Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Душенкиной О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Голубевой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя Кнерика Максима Васильевича (ИНН 272200038774, ОГРН 317410100022373)

к администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (ИНН 4101036106, ОГРН 1024101022010)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управлению архитектуры и градостроительства Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальному учреждение (ИНН 4101131945, ОГРН 1094101003710); Управление имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (ИНН 4101027609, ОГРН 1024101028291); Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ИНН 4101099096, ОГРН 1044100664167)

о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимого имущества,

при участии:

от истца: Кнерик В.А. – представитель по доверенности от 10.12.2020 (сроком на 5 лет), диплом № 355,

от ответчика: Гудым С.С. – представитель по доверенности от 30.12.2021 (сроком до 31.12.2022), диплом № 97643,

от третьих лиц:

от Управления имущественных и земельных отношений: Исакова В.А. – представитель по доверенности от 07.12.2021 (сроком до 31.12.2022), диплом № 1427,

от Управления архитектуры Гудым С.С. – представитель по доверенности от 30.12.2021 (сроком до 31.12.2022), диплом № 97643,

установил:

индивидуальный предприниматель Кнерик Максим Васильевич (далее – истец, ИП Кнерик, Предприниматель; место жительства: 683002, Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский) обратился в арбитражный суд с иском к Управлению архитектуры и градостроительства Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальному учреждение (далее – Управление архитектуры, адрес: 683000, Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Советская д. 22) о признании права собственности на самовольно возведенный объект капитального строительства – здание кафе, расположенное по адресу г. Петропавловск-Камчатский, ул. Звездная, в границах земельного участка с кадастровым номером 41:01:001:0119:15509.

Требования заявлены истцом со ссылкой на статьи 8, 12, 218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы несогласием с отказом в выдаче разрешения на строительство спорного объекта, возведенного в соответствии с градостроительным планом на предоставленном предпринимателю в аренду земельном участке.

Определением от 28.03.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (далее – Управление имущественных и земельных отношений), администрация Петропавловск-Камчатского городского округа (далее – администрация ПКГО) и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее – Управление Росреестра по Камчатскому краю).

Определением от 27.06.2022 произведена замена ответчика с Управления архитектуры на администрацию ПКГО; Управление архитектуры привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судебное заседание проводилось без участия представителя Управления Росреестра по Камчатскому краю, извещенного надлежащим образом о месте и времени его проведения, в том числе с учетом публикации судебного акта на сайте суда в сети Интернет, и не явившегося в суд.

Выслушав в судебном заседании правовые позиции участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующему выводу.

Вступившими в законную силу судебными актами по делам № А24-2213/2020, А24-2413/2021 и А24-3740/2021, а также при рассмотрении настоящего дела установлено, что 04.05.2018 между администрацией ПКГО в лице Управления архитектуры (арендодатель) и ИП Кнерик (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 63/18, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 41:01:0010119:15509, площадью 1010 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу (местоположение): Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Звездная; вид разрешенного использования: земельные участки парковок (парковочных мест); фактическое использование: для реализации инвестиционного проекта «Организация парковочных площадок в г. Петропавловск-Камчатский». Участок предоставлен в аренду предпринимателю на срок до 12.10.2085 (пункт 2.2).

По заявлению ИП Кнерика и на основании проектной документации, подготовленной обществом с ограниченной ответственностью «КамСтройПроект», Управлением архитектуры выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства: «Автомобильная стоянка на улице Звездная в городе Петропавловске-Камчатском» от 31.07.2018 № ru41-301-000-86-2018, закрепившее площадь застройки объекта «Автомобильная стоянка по ул. Звездная в г. Петропавловске-Камчатском» 1010 кв.м, вместимость 30 машиномест, площадь покрытия 1010 кв.м. (в отношении данных о количестве этажей, количестве подземных этажей, высоты объекта информация не указана). В проектной документации также предусмотрено строительство подпорной стены, покрытие проездов и тротуаров асфальтобетоном.

28.01.2019 Управлением архитектуры ИП Кнерику выдано разрешение от 28.01.2019 № ru 41-301-000-3-2019 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: «Автомобильная стоянка на ул. Звездная в городе Петропавловске-Камчатском». Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 28.01.2019 площадь застройки составляет 552,90 кв.м, вместимость 18 машиномест, материал покрытия – асфальтобетон, протяженность подпорной стены 58 кв.м. Данные в отношении количества этажей здания, в том числе подземных, а также сетей и систем инженерно-технического обеспечения отсутствуют.

27.03.2019 за предпринимателем зарегистрировано право собственности на сооружение дорожного транспорта – автомобильная стоянка с кадастровым номером 41:01:0010119:15744, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010119:15509, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации за номером 41:01:0010119:15744-41/014/2019-1.

На основании договора купли-продажи земельного участка от 09.04.2019 № 41-19 земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010119:15509 передан ИП Кнерику в собственность.

Право собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010119:15509 зарегистрировано 21.05.2019.

14.10.2019 отделом выдачи разрешительных документов Управления архитектуры проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010119:15509, по результатам которого выявлено, что на данном земельном участке возводится двухэтажный монолитный железобетонный объект с нарушением предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и нарушением свода правил «СП 48.13330.2011. Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12- 01-2004», о чем составлен акт обследования.

Письмом от 27.11.2019 № 010801/8644/19 Управление архитектуры уведомило Предпринимателя о необходимости незамедлительного прекращения строительных работ и сноса (демонтажа) самовольной постройки – строящегося здания на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010119:15509 – в срок до 01.04.2020.

24.01.2020 Контрольным управлением администрации ПКГО составлен акт обследования земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010119:15509, содержащий указание на выявление признаков нарушения требований действующего земельного законодательства, выразившегося в строительстве объекта капительного строительства без получения разрешительных документов, выданных уполномоченным органом администрации ПКГО. Строящийся объект представляет из себя двухэтажное здание, полностью расположенное на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010119:15509, которое строится с нарушением градостроительных регламентов в части предъявляемых технических требований.

Также в акте проверки от 24.01.2020 указано, что согласно проектной документации 19-П/2018-02 «Автомобильная стоянка по ул. Звездная в г. Петропавловске-Камчатском», выполненной ООО «КамСтройПроект», вспомогательным объектом сооружения «Автомобильная стоянка» являлась подпорная стена протяженностью 58,00 м, которая выполнена с целью восприятия горизонтального давления и удержания грунта при перепаде высотных отметок. Соответственно, вышеуказанная самовольная постройка не относится к объектам вспомогательного использования.

Кроме того, в ответ на обращение Управления архитектуры Инспекцией государственного строительного надзора Камчатского края в письме от 13.03.2020 № 403/01-55-2 сообщено, что предпринимателем в отсутствие разрешительной документации на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010119:15509 осуществляется строительство объекта, обладающего такими признаками капитальности как: наличие фундамента, наружных стен, колонн, ригелей, перекрытий, выполненных из монолитного железобетона. Общая площадь возведенного объекта капитального строительства составляет не более 250 кв.м (20,0 м х 8,0 м = 160 кв.м (надземный этаж; 180,0 м х 5,0 м = 90 кв.м (подземный этаж)), количеством этажей – 2.

Поскольку ИП Кнерик, несмотря на изложенное в письме от 27.11.2019 № 010801/8644/19 требование, не снес (не демонтировал) спорное строение, Управление архитектуры обратилось в арбитражный суд с иском о признании самовольной постройкой возводимого двухэтажного объекта незавершенного капитального строительства площадью 250 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010119:15509 по ул. Звездная в городе Петропавловске-Камчатском, и об обязании в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос (демонтаж) самовольной постройки (дело № А24-2213/2020).

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 13.07.2020, оставленным без изменения постановлениями Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2020 и Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.01.2021, иск удовлетворен: суд обязал ИП Кнерика в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос (демонтаж) самовольной постройки – незавершенного объекта капитального строительства площадью 250 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010119:15509 по ул. Звездная в г. Петропавловске-Камчатском.

При рассмотрении дела № А24-2213/2020 судами установлено: предпринимателем на принадлежащем ему земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010119:15509 возведен двухэтажный объект незавершенного капитального строительства площадью 250 кв.м.; строительство объекта недвижимости производилась ИП Кнериком без получения соответствующего разрешения; доказательств обращения в компетентный орган за выдачей разрешения на строительство (реконструкцию) в отношении спорного объекта с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством не представлено. При этом суды отклонили довод предпринимателя о том, что спорный объект является вспомогательным и не требует получения разрешения на строительство, указав, что согласно разрешению на строительство от 31.07.2018 № ru41-301-000-86-2018 и приложению к нему спорный объект как вспомогательный объект для объекта капитального строительства «Автомобильная стоянка по ул. Звездная в г. Петропавловске-Камчатском» не предусмотрен. Также данный объект не указан в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 28.01.2019 № ru41-301-000-3-2019. Кроме того, материалами дела подтверждено, что спорное здание строится с нарушением предельных параметров разрешенного строительства, конструкции объектов капитального строительства. Поскольку объект возведен в отсутствие необходимого разрешения, доказательств того, что лицо предпринимало меры к получению разрешения на строительство объекта, в материалы дела не представлено, объект возведен с нарушением вида разрешенного использования земельного участка, на котором он построен, суды признали спорный объект подлежащей сносу самовольной постройкой. Действия предпринимателя, который осуществил регистрацию права собственности на спорный объект в период рассмотрения дела № А24-2213/2020, несмотря на наличие спора о законности его возведения, суды признали недобросовестным поведением.

22.12.2020 Инспекция Государственного строительного надзора Камчатского края направила в Прокуратуру города Петропавловска-Камчатского письмо № 1879/01-40-2, в котором обратила внимание, что объект «Автомобильная стоянка по ул. Звездная в г. Петропавловске-Камчатском» на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010119:15509 не является объектом капитального строительства; устройство указанного в проектной документации дорожного покрытия относится к неотделимым улучшениям земельного участка (замощению, покрытию).

11.02.2021 Прокуратура горда Петропавловска-Камчатского в адрес главы Петропавловск-Камчатского городского округа вынесла представление № 7/11-704-2021 об устранении нарушений градостроительного законодательства при рассмотрении заявлений о выдаче разрешений на строительство автомобильных стоянок, в том числе при выдаче ИП Кнерику разрешения от 31.07.2018 № ru 41-301-000-86-2018 на строительство объекта «Автомобильная стоянка», в отношении которого за Предпринимателем 27.03.2019 зарегистрировано право собственности как на объект недвижимости.

Ссылаясь на то, что автомобильная стоянка не является объектом недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано предпринимателем, а заключенный договор купли-продажи в отношении земельного участка, на котором расположен данный объект, не соответствуют законодательству, Управление архитектуры обратилось в арбитражный суд с иском о признании отсутствующим права собственности на объект капитального строительства – автомобильную стоянку; о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010119:15509 от 09.04.2019 № 41-19 недействительным с момента заключения и возврате земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010119:15509 в муниципальную собственность (дело № А24-2413/2021).

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 06.12.2021, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2022, сковые требования удовлетворены в полном объеме. Зарегистрированное право собственности ИП Кнерика на сооружение дорожного транспорта – автомобильная стоянка с кадастровым номером 41:01:0010119:15744 признано отсутствующим, а договор купли-продажи земельного участка от 09.04.2019 № 41-19 – недействительным с применением последствий недействительности данной сделки, а именно: на предпринимателя возложена обязанность с момента вступления решения суда в законную силу возвратить земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010119:15509 по акту приема-передачи Управлению имущественных и земельных отношений; на Управление архитектуры возложена обязанность с момента вступления решения суда в законную силу возвратить предпринимателю оплаченные по договору купли-продажи от 09.04.2019 №41-19 денежные средства в размере 352 600 руб.

При рассмотрении дела № А24-2413/2021 из частично представленной в материалы дела проектной документации, актов осмотра, судами установлено, что спорный объект представляет собой именно асфальтобетонное и бетонное замощение земельного участка. При этом обстоятельство, что проектная документация не представлена в полном объеме, само по себе, не препятствует оценке конструктивных свойств спорного объекта по представленной части и совокупности иных доказательств. Представленными в дело доказательствами не подтверждается возведение стен, перекрытия и кровли. Назначение земельного участка на момент предоставления в аренду – размещение парковок (парковочных мест), что не предполагало возведения на них объектов недвижимости. Таким образом, спорная автомобильная стоянка, по существу, является благоустройством земельного участка, не обладает самостоятельными полезными свойствами возможного функционального использования помимо занимаемой площади земельного участка, улучшая полезные свойства такового. Ссылки предпринимателя на правовую неопределенность в отношении подпорной стенки, расположенной на спорном земельном участке, отклонены с указанием на то, что подпорная стена по существу также является элементом благоустройства (улучшением) земельного участка, права на нее не подлежат отдельной регистрации. Установив, что спорная автомобильная стоянка не является недвижимым имуществом, суды признали, что у предпринимателя отсутствовало исключительное право на приобретение земельного участка в собственность по правилам статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), что свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи земельного участка и необходимости применения положений пункта 2 статьи 167 ГК РФ.

В период судебных разбирательств по делам № А24-2213/2020 и А24-2413/2021 и обжалования принятых по указанным делам судебных актов, ИП Кнерик 26.03.2021 обратился в Управление архитектуры с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства – кафе на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010119:15509.

01.04.2021 на основании заявления Предпринимателя выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010119:15509 для целей строительства объекта капитального строительства.

02.04.2021 Управлением выдано разрешение на строительство № ru 41-301-000-12- 2021, которым разрешено строительство кафе на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010119:15509 по проектной документации ООО «КамСтройПроект» г. Петропавловск-Камчатский, 2021, шифр 7- П/2021.

23.04.2021 Управление архитектуры вынесло приказ № 409/21 об отмене разрешения на строительство от 02.04.2021 № ru 41-301-000-12-2021 с перечислением обстоятельств, явившихся основаниями отмены.

14.05.2021 предприниматель снова обратился в Управление архитектуры с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства – здания кафе на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010119:15509.

Письмом от 21.05.2021 Управление архитектуры отказало в выдаче разрешения на строительство ввиду выявленных замечаний к предоставленной проектной документации. В письме от 31.05.2021, подготовленном Управлением архитектуры по причине обращения Предпринимателя в прокуратуру г. Петропавловска-Камчатского, даны разъяснения о причинах отказа в выдаче разрешения на строительство, изложенных в письме от 21.05.2021.

04.08.2021 Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене приказа Управления архитектуры от 23.04.2021 № 409/21 об отмене разрешения на строительство от 02.04.2021 № ru 41-301-000-12-2021 (дело № А24-3740/2021).

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 11.03.2022 по делу № А24-3740/2021, оставленным без изменения постановлениями Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2022 и Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.09.2022, Предпринимателю отказано в удовлетворении требования.

Отказывая в удовлетворении заявленных по делу требований, суды пришли к выводу об обоснованности такого основания для отмены разрешения на строительство, как указание в пояснительной записке проектной документации на отсутствие необходимости в затратах, связанных со сносом зданий и сооружений, является обоснованным (пункты 1.4, 1.7 приказа об отмене разрешения на строительство). Судами установлено, что на спорном земельном участке расположена самовольная постройка – незавершенный объект капитального строительства площадью 250 кв.м., обязанность по сносу (демонтажу) которого возложена на предпринимателя вступившим в законную силу решением суда по делу № А24-2213/2020, что отражено в пункте 1.7 оспариваемого приказа. При этом раздел 7 проектной документации содержит проект организации работы по сносу и демонтажу объектов капитального строительства. Таким образом, поскольку необходимость сноса (демонтажа) незавершенного объекта капитального строительства установлена вступившим в законную силу судебным актом, а также на это указано в проектной документации, сведения о предполагаемых затратах, связанных со сносом зданий и сооружений, подлежали отражению в пояснительной записке проектной документации. Также при рассмотрении дела № А24-3740/2021 подтверждена обоснованность выводов Управления архитектуры, изложенных в пункте 1.5 оспоренного приказа о нарушении в виде указания в текстовой части раздела 2 «Схема планировочной организации земельного участка» проектной документации на полностью утративший силу с 01.08.2020 свод правил СП 42.13330.2011. Указанную ошибку подтвердила и подготовившая проектную документацию организация (ООО «КамСтройПроект») в письме от 03.08.2021 С-62, указав на допущенную опечатку, а также на то, что текстовая часть раздела проектной документации разрабатывалась в период действия СП 42.13330.2011. Кроме того, судами принято во внимание, что решением суда по делу № А24-2413/2021 признан недействительным договор купли-продажи земельного участка от 09.04.2019 № 41-19, заключенный между Управлением архитектура и ИП Кнериком, с применением последствий недействительности данной сделки в виде возложения на предпринимателя обязанности с момента вступления решения суда в законную силу возвратить земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010119:15509 по акту приема-передачи. Поскольку правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором ведется строительство, предприниматель не имеет, действие разрешения на строительство невозможно.

10.03.2022 Предприниматель получил отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства «Здание кафе» (письмо Управления архитектуры от 10.03.2022 № 01-02-02-01/1470/22), в связи с отсутствием разрешения на строительство указанного объекта.

28.03.2022 Предприниматель в очередной раз обратился в Управление архитектуры с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства – здания кафе на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010119:15509 и снова получил отказ, изложенный в письме Управления архитектуры от 04.04.2022 № 01-02-02-01/2420/22, мотивированный отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок и ссылкой в заявлении на земельный участок, сведения о котором в ЕГРН отсутствуют.

Очередное заявление о выдаче разрешения на строительство спорного объекта подано Предпринимателем 19.04.2022, однако согласно пояснениям истца, положительного решения данного вопроса он не получил.

02.06.2022 ИП Кнерик обратился в Управление Росреестра по Камчатскому краю с заявлением о восстановлении в ЕГРН записи о договоре аренды земельного участка от 04.05.2018 № 63/18, указав, что решением по делу № А24-2413/2021 ничтожным признан только договор купли-продажи земельного участка, в то время как действительность вышеуказанного договора аренды сомнению не подвергалась.

Согласно выписке из ЕГРН от 01.09.2022 соответствующая запись о праве аренды ИП Кнерика на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010119:15509 на основании договора аренды от 04.05.2018 № 63/18 восстановлена.

Обращаясь в суд с рассматриваемым иском о признании права собственности на возведенный объект недвижимости «Здание кафе», ИП Кнерик обращает внимание на восстановление в ЕГРН записи о правах аренды на земельный участок, на котором осуществлено строительство, на осуществление строительства в соответствии с градостроительным планом, не отмененным до настоящего времени, на вид разрешенного использования земельного участка, допускающий строительство на нем объектов общественного питания, на соответствие возведенного объекта строительным нормам и правилам, на его безопасность, а также на то, что единственным препятствием к вводу спорного объекта в эксплуатацию и к регистрации права собственности на него является отсутствие разрешения на строительство, меры к получению которого истец неоднократно принимал.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 2 статьи 222 ГК РФ установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

На основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном порядке.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Пунктом 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ» установлено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

По смыслу указанной правовой позиции о надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное, то есть до начала строительства, обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2016 № 305-ЭС16-8051, от 28.06.2018 № 304-ЭС18-2938, от 07.08.2018 № 304-ЭС18-2923).

Согласно позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее – Обзор от 19.03.2014), признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости в целях обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Из указанной нормы права следует, что право собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка, что также является необходимым условием для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, наряду с установлением факта принятия истцом надлежащих мер к легализации строительства.

Судом установлено, что на день судебного разбирательства земельный участок, на котором расположена спорная постройка, находится у истца на праве аренды в соответствии с договором аренды земельного участка от 04.05.2018 № 63/18, заключенным сроком до 12.10.2085.

Сторонами не оспаривается, что вопреки решению суда по делу № А24-2413/2021, Предприниматель не возвратил земельный участок собственнику, а обратился в Управление Росреестра по Камчатскому краю с заявлением о восстановлении в ЕГРН записи о договоре аренды, полагая, что данный договор, с учетом установленного им срока аренды, отсутствия соглашения сторон о расторжении договора и признания ничтожным договора выкупа земельного участка, возобновил свое действие с момента признания ничтожным договора купли-продажи.

По заявлению предпринимателя регистрационная служба восстановила в реестре запись об обременении на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010119:15509, указав как основание для восстановления соответствующей записи договор аренды от 04.05.2018 № 63/18, а также решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции по делу № А24-2413/2021.

По данным обстоятельствам и правовому режиму пользования истцом земельным участком на дату рассмотрения дела (на праве аренды) спора между сторонами нет.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре от 19.03.2014, в соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

При разрешении споров о праве собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды, помимо требований, установленных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. При заключении договора аренды собственник должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Таким образом, из разъяснений, приведенных в Обзоре от 19.03.2014, следует, что особое значение для применения изложенной позиции Верховного Суда Российской Федерации имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, и именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке (определение Верховного Суда РФ от 20.10.2016 № 305- ЭС16-8051).

Следовательно, право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке лицом без необходимых разрешений, может быть признано при следующих условиях: участок предоставлен ему по договору аренды именно для строительства соответствующего объекта недвижимости, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вместе с тем из представленных в материалы дела документов следует, что уполномоченные органы Петропавловск-Камчатского городского органа не давали своего согласия на строительство Предпринимателем объекта капитального строительства (здания кафе) на передаваемом во временное пользование земельном участке.

Проанализировав условия арендных отношений, связанных с использованием земельного участка, на котором возведен спорный объект, суд установил, что договор аренды от 04.05.2018 № 63/18 не предусматривал такой цели использования, как строительство объекта капитального строительства.

Напротив, согласно пункту 1.1 договора земельный участок передан для реализации инвестиционного проекта «Организация парковочных площадок в г. Петропавловск-Камчатский» (фактическое использование), а в силу пункта 3.4.1 договора арендатор обязан использовать участок в соответствие с целевым названием.

Подобное условие договора явно свидетельствует о временном характере использования земельного участка для организации парковочных площадок, не предполагающем возведения на нем капитальных сооружений.

При этом договором арендодателю предоставлено право в любое время отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению (пункт 3.1.1), что согласуется с пунктами 3.3.1, 3.4.15 договора, в которых указано, что арендатор имеет право использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления. При этом на арендатора возложена обязанность после окончания срока действия договора или его досрочного прекращения произвести рекультивацию участка в течение 10 дней и передать участок арендодателю по акту приема-передачи в состоянии и качестве, не хуже первоначального, указанного в разделе 1 договора (пункт 3.4.12).

Само по себе, использование в договоре понятия «фактическое использование» не противоречит нормативно-правовому регулированию в области предоставления в аренду земельных участков, поскольку не изменяет вида разрешенного использования, а лишь свидетельствует о той конкретной цели, для которой земельный участок передается в пользование арендатору, то есть, по сути своей, раскрывает целевое использование в рамках конкретного договора.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы, в частности, договор аренды от 04.05.2018 № 63/18, на который ссылается истец, обосновывая свои права на строительство спорного объекта и его легализацию в гражданском обороте, суд приходит к выводу, что воля арендодателя однозначно и явно была направлена на предоставление земельного участка истцу в аренду для целей реализации инвестиционного проекта по организации парковок, а под строительство объекта недвижимого имущества истцу данный земельный участок, на котором возведен спорный объект, никогда не предоставлялся.

Указанные обстоятельства являются самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении требования о признании права на самовольную постройку, в связи с чем соответствие или несоответствие спорного строения иным признакам, указанным в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, не имеют правового значения для дела.

Более того, исследуя вопрос о принятии истцом мер к легализации
возводимого объекта, а также оценивая довод истца о том, что к строительству спорного объекта он приступил исключительно после получения разрешения на строительство, суд принимает во внимание, что выданное 02.04.2021 разрешение на строительство отменено спустя 20 дней после выдачи (23.04.2021), что в целом позволяет критически относится к возможности за указанный период построить двухэтажное здание площадью 244,50 кв.м.

Доводы истца о том, что об отмене разрешения на строительство ему стало известно значительно позже после принятия такого решения, не подтверждены ни документально, ни указанием на конкретные временные рамки, когда относительно даты завершения строительства ему стало об отмене соответствующего разрешения. При этом согласно представленному в материалы дела техническому плану на спорное здание, к дате составления плана (05.05.2021) объект уже был возведен.

Следует отметить, что согласно техническому плану здания, созданный спорный объект является результатом демонтажа здания, которое предпринимателю надлежало снести в соответствии с решением по делу № А24-2213/2010 как созданное не только в отсутствие разрешительной документации, но и с нарушением предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и нарушением свода правил СП 48.13330.2011.

Доказательств исполнения решения суда (демонтажа здания) материалы дела не содержат, как и доказательств строительства спорного объекта как нового, а каким образом в результате демонтажа одного здания создается другое здание (на что прямо указано в техническом плане спорного здания) из представленных документов неясно.

Указанные обстоятельства позволяют усомниться в доводе истца о том, что к строительству спорного здания он приступил только после получения разрешения на строительство от 02.04.2021.

Напротив, приведенные обстоятельства во взаимосвязи с изложенной ранее хронологией событий относительно принятия истцом мер к возведению на принятом в аренду земельном участке ряда строений (сооружений), замощений в целях выкупа этого земельного участка в собственность позволяют заключить, что спорный объект построен на базе ранее начатого объекта незавершенного строительства, который вопреки судебному решению истцом не демонтирован, а достроен и преобразован в новый объект – здание кафе.

Доводы истца о том, что для строительства спорного кафе им использована исключительно подпорная стена, противоречит обстоятельствам, установленным при рассмотрении дела № А24-2213/2010, в котором изучен акт обследования Управления архитектуры от 14.10.2019, акт обследования Контрольного управления администрации ПКГО от 24.01.2020 и установлен факт возведения по состоянию на даты обследования (то есть уже в 2019 году) на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010119:15509 двухэтажного монолитного железобетонного объекта (здания), полностью расположенного на указанном земельном участке и не относящегося к объектам вспомогательного использования, в отличие от подпорной стены, которая согласно проектной документации подлежала устройству исключительно с целью восприятия горизонтального давления и удержания грунта при перепаде высотных отметок. При этом в сообщении Инспекции государственного строительного надзора Камчатского края от 13.03.2020 № 403/01-55-2 обращено внимание на такие признаки возведенного объекта, как наличие фундамента, наружных стен, колонн, ригелей, перекрытий, выполненных из монолитного железобетона, площадь возведенного объекта – не более 250 кв.м (20,0 м х 8,0 м = 160 кв.м (надземный этаж; 180,0 м х 5,0 м = 90 кв.м (подземный этаж)), количество этажей – 2. То есть приведены признаки объекта, явно не соотносящиеся с характеристиками подпорной стены, которую надлежало установить в соответствии с проектной документацией на автомобильную стоянку. В то же время характеристики этого объекта согласуются с характеристиками здания кафе, на которое истец в 2021 году и в последующем неоднократно испрашивал разрешение на строительство и на которое просит признать право собственности, о чем свидетельствует содержание представленных в материалы дела разрешения на строительство от 02.04.2021, технического плана здания и проектной документации, разработанной, как в ней указано, в 2022 году (страница 1 пояснительной записки).

Однако решением Арбитражного суда Камчатского края от 13.07.2020 по делу № А24-2213/2020, оставленным без изменения вышестоящими инстанциями, на ИП Кнерика возложена обязанность по сносу незавершенного строительством объекта капитального строительства площадью 250 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010119:15509 по ул. Звездная в г. Петропавловске-Камчатском, – которую, как следует заключить на основе анализа материалов дела и принятых ранее судебных актов, истец не выполнил, объект достроил и в настоящее время принимает меры к введению его в оборот вопреки принятым судебным актам, являющимся обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежащим исполнению на всей территории Российской Федерации (статья 16 АПК РФ).

Подобное поведение истца не согласуется с понятием добросовестного поведения, и, напротив, свидетельствует о допущенном злоупотреблении при осуществлении гражданских прав, о недобросовестном поведении предпринимателя при принятии мер к легализации самовольной постройки, что является основанием для применения пункта 2 статьи 10 ГК РФ, согласно которому в случае установления недобросовестного поведения одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично.

С учетом совокупности приведенных обстоятельств, неоднократное обращение истца в 2021, 2022 годах за разрешением на строительство не может расцениваться как принятие надлежащих мер к легализации возводимого объекта

Отсутствие у истца, в рассматриваемом случае, не только разрешения на
строительство и ввод объекта в эксплуатацию, но и согласия собственника на строительство на принадлежащем ему земельном участке спорной постройки, недобросовестное поведение предпринимателя при осуществлении гражданских прав, выразившееся в неисполнении судебных решений, в совокупности с обстоятельствами, установленными при рассмотрении дел № А24-2213/2020 и А24-2413/2021, исключают возможность применения соответствующих положений Постановления № 10/22 для обоснования удовлетворения иска.

Вопреки суждению истца, те обстоятельства, что вид разрешенного
использования земельного участка в настоящее время допускает возведение на нем объектов капитального строительства и что градостроительный план не отменен, сами по себе, не являются достаточным основанием для признания права собственности на самовольную постройку, которой в рассматриваемом случае и является спорный объект, с учетом установленных судом обстоятельств, исключающих такую возможность.

Таким образом, суд отказывает в удовлетворении иска ввиду отсутствия правовых оснований для признания за истцом права собственности на спорный объект.

В связи с отказом в иске понесенные истцом расходы по оплате государственной пошлины возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.А. Душенкина