Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Республики Калмыкия Джамбинова Л.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Цареновым А.М., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ОАО «Фармация» к ООО «Фирма «МСП» о расторжении договора аренды и выселения ответчика,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Генеральный директор ФИО1, по доверенности ФИО2,

от ответчика - по доверенности от 11.06.2008г. ФИО3,

у с т а н о в и л:

ОАО «Фармация» (далее по тексту - ОАО) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Фирма «МСП» о расторжении договора аренды и выселения ответчика.

Свое заявление истец мотивировал следующим.

ООО «Фирма МСП» получило в аренду помещения, расположенные по адресу: <...>, под №№ 3,4 на первом этаже согласно экспликации к поэтажному плану технического паспорта Аптеки № 1. По договору аренды от 09.09.2003 г. № 102 общая площадь арендуемых помещений составляет 43,12 кв.м. (пункт 1.1. договора). Арендодателем в договоре указан ГУП «Фарммедтех».

Решением Элистинского городского суда по делу № 2-108/05 от 19.04.2005 г. преобразование ОАО «Фармация» в ГУП «Фарммедтех» признано недействительным.

ОАО «Фармация» было восстановлено и внесено в Единый государственный реестр юридических лиц (свидетельство ИФНС по г. Элиста серия 08 №000292617).

Решением Арбитражного суда РК от 01.08.2007 г. признано право собственности ОАО «Фармация» на нежилые помещения Аптеки № 1 (Литер 1, А) (№№ 1-38 первого этажа согласно экспликации к поэтажному плану) общей площадью 645,65 кв.м., расположенные в административном здании по адресу: <...>. Решение вступило в законную силу.

Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.12.2007 г. Номер регистрации 08-08-01/029/2007-956, что подтверждается свидетельством 08 РК 027238 от 28.12.2007 г.

Копии указанных документов были направлены и получены ответчиком 15 января 2008 г.

Согласно статьям 614 (п.1), 617 (п.1) Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора (статья 309 упомянутого Кодекса).

На основании п.6.2. указанного договора аренды «по одностороннему требованию Министерства, Арендодателя или Арендатора настоящий Договор может быть изменен, дополнен или расторгнут в суде в соответствии с действующим законодательством РФ или РК, в т.ч. в случае ликвидации или реорганизации Сторон, аварийного состоянию арендуемого объекта, постановки его на капитальный ремонт или сноса».

Согласно 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ по требованию Арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в связи с существенным нарушением Арендатором условий договора, в т.ч. длительным невнесением арендной платы. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

15.01.2008 г. комиссией ОАО «Фармация» в присутствии юриста ООО «Фирма МСП» была проведена сверка занимаемых помещений. В результате сверки выявлено, что фактически заняты и используются помещения общей площадью 77,63 кв.м., против 43,12 кв.м., указанные в договоре.

Без разрешения Арендодателя было произведено увеличение арендуемых площадей, незаконно проведена перепланировка, что является существенным нарушением условий договора аренды.

Ответчику было направлено письмо № 01/208 от 28.04.2008 г. с просьбой освободить излишне занимаемые помещения и необходимости соблюдения всех условий указанного договора. В ответе ООО «Фирма МСП» фактически отказалось расторгнуть договор, освободить помещения и оплачивать арендную плату.

Истец просит арбитражный суд расторгнуть договор аренды и выселить ответчика.

Представитель истца поддержал исковые требования и просит суд удовлетворить их.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал и просил суд в иске истцу отказать и указал, что истец просит расторгнуть договор аренды и выселить ответчика, ссылаясь на нарушение ответчиком п. 1,3 ст.619 ГК РФ, а именно невнесение арендной платы, увеличение арендуемой площади, незаконное проведение перепланировки без разрешения арендодателя.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 июня 2000г.№54 «О сделках юридического лица, регистрация которого признана недействительной» следует, что признание судом недействительной регистрации юридического лица само по себе не является основанием для того, чтобы считать ничтожными сделки этого юридического лица, совершенные до признания его. регистрации недействительной. Преобразование ОАО «Фармация» в ГУП «Фарммедтех» признано недействительным решением Элистинского городского суда по делу № 2-108/05 от 19.04.2005г., однако договор №102 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Республики Калмыкия закрепленного на нраве хозяйственного ведения за ГУП «Фарммедтех» (далее договор) был заключен 9 сентября 2003 года. Таким образом, данная сделка является действительной, поскольку была заключена до признания судом недействительности преобразования ОАО «Фармация» в ГУП «Фарммедтех».

В соответствии с и.9.1. договора и п.1 ст.617 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора. Новый собственник (владелец) становится правопреемником арендодателя по настоящему договору, при этом настоящий договор подлежит переоформлению только в части изменения наименования и реквизитов нового собственника. Это подтверждает и п.24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» и признает сам истец в исковом заявлении. В связи с этим, ссылка истца на ст. 168 ГК РФ незаконна. Исходя из изложенного, и получив 15 января 2008 года документы, подтверждающие право собственности истца на нежилые помещения в здании Аптеки по ул.Н.Очирова,4, 22 января 2008 года ООО «Фирма MCП» отправило письмо ОАО «Фармация» с предложением внести изменения в вышеуказанный договор аренды в части наименования и реквизитов арендодателя путем заключения дополнительного соглашения.

Однако данное предложение было оставлено истцом без ответа.

Довод истца о ненадлежащем исполнении договора в части временного внесения арендной платы ответчик считает несостоятельным по следующим основаниям.

В соответствии с 11.4.2. договора арендные платежи производятся за каждый вперед до 10 числа оплачиваемого месяца. Во исполнение договора, ООО «Фирма МСП» неоднократно направляло письменные уведомления в адрес истца (от 22.01.2008г. исх.8/01, от 4.02.08 исх.№П/02, от 5.03.208г. исх.№32/03, от 28.03.2008г. исх.№43/03, от 29.04.2008г., исх.№ 640/04, от 8.05.2008г. исх. №73/05.), в которых просило сообщить банковские реквизиты для перечисления арендной платы. Однако данные уведомления также были оставлены истцом без ответа. Между тем, ООО «Фирма МСП» было готово, как и во все предыдущие годы, своевременно вносить арендную плату по договору, однако не могло перечислить ее, поскольку истец не сообщал банковские реквизиты.

Довод истца о том, что ООО «Фирма МСП» без разрешения арендодателя произвело перепланировку арендуемых помещений и увеличило арендуемую площадь, является необоснованным по следующим основаниям.

Распоряжением Министерства имущества Республики Калмыкия №79-р от 29 января 2003 года нам была разрешена перепланировка, которая была завершена 30.06.2003 года. И был заключен первоначальный договор аренды №36 от 03 февраля 2003 года, причем площадь передаваемых помещений составляла 42.6 кв.м. Согласно акту приемки от 30.06.2003г., арендодатель принял и утвердил выполненные работы по перепланировке. После перепланировки (в ходе которой были осуществлены такие работы как: разбор перегородок из гипсоплит, демонтаж старых дверных блоков, вентиляционного канала, унитаза, умывальника, канализационных и водопроводных труб, батарей отопления, разбор перегородок из кирпича) общая площадь переданных в аренду помещений составила уже 71,1 кв.м. (согласно обмерочному чертежу от 23.09.2003г.). Таким образом, в силу ст. 133 ГК РФ, эти помещения стали представлять собой неделимую вещь, раздел которой невозможен без изменения ее назначения, требование истца об освобождении излишне занимаемой площади является незаконным и необоснованным.

9 сентября 2003 года стороны произвели новации договора аренды, при этом срок аренды был определен до 9 сентября 2013 года. При новации арендодателем была допущена техническая ошибка в указании арендуемой площади из-за механического переноса показателя площади из договора аренды № 36 от 3.02.2003года. Между тем, фактически в аренду после перепланировки было передано 71,1 кв.метра и с этого времени ООО «Фирма МСП» владеет помещениями указанной площади.

Таким образом, арендодателю ГУП «Фарммедтех» было известно об увеличении площади, поскольку перепланировка была осуществлена с его разрешения, что подтверждается распоряжением № 79-р от 29.01.2003 г., соглашением от 21.03.2003г., актом о приемке выполненных работ от 30.06.2003г., распоряжениями № 849-р от 20.08.2003г., №885-р от 11.09.2003г. Претензий по поводу увеличения в результате ремонта арендуемой площади арендодатель не предъявлял, нарушений его прав не усматривал, с выполненными работами согласился, т.е. выразил свою волю на передачу в аренду помещения как неделимой вещи площадью 71,1 кв.м.

Излишняя площадь является несостоятельным и в силу того, что границы занимаемых помещений до перепланировки и после являются абсолютно одинаковыми, что усматривается из технического паспорта на сданные в аренду помещения по состоянию на 27 сентября 2002 года.

Исходя из вышеизложенного, ООО «Фирма МСП» не нарушило ни один из перечисленных истцом доводов в исковом заявлении.

Исследовав материалы дела, изучив их, выслушав представителей сторон, арбитражный суд считает, что исковые требования истца не подлежат удовлетворению.

Как следует из иска, требования истца основаны на том, что 15.01.2008 г. комиссией ОАО «Фармация» в присутствии юриста ООО «Фирма МСП» проведена сверка занимаемых помещений, в результате выявлено, что фактически заняты и используются помещения общей площадью 77, 63 кв.м.; вместо 43, 12 кв.м., которые указаны в договоре от 09.09.2003 г. № 102. Истцом установлено, что ответчиком была произведена перепланировка помещения.

Арбитражный суд не установил наличия оснований, позволяющих истцу требовать расторжения договора аренды и его выселения, поскольку ответчиком не нарушены существенные условия договора. При заключении договора стороны исходили из реальных условий на момент его заключения, не предвидели и не могли предвидеть, что решением Элистинского городского суда от 19.04.2005 г. будет признано недействительным преобразование ОАО «Фармация» в ГУП «Фарммедтех». Ответчик проявил заботливость и осмотрительность в преодолении изменения обстоятельств, попытавшись урегулировать данный спор во внесудебном порядке путем направления писем для подписания нового договора. Однако, арендодатель (истец) отказался заключить новый договор между ОАО «Фармация» и ООО «Фирма МСП» с измененной площадью арендованного помещения.

В силу ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменялись настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен с учетом фактической занимаемой площади. Вины ответчика по изменению занимаемой площади не имеется.

Пункт 2 ст. 451 ГК РФ устанавливает, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами или его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1. в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет,

2. изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора;

3. исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4. из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Четырех названных условий не имеется, первоначально установленный срок аренды, из которого стороны исходили при заключении договора, не истек, поэтому в удовлетворении иска необходимо отказать.

Согласно договору аренды перепланировка помещения производилась с согласия арендодателя ГУП «Фармедтех» на основании Распоряжения Министерства имущества Республики Калмыкия №79-р от 29 января 2003 года ООО «Фирма МСП» была разрешена перепланировка, которая была завершена 30.06.2003 года. И был заключен первоначальный договор аренды №36 от 03 февраля 2003 года, причем площадь передаваемых помещений составляла 42,6 кв.м. Согласно акту приемки от 30.06.2003г., арендодатель принял и утвердил выполненные работы по перепланировке. После перепланировки (в ходе которой были осуществлены такие работы как: разбор перегородок из гипсоплит, демонтаж старых дверных блоков, вентиляционного канала, унитаза, умывальника, канализационных и водопроводных труб, батарей отопления, разбор перегородок из кирпича) общая площадь переданных в аренду помещений составила уже 71,1 кв.м. (согласно обмерочному чертежу от 23.09.2003г.).

В требовании истца одним из условий невыполнения договора является неуплата арендной платы, суд считает по данному требованию довод несостоятельным, поскольку ответчик на момент вынесения решения оплатил арендную плату в сумме 42740, 53 рублей по платежному поручению № 216 от 19.08.2008 г. за февраль - август 2008 г.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнуть судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество.

Доказательств указанного, истцом в суд не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования истца являются необоснованными и незаконными.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167-170 АПК РФ арбитражный суд,

Р Е ШИ Л :

В иске ОАО «Фармация» к ООО «Фирма МСП» о расторжении договора аренды № 102 от 09.09.2003 г. нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, под № 3, 4 на первом этаже согласно экспликации по этажному плану технического паспорта аптеки № 1 и выселении ответчика из указанных помещений - отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья Л.Б.Джамбинова