Гражданский кодекс часть 1

к обществу с ограниченной ответственностью "Деловой партнер" (ОГРН <***>, ИНН <***>), Государственному комитету Республики Карелия по управлению государственным имуществом и размещению заказов для государственных нужд (ОГРН <***>, ИНН <***>), обществу с ограниченной ответственностью "Трасса", индивидуальному предпринимателю ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО3, индивидуальному предпринимателю ФИО4

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка №6 от 24.10.2011 г. и применении последствий недействительности ничтожной сделки

третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия

при участии:

представителей истца ФИО5 (доверенность от 10.09.12), ФИО6 (доверенность от 04.03.13)

представителей ответчиков:

ООО «Деловой партнер» - ФИО7 (доверенность от 15.12.12)

Комитета – ФИО8 (доверенность от 10.12.10)

Предпринимателя ФИО2 – ФИО7 (доверенность от 17.12.12)

Предпринимателя ФИО3 (личность удостоверена)

установил: индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Деловой партнер", Государственному комитету Республики Карелия по управлению государственным имуществом и размещению заказов для государственных нужд (далее – Комитет) о признании частично недействительным договора купли-продажи земельного участка №6 от 24.10.11 и применении последствий недействительности в виде двусторонней реституции.

Основанием иска указана ничтожность сделки по приватизации земельного участка ООО «Деловой партнер» ввиду отсутствия на земельном участке на момент приватизации двух объектов недвижимости: тарного цеха и линии по разделке дров, права на которые зарегистрированы за ответчиком.

Иск обоснован ссылками на статьи 167, 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 13.12.2012 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее – Управление Росреестра), общество с ограниченной ответственностью «Трасса», индивидуальный предприниматель ФИО2, индивидуальный предприниматель ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО4.

В судебном заседании 05.03.13 истец изменил предмет иска, просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка №6 от 24.10.2011 г. в полном объёме и применить последствия недействительности ничтожной сделки: возвратить земельный участок с кадастровым номером 10:01:002:01 01:38 в государственную собственность Республики Карелия и возвратить покупателям земельного участка внесенную за него плату.

Изменение предмета иска судом принято. Учитывая оспаривание сделки в полном объёме, суд изменил процессуальный статус остальных покупателей земельного участка: ООО «Трасса», предпринимателей ФИО2, ФИО3 и Манна Л.Б. с третьих лиц на соответчиков.

В судебном заседании 2 апреля 2013 года истец заявил отказ от иска, мотивированный достижением внесудебного соглашения об урегулировании взаимных претензий по порядку использования земельного участка, находящегося в общей долевой собственности предпринимателей ФИО1, ФИО2, ФИО3, Манна Л.Б., ООО «Деловой партнер» и ООО «Трасса».

Представитель ООО «Деловой партнер» и предпринимателя ФИО2 считал заявленный отказ не противоречащим закону и не нарушающим права других лиц.

Предприниматель ФИО3 не возражал против принятия отказа от иска, пояснил, что судебные споры, связанные с земельным участком, возникли из-за разногласий некоторых участников долевой собственности о порядке пользования участком.

Представитель Комитета возражала против принятия отказа от иска, считала, что при условии наличия объективных доказательств отсутствия спорных объектов на земельном участке на дату его выкупа сделка ничтожна независимо от признания его таковой судом, и в этом случае подлежат применению последствия недействительности в виде возврата земельного участка продавцу; полагала, что принятием отказа от иска будут нарушены права Комитета, действующего в интересах Республики Карелия.

Считая доводы Комитета обоснованными, суд не принимает отказ истца от иска и рассматривает дело по существу.

В судебном заседании заслушаны пояснения участвующих в судебном заседании представителей сторон.

Представители истца пояснили, что конфликт в отношениях участников долевой собственности возник из-за разногласий в порядке пользования земельным участком; поданный иск был одним из способов защиты прав истца, к которому был заявлен иск о сносе самовольной постройки; ввиду урегулирования разногласий заинтересованность в оспаривании сделки отсутствует; истец считает, что представленные им доказательства напрямую не свидетельствуют об отсутствии тарного цеха и линии по разделке дров на земельном участке на дату его купли-продажи.

Предприниматель ФИО3 пояснил, что является собственником расположенного на земельном участке здания, в непосредственной близости от которого расположены линия по разделке дров и здание, поименованное как тарный цех, существовавшие и на дату заключения договора купли-продажи земельного участка и частично демонтированные в настоящее время.

Представитель ООО «Деловой партнёр» считал иск необоснованным, а представленные доказательства – не отвечающими принципу допустимости; пояснил, что все принадлежащие Обществу четыре объекта недвижимости приобретались им у находившегося в процедуре конкурсного производства ГУП «Гортопсбыт» на торгах, существовали в натуре и были поименованы в том числе как тарный цех и линия по разделке дров самим продавцом; указанные сделки и зарегистрированное право покупателя не оспорены; обращаясь в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, собственники расположенных на нем объектов подтвердили их наличие общим заявлением, а Комитет, реализуя свои полномочия, должен был проверить и наверняка проверил существование объектов и их состояние; здание тарного цеха и линия по разделке дров не существуют с осени 2012 года, поскольку Общество, не предполагая о наличии потенциальных претензий, демонтировало объекты при реализации своих коммерческих планов; единственная возможная причина обращения в суд с настоящим иском – способ защиты в связи с заявлением предпринимателем ФИО2 иска о сносе самовольной постройки, установленной на земельном участке предпринимателем ФИО1, такие действия должны расцениваться как злоупотребление правом.

Та же позиция относительно несоответствия представленных доказательств принципу их допустимости поддержана представителем ФИО2

Представитель Комитета пояснила, что доказательства, подтверждающие натурное обследование сотрудниками Комитета объектов недвижимости и земельного участка на дату, предшествовавшую заключению договора купли-продажи, у Комитета отсутствуют; в случае установления судом факта сноса или разрушения расположенных на земельном участке объектов недвижимости на дату заключения договора считала сделку по приватизации земельного участка ничтожной, влекущей применение последствий в виде возврата земельного участка в государственную собственность.

ООО «Трасса», предприниматель ФИО4 и Управление Росреестра по Республике Карелия явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о его дате извещены. Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие перечисленных лиц.

В отзыве на исковое заявление (т.1 л.д.107-109) Управление Росреестра предоставило сведения о зарегистрированных правах на объектах недвижимости, расположенных по наб. Варкауса, 10 в г. Петрозаводске; пояснило, что на дату государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок оснований для отказа в государственной регистрации выявлено не было; сообщило, что в случае удовлетворения иска о признании недействительным договора купли-продажи в части судебное решение не будет являться основанием для погашения в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности ООО «Деловой партнер» на земельный участок», учитывая государственную регистрацию права общей долевой собственности сразу на весь земельный участок и невозможность нахождения земельного участка одновременно в разных формах собственности (государственной и частной); в случае применения последствий недействительности в отношении всей сделки, погашение в ЕГРП записи об общей долевой собственности возможно.

Заслушав пояснения представителей сторон, свидетелей ФИО9 и ФИО10, исследовав материалы дела и архивные экземпляры технических паспортов на спорные объекты, суд установил следующее.

По ходатайству обществ «Деловой партнер» и «Трасса», граждан ФИО3, ФИО1, Манна Л.Б., ФИО2 и на основании распоряжения Комитета от 08.02.11 №99-р о предоставлении в аренду указанным лицам земельного участка с кадастровым номером 10:01:020101:014, общей площадью 34 923 кв.м (т.1 л.д.39), между Комитетом (арендодатель) и перечисленными лицами (арендаторы) 08.02.11 заключён договор №246 аренды поименованного земельного участка, для эксплуатации производственных зданий и сооружений (т.1 л.д.40-45). Участок передан арендаторам по акту приёма-передачи от 01.01.11 (л.д.46).

В последующем из указанного земельного участка образованы земельный участок с кадастровым номером 10:01:0020101:39 и земельный участок с кадастровым номером 10:01:0020101:38 площадью 29 415+/-60 кв.м с разрешенным использованием для производственной деятельности (эксплуатация зданий и сооружений производственного назначения). Сведения о последнем земельном участке внесены в Государственный кадастр недвижимости 31.05.11 (т.1 л.д.122-123). Согласно выписке из ГКН от 27.09.11 земельный участок состоит из восьми учётных частей, на семи из которых расположено семь объектов недвижимости, в том числе, учётная часть 3 площадью 495 кв.м занята тарным цехом, учётная часть 5 площадью 715 кв.м занята линией по разделке дров.

Указанный земельный участок находился в государственной собственности Республики Карелия, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 10-АБ 433977 от 07.07.11 (т.1 л.д.72).

На основании распоряжения Комитета от 18.10.11 №729-р 24 октября 2011 года между Комитетом (продавец) с одной стороны и ООО «Деловой партнер», ООО «Трасса», предпринимателями ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 (покупатели) с другой стороны заключён договор №6 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 10:01:0020101:38, общей площадью 29415 кв.м с разрешенным использованием для производственной деятельности (эксплуатация зданий и сооружений производственного назначения).

По условиям договора участок передавался в общую долевую собственность покупателей с определением долей в праве в следующем соотношении: доля ООО «Деловой партнер» составляет 161300/294150, доля ООО «Трасса» - 25230/294150, доля предпринимателя ФИО1 – 73500/294150, доля предпринимателя ФИО2 – 8190/249150, доля предпринимателя ФИО3 – 12965/294150, доля предпринимателя Манна Л.Б. – 12965/294150 (пункты 1.2-1.7 в редакции дополнительного соглашения от 24.10.11 к договору (т.1 л.д.67-71).

Пунктами 2.1-2.6 договора установлена цена каждой доли, равная для ООО «Деловой партнер» 146 238,61 руб., для ООО «Трасса» - 22 874,15 руб., для предпринимателя ФИО1 – 66 636,94 руб., для предпринимателя ФИО2 – 7 425,26 руб., для предпринимателей ФИО3 и Манна Л.Б. – по 11 754,39 руб. для каждого.

Неотъемлемыми частями договора являются акт приёма-передачи земельного участка и его кадастровый паспорт. Согласно подписанному сторонами договора акту приёма-передачи (т.1 л.д.70) участок передан от продавца покупателю, претензий по передаче предмета договора у сторон не имеется.

Сделка была исполнена. Государственная регистрация права общей долевой собственности покупателей земельного участка совершена 05.12.11 (т.1 л.д.71-оборот).

Как указано в исковом заявлении (т.1 л.д.17), между некоторыми участниками долевой собственности возникли разногласия по вопросу пользования земельным участком, повлекшие обращения предпринимателей ФИО1 и ФИО2 в Арбитражный суд Республики Карелия (дела А26-5414/2012, А26-7739/2012, А26-9844/2012). Истец указывает, что при подготовке к рассмотрению указанных дел пришёл к выводу о наличии обстоятельств, свидетельствующих о незаконности сделки по приобретению ООО «Деловой партнер» 161300/294150 доли в праве на земельный участок ввиду физического отсутствия здания тарного цеха и линии по разделке дров. Это обстоятельство повлекло обращение в суд с настоящим иском.

При разрешении спора суд принимает во внимание следующее.

Спорный земельный участок приобретался в общую долевую собственность на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в порядке реализации исключительного права на приватизацию земельного участка юридическими лицами и гражданами – собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на участке.

За обществом с ограниченной ответственностью «Деловой партнер» зарегистрировано право собственности на четыре из семи расположенных на земельном участке объектов недвижимости, в том числе, на линию по разделке дров протяженностью 51 м (номер регистрационной записи 10-10-01/039/2008-494 от 04.08.08 – т.1 л.д.48) и на тарный цех площадью 327,2 кв.м (номер регистрационной записи 10-10-01/039/2008-495 от 04.08.08 – т.1 л.д.49).

В случае гибели вещи право собственности на вещь прекращается в силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом момент прекращения права, следующего судьбе вещи, определяется моментом её гибели независимо о даты внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) записи о прекращении права.

Поскольку исключительным правом на приватизацию земельного участка обладают только собственники расположенных на нем объектов недвижимости, в случае гибели вещи, и, следовательно, прекращения права собственности на нее, приватизация земельного участка по основаниям, установленным статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, невозможна. В случае заключения договора купли-продажи с лицом, вещь которого погибла, такой договор в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожен, как противоречащий условиям статьи 36 ЗК РФ.

Прекращение существования объекта недвижимости после приобретения земельного участка в собственность не имеет правового значения для действительности ранее заключенной сделки, учитывая отсутствие в законодательстве запретов на нахождение такого земельного участка в собственности лица, право собственности которого на вещь прекратилось в связи с её гибелью.

Таким образом, значимым для правильного рассмотрения дела является подтверждение факта уничтожения (разрушения) тарного цеха и линии по разделке дров на дату заключения договора купли-продажи земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Отказ истца от иска судом не принят. Суд исследует и оценивает все доказательства, представленные в материалы дела.

В качестве такового при подаче иска истец представил схему расположения объектов по наб. Варкауса, 10, поименованную им как «распечатку с цифрового носителя «Электронная карта города Петрозаводска» год издания 2008» (т.1 л.д.52). ООО «Деловой партнер» считало доказательство недопустимым, учитывая отсутствие в деле материального носителя информации, с которого была сделана распечатка, а также неточность отраженных на распечатке сведений, в частности, отсутствие всех принадлежащих ответчику объектов, которые находились на земельном участке, и наличие которых истцом не оспаривалось. Кроме того, представитель ответчика заявил, что на карте отсутствуют и иные объекты, существующие в натуре, например, расположенные в непосредственной близости здание ветклиники и здание ангара.

При исследовании распечатки судом установлено, что на ней отображено нахождение только двух объектов из семи значащихся на земельном участке по наб. Варкауса, 10. При этом в настоящем деле истец заявил об отсутствии двух объектов (тарный цех и линия по разделке дров), в деле А26-10189/2012 – об отсутствии одного объекта – здания гаража. Однако графическое изображение остальных двух объектов, существование которых истец под сомнение не ставит, на распечатке отсутствует.

Согласно части 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа, если не передан в суд его оригинал.

Материальный носитель информации, с которого сделана распечатка, в материалах дела отсутствует. Признавая обоснованность возражений ООО «Деловой партнер», суд приходит к выводу о несоответствии представленного доказательства принципу допустимости.

Кроме того, истцом представлена распечатка карты «GoogleEarth» с отметкой о дате съёмки 25.06.09, полученная из сети Интернет, где, по пояснениям истца, изображен спорный земельный участок, здание тарного цеха и линия по разделке дров отсутствуют. Возражая по представленному доказательству, ООО «Деловой партнер» сослалось на часть 3 статьи 75 АПК РФ и, кроме того, заявило об отсутствии идентификационных признаков, позволяющих с достаточной достоверностью определить место произведенной съёмки.

В соответствии с частью 3 статьи 75 АПК РФ документы, полученные посредством факсимильной, электронной или иной связи, в том числе с использование информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», допускаются в качестве письменных доказательств в случаях и в порядке, которые установлены настоящим Кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами или договором, либо определены в пределах своих полномочий Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации.

Поскольку истец не обосновал в соответствии с названной нормой возможность предоставления распечатки с интернет-сайта в качестве письменного доказательства, у суда нет оснований признавать её допустимым доказательством, подтверждающим обстоятельства по делу.

Как следует из представленных ООО «Деловой партнер» Дополнительных условий использования GoogleКарт и GoogleПланета Земля (т.2), владелец продукта заявил отказ от гарантийных обязательств в отношении точности и полноты каких-либо сведений (пункт 6), в связи с чем и по этой причине упомянутая карта не имеет доказательственной силы в целях установления данного обстоятельства.

По ходатайству истца в судебном заседании 5 марта 2013 года были заслушаны свидетельские показания ФИО9, в период с 1996 по март 2005 года работавшего в должности директора ГУП РК «Гортопсбыт» и пояснившего, что к 2005 году линия по разделке дров находилась в неудовлетворительном состоянии, а тарным цехом именовалось иное здание, расположенное в другом месте.

При исследовании архивных экземпляров технических паспортов обоих объектов судом установлено, что их первичных технический учёт был выполнен ГУП РК РГЦ «Недвижимость» в июне 2007 года, то есть уже после увольнения ФИО9 с должности директора ГУП РК «Гортопсбыт».

Выполнявшая в июне 2007 года обследование объектов работник ГУП РК РГЦ «Недвижимость» ФИО11 (в настоящее время ФИО12) в судебном заседании 2 апреля 2013 года пояснила, что ввиду значительного промежутка времени не помнит обстоятельства, связанные с обследованием объектов в 2007 году, однако, в случае их разрушения или сноса ею была бы составлена справка об отсутствии объектов, что исключало бы возможность их постановки на государственный технический учёт.

По данным технических паспортов, на дату обследования тарного цеха в июне 2007 года его износ составлял 51%, линии по разделке дров – 65%, отмечено её неудовлетворительное техническое состояние, однако вывод о невозможности эксплуатации объектов по их назначению отсутствует.

Более того, 24 октября 2007 года на основании акта передачи основных средств в уставной фонд предприятия в ЕГРП зарегистрировано право хозяйственного ведения ГУП «Гортопсбыт» на тарный цех, площадью 327,2 кв.м, а 27 ноября 2007 года – на линию по разделке дров протяженностью 51 м (т.2).

Оба объекта приобретены ООО «Деловой партнер» у ГУП РК «Гортосбыт», находившегося в процедуре конкурсного производства, в 2008 году. Право собственности ответчика на них зарегистрировано 4 августа 2008 года (т.1 л.д.48-49) и на дату заключения договора купли-продажи земельного участка никем не оспаривалось и не было признано отсутствующим. Более того, как видно из технического паспорта на тарный цех, технические паспорта на комплекс зданий (гараж, тарный цех, экспериментальная мастерская, кузница) запрашивались Комитетом и были получены от ГУП РК РГЦ «Недвижимость» в апреле 2011 года. Уже после этого Комитет счёл возможным предоставить земельный участок собственникам расположенных на нем объектов сначала в аренду, а затем – в собственность.

Имеющиеся в паспортах данные об отсутствии объектов по результатам последнего натурного обследования, выполненного ГУП РК РГЦ «Недвижимость» в октябре и декабре 2012 года, не имеют правового значения для настоящего спора, учитывая, что определяющим для признания недействительной сделки по приватизации земельного участка является наличие либо отсутствие объектов на земельном участке на дату заключения договора, поскольку статья 39 ЗК РФ не устанавливает сроки на восстановление объектов недвижимости для собственника земельного участка.

Другие доказательства, подтверждающие, что на момент заключения оспариваемой сделки объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке, прекратили свое существование, то есть утратили свойства объекта гражданских прав, что исключало бы возможность их использования в соответствии с первоначальным назначением, в материалах дела отсутствуют.

По результатам рассмотрения дела суд приходит к выводу о недоказанности обстоятельств, на которых основаны заявленные требования, и полностью отказывает в удовлетворении иска.

Расходы по госпошлине в соответствии со статьёй 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Ильмаст Марины Юрьевны (ОГРН: 311100123700102, ИНН: 100108774852) отказать полностью.

2.Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Шалапаева И.В.