Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании: от истца – ФИО2, по доверенности № 76 от 25.12.2009; от ответчика - ФИО1, представитель ФИО3 по доверенности № 3 от 26.01.2010 (л.д. 37) от третьего лица – ФИО2, доверенность от 16.04.2010 № 1-598 (л.д. 89),

У С Т А Н О В И Л:

Открытое акционерное общество «Продторг» (далее - истец) обратилось с исковыми требованиями к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) об освобождении нежилого помещения, расположенного в <...>, общей площадью 52,76 кв.м.

Определением АС КЧР от 15.03.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самомтоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление по имущественным и земельным спорам Мэрии города Черкесска (л.д. 1).

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, суду пояснил, что нежилое помещение, в котором находится ответчик, принадлежит истцу на праве собственности. 12.01.2007 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения сроком действия до 31.12.2007. С 01.01.2008 по 31.12.2008 между теми же лицами был заключен новый договор аренды на то же нежилое помещение, который не прошел государственную регистрацию, соответственно не может считаться заключенным. На обращения генерального директора к ответчику о прекращении договорных отношений по аренде и освобождении нежилого помещения, ответчиком не предпринято никаких действий, что послужило основанием обращения с указанными требованиями в суд. Представитель истца просил суд обязать ответчика освободить передать в освобожденном виде нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 52,76 кв.м.

Ответчик представил суду отзыв на исковое заявление и дополнение к отзыву, в котором просит отказать в удовлетворении требований в полном объеме, поскольку считает, что истцом нарушены требования пункта 5.2 договора аренды нежилого помещения № 2 от 01.01.2008, которым предусмотрены условия досрочного расторжения договора (л.д. 30-31, 32). В судебном заседании представитель ответчика повторил доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление и дополнении. Суду пояснили, что истец, злоупотребляя своими правами, неправомерно отказался продлить действия договора аренды нежилого помещения. В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, договор аренды нежилого помещения № 2 от 01.01.2008 продлен на неопределенный срок, а поэтому освобождение помещения может быть основано на расторжении договора, чего не сделано истцом. Кроме того, статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок прекращения договора аренды с неопределенным сроком действия, согласно которому каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца, чего не сделано истцом. Ответчик, а также его представитель просят в удовлетворении требований отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, с заявленными требованиями истца согласился, просил суд исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Изучив материалы дела, заслушав доводы представителей участвующих в деле лиц, оценив в совокупности представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в связи со следующим.

Как установлено в суде, подтверждено материалами дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, 17.05.2004 Комитетом по управлению имуществом г.Черкесска принято постановление об утверждении Устава ОАО «Продторг» (л.д. 55). Открытое акционерное общество «Продторг» учреждено на основании решения Совета депутатов Черкесского городского муниципального образования от 29.01.2004 № 12 в соответствии с Федеральным законом РФ от 21.12.2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федеральным законом РФ от 26.12.1995 года № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», что отражено в преамбуле Устава (л.д. 56-76, 77-78). Из пунктов 1.1. и 1.3. Устава следует, что ОАО «Продторг» является правопреемником муниципального унитарного предприятия «Продторг» по всем финансовым, хозяйственным и гражданско-правовым обязательствам и правам, учредителем общества является Черкесское городское муниципальное образование в лице комитета по управлению имуществом города Черкесска. Комитетом по управлению имуществом города Черкесска 18.05.2004 принято постановление № 120 «а» о внесении в качестве вклада в уставный капитал ОАО «Продторг» муниципальное имущество, в том числе магазин во встроенном помещении по ул. Первомайской, 39 г.Черкесска (л.д. 79). Актом приема-передачи в уставный капитал истца передано имущество, в том числе, магазин по ул. Первомайской, 39, города Черкесска (л.д. 80-81). Право собственности на указанное нежилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.11.2005, о чем сделана запись регистрации № 09-09-01/071/2005-165, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.11).

12.01.2007 между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения № 2, согласно которому истец (арендодатель) передал ответчику (арендатор) во временное пользование, принадлежащее ему нежилое помещение, расположенное по адресу: КЧР, <...>, для использования под магазин, общей площадью 52,76 кв.м, сроком аренды по 31.12.2007 (л.д. 86-87). В связи с окончанием срока действия договора аренды, между теми же лицами 01.01.2008 заключен договор аренды этого же нежилого помещения на тех же условиях, сроком по 31.12.2008, то есть на один год (л.д. 12).

Между тем, в судебном заседании установлено, что договор аренды нежилого помещения № 2 от 01.01.2008, не прошел государственную регистрацию, а поэтому считается незаключенным по следующим основаниям.

Статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений».

Учитывая то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Кодекса договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Следовательно, договор аренды заключенный с 01.01.2008 по 31.12.2008, является заключенным на срок, равный году.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения, в котором срок его действия определен с 01.01.2008 по 31.12.2008. Срок действия договора составляет ровно год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 Кодекса подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что договор аренды нежилого помещения № 2 от 01.01.2008, подписанный истцом и ответчиком, не заключен, а поэтому не влечет никаких правовых последствий для сторон.

Статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Истец как собственник спорного нежилого помещения воспользовался своим правом в силу статьи 301 Кодекса, предъявив требования к ответчику об освобождении нежилого помещения.

Ответчик, не соглашаясь с требованиями истца, считает договорные отношения по аренде продленными на неопределенный срок, а поэтому договор должен быть расторгнут

по правилам пункта 2 статьи 610 Кодекса, с предупреждением об отказе от договора за три месяца, чего не было сделано истцом.

Довод ответчика судом не принимается по вышеуказанным обстоятельствам, а также в связи со следующим.

В пункте 2 статьи 621 Кодекса указано, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечениия срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2 статьи 610 Кодекса).

В материалы дела истцом представлены: уведомления ответчика о не продление договорных арендных отношений на 2009 год, полученное ФИО1 24.11.2008 (л.д. 13); уведомление от 28.01.2010 о расторжении договора аренды нежилого помещения, полученное ответчиком согласно уведомлению почты 02.02.2010 (л.д. 15, 16).

Кроме того, о намерениях истца о прекращении договорных отношений по аренде спорного нежилого помещения, ответчику стало известно и с момента получения копии искового заявления 09.03.2010 (л.д. 6, 7).

Таким образом, у ответчика в силу требований статьи 622 Кодекса в любом случае возникла обязанность вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в полном объеме.

Разрешая вопрос о судебных расходах, состоящих из подлежащей уплате в федеральный бюджет государственной пошлины по делу, суд считает, что их в порядке ч.1 ст. 110 АПК РФ следует отнести на ответчика. Однако, учитывая, что ответчик является индивидуальным предпринимателем, с учетом тяжелого финансового положения, суд считает возможным снизить размер государственной пошлины до 500 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 112, 167–171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

1. Исковые требования открытого акционерного общества «Продторг» удовлетворить в полном объеме.

2. Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 освободить нежилое помещение общей площадью 52,76 кв.м, расположенное по адресу: <...>, и передать по акту приема-передачи открытому акционерному обществу «Продторг» в 20-дневный срок со дня вступления решения в законную силу.

3. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу открытого акционерного общества «Продторг» государственную пошлину в сумме 500 (пятьсот) рублей.

4. Выдать открытому акционерному обществу «Продторг» справку на возврат из средств федерального бюджета, уплаченную государственную пошлину в размере 3 500 (три тысячи пятьсот) рублей, уплаченную по платежным поручениям от 26.11.2009 № 32 и 12.03.2010 № 17.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца с момента его изготовления в полном объеме и может быть обжаловано до истечения указанного срока в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд либо после вступления в законную силу в двухмесячный срок в ФАС СКО.

Судья Л.Б. Лазаренко