Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании заявление ОАО «Солнечная долина» к Мэрии Карачаевского городского округа об оспаривании бездействия органа местного самоуправления и об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка

при участии:

от ОАО «Солнечная долина» – ФИО1, доверенность от 13.11.07 г.; ФИО2, доверенность от 09.01.08 г.; ФИО3, доверенность № 21 от 22.05.08 г.;

от Мэрии Карачаевского городского округа – ФИО4, доверенность № 1 от 09.01.08г.;

от ООО «Фермерское хозяйство «Домбай» (3-го лица) – ФИО2, доверенность от 09.01.08 г.;

от Карачаево-Черкесского республиканского объединения организаций профсоюзов – ФИО5, доверенность № 144 от 20.01.07 г.;

от ЗАО «Домбай-Турист» (3-го лица) - нет представителя, надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства;

от Федерации независимых профсоюзов России (3-го лица) - нет представителя, надлежащим образом извещена о времени и месте судебного разбирательства;

от КЧ РГУП «БТИ по Карачаевскому городскому округу» (3-го лица) - нет представителя, надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства;

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Солнечная долина» (далее по тексту – заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Мэрии Карачаевского городского округа (далее по тексту – Мэрия) о признании незаконными действий (бездействия) Мэрии и об обязании заключить с заявителем договор купли-продажи земельного участка под автостоянкой и складским сектором общей площадью 3,14 га, расположенного при въезде в пос. Домбай.

Впоследствии заявитель в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил ранее предъявленные требования (исх. № 102 от 08.04.08 г.) и просит суд признать незаконными действия (бездействия) Мэрии и обязать Мэрию подготовить проект договора купли-продажи спорного земельного участка и направить его заявителю в двухнедельный срок.

Заявитель считает себя собственником расположенных на спорном земельном участке объектов (автостоянки и складского сектора), указывает, что данные объекты были переданы ему в долгосрочную аренду АОЗТ «Туристический комплекс «Домбай» по договору от 03.02.92 г. с условием передачи объектов в собственность после окончательного возмещения их остаточной стоимости (214 000 руб.) путем внесения арендных платежей. Стоимость объектов недвижимости была досрочно уплачена заявителем по платежному требованию № 36 от 15.11.92 г., в связи с чем правопредшественником заявителя с АОЗТ «Туристический комплекс «Домбай» был заключен договор купли-продажи от 03.03.94 г., зарегистрированный в БТИ Карачаевского городского Совета народных депутатов. Заявитель считает отсутствие со стороны Мэрии ответа на заявления о приобретении спорного земельного участка в собственность незаконным бездействием, противоречащим ст. 36 Земельного Кодекса Российской Федерации и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Представители заявителя в судебном заседании поддерживают заявленные требования в полном объеме, ссылаясь на указанные в заявлении и уточнениях к нему доводы.

Мэрия в отзыве на заявление считает требования заявителя не подлежащими удовлетворению, поскольку АОЗТ «Туристический комплекс «Домбай» не являлся собственником расположенного на спорном земельном участке имущества и не был уполномочен в установленном порядке на передачу объектов профсоюзной собственности в аренду заявителю, а также на их продажу. Мэрия указывает, что спорный земельный участок ей как органом местного самоуправления заявителю ранее не предоставлялся. Мэрия считает, что отсутствие ответа с ее стороны на обращения заявителя не может рассматриваться как незаконное бездействие, т.к. заявитель права на приобретение спорного земельного участка в собственность в порядке ст. 36 Земельного Кодекса Российской Федерации не имеет.

Представитель Мэрии в судебном заседании поддерживает доводы, изложенные в отзыве, просит в удовлетворении требований заявителя отказать.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица Карачаево-Черкесское республиканское объединение организаций профсоюзов в отзыве на заявление и его представитель в судебном заседании просят суд в удовлетворении требований заявителя отказать. Карачаево-Черкесское республиканское объединение организаций профсоюзов считает себя и ФНП России собственниками объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, сделки по отчуждению указанного имущества заявителю коллегиальными органами профсоюзов не заключались и не согласовывались.

Представители Мэрии и Карачаево-Черкесского республиканского объединения организаций профсоюзов в судебном заседании выразили сомнение в подлинности обозренного судом оригинала договора купли-продажи от 03.03.94 г. и проставленной на нем регистрационной надписи БТИ Карачаевского городского Совета народных депутатов, однако сделать заявление о фальсификации данного доказательства в порядке ст. 161 АПК РФ отказались.

ООО «Фермерское хозяйство «Домбай» (3-е лицо) в своем отзыве на заявление считает требования заявителя обоснованными и подлежащими удовлетворению. ООО «Фермерское хозяйство «Домбай», являясь правопреемником продавца по договору купли-продажи от 03.03.94 г., указывает, что автостоянка и складской сектор были переданы в уставной капитал его правопредшественника (АОЗТ «Туристический комплекс «Домбай») при учреждении последнего в соответствии с перечнем основных средств по состоянию на 01.07.92 г., в числе переданных объектов было и благоустройство 1-ой очереди, в состав которого входили автостоянка и складской сектор при въезде в пос. Домбай.

Представитель ООО «Фермерское хозяйство «Домбай» в судебном заседании поддерживает требования заявителя.

ЗАО «Домбай-Турист», участвующее в деле в качестве 3-го лица, в отзыве на заявление поддерживает требования заявителя и изложенные в заявлении доводы. Дополнительно ЗАО «Домбай-Турист» указывает, что право пользования спорным земельным участком перешло к заявителю на основании ст. 37 Земельного кодекса РСФСР после приобретения заявителем расположенных на данном участке объектов недвижимости в собственность. ЗАО «Домбай-Турист» считает, что спорный земельный участок находится у него в постоянном (бессрочном) пользовании как у правопреемника Ставропольского Совета по туризму и экскурсиям, которому на данном праве спорный участок был предоставлен решением Совета Министров РСФСР № 1137-р от 04.06.71 г. и постановлениями Исполкома Карачаевского городского Совета депутатов трудящихся №№ 718 и 301 от 18.12.70 г.

ЗАО «Домбай-Турист» своего представителя в судебное заседание не направило, надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства, что подтверждается уведомлением о вручении заказного письма № 207512 от 02.05.08 г.

Федерация независимых профсоюзов России (3-е лицо) отзыва на заявление и своего представителя в судебное заседание не направила, надлежащим образом извещена о времени и месте судебного разбирательства, что подтверждается уведомлением о вручении заказного письма № 207475 от 02.05.08 г.

КЧ РГУП «БТИ по Карачаевскому городскому округу» (3-е лицо) в отзыве на заявление указывает, что в архиве БТИ правоустанавливающих документов на автостоянку и складской сектор, расположенные на спорном земельном участке, так же как и договора купли-продажи от 03.03.94 г., не имеется, в реестровой книге запись о регистрации указанного договора отсутствует, инвентарное дело в отношении складского сектора и автостоянки не заводилось.

КЧ РГУП «БТИ по Карачаевскому городскому округу» своего представителя в судебное заседание не направило, надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства, что подтверждается уведомлением о вручении заказного письма № 207499 от 02.05.08 г.

Дело рассматривается в порядке главы 24 АПК РФ.

Суд, изучив доводы заявления и отзывов на него, заслушав представителей заявителя, Мэрии, ООО «Фермерское хозяйство «Домбай» и Карачаево-Черкесского республиканского объединения организаций профсоюзов в судебном заседании, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства в их совокупности, считает требования заявителя не подлежащими удовлетворению.

Как видно из материалов дела, заявитель 22.08.07 г. (исх. № 48) обратился в Мэрию с просьбой дать разрешение на межевание ряда земельных участков, в том числе земельного участка площадью 3,12 га при въезде в пос. Домбай под складским сектором и автостоянкой, на выдачу кадастрового плана и закрепление данного земельного участка за заявителем.

Впоследствии заявитель обратился в Мэрию с заявлением (исх. № 89 от 12.12.07 г.) о передаче данного земельного участка в собственность заявителя в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, путем заключения с Мэрией договора купли-продажи.

В качестве оснований для своих обращений в Мэрию заявитель указал, что является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке (автостоянки и складского сектора), а также то обстоятельство, что ранее спорный земельный участок был передан заявителю в долгосрочную аренду.

Не получив от Мэрии ответа на данные обращения, заявитель обратился с настоящим иском в суд.

На основании п.1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Для приобретения прав на земельный участок указанные юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана) (п.5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 2 статьи 28 Кодекса, а в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (п.6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления юридического лица на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 статьи 36 Кодекса, и направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного участка (п.п. 7 и 8 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Заявитель, предъявив в суд настоящий иск, воспользовался надлежащим способом защиты права. Пунктом 4 постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.05 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

Ответчиком по такому иску должен являться собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.

Сторонами и другими лицами, участвующими в деле не оспаривается, что спорный земельный участок не прошел процедуру разграничения государственной собственности на землю, суд исходит из того, что спорный земельный участок находится в государственной собственности (пункт 2 статьи 214 ГК РФ).

На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.01 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»до разграничения государственной собственности на землю распоряжение соответствующими земельными участками осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. С учетом изложенного заявитель обоснованно указал в качестве ответчика по делу Мэрию.

При рассмотрении обоснованности требований заявителя по настоящему делу суд обязан проверить довод заявителя о нахождении на спорном земельном участке зданий, строений, сооружений, наличии у заявителя права собственности на указанные объекты, дать оценку законности передачи этих объектов заявителю и наличию (отсутствию) у Мэрии оснований для отказа в продаже земельного участка.

В материалах дела имеется акт рабочей ведомственной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию, утвержденный постановлением президиума Карачаево-Черкесского областного совета по туризму и экскурсиям № 48 от 12.10.76 г., в соответствии с которым в эксплуатацию были приняты складской сектор площадью 347 кв.м. и автостоянка площадью 10 823 кв.м. перед подъемом в пос. Домбай, построенные в качестве подрядчика РСУ Облсовета по туризму и экскурсиям, в качестве эксплуатационной организации в акте назван Туркомплекс «Домбай», являвшийся на тот момент структурным подразделением туристско-экскурсионной системы профсоюзов.

Ранее заявитель обращался в арбитражный суд с заявлением об установлении факта владения и пользования на праве собственности рядом объектов недвижимого имущества, в том числе автостоянкой и складским сектором, находящимися на спорном земельном участке, участие в рассмотрении этого дела в суде принимали также Мэрия, ЗАО «Домбай-Турист», Карачаево-Черкесское республиканское объединение организаций профсоюзов.

Определением Арбитражного суда КЧР от 06.12.05 г. по делу № А25-2026/2004-2 заявление об установлении юридического факта владения и пользования заявителем недвижимым имуществом как своим собственным было оставлено без рассмотрения. Основанием для оставления заявления без рассмотрения послужил вывод суда о наличии спора о праве на указанные заявителем объекты недвижимого имущества.

Заявитель определение АС КЧР от 06.12.05 г. по делу № А25-2026/2004-2 не оспорил в установленном порядке, с иском о признании права собственности на находящиеся на спорном земельном участке объекты в суд не обращался.

Из представленных в настоящем деле фотографий указанных объектов на момент рассмотрения спора судом усматривается, что автостоянка представляет собой площадку из бетонных плит с подъездом к ней и железобетонной эстакадой, в то время как складской сектор фактически не сохранился, остался только его разрушенный фундамент, данный объект полностью утратил свое функциональное назначение. Аналогичная оценка наличию и состоянию на спорном земельном участке объектов недвижимости была дана в рамках дела № А25-2026/2004-2 экспертным заключением РГУП «Карачаево-Черкессктехинвентаризация», составленным по поручению суда.

В качестве основания возникновения своего права собственности на автостоянку и складской сектор заявитель при рассмотрении настоящего спора ссылается на договоры долгосрочной аренды от 03.02.92 г. и купли-продажи от 03.03.94 г.

В деле представлен договор долгосрочной аренды от 03.02.92 г., заключенный между Туркомплексом «Домбай» в качестве арендодателя и трудовым коллективом гостиницы «Солнечная долина» в качестве арендатора. В числе переданных в аренду объектов в подпункте «в» пункта 1 данного договора, в том числе, указаны складской сектор и автостоянка при въезде в пос. Домбай (перед подъемом) общей площадью 3,14 га остаточной стоимостью 214000 руб.

Согласно п. 15 договора от 03.02.92 г. срок аренды был установлен до окончательного возмещения остаточной стоимости объектов арендатором путем внесения арендной платы, в случае вступления в силу Закона «О приватизации собственности профсоюзов» арендатор был вправе до завершения амортизационнного срока внести остаточную стоимость сданных в аренду объектов целевым платежом, после чего сданное в аренду имущество переходит в собственность арендатора.

Мэрия в своем отзыве на заявление указывает на различие в содержании договоров аренды, представленных заявителем по настоящему делу, а также при рассмотрении дела № А25-2026/2004-2.

Действительно, в материалы дела № А25-2026/2004-2 заявителем предоставлялся иной вариант договора, датированный 01.02.92 г., в соответствии с подпунктом «в» пункта 1 которого в аренду трудовому коллективу гостиницы «Солнечная долина» был предоставлен лишь складской сектор при въезде в пос. Домбай (перед подъемом) общей площадью 3,14 га остаточной стоимостью 100 000 руб. Имеются отличия от представленного заявителем по настоящему делу договора в содержании других пунктов договора, также как и в указании даты его заключения.

В деле материалах настоящего дела имеется договор купли-продажи от 03.03.94 г., заключенный между АОЗТ «Туристический комплекс «Домбай» в качестве продавца и арендным предприятием «Солнечная долина» в качестве покупателя. В соответствии с пунктами 1 и 4 данного договора покупатель в числе прочих объектов приобрел в собственность (согласно досрочной оплаты арендованного имущества) складской сектор и автостоянку перед подъемом в пос. Домбай, расположенные на земельном участке общей площадью 3,14 га, а именно: здание склада общей площадью 127 кв.м., здание конторы с подвальным помещением общей площадью 76 кв.м., здание склада общей площадью 118 кв.м., фундамент жилого домика площадью 26 кв.м., бетонированную площадку общей площадью 242,3 кв.м., автостоянка из бетонных плит общей площадью 10 823 кв.м. с эстакадой из железобетона, с бетонированной водоотводной канавой.

В качестве доказательства оплаты стоимости приобретенного имущества заявитель ссылается на платежное требование № 36 от 15.11.92 г. о перечислении Арендным предприятием «Солнечная долина» в адрес Туркомплекса «Домбай» 959 100 руб., в том числе в оплату складского сектора и автостоянки – 214 000 руб.

Суд считает необходимым отметить, что ранее в ходе рассмотрения дела № А25-2026/2004-2 по установлению юридического факта в отношении автостоянки и складского сектора заявитель подтверждал факт приобретения указанных объектов иными доказательствами. Так, в исковом заявлении по делу № А25-2026/2004-2 факт заключения договора купли-продажи от 03.03.94 г. не упоминается, в суд данный договор не предоставлялся, заявитель доказывал свое право собственности на автостоянку и складской сектор фактом внесения в полном объеме арендной платы по договору долгосрочной аренды 01.02.92 г. В деле № А25-2026/2004-2 представлено множество квитанций к приходным ордерам Туркомплекса «Домбай» об уплате арендных платежей, в том числе датированных 1993-1995 г.г. (т.е. после даты составления платежного требования № 36 от 15.11.92 г.), в материалах дела также помимо акта приема-передачи имущества в аренду от 12.02.92 г. был представлен и иной акт приема-передачи от 05.04.95 г., согласно которому Туркомплексом «Домбай» в аренду Предприятию «Туристическая гостиница «Солнечная долина» были переданы, в том числе, складской сектор при въезде в пос. Домбай и автостоянка общей площадью 3,14 га стоимостью 100 000 руб.

Таким образом, доказательства, на которых заявитель основывает свои требования, имеют существенные противоречия, имеются два различных по дате составления и содержанию договора долгосрочной аренды, а также несколько актов приема-передачи имущества в аренду, в том числе составленный после даты заключения договора купли-продажи от 03.03.94 г.

Стороны упомянутых договоров аренды и купли-продажи до момента рассмотрения настоящего спора судом прошли ряд реорганизаций.

Из отзыва ООО «Фермерское хозяйство «Домбай» ипредставленных в деле документов (копии уставов, постановления о регистрации и т.д.) усматривается, что постановлением Президиума областного совета по туризму и экскурсиям от 30.12.74 г. был создан Туристский гостиничный комплекс «Домбай» как структурное подразделение туристско-экскурсионной системы профсоюзов, который впоследствии получил статус юридического лица и преобразовывался последовательно в АОЗТ «Туристический комплекс «Домбай», ЗАО «Туристический комплекс «Домбай», ЗАО «Оздоровительный комплекс «Домбай», ООО «Крестьянско-фермерское хозяйство «Домбай», ООО «Фермерское хозяйство «Домбай».

Арендное предприятие «Солнечная долина» было зарегистрировано постановлением Главы Администрации г. Карачаевска № 19 от 26.02.92 г. и впоследствии преобразовывалось последовательно в АООТ «Солнечная долина» и в ОАО «Солнечная долина».

Таким образом, заявитель, являясь правопреемником Арендного предприятия «Солнечная долина», считает себя собственником расположенных на спорном земельном участке автостоянки и складского сектора на основании договора купли-продажи от 03.03.94 г.

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.97 г. «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно п.1 ст. 6 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Поскольку договор купли-продажи от 03.03.94 г. между АОЗТ «Туристический комплекс «Домбай» и Арендным предприятием «Солнечная долина» заключен до вступления в силу части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация права собственности продавца и перехода права собственности к покупателю по действовавшему на момент заключения договора законодательству не требовалась.

Заявитель ссылается на то обстоятельство, что договор купли-продажи от 03.03.94 г. был зарегистрирован в БТИ Карачаевского городского Совета народных депутатов, в подтверждение чего на данном договоре была проставлена регистрационная надпись, в судебном заседании 23.05.08 г. был исследован представленный заявителем оригинал данного договора.

Ранее судом были предприняты меры по истребованию инвентарного дела в отношении расположенных на спорном земельном участке объектов, в результате КЧ РГУП «БТИ по Карачаевскому городскому округу» в своем отзыве по делу сообщило, что в архиве БТИ правоустанавливающих документов на данное имущество, так же как и самого договора купли-продажи от 03.03.94 г., не имеется, в реестровой книге запись о регистрации указанного договора отсутствует, инвентарное дело в отношении складского сектора и автостоянки не заводилось.

Представители Мэрии и Карачаево-Черкесского республиканского объединения организаций профсоюзов в судебном заседании выразили сомнение в подлинности обозренного в судебном заседании оригинала договора и проставленной на нем регистрационной надписи БТИ Карачаевского городского Совета народных депутатов. Однако на вопрос суда, означают ли данные сомнения желание участвующих в деле лиц сделать письменное заявление о фальсификации доказательства в порядке ст. 161 АПК РФ, был дан отрицательный ответ. Поскольку заявления о фальсификации доказательства от участвующих в деле лиц не поступило, суд лишен возможности рассмотреть вопрос об исключении данного доказательства с согласия лица, его представившего, из числа доказательств по делу, а также принять предусмотренные федеральным законом меры для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательства, в том числе путем назначения соответствующей экспертизы.

Вместе с тем суд считает, что само по себе установление факта наличия (либо отсутствия) регистрации договора купли-продажи от 03.03.94 г. при его заключении в органах технической инвентаризации решающего значения для рассмотрения спора не имеет по следующим причинам.

Наличие либо отсутствие факта регистрации договора купли-продажи не препятствует суду при рассмотрении спора оценить законность самой сделки, в том числе путем исследования вопроса о получении в установленном законом порядке прав на реализуемое имущество продавцом по этому договору.

Как указывалось выше, автостоянка и складской сектор при въезде в пос. Домбай были построены РСУ Карачаево-Черкесского областного совета по туризму и экскурсиям в 1976 г. за счет средств профсоюзов. Эксплуатационной организацией в акте ввода объектов в эксплуатацию назван Туркомплекс «Домбай».

В свою очередь, сам Туркомлекс «Домбай» как структурное подразделение туристско-экскурсионной системы профсоюзов был образован с 1.01.75 г. в соответствии с постановлением Президиума Карачаево-Черкесского областного совета по туризму и экскурсиям от 30.12.74 г.

Постановлением XIXсъезда профсоюзов СССР от 27.10.90 г. «О собственности профсоюзов СССР» было установлено, что профсоюзные объекты являются единой собственностью профсоюзов СССР, правопреемником собственности ВЦСПС признана Всеобщая конфедерация профсоюзов СССР. Согласно действовавшим на тот момент статье 102 ГК РСФСР (1964 г.), статье 20 Закона СССР «О профессиональных союзах, правах и гарантиях их деятельности» профсоюзные организации владели, пользовались и распоряжались принадлежащим им на праве собственности имуществом в соответствии с их уставами.

Всеобщая Конфедерация профсоюзов СССР, реализуя принадлежащие ей права собственника профсоюзного имущества, 17.07.92 г. заключила с ФНП России договор о закреплении прав по владению, пользованию и распоряжению профсоюзным имуществом. По данному договору Всеобщая Конфедерация профсоюзов СССР как правопреемник всей собственности профсоюзов СССР передала ФНП России право собственности на некоторые имущественные объекты, в том числе на Туркомплекс «Домбай» (приложение №3.3 к договору).

Заявитель и ООО «Фермерское хозяйство «Домбай» обосновывают наличие у правопредшественника последнего АОЗТ «Туристический комплекс «Домбай» (продавца по договору купли-продажи от 03.03.94 г.) права собственности на автостоянку и складской сектор фактом передачи данных объектов в уставной капитал указанного акционерного общества при его создании.

Из Устава АОЗТ «Туристический комплекс «Домбай», свидетельства о государственной регистрации и Соглашения от 1.11.92 г. «О преобразовании туристского комплекса «Домбай» в АО «Туркомплекс «Домбай» видно, что данное юридическое лицо было образовано в 1992 г. на базе Туркомплекса «Домбай», его учредителями выступили ЗАО «Домбай-Турист» и трудовой коллектив Туркомплекса «Домбай».

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что автостоянка и складской сектор при въезде в пос. Домбай были переданы в уставной капитал АОЗТ «Туристический комплекс «Домбай» при его учреждении.

В деле имеется Перечень основных средств по Туристическому комплексу «Домбай» по состоянию на 01.07.92 г., передаваемых в уставной капитал АОЗТ «Туристический комплекс «Домбай», названные объекты в данном перечне отсутствуют. В перечне под номером 251 указано благоустройство 1-ой очереди 1980 года постройки стоимостью 291600 руб. Находящиеся на спорном земельном участке автостоянка и складской сектор не могут входить в состав благоустройства 1 очереди, поскольку не соответствуют приведенным данным ни по году постройки, ни по стоимости. Благоустройство 1 очереди стоимостью 291 000 руб. в договорах долгосрочной аренды от 03.02.92 г. и купли-продажи от 03.03.94 г. названо в качестве самостоятельного объекта, в то время как автостоянка и складской сектор стоимостью 214 000 руб. также выступали отдельным объектом купли-продажи.

В ходе исследования обстоятельств передачи основных средств от ЗАО «Домбай-Турист» к АОЗТ «Туристический комплекс «Домбай» при учреждении последнего суд приходит к следующим выводам.

Ранее Арбитражным судом КЧР рассматривалось дело №А25-555/02-7-11по иску Карачаево-Черкесского республиканского объединения организаций профсоюзов и ФНП России к ЗАО «Домбай-Турист», Администрации г. Черкесска, Российской ассоциации социального туризма (РАСТ) о признании недействительными учредительных документов ЗАО «Домбай-Турист», в рассмотрении указанного спора также принимали участие в качестве третьих лиц ЗАО «Оздоровительный комплекс «Домбай» (правопреемник АОЗТ «Туристический комплекс «Домбай» и правопредшественник ООО «Фермерское хозяйство «Домбай») и заявитель.

Вступившим в законную силу решением АС КЧР от 02.04.04 г. по делу №А25-555/02-7-11 был признан недействительным учредительный договор от 23.03.92 г. о создании ЗАО «Домбай-Турист», заключенный между РАСТ, Карачаево-Черкесским республиканским совет профсоюзов и трудовым коллективом Карачаево-Черкесского республиканского Совета по туризму и экскурсиям.

Основанием для признания недействительным учредительного договора ЗАО «Домбай-Турист» послужил вывод суда о том, что при учреждении ЗАО «Домбай-Турист» права собственников имущества в лице ФНП России и Карачаево-Черкесского республиканского совета профсоюзов были нарушены, поскольку отдельные структурные звенья туристско-экскурсионной системы профсоюзов, в том числе Российская ассоциация социального туризма (РАСТ), не являлись субъектами права профсоюзной собственности и не имели права распоряжаться имуществом, находящимся в их ведении, путем передачи его в уставный капитал ЗАО «Домбай-Турист». До момента разграничения профсоюзной собственности не обладали таким правом и территориальные организации профсоюзов, в том числе Карачаево-Черкесское республиканское объединение организаций профсоюзов.

Профсоюзная собственность была разграничена лишь после заключения учредительного договора и учреждения ЗАО «Домбай-Турист».

На основании постановления Президиума ФНП России № 1-28 от 01.02.93 г. был заключен Договор о разграничении прав владения, пользования и распоряжения собственностью профсоюзов на территории Карачаево-Черкесской Республики между Советом ФНП России и Карачаево-Черкесским республиканским советом профсоюзов (далее по тексту – Договор о разграничении). Указанным Договором о разграничении было предусмотрено право общей долевой собственности ФНП России и правопредшественника Карачаево-Черкесского республиканского объединения организаций профсоюзов на имущество туристско-экскурсионных организаций на территории Карачаево-Черкесской Республики. Пунктом 1.2 Договора о разграничении было установлено, что ФНП России передало Карачаево-Черкесскому республиканскому совету профсоюзов права владения, пользования и распоряжения (право собственности) на 89,9 % имущества (недвижимого, движимого, оборотных средств) ряда организаций, в том числе и Туркомплекса «Домбай», при этом 10,1 % данного имущества осталось в собственности ФНП России.

Впоследствии постановлением ФНП России № 4-15 от 01.08.01 г. и постановлением Карачаево-Черкесского республиканского совета профсоюзов от 5.11.03 г. было утверждено Соглашение о внесении изменений в договор о разграничении прав владения, пользования и распоряжения собственностью профсоюзов на территории Карачаево-Черкесской Республики между Советом ФНП России и Карачаево-Черкесским республиканским советом профсоюзов (далее – Соглашение). Пункт 1.2 Договора о разграничении Соглашением был изложен в новой редакции, согласно которой на праве собственности за ФНП России были закреплены доли в размере 30 %, а за Карачаево-Черкесским республиканским советом профсоюзов – в размере 70 % в имуществе объектов туристско-экскурсионного назначения согласно приложению. Однако в приложении к Соглашению указаны только 6 объектов, среди которых Туркомплекс «Домбай» не упомянут.

С учетом новой редакции пункта 1.2 Договора о разграничении, а также буквального содержания пункта 1.1 данного договора суд приходит к выводу, что право собственности на объекты из числа ранее указанных в приложении № 1 к Договору о разграничении (в том числе и на Туркомплекс «Домбай»), не упомянутые в приложении к Соглашению, передано Карачаево-Черкесскому республиканскому совету профсоюзов без выделения в них доли собственности ФНП России.

Вместе с тем, независимо от наличия (отсутствия) распределения долей в имуществе Туркомплекса «Домбай» между ФНП России и Карачаево-Черкесским республиканским советом профсоюзов у учредителей ЗАО «Домбай-Турист» до момента разграничения профсоюзной собственности отсутствовало право распоряжения находящимся в их ведении имуществом предприятий туристско-экскурсионного комплекса профсоюзов путем передачи его в уставной капитал акционерного общества.

В соответствии с постановлением Президиума Совета ФНП России № 6-12 от 26.08.92 г. «О неотложных мерах по преобразованию предприятий, основанных на собственности профсоюзов, их объединений в акционерные общества» возможность создания акционерных обществ на базе профсоюзной собственности должна основываться на решении уполномоченного собственника об изменении формы собственности.

Как видно из материалов дела, ЗАО «Домбай-Турист» было создано на базе профсоюзного имущества до момента разграничения профсоюзной собственности между ФНП России и Карачаево-Черкесским республиканским советом профсоюзов, впоследствии коллегиальными органами профсоюзов решение о передаче ЗАО «Домбай-Турист» профсоюзной собственности также не принималось.

На основании изложенного суд считает, что автостоянка и складской сектор при въезде в пос. Домбай не могли быть переданы АОЗТ «Туристический комплекс «Домбай» его учредителем (ЗАО «Домбай-Турист») в силу отсутствия у последнего соответствующих прав на момент учреждения акционерного общества.

Кроме того, как было указано выше, в составе основных средств АОЗТ «Туристический комплекс «Домбай», переданных в уставной капитал данного общества, автостоянка и складской сектор при въезде в пос. Домбай не указаны.

Следовательно, расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости не могли быть получены заявителем по сделке от неуправомоченного лица (АОЗТ «Туристический комплекс «Домбай»). Такая сделка в силу положений ст.ст. 167, 168, 209 ГК РФ является ничтожной и не влечет за собой правовых последствий, за исключением связанных с ее недействительностью.

Договор купли-продажи от 03.03.94 г. является ничтожной сделкой независимо от наличия (отсутствия) его регистрации в органах технической инвентаризации, на основании ничтожной сделки право собственности у правопредшественника заявителя как у приобретателя по данному договору не возникло (ст. 167 ГК РФ).

Довод заявителя о том, что до настоящего времени спорный земельный участок находится у него в долгосрочной аренде на основании договора от 03.02.92 г., не может быть принят судом во внимание. Из содержания договора долгосрочной аренды от 03.02.92 г. не следует, что в аренду помимо объектов недвижимости передавались соответствующие земельные участки. Кроме того, Туркомплекс «Домбай», не являющийся собственником, не мог передавать спорный земельный участок в аренду, наличие на договоре аренды отметки о согласовании с исполкомом Карачаевского городского Совета народных депутатов не означает передачи Туркомплексу «Домбай» полномочий по распоряжению земельным участком.

ЗАО «Домбай-Турист» в отзыве на заявление указало, что земельные участки для строительства в Домбае базы отдыха были изъяты из пользования Тебердинского государственного заповедника и переданы в постоянное (бессрочное) пользование Ставропольскому краевому совету по туризму и экскурсиям на основании решения Совета Министров РСФСР № 1137-р от 04.06.71 г., постановлений Исполкома Карачаевского районного Совета депутатов трудящихся № 718 от 18.12.70 г. и № 301 от 18.12.70 г. Также ЗАО «Домбай-Турист» указывает, что правопреемником Ставропольского краевого совета по туризму и экскурсиям является Карачаево-Черкесский республиканский Совет по туризму и экскурсиям в лице ЗАО «Домбай-Турист».

Данный довод ЗАО «Домбай-Турист» судом оценивается критически, поскольку право постоянного (бессрочного) пользования в порядке правопреемства не передается, сведения о закреплении спорного земельного участка на указанном праве за кем-либо из лиц, участвующих в деле, либо за иными лицами у Мэрии как у органа, уполномоченного на распоряжение спорным земельным участком до разграничения государственной собственности на землю, отсутствуют.

На основании исследования всех изложенных обстоятельств суд приходит к выводу, что спорный земельный участок не мог быть предоставлен заявителю в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку у заявителя отсутствует право собственности на расположенные на данном земельном участке объекты недвижимого имущества.

Свои требования по делу заявитель сформулировал применительно к главе 24 АПК РФ. В соответствии с ч.2 ст. 201 АПК РФ основанием к признанию решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления незаконными является одновременное наличие двух установленных судом обстоятельств: несоответствия оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту; нарушения оспариваемыми решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд считает, что бездействие Мэрии по рассмотрению обращений заявителя о заключении договора купли-продажи спорного земельного участка не соответствует положениям п.6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Однако права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности указанным бездействием Мэрии не ущемлены, поскольку заявитель правами на расположенную на данном земельном участке недвижимость не располагает.

При таких обстоятельствах требования заявителя не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 29, 167-170, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ОАО «Солнечная Долина» отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца с даты его изготовления в полном объеме и может быть обжаловано до вступления в законную силу в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд либо после вступления в законную силу в кассационном порядке в двухмесячный срок в Федеральный Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Судья Д.Г. Шишканов