Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Маркина С.Ф., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колесовой Н.С., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 894127 руб. 28 коп.,

при участии представителей:

от истца, индивидуального предпринимателя ФИО1 - не явился;

от ответчика - ФИО3, по доверенности от 13.03.2013;

установил: в соответствии с определением Арбитражного суда Вологодской области от 10.04.2013 в Арбитражный суд Республики Карелия поступили материалы дела по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – истец) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик) о взыскании 894127 руб. 28 коп., в том числе 861 090 руб. 80 коп. неосновательного обогащения за фактическое использование помещений, 33 036 руб. 48 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Исковые требования обоснованы статьями 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 16 июля 2013 года принято к производству встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 692 000 руб. 00 коп. неосновательного обогащения в размере стоимости неотделимых улучшений спорного помещения.

Требования по встречному иску также обоснованы статьями 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 24 сентября 2013 года судебное разбирательство по рассмотрению дела отложено на 22 октября 2013 года.

В судебное заседание 22 октября 2013 года представитель истца не явился, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения искового заявления по основаниям, изложенным в отзыве и в предыдущих судебных заседаниях. Пояснил, что ФИО2 не признает требование, в том числе и по размеру, поскольку нежилые помещения, являющиеся предметом договоров аренды, были переданы ей в состоянии не соответствующем назначению имущества и целям аренды. В связи с этим, размер неосновательного обогащения в виде арендной платы за фактическое пользование имуществом необоснованно исчислен истцом по условиям предварительного договора аренды.

Также представитель ФИО2 в полном объеме поддержал встречный иск, просил взыскать с ФИО1 692 000 руб. 00 коп. неосновательного обогащения в размере стоимости неотделимых улучшений спорного помещения.

Заслушав представителя индивидуального предпринимателя ФИО2, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

05.04.2012 между предпринимателем ФИО1 и предпринимателем ФИО2 был заключен предварительный договор о заключении договоров аренды, в соответствии с которым ФИО1 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) обязались в будущем в порядке, на условиях и в сроки, определенные предварительным договором, заключить договоры аренды нежилых помещений, расположенных на пятом этаже в здании, строительство которого на момент подписания предварительного договора осуществлялось арендодателем на земельных участках, расположенных в городе Петрозаводске в квартале, ограниченном проспектом Ленина, улицами Дзержинского, Красная, ФИО4.

Согласно пунктам 1.8, 3.1 предварительного договора стороны обязались заключить договоры аренды на условиях, предусмотренных проектом договоров аренды, который согласован сторонами в приложении № 2 к предварительному договору и является его неотъемлемой частью.

15.06.2012 в соответствии с условиями предварительного договора нежилые помещения, подлежащие в будущем передаче в аренду предпринимателю ФИО2, переданы ей по акту доступа.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 01.08.2012 № RU 10301000-101/12, выданного администрацией Петрозаводского городского округа, введен в эксплуатацию «Общественно-торговый центр в квартале, ограниченном проспектом Ленина, улицами Дзержинского, Красная, ФИО4 в г. Петрозаводске», расположенный по адресу: <...>.

29.08.2012 произведена государственная регистрация права собственности предпринимателя ФИО1 на нежилые помещения в здании, в том числе на помещения, подлежащие передаче в аренду предпринимателю ФИО2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 10-АБ 516706, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия.

Затем начал работу торговый центр «Макси», предприниматель ФИО2 открыла в нем магазин верхней одежды «PANTERA».

Во исполнение предварительного договора ФИО1 25.09.2012 направил ФИО2 подписанные со своей стороны договоры аренды: краткосрочный договор аренды и долгосрочный договор аренды нежилых помещений № 15, 59, 60, 61, 62, 63 общей площадью 101,8 кв.м, расположенных на этаже с отметкой 10.800 в нежилом помещении № 4 здания. Указанные договоры аренды, направленные в адрес предпринимателя ФИО2, были составлены и подписаны предпринимателем ФИО1 на условиях, согласованных сторонами в проекте договоров аренды, как того требует предварительный договор.

Как следует из пункта 2.2 предварительного договора, арендатор в течение 5 дней с даты получения подписанных арендодателем договоров аренды обязуется подписать их со своей стороны и направить арендодателю вместе с документами, которые должны быть предоставлены арендатором арендодателю при подписании договоров аренды.

ФИО2 составила протоколы разногласий к полученным договорам аренды и подписала договоры аренды с разногласиями. При этом ФИО2 подписала акт приема-передачи помещений без замечаний и разногласий.

На основании пунктов 1.8, 3.1 предварительного договора договоры аренды должны быть заключены на условиях, предусмотренных проектом договоров аренды. При этом в пункте 3.3 предварительного договора предусмотрено, что включение дополнительных условий в договоры аренды, не предусмотренных проектом договоров аренды, а также не включение в договоры аренды каких-либо условий, предусмотренных проектом договоров аренды, допускается только по обоюдному и письменному соглашению сторон. При несогласовании сторонами иных условий, не предусмотренных предварительным договором и проектом договоров аренды, стороны обязаны заключить договоры аренды на согласованных условиях в соответствии с проектом договоров аренды.

ФИО2 не оспаривается, что нежилые помещения, переданные ей 15.06.2012 по акту доступа, с 10.08.2012 по 26.11.2012 использовались для осуществления в них коммерческой деятельности, что подтверждается протоколом инструментальных исследований физических факторов на объекте № 909 от 19.11.2012, отзывами покупателей магазина «PANTERA» от 11.11.2012-17.11.2012 (т. 2, л.д. 44-52).

ФИО2 оплатила пользование помещениями частично, в сумме 301 631 руб.

Учитывая отказ предпринимателя ФИО2 от подписания договоров аренды, на согласованных в предварительном договоре условиях, предприниматель ФИО1 на основании пункта 6.2 предварительного договора отказался от исполнения обязательств по предварительному договору с 26.11.2012, что отразил в письме № 10067. Уведомление об отказе вручено ФИО2 26 ноября 2012 года лично под роспись.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

По смыслу названной нормы, предметом предварительного договора является заключение в согласованный сторонами срок основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В разделе 2 предварительного договора указана дата подписания договора аренды - 01 августа 2012 года (при условии, что на указанную дату зарегистрировано право собственности арендодателя на торговый центр). Если на дату подписания договоров аренды право собственности арендодателя не зарегистрировано, договоры аренды подлежат подписанию сторонами после государственной регистрации. Арендодатель уведомляет арендатора в порядке, предусмотренном настоящим договором. В этом случае дата подписания договора аренды будет определяться как дата, указанная в уведомлении арендодателя.

29.08.2012 произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 25.09.2012 ФИО1 направил ФИО2 подписанные им договоры аренды (краткосрочный договор аренды и долгосрочный договор аренды) спорных нежилых помещений.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

ФИО2 не подписала полученные от ФИО1 договоры аренды на условиях, согласованных в предварительном договоре и проекте договоров аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства.

В рассматриваемом случае ответчик от подписания договоров аренды на согласованных в предварительном договоре условиях отказался.

В отзыве на исковое заявление ответчик указал, что в первые дни работы магазина обнаружилась фактическая непригодность помещений для организации в них нормального процесса торговли, то есть обнаружилась невозможность пользования помещениями по их прямому назначению в соответствии с целями аренды, предусмотренными как условиями предварительного договора, так и проектами основных договоров аренды. Невозможность пользования ответчик объясняет тем, что в соседнем помещении (по отношению к торговому залу и примерочным магазина «PANTERA») расположен кинотеатр «5D Zone». Из указанного кинотеатра раздавались громкие звуковые эффекты, которые заполняли пространство торгового зала и примерочных магазина «PANTERA». Звуковой дискомфорт и уровень шума, исходящие от данного аттракциона, пугали посетителей магазина «PANTERA» как в процессе осмотра товара, так и при его примерке. Некоторые покупатели оставляли письменные заявления соответствующего содержания.

В подтверждение указанных обстоятельств ответчик в материалы дела представил протокол инструментальных исследований физических факторов на объекте, подготовленный специалистами аккредитованного испытательного лабораторного центра Федерального бюджетного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Карелия, обращения покупателей, письма покупателей, а также протокол осмотра вещественного доказательства от 27.11.2012, составленный нотариусом ФИО5. В соответствии с санитарно-эпидемиологическим заключением шум в магазине «PANTERA», расположенном в торгово-развлекательном центре «Макси», превышает допустимые уровни.

Вместе с тем, акт приема-передачи помещений от 01.09.2012 подписан ФИО2 без каких-либо замечаний относительно состояния передаваемых помещений.

Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Вологодской области от 17.05.2013 по делу №А13-1276/2013.

Кроме того, в подписанных ФИО2 протоколах разногласий к долгосрочному и краткосрочному договорам аренды арендатор указывает на то, что на момент подписания сторонами договора аренды, передаваемое в аренду помещение имеет недостатки, частично препятствующие использованию помещения по назначению, а именно в арендуемом помещении в течение всего рабочего дня слышны сильные шумы. Громкость звуков превышает допустимую величину, что значительно затрудняет процесс торговли, негативно влияет на работоспособность персонала. Арендатор в разногласиях дополняет договоры пунктом 5.16 следующего содержания: «В случае, если арендодатель не устранит указанные недостатки, в срок до 01.12.2012, арендодатель обязуется существенно снизить размер Базовой части арендной платы с 01 декабря 2012 года и оформить изменения дополнительным соглашением к договору аренды».

Как установлено указанным решением Арбитражного суда Вологодской области данные разногласия не могут быть признаны основанием для отказа от заключения договоров аренды на согласованных условиях в силу следующего.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В данном случае ответчик в связи с наличием недостатков в протоколах разногласий заявил об установлении срока для устранения недостатков и изменении размера арендной платы. Между тем, подписав договоры аренды с разногласиями, арендатор принял имущество по акту от 01.09.2012 без замечаний, однако недостатки имущества должны отражаться в акте приема-передачи, претензий у арендатора не имелось, иные вопросы подлежали разрешению в рамках заключенных договоров.

Таким образом, сам по себе факт выявления превышения допустимого уровня шума в магазине не свидетельствует о невозможности использования арендованных нежилых помещений по назначению, поскольку предприниматель ФИО2 была согласна подписать договоры аренды спорных помещений на иных условиях, и, как следствие, не отрицала возможность их использования для осуществления своей коммерческой деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Пользование имуществом предполагает извлечение и присвоение полезных свойств имущества.

С учетом изложенного, суд считает, что имеются основания для взыскания с ответчика неосновательного обогащения в виде платы за пользование помещением магазина «PANTERA», расположенном в здании торгово-развлекательного центра «Макси», с 10.08.2012 по 26.11.2012.

Пунктом 3.5 предварительного договора аренды установлено, что размер постоянной составляющей арендной платы состоит из суммы денежных средств, равной базовой части, эксплуатационной части и суммы денежных средств, рассчитываемых исходя из размера выручки арендатора в размере, предусмотренном договором аренды. Базовая часть определяется исходя из 1550 руб. в месяц за один квадратный метр помещения. За период с 10.08.2012 по 26.11.2012 базовая часть арендной платы составила 578 169 руб. 70 коп. Эксплуатационная часть устанавливается за календарный месяц аренды, при этом: в течении первого календарного месяца эксплуатационная часть определяется исходя из 478 руб. за один квадратный метр; в течении второго календарного месяца исходя из 3618 рублей в месяц; начиная с третьего календарного месяца исходя из 478 руб. за один квадратный метр арендуемых

Истцом произведен расчет платы за фактическое пользование помещением за период с 10.08.2012 по 26.11.2012 исходя из условий предварительного договора, с учетом произведенной ответчиком частичной оплаты.

Использование истцом при расчете неосновательного обогащения ставок арендной платы за пользование помещением, установленных предварительным договором, суд считает обоснованным, поскольку стороны, заключая предварительный договор, согласовали величину арендной платы спорных помещений. Доказательств того, что примененный истцом размер арендной платы не соответствуют среднерыночной арендной плате нежилых помещений, расположенных в торговом центре «Макси» в материалы дела ответчик не представил.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании неосновательного обогащения в виде задолженности по внесению арендной платы за фактическое пользование помещениями с предпринимателя ФИО2 в сумме 861 090 руб. 80 коп. суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Поскольку ФИО2 допущена просрочка исполнения обязательства, истец правомерно на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявил к взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами, исчислив их по ставке рефинансирования 8,25 процентов годовых, что в соответствии с его расчетом составило в общей сумме 13 942 руб. 48 коп. Указанная сумма процентов подлежит взысканию с ответчика.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение первоначального иска суд относит на предпринимателя ФИО2 в порядке части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев встречный иск, суд установил следующие обстоятельства.

В июне - июле 2012 года предприниматель ФИО2 за счет собственных средств произвела в помещениях ремонтно-отделочные работы в соответствии с требованиями, установленными приложениями № 6, 7 к предварительному договору. Стоимость произведенных ответчиком неотделимых улучшений недвижимого имущества, принадлежащего истцу, включающая в себя затраты на ремонтно-строительные и электро-монтажные работы, а также используемые строительные материалы и конструкции, в соответствии с экспертным заключением общества с ограниченной ответственностью «СЭК «АЭНКОМ» составила 692 000 руб.

ФИО2 в обоснование встречного иска указала, что ФИО1 передал ей помещения, непригодное для эксплуатации в качестве торгового и не возражал против проведения ремонтных работ, в результате которых спорное имущество приобрело дополнительные качественные характеристики, что привело к увеличению его стоимости. Не возместив стоимость данных улучшений, ФИО1 неосновательно обогатился на сумму 692 000 руб.

В разделе 4 предварительного договора стороны согласовали, что арендатор самостоятельно и (или) с привлечением третьих лиц проводит работы, обязанность выполнения которых возложена на него в соответствии с приложением № 5 к настоящему договору, за свой счет несет все расходы, связанные с проведением указанных работ, в том числе расходы на приобретение всех необходимых строительных, расходных и других материалов, оборудования и т.д. Указанные работы не являются работами по строительству и реконструкции Здания, а сводятся применительно к отделке помещений, подлежащих передаче в аренду, в целях последующего их использования в соответствии с Разрешенным использованием.

В соответствии с пунктом 6.2 предварительного договора стороны пришли к соглашению о том, что в случае отказа или уклонения арендатора от заключения договоров аренды арендодатель вправе на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в одностороннем порядке, без обращения в судебные органы и без получения согласия арендатора отказаться от исполнения обязательств по заключению договоров аренды, при этом неотделимые улучшения, произведенные арендатором на дату отказа переходят в собственность арендодателя без компенсации.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с частью 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

При заключении предварительного договора арендатор согласился с его условиями, в частности, с тем, что на него возложена обязанность по несению всех расходов, связанных с проведением отделочных работ, неотделимые улучшения, становятся собственностью арендодателя без возмещения их стоимости и исполнил эти условия в полной мере в период действия предварительного договора аренды.

Учитывая изложенное, у суда отсутствуют основания для удовлетворения встречного искового требования о взыскании с предпринимателя ФИО1 неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение встречного иска суд относит на предпринимателя ФИО2 в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить. Взыскать с ФИО2 (ОГРН: <***>; <***>) в пользу ФИО1 (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 861 090 руб. 80 коп. неосновательного обогащения, 33 036 руб. 48 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 13 942 руб. расходов по государственной пошлине.

2. В удовлетворении встречного иска отказать.

3. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Маркин С.Ф.