Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Жалудя И.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Васильевой И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по заявлению открытого акционерного общества «Единая городская недвижимость» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>) в государственной регистрации внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оформленного сообщением об отказе № 01/059/2010-057 от 10.03.2011,

при участии:

от заявителя

ФИО1 – представитель по доверенности № 02С-11 от 31.01.2011 (сроком на один год)

от ответчика

ФИО2 – представитель по доверенности № 28 от 02.02.2011 (сроком до 31.12.2011)

установил:

открытое акционерное общество «Единая городская недвижимость» (далее – заявитель, Общество, ОАО «Единая городская недвижимость») обратилось в арбитражный суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее – Управление Росреестра по Камчатскому краю, регистрирующий орган) в государственной регистрации внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), оформленного сообщением об отказе № 01/059/2010-057 от 10.03.2011, в отношении размера арендной платы на объект недвижимого имущества, ссылаясь на те обстоятельства, что между Комитетом по управлению имуществом г. Петропавловска-Камчатского (далее – Комитет) и государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Дальневосточный государственный университет», переименованным впоследствие в Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Дальневосточный федеральный университет» (далее – ДВГУ) заключён договор аренды № 3164 от 01.07.2003, согласно которому ДВГУ за плату во временное владение и пользование передано здание общей площадью 841,4 кв.м., расположенное в <...>. С 01.12.2010 размер арендной платы составляет 148 062,84 рублей с учётом НДС. 10.07.2003 указанный договор аренды нежилого помещения зарегистрирован в установленном законом порядке. 05.04.2007 Комитет по акту № 62/Х-07 передал указанное здание учебного корпуса муниципальному унитарному предприятию Петропавловск-Камчатского городского муниципального образования «Богородское озеро» в хозяйственное ведение, 07.09.2007 выдано свидетельство о государственной регистрации права. Арендуемый объект на основании передаточного акта от 28.10.2008 вошёл в уставной капитал ОАО «Единая городская недвижимость» в результате реорганизации МУП «Богородское озеро» путём его преобразования в открытое акционерное общество в соответствии с постановлением главы Петропавловск-Камчатского городского округа № 3111 от 22.10.2008 «Об условиях приватизации муниципального унитарного предприятия Петропавловск-Камчатского городского округа «Богородское озеро». 05.11.2008 в ЕГРЮЛ внесена запись о создании юридического лица - ОАО «Единая городская недвижимость». 19.02.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Камчатскому краю за ОАО «Единая городская недвижимость» зарегистрировано право собственности на здание. ОАО «Единая городская недвижимость» является правопреемником юридического лица – МУП «Богородское озеро» по всем его обязательствам на основании передаточного акта, в связи с чем права и обязанности арендодателя по договору аренды нежилого помещения № 3164 от 01.07.2003 перешли к ОАО «Единая городская недвижимость» в силу закона. Письмом № 1073 от 12.11.2010 арендодатель проинформировал арендатора о введении с 01.12.2010 нового расчёта арендной платы, а также о том, что государственная регистрация расчёта будет обеспечена Обществом в одностороннем порядке в Управлении Росреестра по Камчатскому краю. 02.12.2010 заявитель обратился в Управление Росреестра по Камчатскому краю за государственной регистрацией внесения изменений в ЕГРП на указанный выше объект недвижимого имущества в отношении размера арендной платы на основании представленного расчёта, действующего с 01.12.2010 к договору аренды нежилого помещения № 3164 от 01.07.2003. 25.02.2011 Управление Росреестра по Камчатскому краю отказало ОАО «Единая городская недвижимость» в государственной регистрации внесения изменений в ЕГРП в отношении размера арендной платы на объект недвижимого имущества. Данный отказ, по мнению заявителя, противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы в сфере экономической деятельности, поскольку возможность изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке в рамках действующего договора аренды нежилого помещения не противоречит пункту 1 статьи 424, пункту 1 статьи 450, пункту 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Необходимость государственной регистрации внесения изменений в ЕГРП на указанный выше объект недвижимого имущества в отношении размера арендной платы на основании представленного нового расчета арендной платы обусловлена требованиями действующего законодательства. Учитывая, что изменение договора, совершённое арендодателем в одностороннем порядке, на которое арендатором дано согласие при заключении договора (пункт 3.2 договора), является неотъемлемой его частью, то на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации. Отказывая в государственной регистрации внесения изменений в действующий договор аренды в отношении размера арендной платы, Управление Росреестра по Камчатскому краю фактически препятствует облечению в легитимную форму изменений, касающихся размера арендной платы (существенного условия договора), что в свою очередь может послужить основанием для предъявления арендатором иска о взыскании суммы неосновательного обогащения, а также создаёт препятствия для законного взимания арендной платы на основании нового расчёта, поскольку изменение в ранее зарегистрированный договор аренды недвижимого имущества относительно размера арендной платы не зарегистрировано и в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ считается незаключённым.

В судебном заседании представитель заявителя требование поддержала в полном объёме по основаниям, изложенным в заявлении, дополнительно пояснив, что одностороннее изменение размера арендной платы предусмотрено пунктом 3.2 договора от 01.07.2003 (с учетом изменений, внесенных в него соглашением от 03.11.2008). Подпись арендатора на изменённом расчёте не требуется. Арендная плата в размере 148062,84 руб. установлена в размере рыночной стоимости на основании отчёта об оценке. Основанием изменения размера арендной платы по договору от 01.07.2003 явился, в том числе, приказ Департамента экономической и бюджетной политики Петропавловск-Камчатского городского округа № 106 от 30.11.2009, утвердившего Положение о порядке передачи в аренду недвижимого имущества ОАО «Единая городская недвижимость», согласно которому арендная плата устанавливается в размере рыночной стоимости на основании отчёта об оценке. ДВГУ по данному договору, с учетом изменения размера арендной платы с 01.12.2010, оплату производит.

Представитель ответчика в судебном заседании требование заявителя не признала по основаниям, изложенным в отзыве.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все представленные доказательства в совокупности, арбитражный суд приходит к выводу о нижеследующем.

Как установлено арбитражным судом и следует из материалов дела, 01.07.2003 между Комитетом и ДВГУ заключён договор аренды № 3164, согласно которому арендатору за плату во временное владение и пользование передается здание общей площадью 841,4 кв.м., расположенное в <...>. 10.07.2003 названный договор аренды нежилого помещения зарегистрирован в установленном порядке.

05.04.2007 Комитет по акту № 62/Х-07 передал указанное здание учебного корпуса муниципальному унитарному предприятию Петропавловск-Камчатского городского муниципального образования «Богородское озеро» в хозяйственное ведение.

Арендуемый объект на основании передаточного акта от 28.10.2008 вошёл в уставной капитал ОАО «Единая городская недвижимость» в результате реорганизации МУП «Богородское озеро» путём его преобразования.

Соглашением от 05.11.2008, заключенным между ОАО «Единая городская недвижимость» и ДВГУ, стороны внесли в договор № 3164 от 01.07.2003 изменения, в том числе в пункт 3.1 и 3.2 договора, определив, что размер арендной платы устанавливается арендодателем. Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год.

Право собственности в отношении спорных нежилых помещений зарегистрировано Управлением Росреестра по Камчатскому краю за ОАО «Единая городская недвижимость», о чём в ЕГРП сделана соответствующая запись и выдано свидетельство № 41 АВ 035710 от 19.02.2009.

Приказом Департамента экономической и бюджетной политики Петропавловск-Камчатского городского округа № 106 от 30.11.2009 утверждено Положение о порядке передачи в аренду недвижимого имущества ОАО «Единая городская недвижимость», разделом 5 которого определено, что арендная плата устанавливается в размере рыночной стоимости на основании отчёта об оценке, составленного независимым оценщиком на основании Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (л.д. 91, 92-97).

Письмом № 1073 от 12.11.2010 ОАО «Единая городская недвижимость» уведомило арендатора о введении с 01.12.2010 нового расчета арендной платы в размере 148062,84 руб. с приложением расчета арендной платы (л.д. 67, 68).

02.12.2010 ОАО «Единая городская недвижимость» обратилось в Управление Росреестра по Камчатскому краю за государственной регистрацией внесения изменений в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении арендной платы по договору № 3164 на объект недвижимого имущества, расположенного в <...>, условный № 41:01:1:03:540.

Уведомлением Управления Росреестра по Камчатскому краю № 01/054/2010-562 от 15.12.2010 государственная регистрация внесения изменений на вышеприведённый объект недвижимости приостановлена до 31.12.2010 на основании заявления ОАО «Единая городская недвижимость».

Уведомлением Управления Росреестра по Камчатскому краю № 01/059/2010-057 от 11.02.2011 государственная регистрация внесения изменений в ЕГРП была приостановлена до 10.03.2011 по инициативе регистрирующего органа.

Сообщением № 01/059/2010-057 от 10.03.2011 Управление Росреестра по Камчатскому краю отказало ОАО «Единая городская недвижимость» в государственной регистрации внесения изменений в ЕГРП в отношении размера арендной платы на объект недвижимого имущества: нежилое здание учебного корпуса, расположенного в <...>, условный номер: 41:01:1:03:540 на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ) в связи в тем, что фактическое изменение размера арендной платы не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия, в связи с чем не представляется возможным внести изменения в ЕГРП на данный объект в отношении размера арендной платы на основании представленного расчёта, действующего с 01.12.2010, к договору аренды нежилого помещения № 3164 от 01.07.2003.

ОАО «Единая городская недвижимость», считая отказ Управления Росреестра по Камчатскому краю незаконным и нарушающим его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В силу пункта 1 статьи 17 Федерального закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно пункту 1 статьи 650, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктами 3.1, 3.2 договора аренды нежилого помещения № 3164 от 01.07.2003 (с учётом изменений, внесенных соглашением сторон от 05.11.2008) предусмотрено, что размер арендной платы устанавливается арендодателем. Изменение ставки является основанием для перерасчета размера арендной платы. Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год (л.д. 14-21, 23).

Согласно пункту 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11487/09 от 26.01.2010.

Поскольку изменение размера арендной платы по договору аренды нежилого помещения № 3164 от 01.07.2003 не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, то при названных обстоятельствах необходимость государственной регистрации нового размера арендной платы отсутствовала, в связи с чем арбитражный суд приходит к выводу, что обращение с упомянутым расчетом повлекло обоснованный отказ Управления Росреестра по Камчатскому краю в государственной регистрации внесения изменений в ЕГРП, оформленный сообщением № 01/059/2010-057 от 10.03.2011.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 АПК РФ).

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания оспариваемого решения Управления Росреестра по Камчатскому краю, оформленного сообщением № 01/059/2010-057 от 10.03.2011, незаконным необходимо установление в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту; нарушение прав и законных интересов заявителя оспариваемым решением.

Поскольку арбитражным судом установлено соответствие оспариваемого решения Управления Росреестра по Камчатскому краю действующему законодательству, и отсутствие нарушений прав и законных интересов заявителя, основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

Довод представителя заявителя о том, что отказ в государственной регистрации нового размера арендной платы может послужить основанием для предъявления арендатором иска о взыскании суммы неосновательного обогащения, не может быть принят арбитражным судом во внимание, поскольку данный довод основан на предположении.

Кроме того, в судебном заседании представитель ОАО «Единая городская недвижимость» пояснила, что ДВГУ осуществляет арендную плату к договору аренды нежилого помещения № 3164 от 01.07.2003 на основании расчёта, действующего с 01.12.2010.

В силу с части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Руководствуясь статьями 1-3, 17, 27, 110, 167-170, 176, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении требования отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья И.Ю. Жалудь