Гражданский кодекс часть 1

установил: администрация Петрозаводского городского округа (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Водлозерский рыбозавод" (далее - ответчик, Общество) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика на незавершенное строительством торгово-административное здание, расположенное по ул. Фрунзе в г. Петрозаводске (условный номер 10-10-01/108/2011-17) и обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 10:01:11 01 72:017 путём демонтажа всех возведенных на указанном земельном участке элементов объекта, не завершенного строительством, в течение одного месяца с даты вступления решения в законную силу.

Основанием иска указана регистрация права на объект, не имеющий прочной связи с землёй, возведенный в отсутствие действующего разрешения на строительство по истечении срока договора аренды земельного участка.

Иск обоснован ссылками на статьи 130, 131, 264 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 40, 41, 60, 62, 76 Земельного кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 19.12.2012 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее - третье лицо, Управление).

Определением суда от 09.04.2013 г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза; производство по делу приостановлено.

Определением суда от 04.06.2013 г. производство по делу возобновлено.

Истец, третье лицо в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. От истца поступили письменные пояснения, в которых администрация поддерживает исковые требования в полном объёме и просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя ввиду невозможности обеспечить его явку.

Управление Росреестра по Республике Карелия в отзыве на исковое заявление (т.1 л.д.76-78) сообщило, что право собственности Общества на незавершенное строительством торгово-административное здание, степенью готовности 9%, расположенное по ул. Фрунзе в г. Петрозаводске, зарегистрировано в ЕГРП 30.11.11 на основании разрешения на строительство от 27.04.11 и договора аренды земельного участка от 02.02.09; в случае удовлетворения иска решение суда будет являться основанием для погашения в ЕГРП записи о праве собственности Общества на объект; удовлетворение заявленных требований оставлено на усмотрение суда. Управление просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя истца и третьего лица в порядке статьи 156 АПК РФ.

Ответчик иск не признал. В судебном заседании представителями ответчика заявлены следующие возражения: администрация не вправе распоряжаться спорным земельным участком, поскольку арендодателем по договору аренды выступало Министерство природных ресурсов Республики Карелия, и изменения в договор аренды не были внесены; земельный участок использовался по его назначению, судебной экспертизой подтверждено, что на участке находится объект капитального строительства; законодательством не определены критерии отнесения объектов капитального строительства по степени их готовности к недвижимому имуществу; несмотря на истечение срока договора аренды у Общества в силу статьи 35 ЗК РФ имеется преимущественное право на получение участка в аренду, поскольку на участке расположен принадлежащий Обществу объект недвижимого имущества.

Заслушав пояснения представителей ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

Министерством природных ресурсов Республики Карелия и обществом с ограниченной ответственностью «Водлозерский рыбозавод» заключен договор №9301 от 02.02.09 аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:11 01 72:017, площадью 1400 кв.м, расположенного по ул. Фрунзе в г. Петрозаводске (т.1 л.д.20-22).

В соответствии с пунктом 1.2 договора участок предоставляется из земель населенных пунктов для строительства фирменного магазина.

Пунктом 7.2 договора срок его действия установлен по 30 декабря 2011 года. Сделка зарегистрирована 03.11.09 (т.1 л.д.112 оборот).

Согласно пункту 10 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.01 №37-ФЗ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В силу Закона Республики Карелия от 28.02.07 №1060-ЗРК полномочия по распоряжению земельными участками в Петрозаводском городском округе, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляло Министерство природных ресурсов Республики Карелия. Именно поэтому арендодателем по договору аренды земельного участка, расположенного на территории Петрозаводского городского округа, выступало Министерство.

В связи с изданием Закона Республики Карелия от 28.06.10 № 1397-ЗРК с 18 июля 2010 года Закон Республики Карелия от 28.02.07 №1060-ЗРК утратил силу, полномочия по распоряжению земельными участками на территории Петрозаводского городского округа в силу пункта 10 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» перешли к администрации.

В силу указанного Закона, а также на основании статей 387 и 617 Гражданского кодекса Российской Федерации произошла замена арендодателя по договору на администрацию. Отсутствие соответствующего дополнительного соглашения к договору не изменяет установленный законодательством порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Ввиду изложенного, довод ответчика об отсутствии у администрации полномочий на заявление иска об освобождении земельного участка, судом отклоняется.

27 апреля 2011 года администрация выдала Обществу разрешение на строительство №RU 10301000-65/11 по разработанной ООО «КВ-Проект» проектной документации торгово-административного здания площадью застройки 350 кв.м, двухэтажного, общей площадью 644 кв.м (л.д.23). Срок действия разрешения установлен до 27 октября 2011 года.

При комиссионном обследовании земельного участка 26 сентября 2011 года сотрудниками отдела обеспечения градостроительной деятельности управления архитектуры и градостроительства и специалиста отделы аренды земель КУМиЗ администрации было установлено, что подготовительные работы на земельном участке не ведутся, какие-либо объекты, сооружения отсутствуют. Данные обстоятельства отражены в акте обследования земельного участка от 26.09.11 (л.д.28).

Письмом от 27.09.11, поступившим в администрацию 24.10.11 (т.1 л.д.24), Общество просило о продлении договора аренды №9301 от 02.02.09.

В ответе от 22.11.11 (т.1 л.д.25) администрация указала на отсутствие оснований для продления договора аренды ввиду того, что срок разрешения на строительство истек 27 октября 2011 года.

13 декабря 2011 года Общество обратилось к администрации с заявлением о выдаче разрешения на строительство торгово-административного здания на земельном участке с кадастровым номером 10:01:11 01 72:017 (т.1 л.д.26).

Как следует из акта обследования земельного участка от 19.12.11 (т.1 л.д.29), при обследовании земельного участка с кадастровым номером 10:01:11 01 72:017 специалистами отделов аренды земель и обеспечения градостроительной деятельности администрации установлено, что на территории обследуемого земельного участка фундаментные блоки уложены на землю без их заглубления, присыпаны песком.

22 декабря 2011 года администрация отказала в выдаче разрешения по причине отсутствия документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГСК РФ). Кроме того, администрация указала, что бетонные блоки, установленные на грунт с песчаной засыпкой по периметру, не является объектом капитального строительства (т.1 л.д.27).

Решения об отказе в продлении сроков действия договора аренды земельного участка и разрешения на строительство были обжалованы Обществом в арбитражный суд. В качестве восстановления нарушенных прав Общество просило обязать администрацию продлить срок действия договора аренды земельного участка и продлить срок действия разрешения на строительство.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 05.03.12 по делу А26-688/2012 (т.1 л.д.37-38) в удовлетворении требований отказано. Суд указал, что согласно пункту 20 статьи 51 ГСК срок действия разрешения на строительство может быть продлен по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. Если до истечения срока подачи заявления строительство объекта не начато, в продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано.

Суд пришёл к выводу, что администрация имела объективные доказательства, подтверждающие, что строительные работы не были начаты до истечения срока подачи заявления о продлении разрешения на строительство и признал отказ администрации обоснованным.

Поскольку земельный участок, предназначенный для строительства, длительное время (с февраля 2009 года до октября 2011 года) не использовался по назначению, а Общество своевременно не обратилось с заявлением о продлении разрешения на строительство, суд, ссылаясь на подпункт 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), признал правомерным отказ в продлении срока действия договора аренды земельного участка.

Решение от 05.03.12 оставлено без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.12 (т.1 л.д.39-40) и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.10.12 (т.1 л.д.41-42).

Однако 30.11.11 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) была внесена запись о государственной регистрации права собственности Общества на торгово-административное здание незавершенное строительством, площадью застройки 361,42 кв.м, степенью готовности 9%, инв. номер 14003. Согласно свидетельству о государственной регистрации права 10-АБ 463236 (т.2 л.д.117) право на незавершенный строительством объект было зарегистрировано на основании договора аренды земельного участка от 02.02.09 №9301 и разрешения на строительство от 27.04.11.

В настоящее время договор аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:11 01 72:017 от 02.02.09 №9301 прекращен по истечении срока его действия ввиду возражений арендодателя относительно использования земельного участка, выраженных в письме от 22.11.11 (статья 621 ГК РФ).

Требование о признании отсутствующим у Общества права собственности на незавершенное строительством здание заявлено администрацией по тем основаниям, что расположенные на земельном участке фундаментные блоки на момент регистрации права собственности не являлись объектом недвижимости, поскольку не имели прочной связи с землей.

Возражая по заявленному доводу, Общество считало, что поскольку незавершенный строительством объект был поставлен на государственный технический учёт как объект капитального строительства, он одновременно является недвижимым имуществом.

При исследовании материалов архивного экземпляра технического паспорта на торгово-административное здание (инв.номер 14003) (т.2 л.д.60-102, т.3) судом установлено, что впервые с заявлением об изготовлении технического и кадастрового паспортов на объект с площадью фундамента 350 кв.м Общество обратилось в ГУП РК РГЦ «Недвижимость» 24.10.11 (т.2 л.д.59).

Согласно абрису земельного участка (т.2 л.д.65) натурное обследование объекта проводилось 27.10.11. На эту дату орган технического учёта зарегистрировал наличие на земельном участке железобетонного ленточного сборного фундамента площадью застройки 361,42 кв.м (т.2 л.д.63-66, 69, 75, 76, 78).

На основании этих данных Обществу выдан кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства степенью готовности 9% (т.2 л.д.79), который был представлен на государственную регистрацию в качестве технического описания объекта.

На запрос администрации о наличии оснований для постановки объекта на государственный технический учёт (т.2 л.д.104-105), ГУП РК РГЦ «Недвижимость» письмом от 24.01.12 (т.2 л.д.103) сообщило, что при предъявлении Обществом разрешения на строительство и кадастрового паспорта земельного участка отсутствовали законные основания для отказа в выполнении работ и выдаче документов, учитывая, что действующее законодательство не регламентирует в качестве основания для отказа в постановке на государственный технический учёт объекта незавершенного строительства низкую степень его готовности.

Судом установлено, что в последующем объект видоизменялся. Так, согласно материалам архивного экземпляра технического паспорта (т.3) 15.02.12 Общество обратилось в ГУП РК РГЦ «Недвижимость» с заявлением о корректировке кадастрового и технического паспортов объекта с учётом его фактического состояния.

Объект обследован 15.02.12. На эту дату часть фундамента отсутствовала, площадь застройки составляла 314,33 кв.м, а степень готовности объекта – 6%.

Последнее обследование объекта было выполнено 21.08.12 (т.2 л.д.81-93). В документах технического учёта зафиксированы изменения конфигурации фундамента, его конструктивных элементов (сборный ленточный железобетонный фундамент заменен на монолитный железобетонный фундамент), площадь застройки увеличилась до 438, 45 кв.м.

Понятие объекта капитального строительства дано в пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Термин «объект капитального строительства» является специальным юридическим понятием и может использоваться лишь в том значении, который ему придается нормами градостроительного законодательства применительно к установлению мер государственного регулирования градостроительного деятельности и застройки на территории Российской Федерации.

Правовые категории «объект капитального строительства» и «объект недвижимого имущества» не совпадают по своему объему и содержанию. Поэтому вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства правового режима недвижимого имущества может быть сделан в каждом конкретном случае исключительно с учетом критериев, установленных статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Применительно к объекту капитального строительства – незавершенному строительством зданию – возможность отнесения его к недвижимому имуществу определяется готовностью фундамента. В пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 №13 разъяснено, что отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Вместе с тем, если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

В целях установления признаков недвижимого имущества у фундамента здания на дату его первого обследования и по результатам произошедших изменений судом назначалась судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта №27-05-19-2/13 от 27.05.13 (т.2 л.д.132-139) фундамент незавершенного строительством торгово-административного здания по состоянию на 27.10.11на земельном участке с кадастровым номером 10:01:11 01 72:017 по оценке технической инвентаризации являлся объектом капитального строительства. В связи с отсутствием проектной и исполнительной документации эксперту не представилось возможным определить стадию готовности фундамента по состоянию на 27.10.11.

При сопоставлении данных техпаспорта по состоянию на 27.10.11 и по состоянию на 21.08.12 экспертом определено, что фундаменты здания отличаются по конструктивному решению, по размерам и по площади застройки. Согласно исследовательской части заключения (т.2 л.д.137) на дату проведения экспертного исследования, включавшего в том числе и визуальный осмотр объекта, работы по нулевому циклу не завершены, а именно: не выполнены подводка инженерных сетей канализации и водоснабжения, обратная засыпка пазух фундамента непучинистым грунтом, планировка прилегающей территории и устройство отмостки по периметру здания. В выводах по вопросу о степени готовности фундамента эксперт дал заключение о том, что возведение фундамента закончено, кроме выполнения обратной засыпки пазух непучинистым грунтом.

Оценив изложенные обстоятельства, суд приходит к следующим выводам: на дату истечения срока действия разрешения на строительство на спорном земельном участке был возведен железобетонный ленточный фундамент, являющийся объектом капитального строительства; степень его готовности на дату государственной регистрации права определить в настоящее время невозможно ввиду изменения объекта; после истечения срока действия разрешения на строительство железобетонный ленточный фундамент был заменен на железобетонный монолитный фундамент; в настоящее время фундаментные работы завершены, что свидетельствует о нахождении в настоящее время на спорном земельном участке незавершенного строительством объекта недвижимости.

Различия в конфигурации фундаментов, их конструктивных элементах, площади застройки свидетельствуют о том, что после государственной регистрации права собственности Общество, в отсутствие действующего разрешения на строительство, разобрало ранее установленный ленточный фундамент и возвело монолитный. Таким образом, ранее существовавший объект капитального строительства был уничтожен, а новый фундамент возведен в отсутствие разрешения на строительство.

По этому признаку незавершенный строительством объект является самовольной постройкой (статья 222 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счёт, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Согласно пункту 3 статьи 222 Кодекса Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

По смыслу этой правовой нормы право собственности на самовольную постройку возникает только на основании судебного решения. Право собственности Общества зарегистрировано по иному основанию. Судебное решение о признании за Обществом права собственности на самовольную постройку не выносилось и не могло быть вынесено ввиду отсутствия у Общества вещных прав на земельный участок.

Таким образом, у Общества отсутствует право собственности на расположенную в настоящее время на спорном земельном участке самовольную постройку.

Сохранение в ЕГРП записи о правах на расположенную на земельном участке постройку нарушает права истца, осуществляющего в силу закона полномочия по распоряжению публичными землями.

Определение характера правоотношения и подлежащей применению нормы права отнесено статьями 133, 168 АПК РФ к компетенции суда. В этой связи ссылка истца на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (пункт 3 постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.10).

По изложенным основаниям суд признает требование администрации о признании права собственности на объект отсутствующим.

Учитывая невозможность признания права собственности на самовольную постройку за Обществом ввиду отсутствия у него вещных прав на земельный участок, где расположена постройка, требование истца о её сносе является обоснованным и в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит удовлетворению.

Согласно части 3 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может указать в решении, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ госпошлина за рассмотрение дела судом первой инстанции подлежит взысканию с ответчика.

Принятые судом обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить.

2. Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО «Водлозерский рыбозавод» на незавершенное строительством торгово-административное здание, расположенное по адресу: <...> условный номер 10-10-01/108/2011-17.

3. Обязать ООО «Водлозерский рыбозавод» в месячный срок с даты вступления решения в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 10:01:11 01 72:017 площадью 1400 кв.м путем демонтажа и вывоза с земельного участка всех возведенных на нем элементов объекта капитального строительства.

4. В случае неисполнения ООО «Водлозерский рыбозавод» присужденной ему обязанности в установленный срок администрация Петрозаводского городского округа вправе совершить действия по освобождению земельного участка с кадастровым номером 10:01:11 01 72:017 площадью 1400 кв.м от незавершенного объекта капитального строительства с возложением на ООО «Водлозерский рыбозавод» расходов по исполнению.

5. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Водлозерский рыбозавод" в бюджет Российской Федерации 4000 руб. госпошлины.

6. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Шалапаева И.В.