Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Иванушкиной К.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Павловой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю

о признании недействительным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на здание бойлерной № 1 от 21.10.2010 № 01/047/2010-220

третье лицо: Комитет по управлению имуществом Петропавловска-Камчатского городского округа

при участии:

от заявителя

ФИО2 – по доверенности от 23.11.2010, реестр нотариуса ФИО3 № 2955, на 3 года;

от Управления Росреестра по Камчатскому краю

ФИО4 – по доверенности от 11.01.2011 № 09, до 31.12.2011;

ФИО5 – по доверенности от 29.12.2010 № 134, до 31.12.2011;

от Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа

ФИО6 – по доверенности от 22.06.2010, на 1 год

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее – Управление Росреестра по Камчатскому краю, регистрирующий орган, ответчик) в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества: здание бойлерной № 1, расположенный по адресу: <...>, оформленный в виде Сообщения об отказе в государственной регистрации права от 21.10.2010№ 01-047/2010-220.

Как указал заявитель, отказ в государственной регистрации перехода права собственности ответчик мотивировал отсутствием у продавца оформленного права пользования земельным участком, на котором расположено здание; отсутствием заявления продавца по сделке – муниципального предприятия «Многоотраслевое предприятие жилищно-коммунального хозяйства Южного района города» (далее - МОП ЖКХ «Южное») о государственной регистрации перехода такого права; отсутствием в Едином государственном реестре прав сведений об объекте недвижимости: Здание бойлерной № 1 с инженерными сетями, укомплектованными оборудованием; непредставлением соглашения об исполнении условий конкурса; отсутствием в договоре купли-продажи от 05.05.2010 условий исполнения конкурса.

По мнению заявителя, оспариваемый отказ не соответствует закону, так как за МОП ЖКХ «Южное» в установленном порядке зарегистрировано право хозяйственного ведения на вышеуказанное здание. 04.05.2010 индивидуальный предприниматель ФИО1 приобрел на торгах в форме конкурса социально-значимые объекты, в том числе здание бойлерной № 1. При первичной регистрации за МОП ЖКХ «Южное» права хозяйственного ведения на спорный объект недвижимости ответчику представлялся кадастровый паспорт. В пункте 1.2 кадастрового паспорта указано местоположение приобретенного у МОП ЖКХ «Южное» здания – Петропавловск-Камчатский городской округ, улица Капитана ФИО7, 5. Кадастровым паспортом подтверждаются уникальные характеристики объекта недвижимости и определено местонахождение на территории Петропавловск-Камчатского городского округа.

Из условий договора не следует, что реализуется объект недвижимости с наименованием: Здание бойлерной № 1 с инженерными сетями, укомплектованными оборудованием. Из условий договора (пункт 1.1) видно, что продавались не только объекты недвижимости, а «социально значимые объекты».

Условия конкурса опубликованы в объявлении 03.04.2010 в газете «Коммерсантъ» № 58 и газете Лукоморье Плюс № 12.

21.06.2010 заявитель отправил в администрацию Петропавловск-Камчатского городского округа заявление о заключении соглашения об исполнении условий конкурса.

22.07.2010 Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа направил для подписания соглашение об исполнении условий конкурса. В указанном соглашении Комитет необоснованно расширил объем обязательств, которые должен исполнить заявитель, а также исключил из соглашения часть имущества. При составлении соглашения Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа основывался на пункте 4 статьи 132 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 30 декабря 2008 № 296-ФЗ.

Ответчик ссылается на то, что в нарушение пункта 3 статьи 139, пункта 19 статьи 110 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в договоре купли-продажи от 05.05.2010 не указаны условия исполнения конкурса как обязательное условие конкурса, однако в вышеперечисленных нормах права не указано, что обязательным условием договора купли-продажи социально значимых объектов является указание в нем условия исполнения конкурса.

Единственным объективным основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности является отсутствие заявления от МОП ЖКХ «Южное». Совместное заявление о регистрации перехода права собственности подать не представляется возможным, поскольку МОП ЖКХ «Южное» ликвидировано.

В судебном заседании представитель заявителя требование поддержал в полном объёме по основаниям, изложенным в заявлении и возражениях на отзыв ответчика (л.д. 4-9, 83-84, 93-94). Полагает, что действующее законодательство не предусматривает обязанности заключить соглашение об исполнении условий конкурса до государственной регистрации права собственности на приобретенные объекты. Момент заключения такого соглашения законом не определен. Закон о государственной регистрации не относит такое соглашение к основаниям для государственной регистрации права собственности.

Управление Росреестра по Камчатскому краю направило отзыв на заявление, в котором требования заявителя не признало (л.д. 76-81).

В судебном заседании представители ответчика требования заявителя не признали по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (далее – Комитет, заинтересованное лицо) для приобщения к материалам дела представил отзыв на заявление (л.д. 90-92), полагал требование предпринимателя не подлежащим удовлетворению.

Выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) доказательства по делу, суд пришёл к следующим выводам.

Как установлено судом, 30.08.2010 ФИО2, действующий на основании доверенности в интересах предпринимателя ФИО1, для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества: «здание бойлерной № 1», расположенный по адресу: <...>, условный номер 41-41-01/058/2009-170 обратился в Управление Росреестра по Камчатскому краю с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на вышеназванный объект недвижимого имущества (л.д. 74).

Уведомлением Управления Росреестра по Камчатскому краю от 24.09.2010 № 01/047/2010-220 государственная регистрация перехода права собственности на вышеприведённый объект недвижимости приостановлена до 22.10.2010 (л.д. 70-73).

Сообщением от 21.10.2010 № 01/047/2010-220 Управление Росреестра по Камчатскому краю отказало предпринимателю в регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества: здание бойлерной № 1, расположенный по адресу: <...>, условный номер 41-41-01/058/2009-170 (л.д. 12-14) на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ) в связи:

- с непредставлением в регистрирующий орган документов, подтверждающих право продавца на пользование земельным участком, на котором расположено здание (не представлены документы, подтверждающие права МОП ЖКХ «Южное» на земельный участок, расположенный под отчуждаемым объектом);

- с отсутствием заявления о государственной регистрации перехода права от продавца – МОП ЖКХ «Южное»;

- с отсутствием в Едином государственном реестре прав сведений об объекте недвижимости «здание бойлерная № 1 с инженерными сетями, укомплектованными оборудованием»;

- неуказанием в договоре купли-продажи от 05.05.2010 условий и обязательств покупателя по исполнению условий конкурса в нарушение пункта 3 статьи 139, пункта 19 статьи 110 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»;

- непредставлением на регистрацию соглашения об исполнении условий конкурса по договору купли-продажи социально-значимых объектов от 05.05.2010.

Считая отказ Управления Росреестра по Камчатскому краю незаконным и нарушающим его права и законные интересы, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно абзацам 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В силу пункта 1 статьи 17 Федерального закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Статьёй 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер.

Согласно пунктам 6 и 16 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждённого постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219, каждый раздел Единого государственного реестра прав идентифицируется кадастровым номером объекта, а в случае его отсутствия - условным номером. Каждый лист раздела Единого государственного реестра прав идентифицируется кадастровым номером объекта недвижимого имущества. При отсутствии у объекта недвижимого имущества кадастрового номера используется условный номер, присваиваемый органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в порядке, установленном Министерством юстиции Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 28.11.2008 собранием кредиторов МОП ЖКХ «Южное» утверждено Положение об организации и проведении открытых торгов по продаже имущества МОП ЖКХ «Южное», пунктом 5.5 раздела 5 которого предусмотрено, что после проведения конкурса орган местного самоуправления заключает с покупателем социально значимых объектов соглашение об исполнении условий конкурса. В случае существенного нарушения или неисполнения покупателем социально значимых объектов соглашения об исполнении условий конкурса указанные соглашение и договор купли-продажи социально значимых объектов подлежат расторжению судом на основании заявления органа местного самоуправления (л.д. 22-24).

Протоколом о результатах открытых торгов в форме конкурса по продаже социально-значимых объектов МОП ЖКХ «Южное» от 04.05.2010 победителем конкурса объявлен ФИО1 (л.д. 29).

05.05.2010 между МОП ЖКХ «Южное» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор купли-продажи, согласно которому покупатель на условиях названного договора приобретает в собственность социально значимые объекты МОП ЖКХ «Южное», в том числе спорный объект недвижимости по настоящему делу – Здание бойлерной № 1, общая площадь 390,9 кв.м, адрес: <...>, с инженерными сетями, укомплектованными оборудованием (пункт 1.1.1 договора). Имущество продавцом передается покупателю по передаточному акту в течение 2-х дней после поступления денежных средств на счет продавца в полном объеме (пункт 3.1 договора) (л.д. 30-34).

Платежными поручениями №№ 8, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 29 от 06.05.2010 покупатель произвел оплату по договору купли-продажи от 05.05.2010 (л.д. 39-53).

Согласно акту приема-передачи от 07.05.2010 покупатель принял имущество, в том числе Здание бойлерной № 1, общая площадь 390,9 кв.м, адрес: <...>, с инженерными сетями, укомплектованными оборудованием (л.д. 35-38).

21.06.2010 ФИО1 обратился в администрацию Петропавловск-Камчатского городского округа с заявлением о заключении с ним соглашения об исполнении условий конкурса в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 132 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (л.д. 54).

Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа направил предпринимателю ФИО8 об исполнении условий конкурса по договору купли-продажи социально-значимых объектов от 03.08.2010, пунктом 5 которого определено, что оно является неотъемлемой частью договора купли-продажи социально-значимых объектов от 05.05.2010 и подлежит направлению в Управление Росреестра по Камчатскому краю для регистрации права собственности (л.д. 56-58).

03.08.2010 предприниматель, подписав соглашение, направил в Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа протокол разногласий к соглашению, в котором изложил несогласие только с пунктами 2.1-2.4 данного соглашения (л.д. 60).

Письмом от 25.08.2010 № 06010008-6215/4 Комитет сообщил предпринимателю об оставлении названного протокола без согласования и предложил подписать соглашение в редакции, представленной Комитетом (л.д. 61).

В соответствии с пунктом 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 данного Закона в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов).

Судом установлено, что недвижимому имуществу: здание бойлерной № 1, расположенному по адресу: <...>, присвоен условный номер 41-41-01/058/2009-170, который указан предпринимателем в заявлении о государственной регистрации перехода права собственности на названный объекта недвижимого имущества (л.д. 75).

Факт присвоения спорному объекту недвижимости «здание бойлерной № 1», расположенному по адресу: <...>, условного номера 41-41-01/058/2009-170 подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и ответчиком не оспаривается (л.д. 27).

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив исполнение МОП ЖКХ «Южное» обязанности по передаче спорного объекта недвижимости, и исполнение индивидуальным предпринимателем ФИО1 обязанности по оплате сумм по договору купли-продажи, суд пришёл к выводу об отсутствии оснований считать договор купли-продажи от 05.05.2010 не заключенным в силу статьи 554 ГК РФ. Заявителем представлены необходимые на регистрацию перехода права собственности документы, они соответствуют требованиям действующего законодательства, содержат сведения, которые необходимы для индивидуализации отчужденного по договору купли-продажи имущества – «здание бойлерной № 1», в том числе о местоположении спорного объекта, в связи с чем у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в государственной регистрации перехода прав на объект недвижимого имущество по мотиву непредставления документов, подтверждающих право продавца на пользование земельным участком, на котором расположено здание; по мотиву отсутствия в Едином государственном реестре прав сведений об объекте недвижимости «здание бойлерной № 1 с инженерными сетями, укомплектованными оборудованием»; по мотиву неуказания в договоре купли-продажи от 05.05.2010 условий и обязательств покупателя по исполнению условий конкурса.

Непредставление на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество документов о правах продавца на земельный участок, а также неуказание в договоре купли-продажи условий и обязательств покупателя по исполнению условий конкурса не является в силу статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ основанием для отказа в государственной регистрации, поскольку заявитель вправе, при отсутствии ограничений, приобрести земельный участок под спорным объектом недвижимости в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, после оформления прав на объект недвижимости, а обязанность покупателя социально значимых объектов по настоящему делу содержать и обеспечивать их эксплуатацию и использование в соответствии с целевым назначением указанных объектов являлась обязательным условием конкурса по продаже социально значимых объектов.

Довод представителей ответчика об отсутствии в Едином государственном реестре прав сведений об объекте недвижимости «здание бойлерной № 1 с инженерными сетями, укомплектованными оборудованием», также не принимается судом по следующим основаниям.

Согласно упомянутой выше выписке из ЕГРП (л.д. 27) правообладателем объекта недвижимости: «здание бойлерной № 1» является МОП ЖКХ «Южное», вид права – хозяйственное ведение.

В кадастровом паспорте также указано наименование объекта недвижимости «здание бойлерной № 1» (л.д. 28).

Из заявления предпринимателя однозначно следует, что целью обращения явилась государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости, имеющий наименование «здание бойлерной № 1», а не «здание бойлерной № 1 с инженерными сетями, укомплектованными оборудованием».

Из буквального толкования договора купли-продажи социально-значимых объектов от 05.05.2010 следует, что словосочетание «с инженерными сетями, укомплектованными оборудованием» не относится к наименованию объекта недвижимости – «здание бойлерной № 1».

Несостоятельной является ссылка ответчика на нарушения заявителем пункта 3 статьи 139, пункта 19 статьи 110 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», поскольку, исходя из положений пункта 2 статьи 4 указанного Федерального закона, разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в пунктах 1, 2 Информационного письма от 04.06.2009 № 130, к делам о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу Федерального закона № 296-ФЗ, до момента завершения процедуры, применяемой в деле о банкротстве и введенной до дня вступления в силу означенного Закона, применяются положения Закона о банкротстве без учета внесенных в него Федеральным законом № 296-ФЗ изменений. Названная норма применяется также к делам, по которым до дня вступления в силу Федерального закона № 296-ФЗ была введена процедура наблюдения.

В рассматриваемом случае решение Арбитражного суда Камчатской области о признании МОП ЖКХ «Южное» несостоятельным (банкротом) и открытии процедуры конкурсного производства принято 06.10.2006, то есть до вступления в силу Федерального закона № 296-ФЗ, в связи с этим применяются положения Закона о банкротстве без учета внесенных изменений.

Такие основания, как указано в оспариваемом отказе, – неуказание в договоре купли-продажи от 05.05.2010 условий и обязательств покупателя по исполнению условий конкурса, в статьях 110 и 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции, действовавшей до 31.12.2008 и подлежащей применению к процедуре конкурсного производства в отношении МОП ЖКХ «Южное»), отсутствовали.

Согласно пункту 4 статьи 132 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции, действовавшей до 31.12.2008 и подлежащей применению к процедуре конкурсного производства в отношении МОП ЖКХ «Южное») находящиеся у должника на праве хозяйственного ведения объекты коммунальной инфраструктуры, относящиеся к системам жизнеобеспечения (далее – социально значимые объекты), продаются путем проведения торгов в форме конкурса в порядке, установленном статьей 110 названного Федерального закона. Обязательным условием такого конкурса должна являться обязанность покупателя социально значимых объектов содержать и обеспечивать их эксплуатацию и использование в соответствии с целевым назначением указанных объектов. Иные условия проведения конкурса определяются собранием кредиторов (комитетом кредиторов) по предложению органа местного самоуправления. После проведения конкурса орган местного самоуправления заключает с покупателем социально значимых объектов соглашение об исполнении условий конкурса. В случае существенного нарушения или неисполнения покупателем социально значимых объектов соглашения об исполнении условий конкурса указанные соглашение и договор купли-продажи социально значимых объектов подлежат расторжению судом на основании заявления органа местного самоуправления.

По смыслу приведенной нормы правовой режим и социальная значимость имущества должника определяются назначением и характером использования имущества. В том случае, если имущество должника (объекты коммунальной инфраструктуры) используется не только в частных интересах должника, но и в интересах населения, такое имущество является социально значимым, а интересы населения в отношении такого имущества подлежат защите как со стороны государства, так и со стороны органов местного самоуправления, о чем свидетельствуют положения пункта 4 статьи 132 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Довод заявителя о том, что статьей 20 Федерального закона № 122-ФЗ не предусмотрено представление на государственную регистрацию соглашения об исполнении условий конкурса от 03.08.2010, не может быть принят арбитражным судом во внимание, поскольку в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 17 данного Федерального закона основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания. Абзацем 10 указанной нормы предусмотрена обязанность регистрирующего органа, осуществлять проверку юридической силы документов, представленных на государственную регистрацию.

Поскольку соглашение об исполнении условий конкурса от 03.08.2010 является неотъемлемой частью договора купли-продажи социально-значимых объектов от 05.05.2010 и подлежало направлению в Управление Росреестра по Камчатскому краю для регистрации перехода права собственности, а, кроме того, необходимость представления соглашения об исполнении условий конкурса обусловлена законом в силу специфики объекта продажи – отнесения его к социально значимым объектам, суд приходит к выводу о том, что непредставление упомянутого соглашения повлекло обоснованный отказ Управление Росреестра по Камчатскому краю в регистрации перехода права, оформленный сообщением от 21.10.2010 № 01-047/2010-220.

Учитывая данное обстоятельство, а также то, что отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца является не единственным правовым препятствием для регистрации перехода права собственности, требование заявителя удовлетворению не подлежит в силу с части 3 статьи 201 АПК РФ.

Расходы по уплате государственной пошлине относятся на заявителя в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 1-3, 17, 27, 110, 167-170, 176, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении требований по заявлению отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья К.Ю. Иванушкина