Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Т.В.Пахомовой, при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Ю.Стушновой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЖИЛКОМСЕРВИС" (ОГРН:<***>, ИНН:<***>, место нахождения:238710, <...>) (далее – Истец, Общество) к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН:<***>, ИНН:<***>) (далее – Ответчик, Предприниматель) о взыскании 113457,60 руб. задолженности за период с октября 2012 года по декабрь 2014 года, 9976,06 руб. неустойки,

при участии в судебном заседании:

от Истца: ФИО2 по доверенности, паспорту;

от Ответчика: ФИО1 по паспорту;

У С Т А Н О В И Л:

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Предпринимателю о взыскании 113457,60 руб. задолженности за содержание и ремонт помещений в многоквартирном жилом доме за период с октября 2012 года по декабрь 2014 года, 9976,06 руб. неустойки.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 18.02.2015г. исковое заявление принято к производству.

В судебном заседании представитель Общества исковые требования поддержала в полном объеме.

Предприниматель по иску возражала, ссылаясь на некачественное выполнение Обществом своих обязанностей, как управляющей организацией. Как указала Предприниматель, ввиду протечки кровли ею за свой счет был выполнен ремонт стены принадлежащего ей нежилого помещения. Также Предприниматель ссылается на то, что уборка территории около принадлежащего ей помещения, а также вывоз мусора осуществляется ею за собственные средства.

Суд, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил следующее.

Как следует из материалов дела, в соответствии со статьями 44, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) по результатам конкурса Главой администрации Неманского городского поселения утвержден Протокол конкурса №9-09.08.2010 от 09.08.2010 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...> согласно которому победителем конкурса в качестве управляющей компании признано ООО «Жилкомсервис».

Согласно части III конкурсной документации «Техническая часть», пункту 3.3.2 договоров управления и Приложения №4 к ним, тариф для дома №46 по ул.Победы установлен в размере 10,44 руб. за 1 кв.м., для дома №9 по ул.Октябрьской соответственно 9,23 руб.

Между ООО «Жилкомсервис» и собственниками помещений были заключены договоры, приложением к которым согласованы перечень и стоимость оказываемых управляющей компанией услуг.

В связи с окончанием срока договоров управления, на основании ч.4 ст.161 ЖК РФ, администрация Неманского городского поселения провела открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами. По результатам конкурса Главой администрации Неманского муниципального района утвержден Протокол конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом №2-13.09.2013 от 13.09.2013г., согласно которому победителем конкурса по управлению многоквартирными жилыми домами №46 по ул.Победы и №9 по ул.Октябрьской признано ООО «Жилкомсервис».

В соответствии с п.5.1 договоров управления указанными домами, договоры заключены сроком на три года и действуют с 01.10.2013г. по 30.09.2016г.

Согласно части III конкурсной документации «Техническая часть», пункту 3.3.2 договоров управления и Приложения №4 к ним, тариф для дома №46 по ул.Победы установлен в размере 12,00 руб. за 1 кв.м., для дома №9 по ул.Октябрьской соответственно 10,61 руб.

Как установлено судом, Предприниматель является собственником нежилого помещения общей площадью 216,2 кв.м., в многоквартирном доме по адресу: <...>, и нежилого помещения общей площадью 180,5 кв.м. в многоквартирном жилом доме по ул.Победы, д.46, что подтверждается выписками из ЕГРП на недвижимое имущество №№39-0-1-77/4001/2015-566, №39-0-1-68/4001/2015-9.

Вместе с тем, плату за содержание общего имущества дома Ответчик не производил.

Ранее, Арбитражный суд Калининградской области решением от 31.01.2013г. по делу А21-9017/2012 понудил Предпринимателя ФИО3 заключить договоры на управление многоквартирными домами №46 по ул.Победы и №9 по ул.Октябрьской, а также взыскал сумму неосновательного обогащения за период с 01.09.2010г. по 30.09.2012г. в сумме 96 998,50 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами, которые были оплачены Ответчиком после вынесения решения суда в полном объеме.

Письмами от 12.05.2014г. №1144, от 06.10.2014г. №2431 Общество извещало Предпринимателя об обязанности произвести платежи за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также письмом от 17.10.2013г. Обществом в адрес Предпринимателя был направлен проект договора для подписания. Письма оставлены Предпринимателем без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения истца в суд с иском о взыскании с Предпринимателя 113457,60 руб. задолженности за период с октября 2012 года по декабрь 2014 года, 9976,06 руб. неустойки.

Согласно статье 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и хранению.

Согласно ч.4 ст.161 ЖК РФ, если собственниками помещений не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы в случаях, установленных Жилищным кодексом, органы местного самоуправления проводят в соответствии с правилами проведения местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартиным домом, утвержденными постановлением правительства РФ от 06.02.2006 №75 (далее-Правила №75), открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для многоквартирными домами.

В пункте 2 Правил №75 дано определение понятия «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения»-это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. При этом организатор конкурса в соответствии с перечнем обязательных работ и услуг самостоятельно определяет как расчетную стоимость каждой из обязательных работ и услуг, так и расчетную стоимость каждой из дополнительных работ и услуг (подпункты 4,5 пункта 41 Правил).

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных, услуг, атакже содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Выполняя обязанности по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, управляющая организация оказывает услуги собственникам всех без исключения помещений в многоквартирном доме. Собственники нежилых помещений пользуются такимиуслугами независимо от наличия заключенного договора.

Следовательно, ответчик, являясь собственником нежилых помещений, обязан ежемесячно производить оплату за работы и услуги по управлению домом, содержанию и текущему и капитальному ремонту общего имущества, исходя из утвержденного тарифа.

По смыслу положений статей 161, 162 ЖК РФ управление эксплуатацией жилого фонда осуществляется управляющей организацией по заключенному с собственниками помещений в многоквартирном доме договору управления многоквартирным домом.

Суд установил, что истец в период с 01.10.2012 по 31.12.2014 предоставил в спорные жилые дома услуги в объеме своих обязанностей, как управляющая компания. Факт оказания услуг подтвержден материалами дела, а именно актами выполненных работ, журналами заявок.

Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 разрешен вопрос об обязанности собственника помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Анализируя содержание статей 36, 37, 39, 137, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 244, 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 7, 11, 28, 29 и 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, арбитражный суд пришел к выводу о том, что доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество дома, которая пропорциональна размеру общей площади. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению общего имущества.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.

В случае управления многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу п.14 статьи 155 ЖК РФ, лица, несвоевременно внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической оплаты включительно.

Согласно п.3.7.2 договоров, плата за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги вносятся ежемесячно до 15 числа следующего за расчетным.

Согласно расчету Истца в отношении Ответчика исчислены пени по состоянию на 31.12.2014г. в сумме 9976.06 руб.

Ответчиком расчет не оспорен. Контррасчет не представлен.

Расчет взыскиваемой суммы задолженности и пени судом проверен, признан обоснованным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Частью 3.1 статьи 70 АПК РФ закреплено, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены, или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, спорные нежилые помещения, находящиеся у ответчика в собственности, являются встроенными нежилыми помещениями.

Нежилое помещение ответчика является конструктивной частью здания, и его собственник пользовался общим имуществом, необходимым для эксплуатации здания в целом, поэтому содержание собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилого помещения, но и расходы по эксплуатации жилого здания.

Как указано выше, ответчик, в силу закона, должен нести бремя расходов по содержанию общего имущества жилого дома и в данном случае подлежит оплате не конкретно исполненная работа или оказанная услуга, а общие расходы по содержанию и ремонту общего имущества.

Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика задолженности в сумме 113 457,60 руб., 9976,06 руб. пени является правомерным, обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме.

Возражения Предпринимателя судом отклоняются ввиду следующего.

Согласно приложению № 1 к ведомственно-строительным номам BCH 58-88 «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального назначения»:

Текущий ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей;

Капитальный ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления его ресурса с замены при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

В соответствии с приложением № 7 к Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003г. 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» к текущему ремонту относятся работы по ремонту, восстановлению или замене отдельно разрушенных участков конструкций.

В силу пункта 3.6.9. МДК 2-04.2004 «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда», конструктивные элементы жилого здания и элементы внешнего благоустройства, минимальная продолжительность эксплуатации которых с момента ввода в эксплуатацию после нового строительства, последнего текущего или капитального ремонта равна или превышает продолжительность, установленную действующими нормативными документами (в том числе соответствующими техническими регламентами), должны быть отремонтированы с восстановлением их эксплуатационных показателей или заменены. Удельный вес заменяемых элементов жилых зданий в процессе текущего ремонта не должен превышать уровня:

-кровельные покрытия - 50%;

-покрытия полов - 20%;

- остальные конструкции и инженерное оборудование - 15% их общего объем жилом здании.

В случаях, когда все эксплуатационные показатели элементов здания и внешнего благоустройства не могут быть приведены к проектным по причине превышения объемов замены (по сравнению с указанными в п. 3.6.9) или из-за недостаточности финансовых ресурсов, обязательным должно являться восстановление работоспособности конструкции инженерных систем, как основного условия экологической и технической безопасности проживания. В таких случаях данные здания должны в обязательном порядке включаться в план-программу капитального ремонта (пункт 3.6.10).

Согласно Приложению № 2 к ВСН 58-88, нормативный срок эксплуатации зданий постановки на капитальный ремонт составляет от 10 до 25 лет.

Как следует из материалов дела, 26.06.2013г. Предприниматель обратилась к Обществу с письмами с просьбой установить отмостку в принадлежащих ей магазинах. Следовательно, не отремонтировать, а восстановить вдоль всего магазина. Аналогичная ситуация сложилась и с залитием стены.

Запрашиваемые Предпринимателем работы носят капитальный характер и должны производиться за счет собственников помещений по результатам решения общего собрания собственников.

Дом № 9 по ул. Октябрьской построен до 1945 года. За время эксплуатации он подвергался капитальному ремонту. Согласно техническому паспорту по состоянию на 1985 год износ конструкций дома и встроенного нежилого помещения составлял 44%. Таким образом, на сегодняшний момент все конструкции этого дома изношены и нуждаются в капиталы ремонте, что подтверждается актом общего осмотра здания.

На момент приобретения Предпринимателем нежилого помещения дом уже требовал капитального ремонта.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, Общество предприняло все меры по надлежащему содержанию общего имущества дома, что подтверждается нарядами на выполнение работ. В 2013 году Обществом с привлечением специалистов было составлено техническое заключение о состоянии дома. Так в заключении указано, что устройство системы отвода дождевых и талых вод с кровли со стороны расположения торгового предприятия (нежилых помещений Ответчика) без проведения работ по капитальному ремонту кровли невозможно. Дом по ул.Октябрьской,9 является общежитием, и основная часть его помещений находится в муниципальной собственности. Общество обращалось в администрацию Неманского муниципального района с просьбой провести капитальный ремонт. В настоящее время рассматривается вопрос о включении указанного дома в план капитального ремонта.

Кроме того, решением Арбитражного суда Калининградской области по делу А21-6231/2013 было признано недействительным предписание Государственной жилищной инспекции от 18.06.2013г. №499, согласно которому Обществу было предписано в срок до 01.08.2013г. устранить неисправности водоотвода со стороны главного фасада дома №9 по ул.Октябрьской, поскольку указанные работы относятся к капитальному ремонту, которые должны выполняться за счет собственных средств собственников помещений.

При подаче иска в суд Обществом на основании платежного поручения от 10.02.2015г. №65 уплачена государственная пошлина в сумме 4702,99 руб. Применительно к части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные расходы подлежат возмещению с ответчика в пользу Истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН:<***>, ИНН:<***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ЖИЛКОМСЕРВИС" (ОГРН:<***>, ИНН:<***>, место нахождения:238710, <...>) 113 457,60 руб. задолженности за период с 01.10.2012г. по 31.12.2014г., 9976,06 руб. пени, 4702,99 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение десяти дней с даты его вынесения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья Т.В.Пахомова