Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Системы Консалтинга и Аутсорсинга», общество с ограниченной ответственностью «Группа Компаний Астрея»,

при участии представителей:

истца – Лобаго Ольги Александровны, действующей на основании доверенности от 01.12.2019;

ответчика – Комиссаровой Юлии Валерьевны, действующей на основании доверенности № 4 от 09.01.2020 (до перерыва);

третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом.

установил: общество с ограниченной ответственностью «ДЭУ-Р» (ОГРН: 1071001018725, ИНН: 1001201047, место нахождения: 185001, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул Путейская, д. 5 офис 6, далее – истец, Общество, ООО «ДЭУ-Р») обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Петрозаводскому муниципальному унитарному предприятию «Городской транспорт» (ОГРН: 1101001002695, ИНН: 1001232020, место нахождения: 185031, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Московская, д. 14; далее – ответчик, Предприятие, ПМУП "Городской транспорт") об обязании произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в сумме 262 405 рублей в счет арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 26.01.2009.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Системы Консалтинга и Аутсорсинга» (ОГРН: 1083811009600, ИНН 3811126641, место нахождения: 664025, г.Иркутск, ул.Сурикова д.6, оф.1), общество с ограниченной ответственностью «Группа Компаний Астрея» (ОГРН: 1167847135895, ИНН 7842097420, место нахождения: Санкт-Петербург, ул.Тверская, д.7 лит.А, пом.7-Н).

Определением Арбитражного суда Республики Карелия от 05.06.2020 по делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Зинхар» (ОГРН: 1071001013600, ИНН: 1001196083, место нахождения: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул Чехова, 17) Зиненкову Алексею Сергеевичу, Харитоновой Кире Александровне. Производство по делу приостановлено.

Определением от 25.08.2020 производство по делу возобновлено.

Определением от 16.09.2020 (протокольным) удовлетворено ходатайство истца об увеличении суммы, подлежащей зачету в счет арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 26.01.2009 до 549 428 руб. 60 коп.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, настаивал на зачете стоимости неотделимых улучшений в полном объеме, указав, что представленная арендатором смета была согласована без замечаний.

Ответчик в отзыве на иск оспорил требования истца, указав, что дополнительным соглашением № 2 от 01.04.2010 к договору аренды от 26.012009 стороны однозначно не установили обязанность арендодателя возмещать стоимость неотделимых улучшений в период действия договора, в связи с чем, по мнению Предприятия, необходимо руководствоваться положениями статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой Арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений после прекращения договора аренды. Также истец полагает, что доказательств того, что все произведенные в результате работ изменения улучшили имущество (здание гаража) ООО «ДЭУ-Р» не представило. Также, по мнению истца, в материалах дела отсутствуют доказательства, что все произведенные улучшения являются неотделимыми без вреда для арендованного имущества. Кроме того, предприятие указало, что Обществом был нарушен согласованный сторонами в договоре порядок получения согласия арендодателя на произведение неотделимых улучшений, что в соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает их компенсацию.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал изложенные в отзыве доводы.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о рассмотрении спора, явку уполномоченных представителей в суд не обеспечили.

Общество с ограниченной ответственностью «Системы Консалтинга и Аутсорсинга» в отзыве на иск поддержало позицию истца, направило ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя.

На основании части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц

В судебном заседании 12.10.2020 было вынесено определение о перерыве до 10 часов 00 минут 13.10.2020.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав пояснения представителей истца и ответчика и оценив представленные доказательства, суд установил.

Исковые требования мотивированы тем, что 26.01.2009 между ООО «ДЭУ-Р» (арендатор) и Петрозаводским муниципальным унитарным предприятием «ДЭУ» (арендодатель) был заключен договор аренды недвижимого имущества: здания гаража площадью 11.031,3 кв.м., расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Путейская, д. 5 (том 1 листы дела 14-18, далее – договор аренды).

Согласно пункту 3.1. договора аренды он заключен сроком на 15 лет. Договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке.

Дополнительным соглашением № 2 от 01.04.2010 (том 1 листы дела 20-21) стороны согласовали порядок компенсации неотделимых улучшений. Так сторонами определено, что любые неотделимые улучшения, осуществленные арендатором или привлекаемым им подрядчиком, в результате проведенных ремонтов, замен, улучшений, проведенных на арендуемом имуществе, будут считаться собственностью арендодателя.

При условии, что указанные неотделимые улучшения были произведены с согласия арендодателя, арендодатель компенсирует их стоимость арендатору с учетом амортизации Сумма расходов на неотделимые улучшения подтверждается договором подряда, локальной сметой на производство работ, платежными поручениями, подтверждающими факт оплаты, актом экспертизы, подтверждающим обоснованность представленных смет и стоимость произведенных работ, а также другими документами. Все перечисленные документы арендатор подготавливает и представляет арендодателю за свой счет.

Неотделимые улучшения передаются арендодателю сразу же по завершении работ по улучшению. Арендодатель может компенсировать их стоимость арендатору по истечении срока аренды или в период действия договора. Стоимость неотделимых улучшений, выполненных арендатором, может быть полностью или частично зачтена в счет арендной платы.

По дополнительному соглашению № 1 от 01.03.2016 права и обязанности арендодателя по договору аренды были переданы Предприятию.

Письмом № 21 от 21.06.2018 (том 1 лист дела 26) Общество обратилось к арендодателю с просьбой о согласовании производства неотделимых улучшений.

Письмом от 22.08.2018 № 1135 (том 1 лист дела 27) ответчик дал согласие на производство неотделимых улучшений, указав на необходимость представить в адрес ПМУП "Городской транспорт" документы, предусмотренные пунктом 1.5. договора аренды от 26.01.2009, подтверждающие обоснованность представленных смет и стоимость произведенных работ.

Письмом от 01.10.2018 № 34 ООО «ДЭУ-Р» представило арендодателю смету на производство неотделимых улучшений (том 1 листы дела 29-43). Указанная смета содержит отметку арендодателя о согласовании с указанием на то, что работы, предусмотренные позициями сметы №№89-101, 102-120, 135-157, на общую сумму 549 327 руб. согласованы с последующей компенсацией.

Между ООО «ДЭУ-Р» и ООО «Системы Консалтинга и Аутсорсинга» (далее - ООО «СКА»), заключен договор №ДР1503/18-01 субаренды недвижимого имущества от 15.03.2018, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, ул. Путейская, д.5 (далее – договор субаренды).

Для производства работ по ремонту помещений арендованного объекта, между ООО «СКА» (заказчик) и ООО «Группа Компаний Астрея» (подрядчик) был заключен договор №Р2018/СЗРП-65/АУ от 26.07.2018.

В марте 2019 года предусмотренные договором №Р2018/СЗРП-65/АУ от 26.07.2018 ремонтные работы были выполнены и приняты заказчиком по актам формы КС-2 №1, №2, №3 от 07.03.2019. Работы были оплачены подрядчику платежными поручениями №2082, 2893, 1351 на общую сумму 1 113 357 рублей.

01.04.2019 между ООО «ДЭУ-Р» и ООО «СКА» было заключено дополнительное соглашение №3 о компенсации стоимости неотделимых улучшений по Договору субаренды, согласно которому ООО «ДЭУ-Р» компенсирует затраты ООО «СКА» на неотделимые улучшения в счет арендной платы в размере 549328 руб. 60 коп., по графику зачета указанной суммы в счет арендной платы.

По актам о взаимозачете (том 3 листы дела 55-64) арендная плата по Договору субаренды была зачтена субарендатору на общую сумму 549 328 руб. 60 коп.

Письмом от 30.08.2019 № 30 истец потребовал от ответчика принять по акту-приема- передачи произведенные неотделимые улучшения и в порядке пункта 1.5 договора аренды зачесть их стоимость в счет арендной платы. К заявлению приложены акты приемки выполненных работ по форме КС-2 , справки формы КС-3 №№ 1,2, 3 от 07.03.2019, договор подряда №Р2018/СЗРП-65/АУ от 26.07.2018, доказательства фактической оплаты выполненных работ, проверочная смета ООО «РЦЦС».

Поскольку на указанное обращение ПМУП "Городской транспорт" ответило отказом, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендодателя возложена обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (пункт 1), в свою очередь арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2).

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1); в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2).

Учитывая диспозитивный характер указанной нормы стороны дополнительным соглашением № 2 от 01.04.2010 (том 1 лист дела 20) к договору согласовали возможность компенсации стоимости произведенных с согласия арендодателя неотделимых улучшений в период действия договора путем, в том числе, зачета в счет арендной платы.

Утверждение ответчика о том, что согласованная редакция пункта 1.5. договора аренды позволяет арендодателю решать вопрос о возможности и сроках компенсации стоимости произведенных неотделимых улучшений по своему усмотрению не соотносится с толкованием договора в контексте переписки и последующего поведения сторон (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Так в письме от 22.08.2018 № 1135 (том 1 листы дела 27-28) ПМУП "Городской транспорт", согласовывая проведение истцом неотделимых улучшений, указывает на их компенсацию в размере 50% стоимости в пределах действия договора путем снижения ежемесячной величины арендной платы на 50% в порядке, установленном Положением о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, утвержденном Решение Петрозаводского городского Совета от 11.03.2010 N 26/38-759.

Из последующей переписки сторон также усматривается, что у ответчика не было сомнений относительно содержания пункта 1.5. договора в редакции дополнительного соглашения № 2 от 01.04.2010, как предусматривающего возможность компенсации стоимости неотделимых улучшений путем снижения ежемесячной величины арендной платы.

Таким образом, довод ответчика о том, что стоимость неотделимых улучшений подлежит компенсации только после прекращения договора аренды, судом отклоняется.

Ссылка ПМУП "Городской транспорт" на отсутствие согласования проведения работ по улучшению арендуемого имущества опровергается представленными в дело доказательствами: письмом от 22.08.2018 № 1135 (том 1 лист дела 27), сметой на производство неотделимых улучшений (том 1 листы дела 29-43) с заверенной печатью ответчика отметкой о согласовании с указанием на то, что работы, предусмотренные позициями сметы №№89-101, 102-120, 135-157, на общую сумму 549 327 руб., подлежат последующей компенсации.

Из положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой также регулируется вопрос улучшения арендованного имущества, следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Для решения вопроса, какие из произведенных истцом работ, относятся к неотделимым улучшениям, определением от 05.06.2020 по делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Зинхар» Зиненкову Алексею Сергеевичу, Харитоновой Кире Александровне. Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1) Какие из работ, указанных в актах формы КС-2 № 1 от 07.03.2019, № 2 от 07.03.2019, № 3 от 07.03.2019 относятся к текущему ремонту, какие к капитальному ремонту, а какие к реконструкции здания гаража?

2 Результаты каких работ, указанных в актах формы КС-2 № 1 от 07.03.2019, № 2 от 07.03.2019, № 3 от 07.03.2019 не могут быть отделены от здания гаража без вреда для него?

3) Какие работы, указанные в актах формы КС-2 № 1 от 07.03.2019, № 2 от 07.03.2019, № 3 от 07.03.2019, и результат которых неотделим от здания гаража без вреда для него (с учетом ответа на вопрос №2), приводят к улучшению здания гаража?

Из подготовленного по результатам экспертизы заключения (том 2 листы дела 116-161) следует, что:

- все работы, указанные в актах формы КС-2 № 1 от 07.03.2019, № 2 от 07.03.2019, № 3 от 07.03.2019, относятся к капитальному ремонту;

- работы, неотделимые от здания гаража без вреда для него, указаны в акте формы КС-2 № 3 от 07.03.2019 «Электромонтажные работы»;

- работы, неотделимые от здания гаража без вреда для него, и приводящие к улучшению качественных характеристик здания гаража, а именно – технических характеристик инженерной сети электроснабжения, указаны в акте формы КС-2 № 3 от 07.03.2019 «Электромонтажные работы».

В отношении работ, указанных в актах формы КС-2 № 1 от 07.03.2019, № 2 от 07.03.2019, на страницах 12-14 заключения отмечено следующее.

Работы, выполненные согласно акта №1 от 07.03.2019 формы КС-2 «Установка септика» относятся к переустройству помещений калориферной под санитарный блок в рамках капитального ремонта. Смонтированная установка Топас 10 не может быть признана улучшением, исходя из требований СП 30.13330.2016 «Внутренний Водопровод и канализация знаний. Актуализированная реакция СНиП 2.04.01-85*», п.4.3., регламентирующего установку локальных очистных сооружений в неканализованных районах поселений. Здание гаража расположено в канализованном районе города, более того имеет подключение к централизованным сетям канализации, что отражено в техническом паспорте здания. Установку Топас 10 на данный момент возможно рассмотреть как временное решение на период подключения к централизованным сетям канализации. Смонтированное локальное очистное сооружение - установка Топас 10, фирмы ТОПОЛ-ЭКО является отделимым от здания гаража без вреда бля последнего, потому как представляет собой автономный компактный корпус, выполненный из высококачественного полипропилена и снабженный ребрами жесткости, установленный на песчаную подушку и обсыпанный грунтом. На планировочную отметку земли выходит крышка установки, по периметру которой устроен газон. Срок службы установки, заявленный производителем, составляет более 50 лет. Таким образом, Топас 10 может быть отделен от объекта без вреда для него и пригоден для повторного использования.

Работы, выполненные согласно Акта №2 от 07.03.2019 формы КС-2 «Ремонт помещений», включающие в себя устройство перегородок, внутренней открытой разводки инженерных сетей: ХВС, ГВС, канализации и монтажа сантехнических приборов в помещении калориферной относятся к переустройству и перепланировке помещения в рамках капитального ремонта и не являются улучшениями, в силу:

-отсутствия в Техническом плане здания гаража фактического переустройства помещения калориферной, представляющего собой прокладку новых инженерных сетей и установку нового санитарно-технического оборудования (см. Приложение №4), которое требует внесения изменений в Технический паспорт/план помещения (применительно Ст.25 "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ) на основании проектного решения. Проектное решение по переустройству, гарантирующее соблюдение всех действующих норм, в материалах дела отсутствует, по запросу экспертов не представлено;

-отсутствия в Техническом плане здания гаража фактической планировки, представляющей собой возведение новых перегородок, организующих три новых помещения (см. Приложение №4). Перепланировка, влекущая за собой изменение конфигурации помещений, требует внесения изменения в Технический паспорт/план помещения (применительно статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ) на основании проектного решения. Проектное решение по перепланировке, гарантирующее соблюдение всех действующих норм, в материалах дела отсутствует, по запросу экспертов не представлено.

-нарушения выполненной перепланировкой противопожарных требований, предъявляемых к путям эвакуации (Статья 89, п.З. Требования пожарной безопасности к эвакуационным путям, эвакуационным и аварийным выходам Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"). Выход из санузла и душевой происходит через помещение в производственный цех, что не является эвакуационным выходом.

Исходя из определяющих признаков, характерных для отделимых и неотделимых работ следует, что смонтированное сантехническое оборудование (п.15 унитаз с бачком непосредственно присоединенным, п. 17 умывальники групповые, п. 21 душевой уголок 800x800x1950мм, п.23 водонагреватель Thermex Praktik 150V) являются отделимыми от объекта, поскольку предусмотрена технологическая возможность демонтажа вышеуказанного оборудования ввиду наличия съемно-разъемных соединений с возможностью использовать вновь; проложенные открыто инженерные сети ХВС, ГВС, канализации п.п. 1-14, смонтированные перегородки из ДСП п. 24, п. 25 являются отделимыми. Последствия отделения их от здания гаража возможно устранить в ходе текущего ремонта, но при этом возможно будет отсутствовать техническая возможность повторного использования отделимых материалов в полном объеме на другом объекте.

Относимость, допустимость, достоверность и взаимосвязь представленных в материалы дела доказательств, суд оценил с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В составленном экспертами общества с ограниченной ответственностью «Зинхар» Зиненковым А.С., Харитоновой К.А. экспертном заключении содержится необходимая, достаточная и существенная применительно к предмету спора информация. Заключение экспертов соответствует части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и является относимым и допустимым доказательством по настоящему делу. Участвующие в деле лица возражений относительно выводов эксперта, либо о проведении дополнительной или повторной экспертизы не заявили.

Таким образом, в ходе проведенной судебной строительно-технической экспертизы установлено, что к неотделимым улучшениям по смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся работы, выполненные согласно акта формы КС-2 № 3 от 07.03.2019, на общую сумму 135 094 руб. 00 коп.

Учитывая изложенное, положения статьи 632 Гражданского кодекса Российской Федерации во ее взаимосвязи с пунктом 1.5. договора аренды, требования истца подлежат частичному удовлетворению, суд обязывает ответчика произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в сумме 135 094 руб. 00 коп. в счет арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 26.01.2009. В остальной части требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по государственной пошлине и расходы на проведение судебной экспертизы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на стороны пропорционально удовлетворённой части исковых требований.

Руководствуясь статьями 167-170, 171, 176Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.Исковые требования удовлетворить частично.

2.Обязать Петрозаводское муниципальное унитарное предприятие "Городской транспорт" (ОГРН: 1101001002695, ИНН: 1001232020) произвести обществу с ограниченной ответственностью "ДЭУ-Р" (ОГРН: 1071001018725, ИНН: 1001201047) зачет стоимости неотделимых улучшений в сумме 135 094 руб. 00 коп. в счет арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 26.01.2009.

3.Взыскать с Петрозаводского муниципального унитарного предприятия "Городской транспорт" (ОГРН: 1101001002695, ИНН: 1001232020) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ДЭУ-Р" (ОГРН: 1071001018725, ИНН: 1001201047) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3440 рублей.

4.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДЭУ-Р" (ОГРН: 1071001018725, ИНН: 1001201047) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 5741 руб. 00 коп.

5.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДЭУ-Р" (ОГРН: 1071001018725, ИНН: 1001201047) в пользу Петрозаводского муниципального унитарного предприятия "Городской транспорт" (ОГРН: 1101001002695, ИНН: 1001232020) расходы на проведение экспертизы в сумме 37 705 руб. 00 коп.

6.Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г.Санкт-Петербург, Суворовский проспект 65);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г.Санкт-Петербург, ул. Якубовича,4) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Погосян А.А.