Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Цыба И.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Махницкой О.Г., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Администрации Петрозаводского городского округа о признании незаконным отказа в предоставлении права на приобретение арендуемых помещений, выраженного в письме от 04.04.2014, и об обязании устранить допущенные нарушения

при участии представителей:

заявителя, индивидуального предпринимателя ФИО1, - ФИО2 по доверенности от 29.09.2014,

ответчика, Администрации Петрозаводского городского округа, - ФИО3 по доверенности от 30.12.2014

установил: индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Администрации Петрозаводского городского округа (далее – ответчик, Администрация) о признании незаконным отказа в предоставлении права на приобретение арендуемых помещений, выраженного в письме от 04.04.2014, и об обязании устранить допущенные нарушения.

В обоснование заявленного требования Предприниматель сослалась на то обстоятельство, что согласно технической документации площадь арендуемого заявителем помещения составляет 150 кв.м, а не 155 кв.м, как указала Администрация в оспариваемом письме от 04.04.2014. На основании изложенного Предприниматель считает, что решения об утрате преимущественного права на приобретение помещения площадью 150 кв.м Администрация не принимала, такое право Предпринимателем не утрачено.

В судебном заседании представитель Предпринимателя просила приобщить к материалам дела дополнительные письменные пояснения. Поддержала заявленное требование по основаниям, изложенным в заявлении и дополнительных письменных пояснениях.

Документ приобщен судом к материалам дела.

Ответчик в судебном заседании заявленное требование не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Выслушав представителей сторон и изучив представленные в материалы дела доказательства, суд считает установленными следующие обстоятельства.

ФИО1 зарегистрирована в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей за основным государственным регистрационным номером <***>.

Между Предпринимателем (Арендатор) и Администрацией (Арендодатель) 05.04.2002 был заключен договор аренды муниципального имущества (л.д.72-78), в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду на условиях, определяемых настоящим договором, по акту приема-передачи (приложение №1) нежилые помещения общей площадью 171,8 кв.м, расположенные в цокольном этаже здания по адресу: <...>, в соответствии с выкопировкой из технического паспорта (приложение №3) для размещения склада.

По истечении срока действия данного договора Предприниматель обратилась в Администрацию с заявлением (л.д.95), в котором просила при оформлении нового договора аренды уменьшить арендуемые ею площади до 155 кв.м, а помещения №9 (коридор площадью 15 кв.м), помещение №15 (моечная площадью 1,5 кв.), помещение №16 (туалет площадью 1,5 кв.м) отнести к ООО «Застолье».

13.04.2005 между Администрацией и Предпринимателем был заключен договор аренды нежилых помещений № 116 (л.д.12-25) площадью 155 кв.м. (помещения № 2-8, 10-12, 18 на экспликации технического паспорта), расположенных в цокольном этаже здания по адресу: <...> для размещения склада. Договор заключен сроком до 29.03.2014. Указанный договор сторонами исполнялся на протяжении всего срока его действия, Предприниматель вносила арендную плату исходя из занимаемой площади помещения 155 кв.м. Данный факт представителем Предпринимателя в ходе судебного разбирательства не оспаривался.

Письмом от 16.10.2009 № 424-06-845 (л.д.62) Администрация Петрозаводского городского округа уведомила Предпринимателя о предоставлении ей распоряжением главы Петрозаводского городского округа от 12.10.2009 № 583-р (л.д.61) преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения площадью 155 кв.м., и направила для рассмотрения и подписания проекты договора купли — продажи указанного помещения. Данное письмо было получено ФИО1 21.10.2009 (л.д.63).

В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Часть 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусматривает, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.

Поскольку срок для подписания договора купли - продажи Предпринимателем арендуемого помещения истек 22.10.2009, в указанный срок договор купли-продажи Предпринимателем подписан не был, Администрация постановлением от 25.04.2012 № 1906 (л.д.64) отменила распоряжение главы Петрозаводского городского округа от 12.10.2009 № 583-р «О предоставлении ИП ФИО1 преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации». Письмом от 29.12.2009 г. № 424-06-1152 (л.д.65) Администрация уведомила Предпринимателя об утрате преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения. Указанное письмо получено Предпринимателем 05.01.2010 (л.д.66).

Предприниматель 25.06.2013 обратилась в Администрацию с заявлением о предоставлении ей преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения площадью 155 кв.м. (л.д.67), приложив соответствующий пакет документов. Администрация письмами от 07.08.2013 № 1.1.1.-40-95 (л.д.68) и от 28.08.2013 № 5.2.1-08-856 (л.д.69) разъяснила Предпринимателю то обстоятельство, что ею утрачено права выкупа помещения в рамках Закона № 159-ФЗ и отказала в предоставлении в собственность данного объекта недвижимости.

Предприниматель 15.11.2013 вновь обратилась в Администрацию с заявлением о предоставлении ей преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения площадью 155 кв.м (л.д.70). Администрация письмом от 17.01.2014 №1.1.1-40-29 (л.д.71) сообщила Предпринимателю об утрате ею указанного права, в связи с чем заявление о предоставлении помещения в собственность не может быть удовлетворено.

07.03.2014 Предприниматель обратилась в Администрацию с заявлением о предоставлении ей преимущественного права выкупа арендуемого помещения площадью 150 кв.м. (л.д.11). Администрация письмом от 04.04.2014 № 1.1.1.-40-50 (л.д.10) отказала в удовлетворении заявления, сославшись на утрату Предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого помещения по адресу: <...>.

Полагая, что данный отказ не соответствует закону и нарушает ее права и законные интересы, Предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд считает, что заявленное требование является необоснованным исходя из следующего.

В соответствии со статьей 1 Закона №159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Статьей 3 Закона №159-ФЗ определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Статьей 4 Закона №159-ФЗ определен порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества, который предусматривает, что орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Пунктом 9 статьи 4 Закона №159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, Предприниматель утратила преимущественное право приобретения нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> арендуемого ею на основании договора аренды №116 от 13.04.2005.

Обосновывая свою позицию, Предприниматель указала, что площадь арендуемого ею помещения составляет 150 кв.м, а не 155 кв.м, как указано в договоре аренды недвижимого имущества №116 от 13.04.2005, в связи с чем преимущественное право приобретения в собственность помещения площадью 150 кв.м ею не утрачено, поскольку Администрацией не принималось соответствующее решение в отношении помещения площадью 150 кв.м.

Данный довод судом отклоняется.

Согласно данным, указанным в техническом паспорте здания № 34 по ул. Краснофлотской в г. Петрозаводске по состоянию на 02.07.2008 площадь арендуемого Предпринимателем нежилого помещения составляла 155 кв.м. (помещения № 2-8, № 10-12, №18 на экспликации площадей цокольного этажа). План арендуемых помещений соотносится с планом арендуемого помещения, являющегося приложением к договору аренды № 116 от 13.04.2005.

Свидетельством 10-АБ №301608 от 19.12.2009 (л.д.96) зарегистрировано право собственности Петрозаводского городского округа на помещение, назначение: нежилое, общая площадь 155 кв.м, этаж цоколь, номера на поэтажном плане 2-8, 10-12, адрес объекта: <...>, пом.2Н.

На момент государственной регистрации права муниципальной собственности на помещение, арендуемое Предпринимателем, его площадь составляла 155 кв.м. Согласно сведениям кадастрового паспорта от 27.05.2009 (л.д.97-99) площадь помещений на плане № 2-8, 10-12 составляет 155 кв.м.

При сравнении технического паспорта по состоянию на 27.09.2013 (представлен заявителем, л.д.26-35), схемы помещения (приложение к договору аренды №104 от 05.04.2002) (л.д.78), технического паспорта, выданного 02.02.2005 (представлен Администрацией, л.д.79-94), кадастрового паспорта от 27.05.2009 судом установлено, что в арендуемом помещении Предприниматель производила перепланировку в помещении № 3 (снесена стена и демонтирован санузел, однако внешние границы помещения не изменились).

Из представленного в судебном заседании заявителем технического паспорта, выданного заявителю ГУП РК РГЦ «Недвижимость» 27.09.2013, на дату обследования 16.09.2013, следует, что помещение № 2 вновь было перепланировано Предпринимателем и в результате перепланировки его площадь уменьшилась на 1,9 м. Также уменьшилось на 1,5 кв.м помещение к. 37, на 0,2 кв.м помещение склада № 5, на 0,1 кв.м помещение тамбура № 6, на 0,2 кв.м помещение склада № 7, на 0,3 кв.м помещение коридора № 8, на 0,5 кв.м помещение коридора № 10, что в сумме дает оспариваемые 5 метров площади.

Таким образом, арендуемая Предпринимателем площадь не поменялась, в период с декабря 2009 года по 2013 год заявителем была выполнена внутренняя перепланировка помещения, за счет которой произошло уменьшение арендуемой площади. При этом в нарушение условий договора аренды Предприниматель не уведомляла Арендодателя о проведенной перепланировке, не получала согласие Администрации на проведение перепланировки, не обращалась в Администрацию Петрозаводского городского округа за внесением изменений в договор аренды и не предоставляла арендодателю сведения о выполненной перепланировке занимаемого помещения. Внешние границы помещения с 2005 года не изменялись, в связи с чем доводы заявителя о том, что она арендует иные помещения, отличные от помещений, переданных Администрацией Петрозаводского городского округа в аренду, несостоятельны.

Предприниматель еще в 2009 году утратила предоставленное ей Законом № 159-ФЗ преимущественное право выкупа данного помещения. Доказательств, подтверждающих, что по состоянию на дату утраты Предпринимателем преимущественного права на приобретение помещения площадь помещения составляла не 155 кв.м, заявителем в материалы дела не представлено. Право собственности Петрозаводского городского округа на помещения площадью 155 кв.м в установленном порядке не оспорено. Все изменения во внутренней конфигурации помещения, произошедшие после 2009 года, не имеют значения в рассматриваемой ситуации, так как они имели место уже после утраты Предпринимателем преимущественного права на приобретение в собственность спорного помещения.

Кроме того, из материалов дела не следует, что в течение срока действия договора между сторонами имелись разногласия по поводу того, какие помещения переданы в аренду и фактически используются арендатором. Изменение конфигурации помещений, демонтаж и установка отдельных внутренних перегородок при сохранении внешних границ предоставленных помещений не может служить достаточным основанием для утверждения о том, что в настоящее время Предприниматель использует иное имущество, чем было предоставлено по договору аренды.

Предпринимателем в материалы дела представлена справка ГУП РК РГЦ «Недвижимость» от 20.10.2014 №22707 (л.д.162), согласно которой техническая инвентаризация нежилого помещения №72 по адресу: <...> проводилась 16.09.2013 по заявке ИП ФИО1, в связи с чем были выявлены расхождения с первоначальными размерами и внесены изменения: помещение №37 – в связи с ремонтом и обшивкой, помещения №№ 5, 6, 7, 8, 10 – в связи с уточнением размеров по причине технической ошибки.

Названная справка не опровергает выводов суда о том, что в результате указанных обстоятельств не возник новый объект недвижимости – нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, отличный от того объекта, право собственности на который зарегистрировано за Петрозаводским городским округом на основании свидетельства 10-АБ 301608 от 19.12.2009 и в отношении которого Предприниматель утратила преимущественное право на приобретение в собственность.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд отказывает Предпринимателю в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления суд относит на Предпринимателя. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату Предпринимателю из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении заявленного индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) требования отказать.

2. Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением №7 от 28.01.2014 государственную пошлину в сумме 1800 руб.

3. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);

в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья

Цыба И.С.