Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Республики Калмыкия Хазикова В.Н., при ведении протокола судебного заседания им же, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Мэрии г. Элисты РК к Калмыцкой республиканской организации Общественной организации «Всероссийское общество автомобилистов» о расторжении договора аренды нежилого помещения от 20.12.2002г. № Д02002, расположено по адресу: <...>; взыскании арендной платы в качестве упущенной выгоды за период с декабря 2005 года по октябрь 2006 года в размере 210 428, 93 руб., выселении из занимаемого нежилого помещения, расположено по адресу: <...>,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – по доверенности ФИО1,

от соответчика – по доверенности ФИО2,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Элисты РК (далее КУМИ) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Калмыцкой республиканской организации Общественной организации «Всероссийское общество автомобилистов» (далее КРО ВОА) о расторжении договора аренды №Д02002 от 20.12.2002г.. взыскании арендной платы в качестве упущенной выгоды за период с 12.2005г. по 10.2006г. в размере 210 428 руб. 93 коп. и выселении КРО ВОА из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Элиста, 3 микрорайон, дом №18.

Исковые требования основывались на том, что в соответствии с решением Элистинского городского Собрания от 23.11.2000г. №5 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды №ДО2002 от 20.12.2002г. нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (1 этаж), общей площадью 209,05 кв.м., сроком на пять лет.

Решением Элистинского городского Собрания от 31.03.2005г. №14 утверждена базовая ставка для объектов муниципального нежилого фонда г.Элисты, применяемая при расчете арендной платы в размере 600 руб. 00 коп.

Во исполнение вышеуказанного решения истцом было направлено уведомление от 28.11.2005г. №1249 (с приложением дополнительного соглашения, расчет арендной платы, решение Элистинского городского Собрания от 31.03.2005г. №14) об изменении размера арендной платы и предложило заключить дополнительное соглашение в связи с изменением размера арендной платы. Письмом от 28.09.2006г. №1391 КУМИ предложило направить 29.09.2006г. своего представителя для подписания дополнительного соглашения. Поскольку КРО ВОА не дало четкого ответа о согласии либо не согласии внести изменения в условия договора аренды истец письмом от 10.10.2006г. №1431 в соответствии с п.3.4 договора аренды повторно направило дополнительное соглашение, акт сверки платежей и в случае не подписания дополнительного соглашения об изменении условий договора аренды приложило соглашение о расторжении договора аренды, указав конкретный срок до 23.10.2006г.

Ответчиком нарушен был п.2.13 договора аренды, согласно которого арендатор в течение месяца со дня подписания договора должен был заключить договор страхования арендуемых помещений со страховой компанией. Определенной Арендодателем. КРО ВОА письмом от 09.12.2005г. №154 направило КУМИ копию договора страхования от 01.11.2005г. и страховой полис, заключенный со страховой компанией ЗАО «Транспортно-промышленное страховое общество», которая не является страховщиком муниципального имущества.

КРО ВОА не выполнен п.2.7 договора аренды, согласно которого арендатор обязан был своевременно и в установленном порядке оформить право пользования частью земельного участка занимаемого зданием.

Ответчиком нарушены права собственника, предусмотренные ст.209 ГК РФ, в связи с необходимостью изготовления технического паспорта арендуемого помещения представители КУМИ и Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по РК должны были производить обмер помещений. Совершаемые собственником действия не нарушали права и охраняемые законом интересы КРО ВОА, однако доступ к арендуемым помещениям ответчик не предоставил, о чем был составлен акт от 25.09.2006г.

Истец полагает, что Арендатором были нарушены существенные условия договора аренды. При продолжении действия договора аренды и в связи с не подписанием дополнительного соглашения об изменении размера арендных платежей Муниципальное образование города Элиста несет ущерб в форме упущенной выгоды ст.15 ГК РФ.

Арендная плата с декабря 2005г. ( с момента уведомления от 28.11.2005г. №1249) по октябрь 2006г. должна рассчитываться по базовой ставке 600 руб. 00 коп., ответчик производит оплату по базовой ставке 200 руб.00коп. (по старым платежам).Таким образом. Размер упущенной выгоды составляет 210 428 руб. 93 коп.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал. От довода нарушения ответчиком п.2.13 договора аренды, не заключения договора страхования на арендуемые помещения со страховой компанией, являющейся страховщиком муниципального имущества отказался.

Представитель ответчика в судебном заседании с исковыми требованиями истца не согласилась, в иске просила отказать полностью и пояснила, что КРО ВОА и КУМИ заключили договор аренды муниципальных нежилых помещений №ДО2002г.добровольно. Согласно п.3.1 договора аренды годовая арендная плата за переданные нежилые помещения установлена в размере 116 373 руб. 60 коп. При этом в соответствии с п. 3.2. договора аренды изменения размера арендной платы устанавливаются в соответствии с законодательством РФ и вносятся в договор путем перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору, п. 6.2. договора предусматривает, что вносимые в договор изменения и дополнения рассматриваются сторонами в 7-дневный срок и оформляются дополнительными соглашениями. Следовательно, стороны должны добровольно прийти к условиям соглашения, которое бы удовлетворяло интересы обоих сторон.

С момента вступления договора в законную силу истец. Согласно условиям договора, ежемесячно получает годовую арендную плату в размере 116 373 руб. 60 коп. Задолженности у КРО ВОА перед истцом нет.

Расторжение договора возможны по соглашению сторон. П.2 ст.450 ГК РФ предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которая влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При заключении договора аренды согласно п.3. арендодатель рассчитывал получать годовую арендную плату в размере 116 373 руб. 60 коп. Эту сумму ежегодно Арендодатель получает. Фактически КУМИ не лишается ничего того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора.

Так как стороны, в частности истец, мог предвидеть изменения базовой ставки по решению Элистинского городского Собрания и предусмотреть это как условие изменение условий договора, но не сделал этого. Поскольку Акты органов местного самоуправления не являются законом РФ, следовательно, они не могут влиять на изменение условий договора по решению суда. Самим же договором не предусмотрено, что по решению Элистинского городского Собрания должны быть внесены изменения в условия договора аренды.

Пункт 6.3 договора аренды предусматривает случаи, когда Арендодатель имеет право требовать расторгнуть договор в судебном порядке. Однако ни один из перечисленных пунктов КРО ВОА нарушен не был. Не ссылается на их нарушение и сам Арендодатель.

КУМИ также не соблюдено предусмотренное п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок. Указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Договор аренды в п.6.3 предусматривает, что договор может быть расторгнут в судебном порядке после письменного уведомления Арендатора за 1 месяц.

А в соответствии с п.6.3.7 Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке только после письменного предупреждения о необходимости исполнить им обязательства в установленный срок. Однако КУМИ не направлял предупреждений о необходимости исполнения обязательств о заключении договора страхования с другой страховой компанией, оформления право пользования земельным участком и о нарушении право собственности в связи с необходимостью изготовить технический паспорт арендуемого помещения и о предоставлении доступа в арендуемые помещения.

КУМИ не извещал КРО ВОА каким либо образом о необходимости проведения обмеров в арендуемых помещениях, об акте от 25.09.2006г. КРО ВОА узнала из искового заявления, т.е. данный акт составлен в отсутствие представителей КРО ВОА.

Кроме того, нарушен КУМИ срок 1 месяц, предусмотренный п.6.3 Поскольку предложение в заключении дополнительного соглашения от 10.10.2006г. было получено 13.10.2006г., что подтверждается почтовым оттиском на конверте. В случае не подписания дополнительного соглашения предлагается расторгнуть договор и освободить помещения в срок до 23.10.2006г., т.е. в срок менее 1 месяца (10 дней).

Таким образом, истцом не соблюден обязательный установленный порядок досудебного урегулирования спора, предусмотренный ст. 452 ГК РФ и п.6.3, и 6.3.7. договора аренды муниципальных нежилых помещений №Д02002 от 20.12.2002г.

Что касается упущенной выгоды, то ч.2 ст.15 ГК РФ предусматривает, что неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота. Если бы его право не было нарушено.

Однако КРО ВОА не нарушало прав Арендодателя, поскольку имущество Арендодателя не было утрачено или повреждено. Более того, Арендатором был произведен капитальный ремонт нежилых помещений. Арендная плата, предусмотренная договором, уплачивается в полном объеме и в установленные сроки.

Выслушав мнения представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, арбитражный суд установил, что на основании Решения Элистинского городского Собрания №5 от 23.11.2000г., истец и ответчик 20 декабря 2002 года заключили договор аренды муниципальных нежилых помещений № ДО2002. В соответствии с п.1.1 договора аренды истец принял на себя обязательство передать КРО ВОА в аренду муниципальные нежилые помещения, расположенные по адресу: <...> (1 этаж) общей площадью 209, 05 кв.м. Ответчик в соответствии с п.1.1, 2.4, 2.6 договора аренды принял на себя обязательства принять в аренду вышеуказанные нежилые помещения и своевременно выплачивать арендную плату.

В пунктах п.7.1 и 7.2 договора аренды стороны предусмотрели, что договор заключен сроком на пять лет и вступает в законную силу с момента государственной регистрации в соответствующих органах.

Как установлено в судебном заседании, договор аренды №ДО2002 от 20.12.2002г. зарегистрирован 15 мая 2003г. в Управлении по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним РК с присвоением номера регистрации 08:01:3/2003-2078.

31.03.2005г. решением №14 Элистинское городское Собрание утвердило с 1 апреля 2005г. базовую ставку арендной платы за 1 кв.м. площади для объектов муниципального нежилого фонда города Элисты в размере 600 руб. в год без учета НДС и возложило на Мэрию обязанность произвести все необходимые мероприятия по исполнению п. настоящего решения.

28.11.2005г. истец во исполнение решения №14 ЭГС направил письмо исх.№1249а КРО ВОА, в котором предложил заключить дополнительное соглашение от 01.12.2005г. к договору аренды №ДО2002 в связи изменением размера арендной платы в срок до 21.12.2005г. При этом было указано, что размер годовой арендной платы на 2005 год с учетом НДС 18% составляет 343 302 руб. 12 коп.

КРО ВОА в письме исх.№155 от 09.12.2005г. просило рассмотреть возможность заключения дополнительного соглашения с более низким размером годовой арендной платы, в связи с тем, что договор аренды долгосрочный и КРО ВОА является добросовестным арендодателем. КРО ВОА был произведен капитальный ремонт арендуемых помещений и ежегодно производится косметический ремонт. Кроме того, КРО ВОА не согласилась с датой вступления в силу дополнительного соглашения и просила пересмотреть п.2 дополнительного соглашения. Дополнительное соглашение должно вступать в силу с момента подписания.

28.09.2006г. письмом исх.№1391 КУМИ потребовал направить 29.09.2006г. представителя с доверенностью для заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы. В случае неявки в указанный срок, указал, что действия ответчика будут рассматриваться как отказ от подписания дополнительного соглашения к договору аренды 20.12.2002г.

КРО ВОА в письме исх.№84 от 09.10.2006г. просила предоставить копию решения Элистинского городского Собрания от 31.03.2005г. №14 и дополнительное соглашение к договору аренды от 20.12.2002г. И просило рассмотреть возможность заключения дополнительного соглашения с более низким размером годовой арендной платы.

10.10.2006г. исх.№1431 КУМИ было направлено дополнительное соглашение и акт сверки расчетов платежей для рассмотрения и подписания в срок до 23.10.2006г. В случае не подписания соглашения истец предложил расторгнуть названный договор аренды в срок определенный для подписания соглашения и освободить занимаемое нежилое помещение.

Как установлено в судебном заседании сор возник в связи с отказом ответчика от заключения соглашения об изменений условий договора аренды нежилых помещений от 20.12.2002г. №ДО2002 ввиду несогласия ответчика с предложенным истцом размером арендной платы.

В соответствии с п.3.1 договора аренды №ДО2002 от 20.12.2002г. и ч.1 ст.164ГК РФ годовая арендная плата за переданные в аренду нежилые помещения на момент вступления настоящего договора в силу установлена в размере 116 373 руб. 60 коп.

Пунктом 3.2 этого же договора стороны предусмотрели, что изменения арендной устанавливаются в соответствии с законодательством РФ и вносятся путем перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к нему.

Согласно п.6.2 договора аренды, вносимые в настоящий договор изменения и дополнения рассматриваются сторонами в семидневный срок и оформляются дополнительным соглашением.

Часть 3 статьи 614 ГК РФ предусматривает «если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.»

В соответствии со ст.619 ГК РФ «по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.»

Пункт 6.3 договора аренды устанавливает случаи, когда по требованию Арендодателя договор может быть расторгнут в судебном порядке после письменного уведомления Арендатора за 1 месяц, когда Арендатор:

п.6.3.1 использует арендуемые помещения не по указанному в договоре назначению, что признано актом соответствующей комиссии;

п.6.3.2 более двух раз подряд нарушает сроки внесения арендной платы, либо не вносит арендную плату по истечении трех месяцев после установленного договором срока платежа;

п.6.3.3 расторжение договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и уплате пени;

п.6.3.4 существенно ухудшает состояние Объекта или инженерного оборудования;

п.6.3.5 не вносит по истечении установленных соответствующими договорами сроков оплаты коммунальных услуг, эксплуатационных расходов;

п.6.3.6 сдает арендуемые помещения иным лицам как в целом, так и частично в субаренду без уведомления Арендодателя;

п.6.3.7 Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке только после письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в установленный срок.

Часть 2 статьи 450 ГК РФ предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только:

1)при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с чатью2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Не подписание ответчиком дополнительного соглашения об изменении условий договора и увеличения размера арендной платы в связи увеличением базовой ставки для объектов муниципального нежилого фонда г.Элисты, утвержденной Решением Элистинского городского Собрания №14 от 31.03.2005г., не является основанием для расторжения договора аренды (ст. ст. 450, 619 ГК РФ) и не лишает истца права требовать изменения условий договора в судебном порядке.

Отказ КРО ВОА от заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы не может рассматриваться как существенное нарушение условий договора аренды. При заключении договора аренды №ДО2002 от 20.12.2002г. было установлено, что годовая арендная плата за переданные нежилые помещения на момент вступления договора в силу устанавливается в размере 116 373 руб. 60 коп. Следовательно КУМИ рассчитывало получать по договору аренды от КРО ВОА арендную плату в размере 116 373 руб. 60 коп. в год, которые ежегодно выплачиваются ответчиком, что не оспаривается сторонами.

Истцом в нарушение ст.619 ГК РФ и п.6.3.7 договора аренды не было направлено КРО ВОА требование о необходимости исполнения обязательств, установленных п.2.13 и п.2.7 договора аренды №ДО2002, в разумный срок.

Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком.

Материалами дела не подтверждено соблюдение со стороны истца порядка досудебного урегулирования спора. В письмах исх.№1431 от 10.10.2006г. и исх.№1249а от 28.11.2005г. истец не указывает о необходимости исполнить п.2.13 и п.2.7 договора аренды.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о том, что в части требований о расторжении договора аренды №ДО2002 от 20.12.2002г. истцом не был соблюден обязательный предусмотренный досудебный порядок урегулирования спора.

Предложение КУМИ о подписании дополнительного соглашения, а в случае не подписания расторжение договора поступило в адрес арендатора 13.10.2006г. с указанием срока «до 23.10.2006г.», т.е. в срок менее 1 месяца, что противоречит ст.452 ГК РФ и п.6.3. п.6.3.7 договора аренды муниципальных нежилых помещений № ДО2002 от 20.12.2002г.

Поскольку договор аренды №ДО2002 от 20.12.2002г. не прекратил своего действия, правовые основания требовать возврата имущества у арендодателя отсутствуют. Требование о выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений удовлетворению не подлежит.

Довод истца о причинении ответчиком ущерба в форме упущенной выгоды в размере 210 428 руб. 93 коп., причиненных не подписанием дополнительного соглашения, арбитражный суд находит несостоятельным.

В соответствии со ст.15 ГК РФ «лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право было нарушено, произвело или должно произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).»

Пунктом 3.2 договора аренды стороны предусмотрели, что изменения арендной устанавливаются в соответствии с законодательством РФ и вносятся путем перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к нему.

Добровольно стороны не заключили дополнительное соглашение.

В соответствии сч.2 ст.3 ГК РФ «гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, регулирующих отношения».

Решение Элистинского городского собрания является в соответствии с ч.3 ст.41 Устава города Элисты, принятого решением Элистинского городского собрания от 16.06.2004г. №1, муниципальным правовым актом.

В соответствии с ч.2 ст.422 ГК РФ « если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров».

Довод истца о том, что сторонами в п.3.4 договора аренды был предусмотрен механизм увеличения арендной платы и следовательно ответчик добровольно приняло на себя обязательство о заключении дополнительного соглашения в связи с увеличением арендных платежей.

В соответствии с п.3.4 «арендная плата по договору может быть перечислена авансом за весь срок аренды. При этом при изменении ставок арендной платы стороны производят сверку поступивших платежей и корректировку сумм, подлежащих дальнейшей оплате.»

Истцом не представлено доказательств внесения арендной платы ответчиком авансом за весь срок аренды. Исходя из смысла п.3.4 при внесении авансом арендной платы арендатором за весь срок аренды и в случае изменения размера арендной платы по основаниям, предусмотренным п.3.2 договора, стороны производят сверку и корректировку сумм, подлежащих дальнейшей оплате.

Таким образом, КРО ВОА не нарушало условий договора аренды в части не подписания дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, а следовательно, права КУМИ в данном случае не были нарушены.

Других доказательств нарушения ответчиком прав истца и причинения ему убытков в виде упущенной выгоды истцом не представлено.

В соответствии с ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о том, что требование о взыскании с КРО ВОА в пользу КУМИ арендной платы в качестве упущенной выгоды за период с 12.2005г. по 10.2006г. в размере 210 428 руб. 93 коп. не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167-170 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении в части исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом Мэрии города Элисты к Калмыцкой республиканской организации Общественной организации «Всероссийское общество автомобилистов» о взыскании арендной платы в качестве упущенной выгоды за период с 12.2005г. по 10.2006г. в размере 210 428 руб. 93 коп. и выселении КРО ВОА из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Элиста, 3 микрорайон, дом №18 - отказать.

В остальной части иск оставить без рассмотрения.

Решение может быть обжаловано в 16 арбитражный апелляционный суд (357600, <...>) в течении месяца со дня его принятия.

Судья В.Н. Хазикова