Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Биджиевой Р.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Агачевой С.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению открытого акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Карачаево-Черкесского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» (ИНН 7725114488, ОГРН 1027700342890) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике (ИНН 0914000719, ОГРН 1040900967414) о признании действий (бездействий) государственного органа незаконными,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерство имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики (ИНН 0917012783, ОГРН 1080917004850);

Управление имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесска (ИНН 0901025603, ОГРН 2130917004623)

при участии:

от заявителя - Маркаров А.М., доверенность от 25.12.2012 №31/21,

от заинтересованного лица - Койчуева З.М., доверенность от 09.01.2013 №02,

в отсутствие представителей третьих лиц надлежащим образом извещенных,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Карачаево-Черкесского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» (далее – заявитель, Банк) обратилось в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике (далее – заинтересованное лицо, Управление) о признании незаконными:

- действия по аннулированию регистрационных записей об ипотеке 09-09-01/079/2009-193 на жилой дом, площадью 140,3 кв.м. (Литер Б), и регистрационной записи 09-09-01/058/2005-300 на земельный участок, площадью 536 кв.м.,

- бездействие по восстановлению аннулированных регистрационных записей об ипотеке 09-09-01/079/2009-193 на жилой дом, площадью 140,3 кв.м. (Литер Б), и регистрационной записи 09-09-01/058/2005-300 на земельный участок, площадью 536 кв.м.;

- об обязании восстановить регистрационные записи об ипотеке на жилой дом, площадью 140,3 кв.м. (Литер Б), и на земельный участок, площадью 536 кв.м., расположенные по адресу: КЧР, г. Черкесск, ул. Малокубанская, д. 39.

В обоснование заявленных требований Банк в заявлении указал, что 14.05.2005 между ОАО «Россельхозбанк» и индивидуальным предпринимателем Токбаевым А.М. заключен договор ипотеки (залоге недвижимости) №0531/037-7.1, по условиям которого залогодатель передает залогодержателю в залог жилой дом с надворными постройками общей площадью 212,9 кв.м., в том числе жилой 139,5 кв.м., (Литер А), расположенный на принадлежащем залогодателю на праве аренды земельном участке, функционально обеспечивающем закладываемый объект, по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул. Малокубанская, 39. Государственным регистратором Управления Голаевым Д.А. - 17.05.2005 произведена государственная регистрация договора ипотеки от 14.05.2005 №0531/037-7.1, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись № 09-09-01/058/2005-300. Между Администрацией города Черкесска и Токбаевым Александом Мухамедовичем 13.05.2005 заключен договор аренды земельного участка №8204 на землях поселений г.Черкесска площадью 536 кв.м., по ул. Малокубанская,39, под индивидуальной жилой застройкой, в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка. Настоящий договор заключен сроком до 01.05.2006 (11 месяцев). После окончания срока действия договора арендатор продлевает срок его действия, в противном случае арендодатель в 5-ти дневный срок расторгает договор в одностороннем порядке. Впоследствии, 28.04.2009 между ОАО «Россельхозбанк» и Токбаевым Александром Мухамедовичем заключен новый договор аренды земельного участка № 227, зарегистрированный в Управлении 27.06.2009 на срок с 28.05.2008 по 01.05.2011. Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование земельный участок из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул. Малокубанская,39, площадью 536 кв.м., с кадастровым номером 09:04:0101101:34, под жилым домом с надворными постройками, принадлежащем арендатору на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.01.2005, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № 09-09-01/007/2005-49. Указанный земельный участок передан Токбаеву А.М. по акту приема-передачи земельного участка от 28.05.2009.

27.06.2009 осуществлена государственная регистрация вышеназванного договора аренды земельного участка от 28.05.2009 № 227, заключенного между Министерством имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики и Токбаевым Александром Мухамедовичем, и обременения в виде аренды земельного участка площадью 536 кв.м., расположенного по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул. Мало-Кубанская,39.

29.06.2009 Токбаев А.М. обратился с заявлением в Управление за государственной регистрацией права собственности на вновь возведенный объект недвижимого имущества - жилой дом, площадью 140,3 кв.м. (Литер Б), находящийся по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул. Малокубанская,39.

14.07.2009 государственным регистратором Управления Байчоровым Р.М. внесены записи о государственной регистрации ипотеки жилого дома, расположенного по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул. Малокубанская,39, (литер Б), и земельного участка, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была произведена запись № 09-09-01/079/2009-193 и № 09-09-01/058/2005-300.

10.03.2012 государственным регистратором Управления Байчоровым Р.М. записи о регистрации ипотеки жилого дома под литером Б № 09-09-01/079/2009-193, земельного участка площадью 536 кв.м. № 09-09-01/058/2005-300 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним были погашены самостоятельно.

12.04.2012 государственным регистратором Управления Байчоровым Р.М. в адрес Банка направлено письмо №20/81 о том, что в Управлении произошел технически сбой программного обеспечения, в результате чего в ЕГРП образовались не предвиденные регистрационные записи, в том числе о регистрации ипотеки: на жилой дом, площадью 140,3 кв.м., (Литер Б) № 09-09-01/079/2009-193, на земельный участок, площадью 536 кв.м. № 09-09-01/058/2005-300 (подраздел III-2), расположенные по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул. Мало-Кубанская,39 (л.д.12,т.1). Также, Управление в письме сообщило, что данные регистрационные записи о государственной регистрации ипотеки в ЕГРП на вышеуказанные объекты, Управлением аннулированы (л.д.12,т.1).

26.04.2012 Банк направил в адрес Управления письмо №031-06-29/4143 с просьбой разобраться в сложившейся ситуации и о принятом решении сообщить Банку (л.д.13, т.1).

Управление письмом от 04.05.2012 № 02-1788 сообщило Банку о том, что приказом Управления от 28 апреля № 61-к назначено проведение служебной проверки в отношении главного специалиста-эксперта Байчорова Р.М. отдела регистрации прав на земельные участки (л.д.15,т.2). В ходе проведенной проверки Управлением было установлено, что Байчоровым Р.М. допущены нарушения действующего законодательства. Приказом руководителя Управления от 30.05.2012 № 89-к главный специалист-эксперт отдела регистрации прав на земельные участки Байчоров Р.М. привлечен к дисциплинарной ответственности (л.д.16,т.1).

Решением Арбитражного суда КЧР от 06.09.2006 по делу №А25-798/2006 с индивидуального предпринимателя Токбаева А.М. в пользу банка взыскано 1 308 861,16 руб., в том числе: основной долг по кредитному договору в размере 1 200 000 руб., проценты – 82 847,11 руб., неустойка – 26 014,05 рублей.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2008 по делу №А25-708/2005 обращено взыскание на принадлежащий Токбаеву А.М., заложенный по договору ипотеки от 14.05.2005 № 0531/037-7.1.п жилой дом с надворными постройками общей площадью 212,9 кв.м., в том числе жилой 139,5 кв.м., (Литер А), расположенный по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул.Мало-Кубанская,39, установив начальную продажную цену в размере 3 201 453 рублей.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении, в дополнении к заявлению (л.д.5-7, 30-35, 41-43, т.2). Просил: признать действия Управления по аннулированию регистрационных записей об ипотеке № 09-09-01/079/2009-193 на жилой дом (Литер Б), площадью 140,3 кв.м., и регистрационной записи № 09-09-01/058/2005-300 на земельный участок, площадью 536 кв.м. незаконными; бездействие Управления по восстановлению аннулированных регистрационных записей об ипотеке на жилой дом, площадью 140,3 кв.м. № 09-09-01/079/2009-193 и регистрационной записи на земельный участок, площадью 536 кв.м. № 09-09-01/058/2005-300 незаконными; обязать Управление восстановить регистрационные записи об ипотеке на жилой дом, площадью 140,3 кв.м. (Литер Б), и на земельный участок, площадью 536 кв.м., расположенные по адресу: КЧР, г. Черкесск, ул. Малокубанская, д. 39.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, по основаниям, изложенным в отзыве на заявление, в дополнениях к отзыву на заявление, просил отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме (л.д.139-145, т.1, л.д.30-35, 41-43, т.2). Считает срок подачи заявления о признании незаконным бездействия пропущенным. Суду подтвердил обстоятельства, указанные Банком в заявлении. Однако, суду пояснил причины по которым не восстановил регистрационные записи об ипотеке на жилой дом, площадью 140,3 кв.м. под литером Б, № 09-09-01/079/2009-193, земельного участка, площадью 536 кв.м. № 09-09-01/058/2005-300, на котором расположено недвижимое имущество.

Так, 29.06.2009 в Управление за государственной регистрацией права собственности на возведенный объект недвижимого имущества – жилой дом, площадью 140,3 кв.м. (Литер Б), находящийся по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул. Малокубанская, 39, обратился Токбаев Александр Мухамедович. Государственным регистратором Управления Байчоровым Р.М. в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» после проведения правовой экспертизы, представленных на государственную регистрацию документов, 14.07.2009 проведена государственная регистрация права на жилой дом - площадью 140,3 кв.м. (Литер Б), находящийся по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул. Малокубанская, 39, о чем в ЕГРП произведена запись № 09-09-01/079/2009-193 (л.д.18,т.1). При проведении государственной регистрации права собственности на жилой дом - площадью 140,3 кв.м. (Литер Б), находящееся по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул. Малокубанская, 39, государственным регистратором Байчоровым Р.М., в нарушение статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) ошибочно внесены записи о регистрации ипотеки жилого дома (Литер Б) № 09-09-01/079/2009-193, земельного участка, площадью 536 кв.м. № 09-09-01/058/2005-300, о чем в ЕГРП были произведены записи. В соответствии со статьей 64 Закона об ипотеке, ипотека распространяется на здания, сооружения, которые возведены залогодателем на заложенном земельном участке. Однако, согласно условии договора об ипотеке от 14.05.2005 № 0531/037-7.1п, предметом залога является только жилой дом - площадью 212,9 кв.м., (Литер А). Земельный участок, на котором находился заложенный Банку жилой дом под литером А, предметом ипотеки не являлся. Следовательно, вновь возведенный жилой дом, площадью 140,3 кв.м. под литером Б, после заключения договора ипотеки - предметом ипотеки также не является. В этой связи, после обнаружения допущенных ошибок 10.03.2012, государственным регистратором Управления Байчоровым Р.М. записи о государственной регистрации ипотеки № 09-09-01/079/2009-193, № 09-09-01/058/2005-300 в ЕГРП были погашены самостоятельно. До устранения государственным регистратором Байчоровым Р.М. указанных нарушений, Управлением неоднократно выдавались выписки из ЕГРП о том, что все объекты, находящиеся по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул. Мало-Кубанская,39, в том числе под Литером Б, находятся в ипотеке у ОАО «Россельхозбанк». 12.04.2012 государственным регистратором Байчоровым Р.М. в адрес ОАО «Россельхозбанк» направлено письмо о том, что регистрационные записи об ипотеке № 09-09-01/079/2009-193, № 09-09-01/058/2005-300 в подразделе III-2 были произведены ошибочно, в связи с чем, записи аннулированы (л.д.12,т.1).

Определениями от 27.11.2012, 24.01.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики и Управление имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г.Черкесска (л.д.81-83, 121-124,т.2).

Министерство имущественных и земельных отношений по КЧР, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, надлежащим образом извещенное о дне, времени и месте проведения судебного заседания своего представителя в судебное заседание не направило.

В суд поступил отзыв на заявление, из которого следует, что 28.05.2009 между Министерством и Токбаевым А.М. заключен договор аренды земельного участка № 227 сроком до 01.05.2011, который прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон (пункт 4.2 договора). Не возражает против удовлетворения заявленных требований ОАО «Россельхозбанк (л.д.101-104,т.2).

Управление имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г.Черкесска, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, надлежащим образом извещенное о дне, времени и месте проведения судебного заседания отзыва на заявление и своего представителя в судебное заседание не направило (л.д.134,т.2).

Заявитель при обращении в суд с заявлением представил письменное ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обжалование незаконных действий (бездействий) Управления, в котором просил восстановить пропущенный им срок обжалования действия (бездействия), выразившегося в отказе Управления восстановить регистрационные записи об ипотеке на жилой дом, площадью 140,3 кв.м. (Литер Б), и на земельный участок, площадью 536 кв.м., расположенные по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул. Малокубанская, д.39. В обоснование заявленного ходатайства, Банк сослался на неполучения от Управления добровольного восстановления регистрационных записей ипотеки № 09-09-01/079/2009-193 на жилой дом, площадью 140,3 кв.м. (Литер Б), на земельный участок № 09-09-01/058/2005-300, площадью 536 кв.м., расположенные по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул. Малокубанская,39 (л.д.10,т.1).

Заинтересованное лицо возразило против восстановления Банку пропущенного срока обжалования, поскольку, по его мнению, причины пропуска срока не являются уважительными, и недостаточно мотивированными.

Изучив ходатайство, заслушав мнения представителей заявителя и заинтересованного лица, суд приходит к выводу о том, что заявленное ходатайство ОАО «Россельхозбанк» о восстановлении пропущенного срока для обжалования подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 указанной статьи заявление о признании ненормативного правового акта недействительным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

На основании статьи 117 АПК РФ, процессуальный срок подлежит восстановлению по ходатайству лица, участвующего в деле, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что из переписки между Банком и Управлением не следует о намерении Управления восстановить регистрационные записи об ипотеке на жилой дом, площадью 140,3 кв.м. (Литер Б), № 09-09-01/079/2009-193, на земельный участок, площадью 536 кв.м. № 09-09-01/058/2005-300, расположенные по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул. Малокубанская, 39. Последний ответ Управления датирован 07.06.20012, следовательно, 3-х месячный срок для обжалования должен исчисляться с 07.06.2012. С заявлением об оспаривании действий (бездействий) государственного органа Банк обратился 15.10.2012.

Таким образом, заявитель пропустил срок подачи заявления о признании незаконным бездействия, выразившегося в невнесении в ЕГРП регистрационных записей об ипотеке в пользу залогодержателя ОАО «Россельхозбанк».

Между тем, Конституция Российской Федерации, гарантируя каждому право на государственную защиту его прав и свобод, в том числе на подачу в суд заявлений о признании незаконными действий государственных органов, непосредственно не устанавливает какой-либо определенный порядок осуществления судебной проверки ненормативных актов, решений и действий (бездействия) соответствующих органов и лиц. Конституционное право на судебную защиту не предполагает возможность по собственному усмотрению выбирать способ и процедуру судебного оспаривания, - они определяются, исходя из Конституции Российской Федерации, федеральными законами.

Само по себе установление в законе сроков для обращения в суд с заявлениями о признании ненормативных правовых актов недействительными (действий (бездействия) незаконными) обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений и не может рассматриваться как нарушающее право на судебную защиту, поскольку несоблюдение установленного срока, в силу соответствующих норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, - вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела, то есть в судебном заседании. Заявители вправе ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока, и если пропуск срока был обусловлен уважительными причинами, такого рода ходатайства подлежат удовлетворению судом.

Поскольку заявитель должен иметь возможность добиться рассмотрения своего дела в суде - органе государственной системы правосудия, учитывая незначительный период пропуска срока, а также гарантии на судебную защиту, предоставленные физическим и юридическим лицам статьей 46 Конституции Российской Федерации, суд первой инстанции считает, что ходатайство ОАО «Россельхозбанк» о восстановлении срока подлежит удовлетворению и заявление ОАО «Россельхозбанк» следует рассмотреть по существу.

По указанным основаниям, доводы Управления об отказе в удовлетворении ходатайства Банка о восстановлении пропущенного срока для обжалования судом отклоняются.

Дело рассматривается в порядке параграфа 2 главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства (л.д.133-134,т.2).

Ссылаясь на незаконность действий (бездействий) Управления по уклонению от исправления ошибок путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей по восстановлению Банку аннулированных регистрационных записей об ипотеке № 09-09-01/079/2009-193 на жилой дом (Литер Б), площадью 140,3 кв.м., № 09-09-01/058/2005-300 на земельный участок, площадью 536 кв.м., расположенные по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул. Малокубанская,39, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Изучив и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все представленные лицами, участвующими в деле, доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд считает, что заявленные требования ОАО «Россельхозбанк» не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

При рассмотрении дела судом установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

14.05.2005 между открытым акционерным обществом «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Карачаево-Черкесского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» и индивидуальным предпринимателем Токбаевым Александром Мухамедовичем заключен кредитный договор № 0531/037п на сумму 1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей на срок до 25.04.2006 под 21 % годовых (л.д.123-128, т.1). В обеспечение обязательств по кредитному договору предприниматель (залогодатель) и банк (залогодержатель) заключили договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 14.05.2005 №0531/037-7.1, по условиям которого залогодатель передает залогодержателю в залог жилой дом с надворными постройками общей площадью 212,9 кв.м., в том числе жилой 139,5 кв.м., (Литер А), расположенный на принадлежащем залогодателю на праве аренды земельном участке, функционально обеспечивающем закладываемый объект, по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул. Малокубанская, 39, в границах, обозначенных на копии плана (чертежа границ), выданного соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (пункты 1.1, 3.1 и 3.3 договора, пункты 1 - 3.4 приложения № 1 к договору). Согласно пункту 3.2 договора залоговая стоимость передаваемого в залог имущества составляет 2 200 тыс. рублей. В пункте 3.5 приложения № 1 к договору указано, что залоговая цена права аренды включена в общую залоговую стоимость имущества (л.д.129-135, т.1). Договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 14.05.2005 №0531/037-7.1.п зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по КЧР 17.05.2005 за регистрационным номером 09-09-01/058/2005-300 регистратором Голаевым Д.А. (л.д.135, т.1). Согласно договору об ипотеке от 14.05.2005 №0531/037-7.1.п предметом залога являлся зарегистрированный объект недвижимого имущества – жилой дом, площадью 212,9 кв.м., Литер А, расположенный по адресу: КЧСР, г.Черкесск, ул. Малокубанская,39. В пункте 2 приложения № 1 к договору об ипотеке от 14.05.2005 №0531/037-7.1 указано, что одновременно с ипотекой здания (помещения) залогодатель передает в залог залогодержателю, принадлежащее залогодателю право аренды земельного участка, функционально обеспечивающего его нормальную эксплуатацию. Право аренды предоставлено залогодателю на срок до 01.05.2006 (пункт 3.4 приложения к договору, л.д.134,т.1). Никакие другие объекты недвижимости в залог Банку не передавались.

13.05.2005 между Администрацией города Черкесска и Токбаевым А.М. заключен договор аренды земельного участка №8204 на землях поселений г.Черкесска площадью 536 кв.м., по ул. Мало-Кубанская,39 г.Черкесск, под индивидуальной жилой застройкой в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка (л.д.114-116, т.1). Настоящий договор заключен сроком до 01.05.2006 (пункт 1.3 договора). В связи с истечением срока действия указанного договора, 28.05.2009 между Министерством имущественных и земельных отношений КЧР (арендодатель - правопреемник Администрации г.Черкесска) и Токбаевым Александром Мухамедовичем вновь заключен договор аренды указанного земельного участка на срок до 01.05.2011 (пункт 1.2 договора, л.д.105-108,т.2). 27.06.2009 Управлением осуществлена государственная регистрация договора аренды земельного участка от 28.04.2009 № 227 и обременения в виде аренды земельного участка площадью 536 кв.м., расположенного по ул. Малокубанская, 39, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № 09-09-01/077/2009-16 (л.д.108,т.2). Указанный земельный участок передан Токбаеву А.М. по акту приема-передачи земельного участка 28.05.2009 (л.д.109,т.2).

В период нахождения под обременением в Банке жилого дома под литером А, площадью 139,5 кв.м., Токбаевым А.М. возведен новый жилой дом под литером Б, площадью 140,3 кв.м., находящегося на том же земельном участке, и по тому же адресу.

29.06.2009 Токбаев А.М. обратился с заявлением в Управление за государственной регистрацией права собственности на вновь возведенный объект недвижимого имущества – жилой дом, площадью 140,3 кв.м., под литером Б, находящийся по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул. Малокубанская,39.

14.07.2009 государственным регистратором Управления Байчоровым Р.М. внесены записи о государственной регистрации права жилого дома под литером Б, расположенного по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул. Малокубанская,39. Однако при проведении государственной регистрации жилого дома под литером Б, площадью 140,3 кв.м., регистратором Байчоровым Р.М. внесены записи о регистрации ипотеки жилого дома под литером Б и земельного участка, площадью 536 кв.м., о чем в ЕГРП были произведены записи № 09-09-01/079/2009-193, № 09-09-01/058/2005-300.

После обнаружения допущенных ошибок 10.03.2012, государственным регистратором Управления Байчоровым Р.М. записи о регистрации ипотеки № 09-09-01/079/2009-193, № 09-09-01/058/2005-300 в ЕГРП были погашены самостоятельно.

В связи с чем, государственный регистратор Управления Байчоров Р.М. 12.04.2012 направил в адрес Банка письмо, в котором сообщил что регистрационные записи об ипотеке № 09-09-01/079/2009-193, № 09-09-01/058/2005-300 в подразделе III-2 ЕГРП были произведены ошибочно, поэтому записи об ипотеке Управлением аннулированы (л.д.12, т.1).

Управление письмом от 04.05.2012 №02-1788 на обращение Банка от 26.04.2012 №031-06-29/4143 уведомило Банк о нарушениях допущенных главным специалистом-экспертом Байчоровым Р.М. действующего законодательства, выявленных в ходе проверки (л.д.13-16,т.1). Приказом руководителя Управления от 30.05.2012 № 89-к главный специалист-эксперт отдела регистрации прав на земельные участки Байчоров Р.М. привлечен к дисциплинарной ответственности (л.д.49, т.2).

В своих объяснениях от 17.05.2012 на имя руководителя Управления главный специалист-эксперт отдела регистрации прав на земельные участки Байчоров Р.М. пояснил, что с заявлением о государственной регистрации права собственности на вновь возведенный жилой дом под литером Б, площадью 140,3 кв.м. обратился Токбаев Александр Мухамедович. Исследовав материалы производного дела, подразделы ЕГРП специалистом-экспертом отдела регистрации прав принято решение о регистрации права собственности на вновь возведенный жилой дом под литером Б, площадью 140,3 кв.м. Однако, 14.07.2009 при регистрации указанного выше дома под литером Б ошибочно внес записи о регистрации ипотеки № 09-09-01/079/2009-193 на жилой дом, площадью 140,3 кв.м. под литером Б, № 09-09-01/058/2005-300 на земельный участок, площадью 536 кв.м. После обнаружения ошибки, 10.03.2012 им самостоятельно устранены записи о регистрации ипотеки на жилой дом, площадью 140,3 кв.м. под литером Б, № 09-09-01/058/2005-300 на земельный участок, площадью 536 кв.м. (л.д.48, т.2).

Решением Арбитражного суда КЧР от 06.09.2006 по делу №А25-798/2006 с индивидуального предпринимателя Токбаева Александра Мухамедовича в пользу банка взыскано 1 308 861,16 руб., в том числе: основной долг по кредитному договору в размере 1 200 000 руб., проценты – 82 847,11 руб., неустойка – 26 014,05 руб.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2008 по делу №А25-708/2005 обращено взыскание на принадлежащий Токбаеву А.М., заложенный по договору ипотеки от 14.05.2005 №0531/037-7.1.п жилой дом с надворными постройками общей площадью 212,9 кв.м., в том числе жилой 139,5 кв.м., (Литер А), расположенный по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул.Мало-Кубанская,39, установив начальную продажную цену в размере 3 201 453 рубля.

30.05.2008 индивидуальный предприниматель Токбаев А.М. обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом). Заявление принято к производству, делу присвоен номер А63-4217/2008.

Определением от 06.06.08 по делу №А63-4217/2008 суд ввел в отношении индивидуального предпринимателя Токбаева А.М. процедуру наблюдения, временным управляющим назначен Дзамыхов А.А.

Решением от 05.02.2009 по делу №А63-4217/2008 суд признал индивидуального предпринимателя Токбаева А.М. несостоятельным (банкротом), открыл в отношении него конкурсное производство, а также признал утратившей силу государственную регистрацию Токбаева А.М. в качестве индивидуального предпринимателя. Конкурсным управляющим предпринимателя утвержден Дзамыхов А.А.

Определением от 25.08.2008 по делу №А63-4217/2008 признаны обоснованными и подлежащими включению в реестр кредиторов требования ОАО «Россельхозбанка» в размере 2 524 711,98 руб.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 12.08.2010 по делу №А63-4217/2008, оставленным без изменения судами вышестоящих инстанций, суд удовлетворил заявление Токбаева А.М. и исключил из конкурсной массы должника жилой дом с надворными постройками общей площадью 212,9 кв.м.(Литера А), расположенный по адресу: г.Черкесск, ул.Мало-Кубанская, 39. Судебные акты мотивированы тем, что указанный жилой дом является единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением, другого жилого дома, возможного к проживанию, на праве собственности у должника не имеется.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 16.05.2012 по делу №А63-4217/2008, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2012, конкурсное производство в отношении Токбаева А.М. было завершено.

В силу части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Решением Черкесского городского суда КЧР от 26.07.2011, вступившего в законную силу, при рассмотрении иска ОАО «Россельхозбанк» к Айсандыровой Ф.Ю., индивидуальному предпринимателю Токбаеву А.М., Дзамыхову А.А. спора об оспаривании договора купли-продажи недвижимого имущества и о применении последствии недействительности сделки в отношении недвижимого имущества жилого дома под литером Б, площадью 140,3 кв.м., по поводу которого возник данный спор, судом установлены обстоятельства, не требующие доказывания вновь.

Так, в судебном акте указано, что по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 14.05.2005 Токбаев А.М. передал в залог Банку только жилой дом с надворными постройками, общей площадью 212,9 кв.м., на земельном участке, функционально обеспечивающего нормальную эксплуатацию этого жилого дома. Никакие другие объекты недвижимости в залог Банку не передавались. В то же время, из имеющихся в деле документов следует, что помимо жилого дома под литером А, общей площадью 212,9 кв.м. на земельном участке по ул. Малокубанская,39 в г.Черкесске расположен еще один жилой дом под литером Б, общей площадью 140,3 кв.м. Жилые дома под литерами А и Б хотя и расположены на одном земельном участке, однако являются самостоятельными объектами недвижимости, и их юридическая судьба может определять уполномоченными лицами по-разному. В материалах дела имеется выписка из ЕГРП от 05.04.2011, согласно которой право собственности Токбаева А.М. на жилой дом под литером Б, площадью 140,3 кв.м. было зарегистрировано 14.07.2009 (л.д.18,т.1). Право же собственности Токбаева А.М. на жилой дом под литером А, площадью 212,9 кв.м. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 25.01.2005 было зарегистрировано намного раньше – в 2005 году. Поскольку на момент заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 14.05.2005 право собственности Токбаева А.М. на жилой дом под литером Б, площадью 140,3 кв.м., еще не было зарегистрировано, это право в силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ у него не возникло. По этой причине жилой дом под литером Б, площадью 140,3 кв.м. не являлся и не мог быть предметом залога по обязательству, вытекающему из кредитного договора.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ право собственности включает в себя три правомочия: владение, пользование и распоряжение имуществом. Согласно пункту 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свое имущество, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Передача имущества в залог (ипотеку) является одной из форм распоряжения имуществом.

В силу пункта 1 статьи 339 ГК РФ существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в соответствии с которым в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

При принятии решения суд руководствуется следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту, нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Условием удовлетворения такого заявления является установление в ходе судебного разбирательства наличия двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого акта, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

В силу статьи 13 ГК РФ, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения или действия незаконным являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно части 1 статьи 2 АПК РФ задачей судопроизводства в арбитражных судах является, в том числе, защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, обратившихся в суд.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. Из смысла названной нормы Кодекса следует, что предъявление соответствующего требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Глава 24 АПК РФ посвящена рассмотрению дел, возникающих из административных и иных публичных правоотношений. Основанием для обращения с заявлением о признании решений (действий, бездействия) государственного (иного) органа (должностного лица) незаконными является наличие публичного спора о праве, особенность которого - юридическое неравенство спорящих сторон, находящихся между собой в отношениях власти и подчинения. При подаче такого заявления организация должна указать, какому закону (иным нормативно-правовым актам) не соответствует оспариваемое им решение (действие, бездействие), а также какие права и законные интересы заявителя нарушены или какие обязанности на него незаконно возложены. Необходимым условием для признания решений, действий (бездействия) недействительным является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Статьей 16 Закона о регистрации) определено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в частности, правоустанавливающие документы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 31 Закона о регистрации органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, в соответствии с настоящим Федеральным законом несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в настоящем Федеральном законе, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав.

По смыслу статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

В соответствии со статьей 13, пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов.

Согласно статье 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее – Закон об ипотеке) по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона об ипотеке, ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ве6дения.

В силу пункта 1 статьи 9 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, место нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Абзацем 2 пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке установлено, что залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Согласно пункту 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. При этом, необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

В данном случае на момент заключения договора об ипотеке от 14.05.2005 земельный участок, площадью 536 кв.м. находился у Токбаева А.М. по договору аренды от 13.05.2005 № 8204 со сроком до 01.05.2006. Следовательно, по смыслу статьи 62 Закона об ипотеке залог права аренды на указанный земельный участок был возможен только в пределах срока договора аренды (до 01.05.2006), с мая 2006 залог права аренды земельного участка прекратился. Кроме того, в пункте 3.4 приложения № 1 к договору об ипотеке от 14.05.2005 прямо указано на то, что право аренды предоставлено залогодателю на срок до 01.05.2006. Никаких изменений или дополнительных соглашений в договор в этой части сторонами (залогодателем либо залогодержателем) не вносилось. Также судом установлено, что согласно пункту 1.1. договора об ипотеке от 14.05.2005 и пункта 2 приложения №1 к указанному договору, в залог Банку было передано право аренды не на весь земельный участок по ул.Мало-Кубанская,39 в г.Черкесске, а только на ту его часть, которая функционально обеспечивает нормальную эксплуатацию переданного в залог Банку жилого дома под литером А, площадью 212,9 кв.м. Поскольку жилой дом под литером Б, площадью. 140,3 кв.м. находился на другой части земельного участка, право аренды которой по смыслу договора об ипотеке не было передано в залог Банку, то и сам вновь возведенный жилой дом под литером Б, не может считаться находящимся в залоге Банка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Закона об ипотеке если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (иное может быть предусмотрено договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона).

Между тем, указанная статья содержит положения, касающиеся ипотеки земельных участков, а не ипотеки права аренды. В данном случае спорный земельный участок площадью 536 кв.м. не мог быть предметом ипотеки, так как находился у Токбаева А.М. в аренде.

В связи с чем, ссылка заявителя на нормы статьи 64 Закона об ипотеке, суд считает несостоятельным.

Жилой дом под литером Б, площадью 140,3 кв.м. и земельный участок площадью 536 кв.м., находящиеся по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул. Малокубанская,39 не могут находиться в залоге у Банка, т.к. изначально данные объекты не являлись предметом залога по договору об ипотеке от 14.05.2005 № 0531/037-7.1п. и на момент регистрации договора об ипотеке в ЕГРП отсутствовала запись о регистрации права на вышеназванный земельный участок по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул. Малокубанская, 39 за Токбаевым А.М.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в соответствии со статьей 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. По смыслу названной статьи в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации и не действия регистрирующего органа по внесению той или иной записи в Единый государственный реестр прав на недвижимо имущество и сделок с ним.

В силу пункта 1 статьи 19 Закона об ипотеке, ипотека подлежит государственной регистрации в ЕГРП в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 1 статьи 20 Закона об ипотеке, государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом, в соответствии с пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке.

Как следует из пункта 6 статьи 20 Закона об ипотеке, государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП.

Как установлено в суде, помимо жилого дома под Литером А, общей площадью 212,9 кв.м., на земельном участке, площадью 536 кв.м., по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул.Мало-Кубанская,39, расположен еще один жилой дом под Литером Б, общей площадью 140,3 кв.м. Жилые дома под литерами А и Б, хотя и расположены на одном земельном участке являются самостоятельными объектами недвижимости, и их юридическая судьба может определять уполномоченными лицами по-разному.

Право собственности Токбаева А.М. на жилой дом под литером Б, площадью 140,3 кв.м. было зарегистрировано 14.07.2009 (л.д.18, т.1). Право собственности Токбаева А.М. на жилой дом под литером А, площадью 212,9 кв.м. зарегистрировано – в 2005 году. Таким образом, поскольку на момент заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 14.05.2005 право собственности Токбаева А.М. на жилой дом под литером Б, площадью 140,3 кв.м. еще не было зарегистрировано, это право в силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ у него не возникло. По этой причине жилой дом (Литер Б), площадью 140,3 кв.м., не является и не мог являться предметом залога по обязательству, вытекающему из кредитного договора от 14.05.2005.

Довод представителя Банка о том, что Банк является залогодержателем права аренды земельного участка, находящегося под жилым домом литер А, площадью 212,9 кв.м. то и второй жилой дом (Литер Б), площадью 140,3 кв.м., также в силу закона находится у него в залоге является ошибочным, поскольку данное утверждение основано на неправильном толкований закона и смысла заключенных сделок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно абзацу 4 статьи 1 Закона о регистрации ограничения (обременения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

По мнению суда в настоящем споре следует учитывать положения абз. 9 п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), которые указывают на то, что со дня принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника; основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства; наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

По смыслу названной нормы с фактом принятия в отношении должника решения о признании его несостоятельным (банкротом) закон связывает отмену любых ограничений, а также не допускает наложение новых арестов и иных ограничений, связанных с распоряжением имущества.

Из материалов дела следует, что решение о признании предпринимателя Токбаева А.М. было вынесено 05.02.2009, конкурсное производство в отношении предпринимателя Токбаева А.М. было завершено на основании определения Арбитражного суда Ставропольского края от 07.08.2012.

Суд учитывает, что в ходе процедур банкротства задолженность Токбаева А.М. по кредитному договору, заключенному с ОАО «Россельхозбанк», в размере 2 514 711,98 руб. после ее включения реестр требований кредиторов должника была исключена из реестра требований кредиторов определением Арбитражного суда Ставропольского края от 12.08.2010; суд исключил из конкурсной массы должника жилой дом с надворными постройками общей площадью 212,9 кв.м, Литер А, расположенный но адресу г.Черкесск, ул.Мало-Кубанская, 39, являющийся предметом взыскания по исполнительному листу от 21.04.2008 №0308.

Вместе с тем, пунктом 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2011 № 51 «О рассмотрении дел о банкротстве индивидуальных предпринимателей» разъяснено, что после завершения конкурсного производства гражданин считается свободным от исполнения всех оставшихся неудовлетворенными обязательств, связанных с его предпринимательской деятельностью, а также обязательных платежей, основанием для возникновения которых послужила предпринимательская деятельность должника, независимо от того, заявлялись ли указанные требования или обязательные платежи в деле о банкротстве (пункт 4 статьи 25 Гражданского кодекса РФ, пункт 1 статьи 212 Закона №127-ФЗ). Должник также освобождается от исполнения не связанных с предпринимательской деятельностью и оставшихся неудовлетворенными обязательств и обязательных платежей, которые были предъявлены и учтены в деле о банкротстве в соответствии с пунктом 2 статьи 215 Закона о банкротстве.

Довод представителя взыскателя о том, что обращение взыскания на предмет залога возможно в силу того, что договор залога был заключен с Токбаевым А.М. не как с предпринимателем, а как с физическим лицом, судом не принимается в силу следующего.

Согласно статье 329 ГК РФ залог является одним из способов обеспечения обязательства. По смыслу статей 334, 337 и 348 ГК РФ РФ залог производен от основного обязательства. Производность залога от обеспечиваемого им обязательства проявляется в том, что залоговое обязательство возникает постольку, поскольку существует основное обязательство. Не может возникнуть залоговое отношение, если нет основного обязательства. Так как залог является акцессорным обязательством и его судьба привязана к судьбе обеспечиваемого обязательства, залогом может обеспечиваться только действительное требование; если недействительно основное обязательство, то недействительно и соглашение о залоге. При прекращении обеспеченного залогом обязательства прекращается и право залога (ст.352 Гражданского кодекса РФ).

Поскольку неисполненные предпринимателем Токбаевым А.М обязательства по договору кредитования после завершения в отношении него конкурсного производства считаются прекращенными (погашенными), залоговые отношения между Токбаевым А.М. и кредитным учреждением также прекращаются.

При таких обстоятельствах суд соглашается с доводами заинтересованного лица относительно того, что внесение в ЕГРП сведений о наличии ограничений (обременений) спорного объекта недвижимости в пользу ОАО «Россельхозбанк» будет не соответствовать требованиям Закона о банкротстве.

В силу пункта 1 статьи 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в ЕГРП в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 6 статьи 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП.

В силу пункта 3 статьи 2 Закона о регистрации датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр.

Поскольку Токбаев А.М. на дату принятия судебного акта по настоящему спору признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, то понуждение регистрирующего органа осуществить действие по внесению записи об ипотеке в ЕГРП на спорный объект недвижимости в данном случае не может считаться обоснованными соответствующим положениям действующего законодательства.

Рассмотрев по существу заявленные Банком к Управлению требования, суд не нашел оснований для их удовлетворения.

На основании вышеизложенного, у регистрирующего органа отсутствуют основания внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей об обременении ипотекой в пользу ОАО «Россельхозбанк».

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

ОАО «Россельхозбанк» при подаче заявления о признании действий (бездействий) государственного органа незаконными платежным поручением от 22.08.2012 № 830 уплачена государственная пошлина в размере 2 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 176, 198, 201, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований открытого акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Карачаево-Черкесского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» (ИНН 7725114488, ОГРН 1027700342890) отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не подана апелляционная жалоба, и может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья Р. М. Биджиева