Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи В.П. Березкиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску	открытого акционерного общества «Единая городская недвижимость»
к ответчику	обществу с ограниченной ответственностью «БЕБИ»
о взыскании 81 995,15 руб., о расторжении договора аренды № 419 от 31.01.2008 и об обязании освободить занимаемые нежилые помещения

при участии:

от истца

ФИО2 – представитель по доверенности № 21С-09 от 16.11.2009 (сроком на 3 месяца),

ФИО3 – представитель по доверенности № 15С-09 от 14.09.2009 (сроком на 1 год),

от ответчика

ФИО4 – представитель по доверенности № 7 от 20.03.2008 (сроком на 3 года),

ФИО5 – представитель по доверенности № 5 от 20.03.2008 (сроком на 3 года),

установил:

открытое акционерное общество «Единая городская недвижимость» (далее – ОАО «Единая городская недвижимость») обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «БЕБИ» (далее – ООО «БЕБИ») о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды № 419 от 31.01.2008 в размере 39 398,23 руб., пени в размере 42 596,92 руб., расторжении договора аренды № 419 от 31.01.2008, об обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Петропавловск-Камчатский,
ул. Ленинградская, д. 39 общей площадью 169,8 кв.м.

Исковые требования заявлены со ссылкой на ст.ст. 309, 330, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств.

В судебном заседании представители истца заявили ходатайство об увеличении исковых требований до 82 444,35 руб., в части взыскания долга по арендной плате до 39 398,22 руб. (за ноябрь 2009 в размере 16 877, 31 руб., за декабрь 2009 года в размере 22 520,91 руб.) и пени за просрочку внесения арендной платы до 43 046,13 руб.

Просили суд расторгнуть договор аренды № 419 от 31.01.2008 и обязать ответчика возвратить нежилые помещения, расположенные по адресу:
<...>, поз. 1-8 цокольного этажа в жилом доме.

Представили в материалы дела:

- платежные поручения об уплате истцом арендной платы;

- письмо ФГУП «Ростехинвентаризация - федеральное БТИ» от 02.11.2009 № Ф41 /1168;

- акт сверки по состоянию на 14.11.2009, из которого следует, что долг ООО «БЕБИ» по договору аренды № 419 от 31.01.2008 на 14.11.2009 составляет 16 877, 31 руб.

- письма в адрес ответчика:

- от 11.03.2009 № 145, в котором, содержится уведомление о необходимости указания назначения платежей, поступивших в адрес истца;

- от 31.03.2009 № 256 о перезаключении договоров аренды;

- от 24.07.2008 № 815/1 об изменении площади арендуемых объектов.

Представители ответчика требования не признали, пояснили, что арендную плату вносили в полном объеме. Представили в материалы дела платежное поручение об уплате долга по арендной плате за декабрь 2009 года. Кроме того, полагали, что договор № 419 от 31.01.2008 является недействующим, поскольку имеется договор аренды № 125 от 01.01.2007, заключенный между ответчиком и МУП «Богородское озеро». Заявили ходатайство о снижении пени в порядке
ст. 333 ГК РФ.

08.12.2009 в арбитражный суд Камчатского края от ООО «БЕБИ» поступило встречное исковое заявление к ОАО «Единая городская недвижимость» признании договора аренды № 419 от 31.01.2008 недействительным.

Согласно ч. 1 ст. 132 АПК РФ ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.

Согласно ч. 2 ст. 132 АПК РФ предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления исков, установленных ст.ст. 125, 126 АПК РФ.

Из смысла ст. 132 АПК РФ вытекает, что предъявление встречного иска предполагает нахождение в производстве суда первоначального иска.

При этом предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления исков. Следовательно, требования, предъявляемые к исковому заявлению, применяются и к встречному иску.

В соответствии с ч. 1 ст. 127 АПК РФ вопрос о принятии искового заявления к производству арбитражного суда решается судьей единолично в пятидневный срок со дня поступления искового заявления в арбитражный суд.

08.12.2009 по настоящему делу вынесена и оглашена резолютивная часть решения.

Таким образом, на момент рассмотрения вопроса о принятии встречного иска первоначальный иск рассмотрен судом по существу.

Кроме того, суд полагает, что подача встречного искового заявления в день судебного заседания, в котором дело рассматривается по существу, направлена на затягивание судебного разбирательства.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв
с 11 часов 45 минут 08.12.2009 до 16 часов 30 минут 08.12.2009.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда с участием тех же представителей сторон.

Как следует из материалов дела, 31.01.2008 между муниципальным унитарным предприятием «Богородское озеро» (Арендодатель) и ООО «БЕБИ» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 419.

По условиям договора Арендодатель с согласия Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа предоставляет Арендатору нежилые помещения за плату во временное пользование, а Арендатор принимает во временное пользование и оплачивает нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 169,8 кв.м.

Местонахождение объекта аренды в здании обозначается на поэтажном техническом плане, являющемся неотъемлемой частью договора аренды (приложение № 2).

Указанный объект аренды принадлежал МУП «Богородское озеро» на праве хозяйственного ведения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.07.2008 серии 41 АВ № 023488.

Пунктом 2.3 договора установлен срок аренды с 01.12.2007 по 31.10.2008.

Согласно п. 3.1. договора аренды № 419 от 31.01.2008 арендная плата устанавливается и изменяется Арендодателем в одностороннем порядке.

Размер арендной платы в месяц, согласно расчету, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 1), составляет 22 520,91руб. с учетом налога на добавленную стоимость.

Согласно п. 3.2 договора арендная плата за текущий месяц вносится Арендатором самостоятельно в соответствии с расчетом не позднее 15 числа предыдущего месяца.

Арендные платежи перечисляются на счет Арендодателя, указанный в
п. 8.4 договора, или вносятся наличными деньгами в кассу Арендодателя.

В соответствии с п. 6.1. договора аренды № 419 от 31.01.2009 договор вступает в силу с момента его подписания сторонами, распространяет свое действие только в пределах срока, указанного в п. 2.3. договора.

Заключение договора на новый срок осуществляется в письменной форме исключительно с соблюдением условий, установленных п. 4.4.11 договора. Договор не может считаться продленным автоматически.

Во исполнение своих обязательств по договору аренды МУП «Богородское озеро» 01.12.2007 по акту приема-передачи помещения передало в аренду ООО «БЕБИ» нежилое помещение общей площадью 169,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

На основании постановления Главы Петропавловск-Камчатского городского округа № 3111 от 22.10.2008 МУП «Богородское озеро» с 05.11.2008 реорганизовано путем преобразования в открытое акционерное общество «Единая городская недвижимость» с переходом прав и обязанностей, в том числе по договору аренды № 419 от 31.01.2008.

О преобразовании МУП «Богородское озеро» в ОАО «Единая городская недвижимость» ответчик был уведомлен письмом от 18.11.2008.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.02.2009 объект аренды принадлежит ОАО «Единая городская недвижимость» на праве собственности.

В результате проведенной технической инвентаризации площадь объекта аренды изменилась с 169,8 кв.м. до 164,8 кв. м.

Согласно справке ФГУП «Ростехинвентаризация – федеральное БТИ» от 02.11.2009 № Ф41/1168 объект недвижимого имущества: нежилые помещения поз. №№ 1-9 цокольного этажа в жилом доме, общая площадь 169,8 кв.м. идентичен объекту недвижимого имущества: нежилые помещения поз. №№ 1-8, цокольного этажа в жилом доме, общая площадь 164,8 кв. м.

Изменение общей площади вышеуказанных помещений произошло в результате пересчета позиций № 3, № 4 поэтажного плана (приложения № 2 к договору аренды № 419 от 31.10.2008).

Изменение площадей объекта аренды нашло отражение в передаточном акте от 28.10.2008 между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа и ОАО «Единая городская недвижимость», а также в свидетельстве о праве собственности истца на объект аренды от 10.02.2009 серии 41 АВ № 036014.

Неисполнение ООО «БЕБИ» обязательства по внесению арендной платы послужило основанием для обращения ОАО «Единая городская недвижимость» в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст.ст. 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона в течение предусмотренного обязательством периода времени.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке и сроки, определяемые договором аренды.

Долг ответчика за ноябрь 2009 года подтверждается актом сверки по состоянию на 14.11.2009. Доказательств оплаты арендной платы за декабрь 2009 ответчиком не представлено.

Имеющееся в материалах дела платежное поручение № 514 от 07.12.2009 об уплате истцу 39 398,22 руб. не может являться таким доказательством ввиду следующего.

На основании пункта 3 статьи 863 ГК РФ порядок осуществления расчетов платежными поручениями регулируется законом, а также установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота.

В силу пункта 3.8 части 1 Положения о безналичных расчетах в Российской Федерации, утвержденного указанием Центрального банка Российской Федерации от 03.10.2002 № 2-П, при оплате платежного поручения на всех экземплярах расчетного документа в поле «списано со сч. плат.» проставляется дата списания денежных средств со счета плательщика (при частичной оплате - дата последнего платежа), в поле «Отметки банка» проставляются штамп банка и подпись ответственного исполнителя.

Представленное ответчиком платежное поручение № 514 от 07.12.2009 не имеет отметки о дате списания денежных средств со счета, в связи с чем не может быть принято судом в качестве надлежащего доказательства оплаты долга.

Довод ответчика о том, что договор № 419 от 31.01.2008 является недействительным поскольку между ответчиком и МУП «Богородское озеро» имеется заключенный договор аренды № 125 от 01.01.2007 арбитражным судом отклоняется.

Оценивая договор аренды № 125 от 01.01.2007, арбитражный суд приходит к выводу, что данный договор сторонами не заключен, поскольку между ними имеются неурегулированные разногласия. Из материалов дела видно, что договор аренды № 125 от 01.01.2007 со стороны ООО «БЕБИ» подписан с протоколом разногласий, при этом протокол согласования разногласий сторонами не подписан.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства предоставления имущества по договору № 125 от 01.01.2007 от истца к ответчику в порядке
ст. 611 ГК РФ.

При таких обстоятельствах требование ОАО «Единая городская недвижимость» о взыскании с ООО «БЕБИ» долга по арендной плате подлежит удовлетворению на основании ст. ст. 309, 314, 614 ГК РФ.

Рассмотрев требования истца о взыскании с ответчика пени за период с 16.10.2008 по 07.12.2009 в размере 43 046,13 руб., арбитражный суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В п. 5.2 договора аренды № 419 от 31.01.2008 стороны предусмотрели, что в случае невнесения Арендатором арендных платежей в сроки, установленные договором, по усмотрению Арендодателя может быть начислена неустойка в размере до 0,5% включительно от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Поскольку факт несвоевременного исполнения ответчиком денежных обязательств по договору судом установлен, то требования истца о взыскании договорной неустойки заявлены правомерно.

Представленный истцом расчет неустойки проверен судом и является правильным.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 года предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.07.1997 № 17 основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммами возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и др.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

К выводу о наличии оснований для снижения суммы неустойки суд при рассмотрении конкретного дела приходит в каждом конкретном случае.

Таким образом, принимая во внимание высокий размер процента пени, отсутствие доказательств, свидетельствующих, что понесенные истцом убытки превышают размер неустойки, суд приходит к выводу о том, что начисленная неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения денежного обязательства и согласно ст.333 ГК РФ считает возможным уменьшить ее до 15 000,00 руб.

Рассмотрев требование истца о расторжении договора аренды нежилого помещения № 419 от 31.01.2008 и возврате ответчиком арендованного помещения, арбитражный суд приходит к следующему.

Согласно п. 6.4 договор аренды № 419 от 31.01.2008 подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке по требованию Арендодателя, а Арендатор выселению, в случае однократного неполного внесения и (или) однократного невнесения Арендатором арендной платы в установленный договором срок.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Из пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В абзаце 3 пункта 4 статьи 619 ГК РФ установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, из приведенных норм закона, следует, что, предъявляя по настоящему делу исковые требования о расторжении договора аренды № 419 от 31.01.2008 и возврате ответчиком арендованного помещения, истец должен подтвердить достаточными и достоверными доказательствами, в том числе, то обстоятельство, что он до предъявления искового заявления по настоящему делу в арбитражный суд направлял ответчику письменное предложение расторгнуть договор аренды № 419 от 31.01.2008 по основанию неоднократного неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы по этому договору, а также письменное предложение о необходимости исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы по договору № 419 от 31.01.2008 в разумный срок.

Из материалов дела следует, что истец обращался к ответчику с такими требованиями. В подтверждение обстоятельства названного обращения истец представил предупреждение № 792 от 25.08.2009. Предупреждение содержит конкретное, однозначное и безусловное, адресованное ответчику предложение истца о расторжении договора аренды № 419 от 31.01.2008 именно по основанию неоднократного неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору, как это предусмотрено пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанное предупреждение ответчиком получено 08.09.2009, о чем свидетельствует почтовое уведомление, имеющееся в материалах дела. Факт получения предупреждения ответчиком не отрицался.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчик допустил ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору аренды № 419 от 31.01.2008 по своевременному внесению арендных платежей, требование истца о расторжении договора аренды нежилого помещения № 419 от 31.01.2008 является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

С момента его расторжения, договор аренды нежилого помещения № 419 от 31.01.2008 г. прекратил свое действие.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с чем, требование истца о возврате ответчиком нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>
, поз. 1-8 цокольного этажа в жилом доме подлежит удовлетворению на основании ст. 622 ГК РФ, п. 6.4 договора аренды № 419 от 31.01.2008,

Государственная пошлина по настоящему иску с учетом его увеличения до 82 444,35 руб.составляет 6 973,33 (2 973,33 руб. - госпошлина по требованию о взыскании арендной платы и пени, 2000 руб. - госпошлина по требованию о расторжении договора, 2000 руб. - госпошлина по требованию о возврате имущества).

Согласно ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истец при подаче иска оплатил государственную пошлину в размере
6 959,85 руб., что подтверждается платежными поручениями № 578 от 31.08.2009, № 663 от 08.10.2009.

В связи с чем, государственная пошлина в размере 6 959,85 руб. подлежит взысканию в с ответчика в пользу истца, госпошлина в размере 13,48 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 1-3, 17, 27-28, 101-103, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

принять увеличение исковых требований в части взыскания основного долга до 39 398,22 руб., неустойки до 43 046,13 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БЕБИ»:

- в пользу открытого акционерного общества «Единая городская недвижимость» 39 398,22 руб. долга, 15 000,00 неустойки, и 6 959, 85 руб. расходов по уплате государственной пошлины;

- в доход федерального бюджета 13,48 руб. государственной пошлины.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 419 от 31.01.2008.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «БЕБИ» возвратить открытому акционерному обществу «Единая городская недвижимость» нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>
, поз. 1-8 цокольного этажа в жилом доме, в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, и (или) в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Судья В.П. Березкина