Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Камчатской области в составе судьи В.А. Ведерниковой, при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску

ООО "Артмейкер"

к ответчику

Индивидуальному предпринимателю ФИО1

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора

Управление Федеральной регистрационной службы по Камчатскому краю

О расторжении договора и выселении

при участии:

от истца

ФИО2 – представитель по доверенности
№ 15 от 01.06.07г.(сроком до 01.06.08г.),

от ответчика

ФИО3 – представитель по доверенности
от 03.10.06г. (сроком на 3 года),

от третьего лица

ФИО4 – представитель по доверенности № 29 от 21.01.08г.(сроком до 31.12.08г.)

установил:

ООО «Артмейкер» обратилось в арбитражный суд с иском к ИП ФИО1 о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01 июня 2006года позиции 2-7 на втором этаже в здании станции технического обслуживания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 363 кв.м и выселении предпринимателя из занимаемого помещения.

В обоснование своей правовой позиции истец сослался на ст.ст.452,619 Гражданского кодекса РФ.

Определением суда от 16.01.07г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст.51 АПК РФ привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Камчатской области и Корякскому автономному округу.

Определением суда от 10 мая 2007года производство по данному делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу ВА24-1557/07-07 по иску ИП ФИО1 к ООО «Артмейкер», ЗАО «Лада-Моторс» о признании недействительной ничтожной сделки – договора купли-продажи нежилых помещений в здании станции технического обслуживания по адресу: <...>, общей площадью 394,9 кв.м от 24.03.03г.

Определением суда от 27 февраля 2008года производство по делу было возобновлено судом на основании ст.146 АПК РФ по вступлению в законную силу решения суда от 17.09.07г. по делу А24-1557/07-07.

В судебном заседании представитель истца заявила ходатайство об уточнении предмета исковых требований в части нумерации позиций арендуемых ответчиком нежилых помещений и их площади, связанные с изготовлением нового технического паспорта и последующей их регистрацией согласно свидетельства о государственной регистрации права собственности за ООО «Артмейкер» от 28.08.07г.

Согласно ходатайства истец просит расторгнуть договор аренды от 01.06.02г. с соглашением от 09 декабря 2002года и выселить ответчика из нежилых помещений поз.2,4,5,48-52 второго этажа обшей площадью 361,3 кв.м в здании станции технического обслуживания по указанному выше адресу.

Суд в порядке ст.49 АПК РФ принимает уточнение предмета иска.

По существу представитель истца поддержала исковые требования по доводам и основаниям, изложенным в иске. Исковые требования о досрочном расторжении договора аренды и выселении арендатора ФИО1 обоснованы нарушением последним условий договора в части проведения перепланировки без согласия арендодателя, нарушение арендатором правил пожарной безопасности, использование арендованного имущества не по назначению, а именно осуществление на арендуемой площади продажи красок для автомобилей.

Ответчик в удовлетворении исковых требований просит отказать по доводам, изложенным в отзыве на иск от 16.01.07г. и отзыве, представленном в судебное заседание. Представитель считает, что оснований для расторжения договора аренды на основании п.1 ст.619 ГК РФ в связи с существенным нарушением условий договора и использованием арендуемого имущества не по назначению не имеется. Если нарушения и имели место, то, по мнению ответчика, они носят несущественный характер и арендодателю не причинен ущерб, в значительной мере лишающий его того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

В ходе судебного заседания ответчиком заявлено ходатайство о вызове в суд в качестве свидетелей: ФИО5, ФИО6, ФИО7, которые могут подтвердить отсутствие каких-либо перепланировок в арендуемых помещениях, соответствие использование помещений целям, указанным в договоре, изготовление и установление колерной в феврале 2000года, то есть еще при прежнем собственнике помещений ЗАО «Лада-Моторс» и до заключения расторгаемого договора аренды.

Рассмотрев заявленное ходатайство, выслушав мнение истца, возражавшего по ходатайству, суд не усматривает оснований для его удовлетворения, исходя из требования о допустимости доказательств согласно ст.68 АПК РФ и заинтересованности заявленных свидетелей ФИО5 и ФИО6 как работников ИП ФИО1

В удовлетворении ходатайства ответчика об объявлении в судебном заседании перерыва для предоставления дополнительных доказательств в обоснование своих возражений, в том числе по наличию арендных отношений ИП ФИО1 с прежним собственником помещений ЗАО «Лада-Моторс», судом отказано за необоснованностью. В соответствии со ст.41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться своими процессуальными правами и нести процессуальные обязанности. В соответствии с требованиями ст.65 АПК РФ истец по делу должен заблаговременно раскрыть доказательства, на которые он ссылается в обоснование своих требований.

Представитель третьего лица в судебном заседании заявил ходатайство об изменении свого наименования на Управление Федеральной регистрационной службы Камчатского края. Суд, в отсутствие возражений сторон, применительно к ст.48 АПК РФ изменяет наименование третьего лица.

В судебном заседании представитель третьего лица поддержал доводы согласно представленного мнения на исковое заявление.

Выслушав доводы представителей сторон, рассмотрев имеющиеся в деле материалы и оценив в совокупности представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между ЗАО «Лада-Моторс»(арендодатель) и ИП ФИО1(арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений от 01.06.02г. с учетом соглашения от 09.12.02г., согласно которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду нежилые помещения позиции 2-7 на втором этаже площадью 363 кв.м в здании станции технического обслуживания по адресу: <...>.

Согласно п.1.6 договор заключен сроком на десять лет до 01.06.2012года. Договор аренды от 01.06.02г. прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от 10.09.03г. за № 41-01/01-1/2003-531. Таким образом, договор аренды от 18.01.2000г. был заключен сторонами в установленном законом порядке, в соответствии со ст.ст.433,651 ГК РФ.

24 марта 2003 года нежилые помещения, составляющие объект аренды, а также поз.23,24 на первом этаже здания станции технического обслуживания, находящегося по указанному выше адресу, общей площадью 394,9кв.м перешли в собственность ООО «Артмейкер» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24 марта 2003года. Переход права собственности был зарегистрирован в ЕГРП 10.09.03г. под № 41-01/01-1/2003-159.

Пунктом 4.1 договора от 24.03.03г. стороны установили, что передача имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляется при подписании настоящего договора. Дополнительного подписания сторонами передаточного акта не требуется.

Согласно ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве. Следовательно, при изменении сторон условия договора аренды остаются прежними.

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду(п.23 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66).

Таким образом, в силу закона права и обязанности Арендодателя по договору аренды от 01.06.02г. перешли к новому собственнику – ООО «Артмейкер». Как следует из п.1.5 самого договора переход права собственности от арендодателя к другому лицу не влечет изменение или расторжение договора аренды.

Решением Арбитражного суда Камчатской области от 17 сентября 2007года по делу А24-1557/07-07, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанцией суда от 03.12.07г., в иске ИП ФИО1 о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи недвижимости от 24.03.03г. между ЗАО «Лада-Моторс» и ООО «Артмейкер» отказано за необоснованностью и пропуском срока исковой давности.

Согласно предмета договора аренды от 01.06.02г. арендуемые помещения предоставляются арендатору для размещения магазина по торговле автомобильными запасными частями и хозяйственными товарами.

Согласно раздела 2.3 договора арендатор обязуется в том числе: использовать помещения строго по назначению, не производить перепланировок без письменного согласия арендодателя, соблюдать правила пожарной безопасности, электробезопасности, нести полную материальную ответственность перед соответствующими контролирующими службами.

Нарушение условий договора аренды арендатором и использование арендуемых помещений не по назначению послужило основанием для обращения с иском в суд о досрочном расторжении договора аренды и выселении ИП ФИО1 из занимаемых помещений.

В соответствии с ч.2 ст.452 ГШК РФ и ст.619 ГК РФ арендодатель имеет право в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора ввиду использования нанимателем имущества с существенными нарушениями условий договора или не по назначению. Такое право может быть реализовано арендодателем только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

.В силу ч.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует, что истцом выполнены требования по соблюдению досудебной процедуры, предшествующей обращению в суд за расторжением договора, что подтверждается письмом ООО «Артмейкер» от 12.09.06г. № 277 с предупреждением об устранении нарушений, а также предложением о расторжении договора № 322 от 10.10.06г. Арендатор своим письмом от 10.10.06г. отказал в расторжении договора в связи с соблюдением ИП ФИО1 условий договора, а, следовательно, отсутствием основания для его расторжения.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Довод истца о нарушении условий договора в части осуществления перепланировки без согласия арендодателя и соответственно, уменьшение арендуемой площади, суд считает недоказанным.

По мнению истца, перепланировка выразилась с оборудование арендатором колерной для смешивания автомобильных красок. Согласно представленного в материалы дела письма Комитета по строительству и архитектуре администрации Камчатской области от 23.01.07г. стеклянная перегородка в пластиковом переплете не затрагивает конструктивных элементов помещения и не влияет на несущую способность здания; не является перепланировкой, требующей внесения изменений в технический паспорт помещения.

Как следует из Плана(выписки_ объекта недвижимого имущества от 24.08.06г. изменение площади(с 363 кв.м на 361,3 кв.м) произошла за счет внутренних перепланировок, уточнения размеров и перерасчета площадей. Таким образом, сделать однозначный вывод об уменьшении площади только за счет «внутренних перепланировок» не представляется возможным.

При этом, суд отмечает, что довод ответчика об установлении данной перегородки в период его арендных отношений с прежним собственником ЗАО «Лада-Моторс» документально не подтвержден.

В тоже время, судом установлено, что факты нарушения арендатором условий договора в части соблюдения правил пожарной безопасности имеют место и носят систематический характер, тем самым, создавая угрозу уничтожения имущества арендодателя или причинения материального ущерба.

Данный вывод суда подтверждается предписанием УГПС МЧС России от 29.12.03г., предписанием № 92 от 29.12.03г. о приостановке работы магазина «Вояж-Авто» ИП ФИО1 до устранения нарушений требований пожарной безопасности; Постановлением Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатской области № 5-191/06 от 27 июня 2006года, которым ИП ФИО1 был привлечен к административной ответственности по ч.1 ст.20.4 КоАП РФ, выразившееся в нарушение правил пожарной безопасности по результатам осмотра помещения магазина «Вояж-Авто» согласно акта № 720 от 21.06.06г.

Как следует из указанного Постановления в ходе рассмотрения дела ИП ФИО1 выявленные нарушения правил пожарной безопасности признал, но на момент рассмотрения дела в суде указанные в протоколе об административном правонарушении нарушения правил пожарной безопасности устранены не были.

Из материалов дела следует, что нарушения правил пожарной безопасности арендатором связано, в том числе, с использованием арендуемого помещения не по назначению в нарушение ст.615 ГК РФ и п.1.2 договора, согласно которого арендуемые помещения предоставляются арендатору для размещения магазина по торговле автомобильными запасными частями и хозяйственными товарами.

Согласно материалов дела и пояснений сторон на арендуемых площадях находится магазин «Вояж-авто». В судебном заседании представитель ответчика не отрицал, что в данном магазине наряду с автозапчастями производилась и продажа краски для автомобилей, которые ответчик относит к понятию «хозяйственные товары», в связи с чем считает, что объект аренды используется по назначению. На вопрос суда ответчик подтвердил, что торговля автомобильными красками производится и в настоящее время.

Осуществление торговли лакокрасочными изделиями на арендуемой площади подтверждается и материалами о нарушении правил пожарной безопасности по торговле лакокрасочными изделиями, которые относятся к пожароопасным товарам.

Как усматривается из материалов дела и не отрицается самим ответчиком с целью смешивания, разбавления автомобильных красок на арендуемой площади арендатором была организована работа колерной, которая также не была надлежащим образом оборудована, что нашло отражение в материалах по нарушению пожарной безопасности и в Постановлении об административном правонарушении от 27.06.06г. в отношении ИП ФИО1

Довод ответчика, что автомобильная краска и другие лакокрасочные изделия для автомобилей относятся к понятию «хозяйственные товары» суд считает не правомерным. Согласно Номенклатуры товаров, учитываемых в розничном товарообороте(товарный словарь) краски и лакокрасочные изделия не входят в перечень хозяйственных товаров(пункт 82 Номенклатуры).

Данные изделия входят в понятие «Товары бытовой химии»(пункт 94 Номенклатуры), а именно: лакокрасочные материалы: краски клеевые, сухие, водные, масляные, водоэмульсионные, на синтетической основе; олифа натуральная и полунатуральная; эмали масляные, смоляные, эфироцеллюлозные, асфальтобитумные; спиртовые политуры и лаки, полировочная вода, паста шлифовочная и полировочная; грунтовки; шпаклевки; сиккативы; растворители и разбавители (ацетон, бензин - растворитель, скипидар); клей строительный разный (жидкое стекло, сухой, костный, плиточный, мездровый, казеиновый); медный и железный купорос; сажа сухая; мел - побелка; морилки.

При этом автомобильные краски и т.п. не являются сопутствующими товарами автозапчастей и не относятся к автозапчастям. Даже автокосметика относится к товарам бытовой химии(пункт 94 Номеклатуры).

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что арендуемые площади в течении длительного времени и по настоящее время используются ИП ФИО1 не по назначению, что выражается в торговле автомобильными красками(эмалями, лаками и т.п.), что не относится ни к автомобильным запасным частям, ни к хозяйственным товарам. Нарушение условий договора в части соблюдения правил пожарной безопасности подтверждено материалами дела. Ссылка ответчика на то, что на арендуемых площадях не зафиксировано ни одного пожара не может свидетельствовать о несущественном нарушении условия договора в этой части.

Таким образом, суд считает, что требования арендодателя о расторжении договора аренды от 01 июня 2002 года являются обоснованными и подлежат удовлетворению на основании ст.ст.615, 619 ГК РФ п.п.1.2, 2.3 договора.

При прекращении арендных отношений имущество подлежит возврату арендодателю, следовательно, требование арендодателя о выселении ИП ФИО1 с арендуемых помещений является обоснованным и подлежащим удовлетворению на основании ст.622 ГК РФ.

Поскольку, ответчик фактически находится в нежилых помещениях поз.2,4,5,48-52 второго этажа обшей площадью 361,3 кв.м в здании Станции технического обслуживания по адресу: <...>(изменение нумерации позиций связано с изготовлением нового технического паспорта), то судом производится выселении именно с указанных позиций и площади.

Расходы по госпошлине в сумме 4.000руб. относятся на ответчика и взыскиваются в пользу истца, поскольку госпошлина была уплачена последним при обращении с иском в суд.

Руководствуясь статьями 1-3, 17, 27-28,48,49, 101-103, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Изменить наименование третьего лица.

Принять уточнения предмета иска.

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01 июня 2002года с соглашением от 09 декабря 2002года между ООО «Артмейкер» и Индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Выселить индивидуального предпринимателя ФИО1 из занимаемых нежилых помещений поз.2,4,5,48-52 второго этажа общей площадью 361,3 кв.м в здании Станции технического обслуживания, находящегося по адресу: <...>.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу ООО «Артмейкер» 4.000руб. расходов по госпошлине.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, или в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий В.А.Ведерникова

Арбитражные заседатели ФИО8

ФИО9