Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Ж.А. Стриж, при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа

к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью финансово-консалтинговая фирма «ФинКо»

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора: Общество с ограниченной ответственностью «Чистюля», индивидуальный предприниматель ФИО1, муниципальное унитарное предприятие Петропавловск-Камчатского городского округа «Богородское озеро»

о взыскании 6 103 597 руб. 50 коп., расторжении договора, выселении из занимаемых помещений

при участии:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности № 06010006-59/02 от 09.11.2008 г. (31.12.2008 г.);

от ответчика: ФИО3 - директор, ФИО4 – представитель по доверенности от 21.10.2008 г. (на 3 года);

от третьих лиц: Предприниматель ФИО1, от ООО «Чистюля»: ФИО5 – представитель по доверенности № 21-01 от 20.10.2008 г. (на 1 год), от МУП – ФИО6 – представитель по доверенности № 8с-08 от 22.05.2008 г. (на 1 год)

установил:

Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (далее – Комитет) обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью финансово-консалтинговая фирма «ФинКо» (далее – ООО ФКФ «ФинКо») о взыскании 6 103 597 руб. 50 коп., в том числе задолженности по договору № 4338 аренды нежилого муниципального помещения от 28.02.2006 г. за период с 01.10.2005 г. по 31.12.2006 г. в размере 3 051 798 руб. 75 коп. и пени за просрочку исполнения обязательств по договору в сумме 3 051 798 руб. 75 коп. Также истец просит расторгнуть договор № 4338 аренды нежилого муниципального помещения от 28.02.2006 г. и выселить ответчика из занимаемых помещений в здании химчистки, общей площадью 839,8 кв.м, расположенном по адресу: <...>.

Определением суда от 23.07.2008 г. судом принято увеличение суммы исковых требований до 9 917 410 руб. 50 коп., в том числе 6 917 410 руб. 50 коп. – сумма задолженности по договору № 4338 от 28.02.2006 г. за период с 01.10.2005 г. по 31.07.2008 г., 3 000 000 руб. – пени.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что ООО «ФинКо» не занимал оспариваемые помещения. Акт приема передачи, представленный истцом, не может служить доказательством, подтверждающим передачу имущества в аренду, поскольку, как в нем указано, он является приложением к договору №4338 от 01.10.2005 г., в то время как истец предъявил требования по договору от 28.02.2006 г.

Представитель третьего лица - МУП «Богородское озеро» полагал, что требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.

Третье лицо – ООО «Чистюля» указало на то, что занимает помещения по адресу <...> с 2004 года. Договор аренды и ним не заключался. Однако он производил капитальный ремонт данного помещения.

Третье лицо – ФИО1 не смог пояснить подлежит ли требование удовлетворению, указав на то, что ранее он занимал помещения на основании договора субаренды, заключенного с ООО финансово-консалтинговая фирма «ФинКо», а в настоящее время – на основании договора субаренды, заключенного с ООО «Чистюля и арендную плату вносит последнему.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 28.02.2006 г. между Комитетом (арендодатель) и ООО «ФинКо» (арендатор) заключен договор № 4338 аренды нежилого муниципального помещения, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения (объект аренды) в здании фабрики химчистки, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 839,8 кв. м (п. 2.1. Договора).

В соответствии с п. 2.3. Договора срок аренды устанавливается с 01.10.2005 г. по 31.08.2006 г.

Согласно п. 3.1. Договора ставка арендной платы и сроки ее действия утверждаются постановлением градоначальника. Изменение ставки является основанием для перерасчета размера арендной платы. Размер арендной платы определяется расчетом, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 1).

Арендная плата за текущий месяц вносится арендатором самостоятельно в соответствии с расчетом не позднее 15 числа текущего месяца (п. 3.3. Договора).

В силу п. 5.2. Договора в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В соответствии с расчетом арендной платы за пользование муниципальными нежилыми помещениями (Приложение № 1) арендная плата в месяц без учета НДС с 01.10.2005 г. составляет 203 453 руб. 25 коп.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В доказательство передачи имущества истец представил акт приема-передачи помещения от 01.10.2005 г.

Ответчик отрицает передачу ему имущества, поскольку в данном акте указано, что он является приложением к договору аренды №4338 от 01.10.2005 г., в то время как истец заявляет требования по договору №4338 от 28.02.2006 г.

В материалах дела имеется письмо директора ООО ФКФ «ФинКо» от 17.07.2006 г. за №17-1, подписанное директором общества ФИО3 и направленное Градоначальнику г.Петропавловска-Камчатского, в соответствии с которым ООО «ФинКо» просит рассмотреть вопрос о передаче права аренды на здание, расположенное по ул.Тельмана,38, ООО «Чистюля».

Как видно из договора №Б/05-2 от 01.05.2005 г., заключенного между ООО ФКФ «ФинКо», как арендодателем, и индивидуальным предпринимателем ФИО1, как субарендатором, общество предоставило субарендатору во временное владение нежилую площадь по адресу, ул.Тельмана, 38, площадью 82,25 кв.м., сроком до 30.12.2005 г.

Передача оспариваемого помещения ООО ФКФ «ФинКо» ФИО1 подтверждена актом сдачи помещения от 01.01.2005 г.

Аналогичный договор аренды №Б/05-2 от 01.01.2006 г.между ООО ФКФ «ФинКо» и предпринимателем ФИО1 заключен на 2006 г.

Таким образом, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу, что представленный акт приема-передачи помещения от 01.10.2005 г. подтверждает передачу имущества по договору №4338 от 28.02.2006 г., а ссылка в нем на приложение №1 к договору от 01.10.2005 г., является ошибочной в проставлении даты.

При этом, заключая договор от 28.02.2006 г., стороны распространили срок аренды имущества именно с 01.10.2005 г.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истец просит взыскать арендную плату за период с октября 2005 г. по июль 2008 г. в размере 6 917 410,50 руб.

Устанавливая срок фактического пользования имуществом ответчиком, суд приходит к следующему.

Письмом от 17.01.2006 г. №17.07.2006 г. ООО ФКФ «ФинКо» просит Градоначальника г.Петропавловска-Камчатского рассмотреть вопрос о передаче права аренды здания фабрики химчистки по ул. Тельмана, 38 ООО «Чистюля».

В свою очередь, Комитет по управлению имуществом г.Петропавловска-Камчатского, письмом от 01.11.2006 г. №8041/5, отвечая на вышеназванное заявление, сообщил, что 12.09.2006 г. коллегия Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (протокол №3) решила, в связи с истечением 31.08.2008 г. срока действия договора № 4338 от 28.02.2006 г. аренды нежилых помещений в здании фабрики химчистки по ул. Тельмана, 38, заключенного между Комитетом по управлению имуществом и ООО ФКФ «ФинКо», заключить договор аренды на новый срок с 01 сентября 2006 г. с ООО «Чистюля» без проведения торгов.

В дальнейшем, на основании приказа и.о. председателя Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа № 608 от 08.12.2006 г. нежилые помещения, общей площадью 839,8 кв.м, расположенные по адресу: <...>, закреплены на праве хозяйственного ведения за МУП «Богородское озеро», и по акту о закреплении имущества за МУП «Богородское озеро» от 15.12.2006 г. нежилые помещения, в том числе, и оспариваемые, были переданы последнему.

Письмом за №133 от 15.12.2006 г. МУП «Богородкое озеро» извещает ООО «Чистюля» о перерасчете арендной платы, а письмом за №232 от 02.05.2007 г., о наличии у последнего задолженности за аренду помещения, расположенного по адресу ул. Тельмана, 38.

7 мая 2007 г. Комитет по управлению имуществом обратился к ООО «Чистюля» с письмом за №3645/5 о необходимости возврата договора №4655 аренды муниципального нежилого помещения в здании фабрики химчистки по ул.Тельмана,38.

Уведомлением от 14.12.2006 г. Комитет известил ООО «Чистюля» о том, что с 1 января 2007 г. имущество передано МУП «Богородское озеро» и в связи с переходом прав арендодателя сторонам необходимо внести изменения в договор аренды №4655 от 01.09.2006 г.

Этим же уведомлением Комитет сообщил ООО «Чистюля» о наличии у него задолженности по арендной плате за период с сентября 2006 г. по декабрь месяц 2006 г.

В судебном заседании представитель ООО «Чистюля», не отрицая факта пользования оспариваемыми помещениями, пояснил, что письменный договор аренды с МУП «Богородское озеро» не был подписан, поскольку стороны не пришли к согласию по условиям договора в части размера арендной платы.

Из материалов дела видно, что по договору №01 от 01.01.2007 г. ООО «Чистюля» на основании акта сдачи помещения от этой же даты предоставило предпринимателю ФИО1 в субаренду часть оспариваемых помещений.

В судебном заседании ФИО1 пояснил, что в настоящее время оплату за имущество, которое находится у него в субаренде, он производит ООО «Чистюля».

Таким образом, по совокупности представленных доказательств, суд приходит к выводу о том, что ООО ФКФ «Финко» занимало помещения по договору №4338 от 28.02.2006 г. с 01.10.2005 г. по 31.12.2006 г.

При этом, без надлежащего оформления акта сдачи-приема имущества от ООО ФКФ «ФинКо» Комитету, последний с 01.01.2007 г. передал оспариваемые помещения в аренду ООО «Чистюля».

В связи с чем, с ответчика подлежит взысканию арендная плата в размере 3 051 798 руб. 75 коп. за период с октября 2005 г. по декабрь 2006 г.

В остальной части требований следует отказать в связи с их необоснованностью.

Пунктом 5.2. договора стороны установили, что в случае невнесения арендатором арендных платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Таким образом, исковые требования о взыскания пени в размере 3 000 000 руб., согласно представленному расчету, за период с 16.10. 2006 г. по 18.07.2008 г. являются обоснованными на основании ст.330 ГК РФ и п.5.2. договора, поскольку имеет место несвоевременное внесение арендной платы.

Вместе с тем, учитывая, чрезмерно высокий размер процента пени и тот факт, что начисленная Комитетом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения денежного обязательства, арбитражный суд, согласно статье 333 ГК РФ, считает возможным уменьшить ее до 1 000 000 руб.

В связи с чем, требования истца в части взыскания пени подлежат удовлетворению в размере 1 000 000 руб.

Рассматривая требования истца о расторжении договора, суд пришел к следующему.

Согласно пункту 2.3. договора срок аренды устанавливается с 01.10.2005 г. по 31.08.2006 г.

Поскольку после истечения срока действия договора истец не возражал, а ответчик продолжал пользоваться имуществом, в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ оспариваемый договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Согласно статье 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В доказательство направления уведомления о расторжении договора, истец ссылается на предупреждение о необходимости исполнения обязательств №4918/2 от 23.08.2008 г.

Вместе с тем, как следует из указанного предупреждения, истец известил ответчика о необходимости в пятидневный срок погасить задолженность и явиться в Комитет для проведения сверки взаиморасчетов.

Доказательств направления предупреждения ответчику о досрочном расторжении договора, истец в порядке статьи 65 АПК РФ, суду не представил.

Таким образом, до обращения в суд истцом не были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В связи с чем, на основании пункта 2 статьи 148 АПК РФ требование в части расторжения договора подлежит оставлению без рассмотрения.

Рассматривая требования истца в части выселения ответчика из занимаемых им нежилых помещений, суд считает их неподлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с ч.1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом установлено отсутствие между сторонами надлежащим образом составленного акта возврата имущества ООО ФКФ «ФинКо» Комитету.

Вместе с тем, с 01.01.2007 года оспариваемое имущество передано Комитетом в пользование ООО «Чистюля», которое с указанной даты фактически занимает нежилые помещения здания фабрики химчистки по ул.Тельмана,38.

Ссылка истца на акт обследования, который, по его мнению, подтверждает факт нахождения ответчика в оспариваемом помещении, суд считает несостоятельной, поскольку таковой оформлен в одностороннем порядке и подписан работниками Комитета, являющимися заинтересованными в данном деле.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований для удовлетворения требования истца о выселении ответчика из занимаемых им помещений.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы, относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая, что при подаче искового заявления в суд истцом оплачена государственная пошлина в размере 46 017 руб. 99 коп., с ответчика подлежит взысканию в пользу истца 18 207 руб. 46 коп., в доход федерального бюджета 17 069 руб. 06 коп.

Руководствуясь статьями 1-3, 17, 27-28, 101-103, 110, 148, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Исковое заявление в части требований о расторжении договора оставить без рассмотрения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью финансово-консалтинговая фирма «ФинКо»:

- в пользу Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа 3 051 798 руб. долга, 1 000 000 руб. пени, 18 207 руб. 46 коп. госпошлины,

- в доход федерального бюджета 17 069 руб. 06 коп. госпошлины.

Выдать исполнительный лист.

Отказать в остальной части иска.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, или в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Судья

Стриж Ж.А.