Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Алексеевой Ж.П. при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску:

Общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточная юридическая компания»

к ответчику:

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю

Департамент градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа

о регистрации перехода права собственности

при участии:

от истца:

ФИО1 - представитель по доверенности № 12 от 15.07.2009 на 1 год

от ответчика:

ФИО2 - представитель по доверенности № 73 от 14.05.2010

от третьего лица:

ФИО3 - представитель по доверенности № 08-01/51 от 11.01.2010

установил:

Истец, ООО «ДЮК», обратился в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением, в котором просит зарегистрировать за ним переход права собственности на здание Салон «Элегант», площадью 187,4 кв.м., и на земельный участок, кадастровый номер 41:01:01 01 18:0403, площадью 514 кв.м., расположенные по адресу <...> Октября, д. 10/1.

Определением суда от 31.05.2010 принято изменение наименования ответчика на – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (Управление Росреестра по Камчатскому краю); к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал полностью по основаниям, изложенным в иске. Просит зарегистрировать переход к истцу права собственности на спорные объекты недвижимости. Пояснил, что за государственной регистрацией права перехода права собственности истец не обращался, поскольку знает, что получит отказ в государственной регистрации в связи с ликвидацией продавца. Считает возможным применить в рассматриваемом случае аналогию закона. Расходы по государственной пошлине, независимо от исхода дела, просит отнести на истца.

Представитель ответчика считает Управление Росреестра по Камчатскому краю ненадлежащим ответчиком, исковые требования считает не подлежащими удовлетворению. Пояснила, что ликвидация продавца имущества будет не единственным основанием для отказа от государственной регистрации перехода права собственности. Пояснила, что продавец имущества обращался в Управление Росреестра за регистрацией ранее возникшего права, но государственной регистрации было отказано, поскольку в правоустанавливающих документах, представленных на регистрацию, имеются разночтения, препятствующие проведению регистрации. Считает, что подлежит выяснению вопрос о наличии у продавца вещного права на отчуждаемое имущество, исполнении сторонами сделки обязательств по договору купли-продажи, соответствии описанию объекта недвижимости в правоустанавливающем документе документам технического учета, установлению факта уклонения продавца от государственной регистрации права собственности покупателю.

Представитель третьего лица считает исковые требования подлежащими удовлетворению, поддержал письменное мнение на иск; пояснил, что третье лицо правопритязаний на спорные объекты недвижимости не имеет; подтвердил факт продажи земельного участка ООО ВТФ «Галеас».

Заслушав объяснения представителей истца и ответчика, мнение третьего лица, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что требования истца не подлежат удовлетворению на основании следующего.

Из материалов дела следует, что 01.03.2006 Общество с ограниченной ответственностью «Внешнеторговая фирма «Галеас» (Продавец по договору) и Общество с ограниченной ответственностью «Дальневосточная юридическая компания» (Покупатель по договору, истец по делу) заключили в соответствии со ст. 432, 549, 550, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) договор купли-продажи недвижимого имущества № 5, в соответствии с условиями которого Продавец передает, а Покупатель принимает в собственность следующее недвижимое имущество:

- здание Салон «Элегант», площадью 187,4 кв.м., расположенное по адресу <...> Октября, дом 10/1 стоимостью 1 030 000,00 рублей;

- земельный участок, занимаемый зданием салона «Элегант» и необходимый для его использования в границах кадастрового плана, прилагаемого к договору, площадью 514 кв.м., с кадастровым номером 41:01:01 01 18:0403, категория земель – земли поселений, разрешенное использование – для эксплуатации салона «Элегант», расположенный по адресу <...> Октября, дом 10/1 стоимостью 154 000,00 рублей.

По акту приема-передачи от 02.03.2006 вышеуказанное имущество передано ООО «ДЮК» (истцу по делу).

Письмом ООО ВТФ «Галеас» от 06.03.2006, платежным поручением истца № 2 от 01.03.2006 на сумму 1 184 000 рублей подтверждается оплата покупателем продавцу стоимости приобретенного по договору имущества.

Решением Арбитражного суда Камчатской области от 22.11.2002 по делу № А49-772/01 ООО «Внешнеторговая фирма «Галеас» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, которое прекращено определением суда от 17.03.2006 по вышеуказанному делу.

В соответствии со свидетельством серии 41 № 000361581 21.03.2006 в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации Общества с ограниченной ответственностью «Внешнеторговая фирма «Галеас» по решению суда.

Полагая, что в связи с ликвидацией продавца, единственным способом регистрации перехода права собственности на спорные объекты продавцу является судебное решение, истец обратился в суд с настоящим иском.

Из материалов дела следует, что 08.02.1994 Индивидуальное частное предприятие «Безносиков и сыновья» (даритель по договору) по договору дарения подарило Товариществу с ограниченной ответственностью производственно-торговая фирма «Галеас» (одаряемый по договору) принадлежащее дарителю на праве собственности здание салона «Элегант» площадью 187,9 кв.м. по адресу <...> Октября, 10/1.

Договор был удостоверен 08.12.1994 нотариусом г.Петропавловска-Камчатского ФИО4 а также - зарегистрирован Муниципальным предприятием «Бюро технической инвентаризации г.Петропавловска-Камчатского» в реестровой книге 20.04.1994, инвентарное дело № 420.

Таким образом, ТОО производственно-торговая фирма «Галеас» приобрело по названной сделке в собственность здание салона «Элегант» до введения в действие первой части Гражданского кодекса Российской Федерации (01.01.1995).

В соответствии с положениями ГК РСФСР, Основ гражданского законодательства Союза ССР государственная регистрация сделок с недвижимостью не требовалась, также не подлежал и государственной регистрации переход права собственности на объекты недвижимости (за исключением жилых помещений).

Из свидетельства на право собственности на землю серия РФ/КЧО-01 № 286777 следует, что названное свидетельство выдано 10.06.1996 года Горкомземом г.Петропавловска-Камчатского на основании постановления градоначальника № 683 от 28.05.1996, договора купли-продажи № 1 от 04.06.1996 в том, что Внешнеторговая фирма «Галеас», расположенная по адресу <...>, приобретает право частной собственности на земельный участок по адресу пр. 50 лет Октября, д.10/1, общей площадью 514 кв.м. Из свидетельства также следует, что земельный участок имеет кад.№ 02025013, на нем расположен магазин «Элегант».

Согласно кадастровому плану земельного участка (выписке из государственного земельного кадастра) от 19.04.2004 года № 2/04-515 земельный участок с кадастровым номером 41:01:01 01 18:0403 с предыдущим номером 02025013, расположен в <...> Октября, д.10/1, предназначен для эксплуатации магазина «Элегант», имеет площадь 514 кв.м. Собственником земельного участка является ООО Внешнеторговая фирма «Галеас».

Из материалов дела следует, что Товарищество с ограниченной ответственностью производственно-торговая фирма «Галеас» было зарегистрировано решением Исполнительного комитета Петропавловск-Камчатского городского Совета народных депутатов от 11.07.1991 № 2260.

Решением Регистрационной палаты администрации г.Петропавловска-Камчатского № 47 от 27.01.1997 внесены изменения и дополнения в учредительные документы ТОО Производственно-торговая фирма «Галеас» и зарегистрирован устав в новой редакции.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) в отношении ООО «Внешнеторговая фирма «Галеас» от 31.02.2010 названное юридическое лицо создано до 01.07.2002 на основании решения регистрирующего органа Исполнительный комитет г.Петропавловска-Камчатского Совета Народных депутатов № 2260 от 11.07.1991.

Таким образом, из совокупности названных документов усматривается, что ТОО производственно-торговая фирма «Галеас» и ООО «Внешнеторговая фирма «Галеас» являлись одним и тем же юридическим лицом.

В судебном заседании суд обозревал материалы дела № А24-772/01 из архива Арбитражного суда Камчатского края о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Внешнеторговая фирма «Галеас».

В томе 3 дела № А24-772/01 имеются протоколы собрания кредиторов ООО ВТФ «Галеас» от 01.10.2004, 20.02.2006, к отчету конкурсного управляющего приложена копия того же договора № 5 купли-продажи недвижимого имущества, который представлен истцом в материалы настоящего дела в обоснование приобретения права собственности на спорные объекты.

Из решения Арбитражного суда Камчатской области от 22.11.2002, определения суда от 17.03.2006 по делу № А24-772/01 следует, что банкротство ООО ВТФ «Галеас» осуществлялось в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 08.01.1998 № 6-ФЗ.

В соответствии со ст.ст. 102, 112 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 08.01.1998 № 6-ФЗ в случае, если имуществом должника, подлежащим продаже в ходе конкурсного производства, является недвижимость, указанное имущество оценивается до продажи с привлечением независимого оценщика, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

После проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже указанного имущества на открытых торгах, если собранием кредиторов или комитетом кредиторов не установлен иной порядок продажи имущества должника. Порядок и сроки продажи имущества должника должны быть одобрены собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

Таким образом, названным федеральным законом собранием кредиторов мог быть установлен иной порядок продажи имущества должника, чем установлено в законе. При этом, порядок и сроки продажи имущества должника должны быть одобрены собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

Из протокола собрания кредиторов ООО ВТФ «Галеас» от 01.10.2004 следует, что собранием кредиторов установлен иной порядок продажи имущества должника, а именно: конкурсному управляющему разрешена реализация конкурсной массы должника путем прямого заключения договоров купли-продажи, без проведения торгов, по цене предложения, при условии продажи имущества покупателю не ранее чем через 15 дней после получения первой заявки на покупку имущества и получения денежных средств от продажи имущества в срок, не превышающий 10 дней с момента заключения договора купли-продажи.

Согласно протоколу собрания кредиторов ООО ВТФ «Галеас» от 20.02.2006 решено продать спорное имущество ООО «Дальневосточная юридическая компания» без проведения оценки, торгов, по цене: здание салона «Элегант» - 1 030 000 рублей, земельный участок - 154 000 рублей. Конкурсному управляющему поручено заключить договоры купли-продажи.

Согласно ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной названным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.

В соответствии с предоставленными ответчиком сведениями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрированы права на спорные объекты недвижимости.

На основании изложенного, из совокупности представленных в материалы дела доказательств, названных в настоящем решении выше, суд приходит к выводу, что ООО ВТФ «Галеас» являлся собственником спорных объектов недвижимости на дату заключения договора купли-продажи от 01.03.2006 и вправе был ими распоряжаться.

При этом, продажа имущества была осуществлена ООО ВТФ «Галеас» в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 08.01.1998 № 6-ФЗ.

Сделка купли-продажи исполнена как продавцом, так и покупателем.

Однако, несмотря на изложенное, иск не подлежит удовлетворению на основании следующего.

На основании статей 8 и 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права, а одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является судебное решение.

Статьей 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 131, п. 2 ст. 223 и п. 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней и право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Статьями 165 и 551 ГК РФ установлено, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

В соответствии с разъяснениями, данными в п.п. 2, 53, 60, 61, 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 иски о государственной регистрации относятся к исками о правах на недвижимое имущество. При этом, государственный регистратор не является ответчиком по таким искам.

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. (п. 62 Постановления)

Как пояснил представитель истца в судебном заседании, истец не обращался в Управление Росреестра по Камчатскому краю за государственной регистрацией перехода права собственности и, следовательно, отказ в государственной регистрации не получал и не обжаловал.

Как установил суд, ответчик не является стороной в договоре купли-продажи спорного имущества и не имеет притязаний на спорные объекты.

Отношения ответчика и истца по государственной регистрации прав на спорные объекты носят административный, а не гражданско-правовой характер.

Следовательно, не являясь участником спорных материально-правовых отношений, Управление Росреестра по Камчатскому краю не может являться надлежащим ответчиком по заявленным требованиям.

Таким образом, иск не подлежит удовлетворению, поскольку заявлен к ненадлежащему ответчику, что не лишает истца права обратиться в Управление Росреестра по Камчатскому краю за государственной регистрацией перехода права собственности на спорные объекты и, в случае отказа зарегистрировать переход права собственности, обжаловать такой отказа в порядке главы 24 АПК РФ в соответствии с данными в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 разъяснениями.

На основании изложенного, суд отказывает истцу в удовлетворении иска.

Государственная пошлина по заявленному иску в соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) составляет 8 000,00 рублей и, в связи с отказом в удовлетворении исковых требований, относится на истца, однако взысканию не подлежит, поскольку была уплачена истцом в установленном размере при обращении в суд, что подтверждается платежным поручением № 19 от 14.04.2010, № 20 от 14.04.2010.

Руководствуясь статьями 1-3, 5-12, 17, 27, 28, 65, 71, 101-103, 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца после его принятия или в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Алексеева Ж.П.