договору третьему лицу с согласия собственника (арендодателя). Указанные действия по передаче прав и обязанностей по договору оформляются путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору.

При этом, наличие задолженности по уплате арендной платы и пени у предыдущего арендатора (ООО «БСК плюс») не является и не может являться основанием для отказа в переоформлении перехода прав и обязанностей на земельный участок к новому арендатору, поскольку такой переход основан на императивных нормах гражданского и земельного законодательства и не может быть обусловлен исполнением или неисполнением прежним арендатором своих обязанностей по договору.

Кроме того, задолженность по арендным платежам была взыскана с ООО «БСК плюс» в судебном порядке.

На основании изложенного, суд находит требования ООО «БСК плюс» подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Обязать администрацию городского округа «Город Калининград» в лице Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград оформить и заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Фортуна» дополнительное соглашение 3 договору № 253-2016-А аренды земельного участка от 01.06.2016 о переходе прав и обязанностей арендатора земельного участка с кадастровым номером 39:15:150504:22 (замене стороны арендатора по договору) с момента государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «Фортуна» на нежилое административно-торговое здание с кадастровым номером 39:15:150504:52 (18.10.2018).

Взыскать с Администрации городского округа «Город Калининград» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Фортуна» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья С.Ю. Любимова