Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-Инвест» (далее по тексту – Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Комитету архитектуры и строительства Администрации городского округа «Город Калининград» (далее – Комитет), Главе Администрации городского округа «Город Калининград», комиссии по землепользованию и застройке городского округа «Город Калининград» и просит:

- Признать незаконным Постановление Администрации городского округа «Город Калининград» от 12.10.2012 № 1914 об отказе в выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и отклонение от предельных параметров разрешенного строительства для земельного участка по просп. Мира, 31 в Центральном районе»;

- Обязать Администрацию городского округа «город Калининград» выдать разрешение на условно решенный вид использования земельного участка (жилые дома 5-16 этажей) и отклонение от предельных параметров разрешенного строительства для земельного участка по просп. Мира, 31 Центральном районе г. Калининграда (увеличение этажности до 10 этажей, размещение строения без отступа от красной линии ул. Серж. ФИО4, увеличение максимального процента застройки в границах земельного участка до 80%).

Определением от 06.11.2012 заявление оставлено без движения.

До истечения срока оставления заявления без движения, Общество подало уточненное заявление (вх. Оди-20065 от 19.11.2012 – том 4) , в котором в качестве заинтересованных лиц указало Комитет архитектуры и строительства Администрации городского округа «Город Калининград» (далее – Комитет), Главу Администрации городского округа «Город Калининград», Администрацию городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация). Определением от 21.11.2012 заявление Общества принято к производству суда.

В предварительном заседании 29.01.2013 Общество заявило отказ от требований к Главе Администрации городского округа «Город Калининград».

Отказ от требований к Главе Администрации городского округа «Город Калининград» судом принят, в связи с чем, производство в части требований к Главе Администрации городского округа «Город Калининград» подлежит прекращению.

Комитет о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, явку представителей не обеспечил.

Заседание проведено в отсутствие представителей Комитета в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

В судебном заседании представители Общества требования поддержали по доводам, указанным в исковом заявлении и уточненном заявлении.

Представитель Администрации просит в удовлетворении заявления Общества отказать по доводам, изложенным в отзыве.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, установил следующее.

ООО «Риэлт Балтик Фуд» на праве собственности принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 39:15:11 11 09 :0014, площадью 2199 кв.м. с целевым назначением «под предприятие общественного питания», что подтверждается свидетельством о праве собственности серии 39-АБ № 1000598 от 25.09.2012.

Указанный участок приобретен ООО «Риэлт Балтик Фуд» на основании договора № 000954 купли-продажи земельного участка от 16.08.2012, заключенного с Администрацией городского округа «Город Калининград».

Ранее указанный земельный участок был предоставлен ООО «Риэлт Балтик Фуд» на основании соглашения № 8773-l-УА от 08 мая 2008 об уступке прав и обязанностей по Договору № 008773 от 03.07.2007 на передачу в аренду городских земель, которое прошло регистрацию в установленном законом порядке.

На указанном земельном участке расположены принадлежащие ООО «Риэлт Балтик Фуд» объекты недвижимого имущества кафе «Сказка» и склад, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности серии 39-АА № 513163 и № 933112.

Земельный участок находится в территориальной зоне «О1 - Зона делового, общественного и коммерческого назначения». Условно разрешенные виды использования земельного участка: многоквартирные жилые дома 5-16 этажей, встроено-пристроенные обслуживающие объекты, многофункциональные общественно-жилые здания (административные, обслуживающие и деловые объекты в комплексе с жилыми зданиями), стационары, временные торговые объекты, гаражи индивидуальных легковых автомобилей, автостоянки для постоянного хранения индивидуальных легковых автомобилей, предприятия автосервиса.

Администрация указывает, что по карте зон с особыми условиями использования территорий по условиям охраны объектов культурного наследия Правил землепользования и застройки (Приложение № 2) земельный участок по проспекту Мира отнесен к зоне «РЗ-3.1. Исторические городские районы многоквартирной застройки (средний масштаб среды), высота нового строительства 4-5 этажей.

02.02.2012 ООО «Риэлт Балтик Фуд» обратилось с заявлением за вх. №в-30-423 в Комитет архитектуры и строительства Администрации городского округа«Город Калининград», в котором просило предоставить разрешение на условноразрешенный вид использования земельного участка - под многоквартирные жилые дома 5-16 этажей и на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства для земельного участка по проспекту Мира, 31 в Центральном районе г. Калининграда.

Постановлением Администрации от 23.04.2012 № 58 были назначены публичные слушания по вопросу предоставления ООО «Риэлт Балтик Фуд» разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка (жилые дома 5-16 этажей), отклонение от предельных параметров разрешенного строительства: этажность 10 этажей, размещение строения без отступа от красной линии ул. Сержанта ФИО4, увеличение максимальной площади застройки в границах земельного участка до 80%.

Постановление от 23.04.2012 № 58 опубликовано в специальном выпуске газеты «Гражданин» от 26.04.2012 № 16(253), объявление о проведении публичных слушаний опубликовано в газете «Гражданин» № 13 (1218) от 26.04.2012.

10.05.2012 состоялись публичные слушания, результаты которых оформлены протоколом по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка по просп. Мира, 31 в Центральном районе под строительство 10-этажного жилого многоквартирного дома с мансардой и подземной парковкой, отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта.

Комиссии по землепользованию и застройке было выработано заключение о результатах публичных слушаний от 25.05.2012 №и-50-3700. Комиссия, с учетом того, что предложение строительства в исторической части города объекта с заявленными объемно-планировочными характеристиками вызвало большой общественный резонанс, рекомендовала дополнительно вынести вопрос на рассмотрение Общественного совета при главе городского округа «Город Калининград».

Согласно Заключению Комиссии в поддержку предоставления условно разрешенного вида использования и запрошенных отклонений высказалось 1 441 граждан, возражения высказали 102 гражданина.

В поддержку строительства приводились следующие доводы: земельный участок служит приютом асоциальных элементов, строительство объекта позволит благоустроить территорию и очистить устье ручья Паркового. Возражения сводились к следующему: необходимость сохранения единства исторической городской среды и необходимость проведения широкого публичного обсуждения проекта.

Данное заключение было опубликовано в газете «Гражданин» от 31.05.2012 № 22 (259).

Решением от 10.10.2012 Комиссии по землепользованию и застройке исх. № 11-50-10509 рекомендовано отказать в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка - жилые дома 5-16 этажей и отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта: увеличение этажности до 10 этажей, размещение строения без отступа от красной линии ул. Сержанта ФИО4, увеличение максимального процента застройки в границах земельного участка до 80%.

На основании данных рекомендацией Администрацией принято постановление от 12.10.2012 № 1914, в котором обществу было отказано в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и на запрашиваемые отклонения от предельных параметров разрешенного строительства.

Решением единственного участника от 18 сентября 2012 №1/12 ООО «Риэлт Балтик Фуд» было переименовано в ООО «Бизнес-инвест». Данные изменения прошли регистрацию в МИ ФНС России №1 по Калининградской области.

Считая, что отказ затрагивает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд считает заявление Общества подлежащим удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно его несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение указанным актом прав и охраняемых законом интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

При этом любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым, общественно-деловым, производственным и т.д. (пункт 1).

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (пункт 2).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3).

Возможные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства перечислены в части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 28 Закона N 131-ФЗ на публичные слушания должны выноситься, в частности, вопросы предоставления разрешений на условно разрешенный вид использования земельных участков и объектов капитального строительства, вопросы отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки.

Частью 6 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 этого Кодекса.

В соответствии со статьей 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию (часть 1).

Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений данной статьи (часть 2).

В целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования проводятся с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок или объект капитального строительства, применительно к которым запрашивается разрешение. В случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства может оказать негативное воздействие на окружающую среду, публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску такого негативного воздействия (часть 3).

Участники публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования вправе представить в комиссию свои предложения и замечания, касающиеся указанного вопроса, для включения их в протокол публичных слушаний (часть 5).

Заключение о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет" (часть 6).

На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации (часть 8).

На основании указанных рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Указанное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет" (часть 9).

В пункте 2.1 мотивировочной части Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 15 июля 2010 года N 931-О-О указано, что будучи публично-правовым институтом, призванным обеспечить открытое, независимое и свободное обсуждение общественно значимых проблем (вопросов), имеющих существенное значение для граждан, проживающих на территории соответствующего публичного образования, публичные слушания, по смыслу статьи 3 Конституции Российской Федерации и федерального законодательства, которым регулируется их проведение, не являются формой осуществления власти населением. Тем не менее они предоставляют каждому, кого может затронуть предполагаемое решение, правомочие на принятие которого принадлежит компетентным органам и должностным лицам, возможность участвовать в его обсуждении независимо от наличия специальных знаний либо принадлежности к определенным организациям и объединениям. Конечная цель такого обсуждения - выработка рекомендаций по общественно значимым вопросам либо получение общественной оценки правового акта. Соответственно, процесс принятия управленческих решений становится более открытым для граждан, и эта открытость обеспечивается принудительной силой закона, обязывающего органы власти проводить публичные слушания по определенным вопросам.

Как уже отмечалось выше, по заявлению Общества были проведены публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и на отклонение от предельных параметров строительства.

Результаты публичных слушаний оформлены соответствующим протоколом от 10 мая 2012 года (т. 4).

Оценив указанный протокол по правилам статьи 71 АПК Российской Федерации, суд установил, что по итогам голосования за время публичных слушаний, включая публичное обсуждение, за то, чтобы рекомендовать Администрации предоставить разрешение на условно разрешенный вид использования принадлежащего предпринимателю земельного участка для строительства 10-этажного жилого дома с мансардой и подземной парковкой и отклонение от предельных параметров разрешенного строительства проголосовало большинство участников публичных слушаний – 1 441, против - проголосовало лишь 102 человека. Таким образом, в ходе открытого обсуждения большинство граждан высказалось в поддержку предоставления испрашиваемого Обществом разрешения и отклонения от предельных параметров разрешенного строительства.

Приведенные нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации, регламентирующие проведение публичных слушаний по вопросам выработки градостроительных решений, в том числе устанавливающие для граждан, проживающих на соответствующей территории, гарантии при осуществлении процедуры выдачи специальных разрешений, направлены на обеспечение комплексного учета интересов населения. Подобное регулирование призвано обеспечить каждому заинтересованному лицу возможность выразить свою позицию в отношении предполагаемых градостроительных решений и гласность при их подготовке и принятии, а также учет мнения участников публичных слушаний, в том числе путем предоставления гражданам реальной возможности довести до сведения уполномоченного органа свое мнение по соответствующему вопросу.

Между тем, при подготовке рекомендаций по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования от 10.10.2012 № и-50-10509, а впоследствии при принятии оспариваемого постановления Администрации результаты публичных слушаний, по сути, учтены не были.

При этом постановление Администрации от 12.10.2012 № 1914 об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства для земельного участка по проспекту Мира, 31 в Центральном районе является немотивированным.

В частности, в этом ненормативном правовом акте не указаны конкретные причины и основания для отказа в предоставлении предпринимателю испрашиваемого разрешения.

Как отмечалось выше, земельный участок находится в территориальной зоне «О1 - Зона делового, общественного и коммерческого назначения». Условно разрешенные виды использования земельного участка: многоквартирные жилые дома 5-16 этажей, встроено-пристроенные обслуживающие объекты, многофункциональные общественно-жилые здания (административные, обслуживающие и деловые объекты в комплексе с жилыми зданиями), стационары, временные торговые объекты, гаражи индивидуальных легковых автомобилей, автостоянки для постоянного хранения индивидуальных легковых автомобилей, предприятия автосервиса.

Таким образом, многоквартирные жилые дома 5-16 этажей относятся к условно разрешенным видам использования.

Доводы Администрации о том, что по карте зон с особыми условиями использования территорий по условиям охраны объектов культурного наследия Правил землепользования и застройки (Приложение № 2) земельный участок по проспекту Мира отнесен к зоне «РЗ-3.1. Исторические городские районы многоквартирной застройки (средний масштаб среды), высота нового строительства 4-5 этажей», в связи с чем Обществу было отказано в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка для строительства 10-этажного многоквартирного дома и отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, суд считает несостоятельными ввиду следующего.

В силу положений пункта 3 статьи 34 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" границы зон охраны объекта культурного наследия, режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон утверждаются на основании проекта зон охраны объекта культурного наследия в отношении объектов культурного наследия федерального значения - органом государственной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с федеральным органом охраны объектов культурного наследия, а в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения - в порядке, установленном законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 23 Закона Калининградской области от 17.12.2003 N 344 "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) в Калининградской области" границы зон охраны объекта культурного наследия регионального значения и объекта культурного наследия местного значения, режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон утверждаются Правительством Калининградской области на основании проекта зон охраны объекта культурного наследия и положительного заключения историко-культурной экспертизы.

Положением о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 26.04.2008 № 315, предусмотрено, что проект зон охраны объектов культурного наследия представляет собой документацию в текстовой форме и в виде карт(схем), содержащую описание границ проектируемых зон и границ территорий объектов культурного наследия, расположенных в указанных зонах, проекты режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон.

Суд установил и материалами дела подтверждается, что Правительство Калининградской области не утверждало границы зон охраны объекта культурного наследия, режимы использования земель в границах охранных зон.

При таких обстоятельствах определить какие именно территории относятся к конкретным зонам с особыми условиями использования территорий по условиям охраны объектов культурного наследия и расположен ли земельный участок с кадастровым номером 9:15:11 11 09 :0014 в зоне «РЗ-3.1. Исторические городские районы многоквартирной застройки (средний масштаб среды), высота нового строительства 4-5 этажей» не представляется возможным.

Таким образом, строительство на принадлежащем Обществу на праве собственности земельном участке многоквартирного жилого дома не противоречит требованиям статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также Правилам землепользования и застройки города Калининграда.

Неправомерный отказ в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка для строительства многоквартирного дома и на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства для земельного участка по проспекту Мира, 31 в Центральном районе ограничивает права Общества как собственника земельного участка, предоставленные ему статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 40 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку исходя из положений статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения принимает глава органа местной администрации, в удовлетворении требований к Комитету следует отказать.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным Постановление Администрации городского округа «Город Калининград» от 12.10.2012 № 1914 «Об отказе ООО «Риэлт Балтик Фуд» в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства для земельного участка по просп. Мира, 31 в Центральном районе», как противоречащее Градостроительному кодексу Российской Федерации, пункту 4 статьи 7 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Обязать Администрацию городского округа «город Калининград» выдать разрешение на условно решенный вид использования земельного участка (жилые дома 5-16 этажей) и отклонение от предельных параметров разрешенного строительства для земельного участка по просп. Мира, 31 Центральном районе г. Калининграда (увеличение этажности до 10 этажей, размещение строения без отступа от красной линии ул. Серж. ФИО4, увеличение максимального процента застройки в границах земельного участка до 80%).

В части требований к Главе Администрации городского округа «Город Калининград» производство по делу прекратить.

В части требований к Комитету архитектуры и строительства Администрации городского округа «Город Калининград» отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.А. Талалас