Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Цыба И.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ильиной Е.Б., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Пеллотсари» к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о признании незаконным бездействия, препятствующего реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых объектов

третье лицо: Министерство природных ресурсов и экологии Республики Карелия

при участии представителей:

заявителя – Калинина В.С. по доверенности от 05.08.2018,

ответчика – Бира О.И. по доверенности от 09.11.2017,

установил: общество с ограниченной ответственностью «Пеллотсари» (ОГРН 1091001006524, ИНН 100122210) (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее – ответчик, Министерство) о признании незаконным бездействия, препятствующего реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых объектов .

Определением от 03.12.2018 суд привлек Министерство природных ресурсов и экологии Республики Карелия к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В обоснование своего требования заявитель указал, что Общество на основании договора аренды № 232 от 27.08.2009 является арендатором государственного имущества Республики Карелия, расположенного по адресу: г. Сортавала, о. Пеллотсари, о. Карпансари. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 19.02.2014, номер регистрационной записи 10-10-07/001/2014-547.

Согласно сведениям официального сайта налогового органа Общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства (выписка из реестра № ЮЭ9965-18-4118722).

Письмом от 17.11.2017 № 11206/12.2-05/Кими Министерство указало, что не возражает против реализации преимущественного права Общества, отметило, что будет проводить работы по образованию десяти земельных участков под арендуемыми объектами, подлежащими выкупу.

До настоящего времени ответчик не обеспечил реализацию мероприятий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Общество указало, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

То обстоятельство, что земельные участки, необходимые для эксплуатации объектов недвижимости, не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение объектов недвижимости не предусмотрено Федеральным законом № 159-ФЗ.

Общество пояснило, что необходимость продажи объекта недвижимости вместе с земельным участком не означает одномоментность этих действий или продажу объекта и участка в одном договоре.

Кроме того, в случае отказа в удовлетворении заявления о признании незаконным бездействия Министерства по мотиву несформированности участков под объектами Общество будет лишено права на судебную защиту своих интересов в порядке Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку в силу п. 2 ст. 39.6 , п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации статус арендатора государственного имущества не дает права на предоставление земельных участков под ним без торгов в собственность или аренду. То есть в случае отказа в заявлении Министерство сможет сколь угодно долго формировать земельные участки под объектами, что препятствует реализации преимущественного права Общества в порядке Федерального закона № 159-ФЗ.

В судебном заседании представитель Общества поддержал заявленное требование. Просил приобщить к материалам дела письменные пояснения в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Документ приобщен судом к материалам дела.

Представитель ответчика заявленное требование не признала по основаниям, изложенным в отзыве и дополнительных письменных пояснениях от 11.02.2019 и 06.03.2019. Ответчик указал, что положениями действующего законодательства на Министерство возложена обязанность определить возможность осуществления отчуждения объектов недвижимости в рамках приватизации одновременно с земельными участками, необходимыми для их эксплуатации.

В силу п. 5 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» земельный участок отчуждается в соответствии с пунктами 1 - 4 указанной статьи в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка, если иное не установлено федеральным законом.

Поскольку границы арендуемых Обществом объектов не были установлены, необходимым являлось привязать указанные объекты к земельным участкам, т.е. определить их координаты на местности. На сегодняшний день в отношении земельных участков (необходимых для использования арендуемых объектов) не проведен кадастровый учет, поэтому у Министерства отсутствует возможность заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости.

Министерство не отказывало Обществу в реализации его преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и не порождает административные препятствия для Общества, поскольку до определения местоположения арендуемых объектов и привязки их к земельным участкам, а также решения вопроса о возможности отчуждения таких земельных участков в порядке приватизации у Министерства отсутствует возможность осуществлять действия, предусмотренные Законом № 159-ФЗ.

На основании изложенного ответчик просил суд отказать в удовлетворении заявленного требования.

Третье лицо, Министерство природных ресурсов и экологии Республики Карелия, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, возражений относительно рассмотрения дела в свое отсутствие не представило.

Судебное разбирательство проведено в отсутствие представителя третьего лица в порядке, установленном частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей сторон и изучив материалы дела, суд считает установленными следующие обстоятельства.

Общество на основании договора аренды № 232 от 27.08.2009 является арендатором государственного имущества Республики Карелия, расположенного по адресу: г. Сортавала, о. Пеллотсари, о. Карпансари. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 19.02.2014, номер регистрационной записи 10-10-07/001/2014-547.

18.10.2017 Общество направило в Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок (ныне Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия) заявление в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" о реализации преимущественного права арендатора на выкуп следующего арендуемого государственного имущества Республики Карелия:

1. Фундамент № 1 жилого дома на острове Пеллотсари, у мыса Якониеми. Площадь застройки 42 кв.м.;

2. Фундамент № 2 жилого дома на острове Пеллотсари, на берегу пролива Лукансалми. Площадь застройки 55 кв.м.;

3. Фундамент № 3 жилого дома на острове Пеллотсари, на мысе Мериниеми. Площадь застройки 90 кв.м.;

4. Фундамент № 4 жилого дома на острове Пеллотсари, на мысе Мериниеми. Площадь застройки 60 кв.м.;

5. Фундамент № 5 жилого дома на острове Пеллотсари, на мысе Мериниеми. Площадь застройки 54 кв.м.;

6. Фундамент № 6 жилого дома на острове Пеллотсари, на берегу залива Хиеталахти. Площадь застройки 137,5 кв.м.;

7. Хозяйственная постройка № 7 на острове Пеллотсари, на берегу залива Хиеталахти. Площадь застройки 17,1 кв.м.;

8. Фундамент № 8 жилого дома на острове Пеллотсари, у мыса Якониеми. Площадь застройки 26,5 кв.м.;

9. Хозяйственная постройка № 9 на острове Пеллотсари, у мыса Якониеми. Площадь застройки 20 кв.м.;

10. Руинированный причал на остове Пеллотсари. Площадь застройки 80 кв.м.

Письмом от 17.11.2017 № 11206/12.2-05/Кими Министерство указало, что не возражает против реализации преимущественного права Общества; отметило, что будет проводить работы по образованию десяти земельных участков под арендуемыми объектами, подлежащими выкупу, а также, что на сроки проведения работы по образованию земельных участков, занятых указанными объектами, оказывает влияние их удаленность и осенне-зимний период.

Постановлением Правительства Республики Карелия от 25.10.2017 № 376-П навигация для плавания на маломерных судах в Сортавальском районе Республики Карелия была закрыта с 08.11.2017.

Учитывая, что арендуемые объекты расположены на острове Пеллотсари, проведение кадастровых работ с выездом на местность в силу указанных обстоятельств оказалось невозможным.

В 2018 году дата открытия навигации в Сортавальском районе была установлена 04.05.2018 (постановление Правительства Республики Карелия от 25.04.2018 N 153-П).

В связи с тем, что Министерством не проводились кадастровые работы по оформлению объектов и земельных участков под ними, Общество самостоятельно обратилось к кадастровому инженеру за проведением указанных работ. Письмом от 21.05.2018 Общество представило в Министерство технические планы на объекты и проекты схем расположения земельных участков под объектами для утверждения.

Указанные технические планы были направлены в Управление Росреестра по Республике Карелия для внесения сведений в ЕГРН в отношении арендуемых объектов.

Письмом от 29.06.2018 Общество вновь обратилось в Министерство с просьбой ускорить процесс оформления объектов.

Письмом от 03.08.2018 № 6664/12.2-07/МИЗО-и Министерство указало, что вопрос находится в работе, запросило обоснование площади земельных участков под объектами.

Письмом от 22.08.2018 Общество представило пояснения относительно площади земельных участков, исправленный технический план на объект с кадастровым номером 10:07:000000:266, а также письмо ООО «Поместье» от 17.08.2018 о расстоянии от границ планируемых земельных участков до водных объектов.

Внесение изменений в ЕГРН в сведения об арендуемых объектах было осуществлено Управлением Росреестра по РК в августе 2018 года (об объекте с кадастровым номером 10:07:000000:266 - в сентябре 2018 года).

Полученные Министерством выписки из ЕГРН в отношении указанных объектов содержат следующие сведения:

Объекты недвижимости	Земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости	Информация о земельном участке
10:07:0000000:265 10:07:0000000:367 10:07:0000000:266 10:07:0000000:263	10:10:0090134:5	Собственность Республики Карелия
10:07:0000000:366	10:10:0090134:6	Собственность Республики Карелия
10:07:0000000:7701 10:07:0000000:363 10:07:0000000:7673	10:10:0090134:10	Собственность Республики Карелия
10:07:0000000:360 10:07:0000000:7688	10:10:0090134:12	Земли лесного фонда

Кроме того, Министерством была выявлена ошибка в сведениях ЕГРН. В собственности Республики Карелия находится руинированный причал (объект незавершенного строительства) площадью 80 кв.м с кадастровым номером 10:07:0000000:263, расположенный на о. Пеллотсари г. Сортавала (право собственности зарегистрировано 24.12.2009). Указанное обстоятельство подтверждено также выпиской из ЕГРП от 18.12.2013.

Однако при получении 02.11.2017 выписки из ЕГРН на объект недвижимости с кадастровым номером 10:07:0000000:263 в строке «Наименование» значилось «Платина».

После запроса архивной технической документации и проверки имеющихся документов Министерством было направлено письмо в Управление Росреестра по Республике Карелия от 19.01.2018 № 395/12.1-29/МИЗОи об исправлении указанной технической ошибки. В настоящий момент актуальные выписки из ЕГРН не содержат указанной ошибки.

По состоянию на 23.10.2018 (дата обращения Общества с настоящим заявлением в арбитражный суд) решение об условиях приватизации объектов Министерством не было принято. Какие-либо официальные разъяснения о причинах непринятия такого решения в адрес Общества ответчиком не направлялись. Указанное обстоятельство послужило основанием для Общества обратиться в арбитражный суд с заявлением об обжаловании бездействия Министерства.

Суд считает, что заявленное требование является обоснованным исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона № 159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу части 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Частью 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ установлено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон № 178-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона № 178-ФЗ законодательство Российской Федерации о приватизации состоит из настоящего Федерального закона и принимаемых в соответствии с ним других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации.

Нормы о приватизации государственного и муниципального имущества, содержащиеся в других федеральных законах, не должны противоречить настоящему Федеральному закону.

В пункте 1 статьи 28 Федерального закона № 178-ФЗ указано, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Аналогичные положения закреплены в статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), согласно пункту 2 части 4 которой отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением отчуждения здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.16 № 305-ЭС16-15215 указано, что сделка по приватизации объекта недвижимости без земельного участка, на котором он расположен, противоречит пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьям 1 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и является ничтожной; Законом N 178-ФЗ установлено общее правило о недопустимости приватизации государственного и муниципального имущества без одновременной приватизации земельного участка, в том числе, если имущество приобретается в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.

Указанная позиция также отражена в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 № 14831/09, от 03.04.2012 № 14556/11, Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2016 № 305-ЭС16-6066, Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.09.2013 № ВАС-12325/13 по делу № А51-5431/2012.

Таким образом, суд соглашается с позицией ответчика о том, что положениями действующего законодательства на Министерство возложена обязанность определить возможность осуществления отчуждения объектов недвижимости в рамках приватизации одновременно с земельными участками, необходимыми для их эксплуатации.

После обращения Общества в арбитражный суд с заявлением об обжаловании бездействия Министерства, в процессе рассмотрения настоящего дела ответчик в представленном в суд отзыве сформулировал свою позицию относительно возможности приватизации земельных участков под арендуемыми Обществом объектами недвижимости, указав, что земельные участки под объектами с кадастровыми номерами 10:07:000000:360 и 10:07:000000:7688 не подлежат приватизации в силу пункта 1 статьи 8 Лесного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, ООО «Поместье» в письме от 17.08.2018 было отражено, что земельный участок, образуемый под объектом недвижимости 10:07:0000000:263, расположен на расстоянии менее 20 метров от водного объекта (береговая полоса), в связи с чем, на основании пункта 6, пункта 8 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации и пункта 8 статьи 27 ЗК РФ такой земельный участок не подлежит приватизации.

Учитывая изложенное, приватизация указанных трех объектов недвижимости должна быть осуществлена без одновременной приватизации земельных участков.

В отношении остальных земельных участков Министерство указало следующее.

Земельные участки с кадастровыми номерами 10:10:0090134:5, 10:10:0090134:6 и 10:10:0090134:10, находящиеся в собственности Республики Карелия, относятся к категории земель особо охраняемых территорий и объектов.

В силу пункта 2 статьи 94 ЗК РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли: 1) особо охраняемых природных территорий; 2) природоохранного назначения; 3) рекреационного назначения; 4) историко-культурного назначения; 5) особо ценные земли.

Положениями статьи 95 ЗК РФ определено, что к землям особо охраняемых природных территорий относятся, в том числе, земли национальных парков. В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности.

В силу пункта 5 статьи 2 и статьи 14 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон № 33-ФЗ) национальные парки относятся к особо охраняемым природным территориям федерального значения и создаются на основании решений Правительства РФ.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.12.2017 № 1684 создан национальный парк «Ладожские шхеры», относящийся к ведению Министерства природных ресурсов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 названного постановления создаваемый национальный парк «Ладожские шхеры» имеет площадь 122008,3 гектара, включая земли лесного фонда площадью 66047 гектаров, земли водного фонда (прилегающая акватория Ладожского озера) площадью 52854,3 гектара, земли запаса (горный массив Петсевара) площадью 2026 гектаров и земли особо охраняемых территорий и объектов (остров Путсари) площадью 1081 гектар в Лахденпохском, Сортавальским и Питкярантском муниципальных районах Республики Карелия.

Создание национального парка «Ладожские шхеры» было предусмотрено Концепцией развития системы особо охраняемых природных территорий федерального значения на период до 2020 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 22.12.2011 № 2322-р.

Положение о национальном парке утверждается федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого он находится (пункт 4 статьи 12 Закона № 33-ФЗ).

04 августа 2018 года в статью 2 Закона № 33-ФЗ введен пункт 12, согласно которому обязательным приложением к решению о создании особо охраняемой природной территории являются сведения о границах такой территории, которые должны содержать графическое описание местоположения границ такой территории, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости.

Ответчик указал, что поскольку на момент принятия Постановления Правительства РФ от 28.12.2017 № 1684 указанное положение в статье 2 Закона № 33-ФЗ отсутствовало, границы национального парка должны быть установлены Положением о национальном парке.

В настоящий момент такое положение в отношении национального парка «Ладожские шхеры» находится на стадии принятия Министерством природных ресурсов Российской Федерации. Границы парка в системе координат МСК-10, являющиеся приложением № 1 к проекту Положения о национальном парке Ладожские шхеры», не опубликованы.

В силу пункта 6 статьи 95 ЗК РФ и пункта 8 статьи 28 Федерального закона № 178-ФЗ земельные участки в границах национальных парков не подлежат приватизации.

Министерство в ходе судебного разбирательства обратилось в Министерство природных ресурсов и экологии Республики Карелия за соответствующими разъяснениями (запрос от 14.01.2019 № 138/14.2-09/МИЗО-и). Был получен ответ от 04.02.2019 № 1433, в котором Министерство природных ресурсов и экологии Республики Карелия указало, что согласно материалам обоснования создания национального парка «Ладожские шхеры» и постановлению Правительства Российской Федерации от 28.12.2017 № 1684 земли, находящиеся в собственности Республики Карелия, в состав национального парка «Ладожские шхеры» не входят. К ответу приложена часть Отчета о научно-исследовательской работе по обоснованию создания национального парка «Ладожские шхеры».

Кроме того, в процессе рассмотрения настоящего дела Министерством в адрес Общества был подготовлен и направлен отказ в удовлетворении заявления об утверждении схем расположения земельных участком на кадастровом плане территории от 12.02.2019 № 1129/14.2-10/НИЗОи.

В качестве оснований для отказа Министерство указало следующие основания:

1) Границы земельных участков должны быть представлены в виде замкнутых контуров. Вместе с тем, координаты характерных точек границы каждого образуемого земельного участка, содержащиеся в схемах расположения земельных участков в форме документа на бумажном носителе представлены в виде разомкнутых контуров, тогда как согласно списку координат характерных точек данных земельных участков, содержащихся в схемах расположения земельных участков в форме электронного документа, границы представлены в виде замкнутых контуров;

2) Согласно информации ООО «Пеллотсари» размеры образуемых земельных участков, в отношении которых представлены схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, определены в соответствии с пунктом 5.3.4 «СП 30-102-99 Планировка и застройка территории малоэтажного жилищного строительства» (далее - Свод правил), дата введения 01.01.2000.

Пунктом 5.3.4 Свода правил установлено, что до границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее: от усадебного, одно- двухквартирного и блокированного дома - 3 м с учетом требований п.4.1.5 Свода правил; от постройки для содержания скота и птицы - 4 м; от других построек (бани, гаража и др.) - 1м; от стволов высокорослых деревьев - 4м, среднерослых - 2 м; от кустарника - 1м.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта Свода правил данный нормативный документ устанавливает требования к застройке территорий малоэтажного жилищного строительства как части, так и самостоятельной планировочной структуры городских, сельских и других поселений, разрабатываемой в соответствии с действующими нормами и утвержденными генеральными планами поселений.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) проектируемое назначение объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 10:07:0000000:366, 10:07:0000000:7701, 10:07:0000000:363, 17:0000000:363, 10:07:0000000:265, 10:07:0000000:266, 10:07:0000000:367 определено как «объект незавершенного строительства». Проектируемое назначение незавершенного строительства с кадастровым номером 10:07:0000000:7673 - «помещение общего пользования».

Также в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, вид разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 10:10:0090134:5 и 10:10:0090134:6, из которых предполагается образование земельных участков в соответствии со схемами расположения земельных участков, определен как «для организации отдыха и туризма», земельного участка с кадастровым номером 10:10:0090134:10 - «под объектами незавершенного строительства (для организации отдыха и туризма)». Данные земельные участки отнесены к категории земель - земли особо охраняемых территорий и объектов.

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 3 статьи 11.2 Земельного кодекса).

Жилищное строительство на землях особо охраняемых территорий и объектов действующим законодательством не предусмотрено. Таким образом, положения Свода правил при формировании вышеуказанных земельных участков, на которые ссылается ООО «Пеллотсари», не могут быть применены.

Установить возможность дальнейшего использования объектов после завершения их строительства, которые расположены в границах образуемых земельных участков, в соответствии со схемами расположения земельных участков не представляется возможным.

3) Согласно выписке из ЕГРН наименование объекта недвижимости -сооружения, с кадастровым номером 10:07:0000000:263, расположенного по адресу: Республики Карелия, г. Сортавала, о. Пеллотсари, определено как «руинированный причал». В соответствии со сведениями ЕГРН данное сооружение расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 10:07:0062207:5, местоположение которого определено как: Республика Карелия, г.Сортавала. Земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 10:07:06 22 07, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства.

В отношении формируемого под сооружением земельного участка подготовлена схема расположения в связи с его образованием из земель, государственная собственность на которые не разграничена. Согласно графической схеме расположения земельного участка, образуемый участок расположен в границах кадастрового квартала 10:10:0090134. При внесении сведений о координатах характерных точек границ данного земельного участка, указанных в схеме расположения земельного участка, в программный комплекс выявлено что, образуемый земельный участок расположен в кадастровом квартале 10:10:0090134, в акватории Ладожского озера.

В соответствии со статьей 102 ЗК РФ на землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков.

Схема расположения земельного участка образуемого под сооружением причала подготовлена без учета сведений государственного кадастра недвижимости.

4) В собственности Республики Карелия находятся объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 10:07:0000000:360 (площадь застройки 17,1 кв.м) и 10:07:0000000:7688 (площадь застройки 137,5 кв.м), расположенные по адресу: Республика Карелия, г. Сортавала, о. Пеллотсари, на берегу залива Хиеталахти. Право собственности Республики Карелия на объекты недвижимости зарегистрировано в 2009 году. Согласно выпискам из ЕГРН данные объекты недвижимости расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 10:10:0090134:12, категория - земли лесного фонда. В соответствии со статьей 3.5 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» при образовании земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (далее - схема) подлежит согласованию с органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области лесных отношений.

Схемы, подготовленные в отношении образуемых земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 10:07:0000000:360 и 10:07:0000000:7688, направлены на согласование в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный в области лесных отношений (на территории республики таким органом является Министерство природных ресурсов и экологии Республики Карелия).

Кроме того, согласно информации Министерства природных ресурсов и экологии Республики Карелия о. Пеллотсари находится в границах национального парка «Ладожские шхеры», образованного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.12.2017 № 1684 «О создании национального парка «Ладожские шхеры» (далее - Постановление). В национальный парк общей площадью 122008,3 вошли земли лесного фонда площадью 66047 гектаров. Вместе с тем, на сегодняшний день положение о национальном парке «Ладожские шхеры» не принято, границы не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Национальный парк «Ладожские шхеры» отнесен к ведению Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации.

Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия в адрес Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации направлен запрос о предоставлении позиции по вопросу приватизации земельных участков, расположенных в границах национального парка «Ладожские шхеры» вместе с арендуемым имуществом. До настоящего времени ответ не получен.

Указанные основания положены ответчиком в основу отказа Обществу в утверждении схем расположения земельных участков под арендуемыми объектами недвижимости, изложенного в письме Министерства от 12.02.2019 № 1129/14.2-10/НИЗО-и.

Оценив доказательства, представленные Обществом вместе с заявлением, а также полученные в ходе судебного разбирательства, по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеет место незаконное бездействие Министерства, препятствующее реализации Обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых объектов.

При этом суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания недействительным бездействия органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемого бездействия закону и нарушение данным бездействие прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Понятие «деяние» охватывает как действие (активное поведение), так и бездействие (пассивное поведение).

Применительно к положениям части 1 статьи 198 АПК РФ незаконное действие (бездействие) может заключаться в совершении запрещенного либо в несовершении предписанного законом (подзаконными правовыми актами, инструкциями, должностными обязанностями и т.п.) обязательного действия.

К незаконным (противоправным) действиям (бездействию) государственных и муниципальных органов следует относить нарушения последними обязательных для исполнения в Российской Федерации в силу части 4 статьи 15 Конституции Российской Федерации норм международного права, Конституции Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов; совершение действий (бездействия) на основании нормативных правовых актов, не подлежащих применению в силу их несоответствия законам и иным нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, а также совершение действий (бездействия), которые хотя формально и не нарушают нормативные запреты, предписания и ограничения, но в то же время противоречат духу правового закона, основным гуманистическим принципам гражданского законодательства, этическим нормам, закрепленным в праве, нормам публичного права.

Как уже указывал суд, в соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления о реализации преимущественного права арендатора на приобретение в собственность арендуемых объектов уполномоченные органы обязаны:

Из материалов дела следует, что Общество обратилось в Министерство с соответствующим заявлением 18.10.2017.

В установленные частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ сроки перечисленные мероприятия не были выполнены ответчиком; более того, в установленные сроки Министерство, помимо направления Обществу письма от 17.11.2017 № 11206/12.2-05/Кими, даже не приступало к выполнению возложенных на него Федеральным законом № 159-ФЗ обязанностей. При этом Министерство сослалось на невозможность проведения работ по образованию земельных участков из-за наступления осенне-зимнего периода и закрытия навигации.

Между тем, уже в указанный период Министерство располагало данными о том, что земельные участки с кадастровыми номерами 10:10:0090134:5, 10:10:0090134:6 и 10:10:0090134:10, находящиеся в собственности Республики Карелия, относятся к категории земель особо охраняемых территорий и объектов.

Постановление Правительства Российской Федерации № 1684 «О создании национального парка Ладожские шхеры» было издано еще 28.12.2017. Однако, в период с 28.12.2017 по 14.01.2019 Министерство не предпринимало никаких действий для выяснения вопроса о том, включен ли о.Пеллотсари в границы создаваемого национального парка.

Кроме того, учитывая позицию Министерства об удаленности объектов и возникающих сложностях при проведении работ по образованию земельных участков, Общество самостоятельно обратилось к кадастровому инженеру за проведением указанных работ и 21.05.2018 представило в Министерство технические планы на объекты недвижимости и проекты схем расположения земельных участков для утверждения.

22.08.2018 Обществом в Министерство было представлено обоснование площади земельных участков под объектами.

В период с 22.08.2018 по 12.02.2019 Министерством не только не было совершено действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, но и не было дано хоть какого-либо ответа или разъяснения своей позиции по представленным Обществом документам.

12.02.2019 Министерство направило Обществу отказ № 1129/14.2-10/НИЗОи в утверждении схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории.

При этом Министерство в ходе судебного разбирательства сослалось на пункт 5 статьи 28 Федерального закона № 178-ФЗ, согласно которому земельный участок отчуждается в соответствии с пунктами 1 - 4 настоящей статьи в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка, если иное не установлено федеральным законом. Министерство указало, что оно не может перейти к осуществлению мероприятий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ из-за нарушений, допущенных Обществом при формировании земельных участков и отраженных в письме Министерства от 12.02.2019 № 1129/14.2-10/НИЗОи.

Суд считает, что эти доводы не опровергают продолжающегося бездействия Министерства, выражающегося в формальном совершении действий, не приводящих к заданному необходимому результату.

При этом основания отказа в утверждении схем расположения земельных участков, изложенные в письме от 12.02.2019, носят устранимый характер. А позиция Министерства о том, что при определении размеров образуемых земельных участков, в отношении которых представлены схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, не подлежит применению «СП 30-102-99 Планировка и застройка территории малоэтажного жилищного строительства», по мнению суда, подтверждает пассивное бездействие Министерства, поскольку, признавая СП 30-102-99 не подлежащим применению, ответчик не указывает Обществу, какой нормативный правовой акт надлежит использовать для определения размера образуемых земельных участков.

Суд соглашается с позицией Общества о том, что в сложившейся ситуации Министерство может сколь угодно долго формировать земельные участки под объектами, что препятствует реализации преимущественного права Общества на приобретение в собственность арендуемых объектов недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ. Право Общества на приобретение в собственность арендуемых объектов недвижимости нарушено с 19.12.2017 – даты истечения двухмесячного срока на заключение Министерством договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, Общество, продолжая оставаться арендатором объектов недвижимости, несет расходы по уплате арендных платежей.

Доказательств, подтверждающих несоответствие Общества требованиям Федерального закона № 159-ФЗ, ответчиком в материалы дела не представлено.

При указанных обстоятельствах заявленное Обществом требование подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В качестве устранения допущенных нарушений прав и законных интересов Общества суд считает необходимым возложить на Министерство обязанность совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ. Сроки для устранения допущенных нарушений прав заявителя устанавливаются судом. Суд считает, что данные сроки являются разумными и достаточными для устранения ответчиком нарушений прав и законных интересов заявителя.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы Общества по уплате государственной пошлины суд относит на Министерство.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

.Заявленное обществом с ограниченной ответственностью «Пеллотсари» (ОГРН 1091001006524, ИНН 1001222110) требование удовлетворить полностью. Признать незаконным, как не соответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», бездействие Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия, выразившееся в нерассмотрении в установленный срок заявления общества с ограниченной ответственностью «Пеллотсари» от 18.10.2017 о реализации преимущественного права арендатора на приобретение в собственность объектов.

.Обязать Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Пеллотсари» посредством совершения следующих действий: в течение тридцати календарных дней с даты вступления решения в законную силу заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; в течение четырнадцати календарных дней с даты принятия отчета об оценке - принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и в течение десяти календарных дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества – направить в адрес ООО «Пеллотсари» проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья

Цыба И.С.