Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Ильющенко О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голик А.А., рассмотрел в судебном заседании с участием от заявителя: ФИО1 (доверенность от 01.12.2014), ФИО2 (доверенность от 12.05.2014), от ответчика: ФИО3 (доверенность от 17.02.2014) - дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРН: <***>; далее – предприниматель) к Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: <***>; далее – администрация) о признании незаконными и отмене постановления № 1937 от 22.04.2014 и уведомления от 25.04.2014.

К участию в деле привлечены:

в качестве соответчика - прокуратура г. Петрозаводска; от соответчика в судебном заседании участвовала ФИО5 (помощник прокурора г. Петрозаводска);

в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заявителя - ФИО6, общество с ограниченной ответственностью «Гален», товарищество собственников жилья «Карла Маркса, 12». Интересы ФИО6 в судебном заседании представляли: ФИО1 (доверенность от 01.12.2014), ФИО2 (доверенность от 12.05.2014), от ООО «Гален» в судебном заседании участвовала - ФИО7 (директор). Явку своих представителей в судебное заседание ТСЖ «Карла Маркса, 12» не обеспечило.

Суд установил следующее.

Предпринимателю и гражданке ФИО6 на праве общей долевой собственности (доля в праве каждого – ?) принадлежит квартира № 3 площадью 57,5 кв.м., расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: <...> (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.04.2013, свидетельства о государственной регистрации права от 12.04.2012 серии 10-АБ № 490531 и № 490530).

ФИО4 и ФИО6 обратились в администрацию с заявлением от 27.03.2013 о переводе жилого помещения – указанной квартиры, в нежилое помещение для дальнейшего использования его в качестве стоматологического кабинета.

По результатам рассмотрения заявления и представленных документов администрация вынесла постановление № 2737 от 29.05.2013 о переводе двухкомнатной квартиры № 3 общей площадью 57,5 кв.м. в многоквартирном доме № 12 по пр. К.Маркса из жилого помещения в нежилое. Заявителям выдано уведомление от 29.05.2013 о переводе жилого помещения в нежилое.

19.11.2013 комиссией в составе представителей администрации, организации, обслуживающей дом, заинтересованной организации подписан акт № 1286 о приемке законченной перепланировки и переустройства помещений под стоматологический кабинет с устройством отдельного входа.

Помещение передано в субаренду ООО «Гален» (договор № 2 от 04.02.2014).

Прокуратурой г. Петрозаводска (далее – прокуратура) по поручению прокуратуры Республики Карелия (письмо от 24.03.2014 № 7-245-2014) проведена проверка по обстоятельствам, указанным в обращении депутата Законодательного собрания Республики Карелия в связи с заявлением гражданки ФИО8 о нарушении прав жильцов дома № 12 по пр. К. Маркса в результате перевода квартир 1-3 в указанном доме в нежилые помещения. Постановление администрации № 2737 от 29.05.2013 проверено на соответствие части 2 статьи 40, части 3 статьи 36, статьи 47 Жилищного кодекса Российской Федерации. По результатам проверки сделан вывод, что решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 12 по пр. К.Маркса по вопросу перевода квартиры №3 в нежилое помещение, оформленное протоколом общего собрания собственников помещений, проведенного в форме заочного голосования, принято с нарушением требований действующего законодательства, постановление администрации № 2737 от 29.05.2013 противоречит требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации.

В рамках проверки прокуратура также установила, что имеется два протокола № 12 от 04.02.2013 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, в которых указаны различные сведения, в связи с чем материалы проверки были направлены в органы предварительного расследования для решения вопроса об уголовном преследовании (постановление от 09.04.2014).

Прокурор г. Петрозаводска принес протест от 08.04.2014 № 2-353-14 с требованием отменить постановление администрации № 2737 от 29.05.2013.

Постановлением № 1937 от 22.04.2014 администрация на основании протеста прокурора отменила постановление № 2737 от 29.05.2013, уведомлением от 25.04.2014 сообщила заявителю об отказе в переводе квартиры в нежилое помещение.

Заявитель считает постановление администрации № 1937 от 22.04.2014 и уведомление от 25.04.2014 незаконными по тем основаниям, что все необходимые документы для перевода помещения в нежилое были представлены в администрацию; 2/3 собственников помещений в доме одобрили перевод помещения в нежилое, решение общего собрания собственников от 04.02.2013 никем не оспорено и порядок его принятия не может подлежать оценке при решении вопроса о выдаче разрешения на перевод помещения в нежилое; прокуратура и администрация не обосновано руководствовались ксерокопиями промежуточных рабочих бюллетеней голосования; земельный участок не был сформирован и поставлен на кадастровый учет, поэтому оборудование входа в помещение не потребовало занятия части земельного участка, относящегося к общей долевой собственности. В ходе рассмотрения дела заявитель уточнил позицию: считает, что новый вход в квартиру был обустроен в габаритах существовавшего оконного проема, что не свидетельствует о реконструкции здания и не повлекло уменьшения общего имущества; оборудованный вход в спорное помещение расположен на землях, находящихся в муниципальной собственности, а не на земельном участке жилого дома, поэтому перевод жилого помещения в нежилое не затрагивал общего имущества собственников и согласия собственников на перевод жилого помещения в нежилое не требовалось; полагает, что принесение прокуратурой протеста и принятие администрацией постановления № 1937 от 22.04.2014 произведено за пределами пресекательного срока исковой давности, установленного частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, что свидетельствует о незаконности оспариваемого постановления.

В отзывах третьи лица, ФИО6 и ООО «Гален», поддерживают позицию заявителя. Отзыва на заявление ТСЖ «Карла Маркса, 12» не представило.

В отзыве и дополнительных пояснениях администрация с требованием не согласна; указывает, что основания для перевода жилого помещения в нежилое, предусмотренные законом, отсутствовали, поэтому отмена ранее вынесенного постановления соответствует закону; для перевода спорного помещения в нежилое необходимо согласие всех собственников помещений.

В отзыве и дополнительных пояснениях прокуратура с требованием не согласна по тем основаниям, что использование спорного помещения как нежилого предполагает изменение несущей стены здания и использование земельного участка, который является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем требуется согласие всех собственников помещений, представленный заявителем протокол общего собрания собственников не подтверждает наличие такого согласия; указывает, что в протесте прокурор обратил внимание администрации на то, что бюллетени голосования, ксерокопии которых имеются в учетном деле администрации, оформлены с нарушением закона и ставят под сомнение участие собственников помещений в общем собрании; по обстоятельствам проведения общего собрания собственников и оформления его результатов материалы проверки были направлены в орган предварительного расследования для решения вопроса об уголовном преследовании; срок, установленный для обжалования собственником помещения в многоквартирном доме решения общего собрания собственников помещений, в рассматриваемом случае не применим, поскольку прокуратура не является собственником помещения, осуществляла проверку в соответствии с Федеральным законом «О прокуратуре Российской Федерации», протест принесен на муниципальный правовой акт.

В судебных заседаниях участники процесса поддержали указанные позиции.

В отношении доводов сторон суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 288 Гражданского кодекса Российской Федерации жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Согласно части 1 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Частью 2 статьи 23 ЖК РФ установлено, что для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо представляет в орган, осуществляющий перевод помещений: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Материалами дела подтверждается и администрацией не оспаривается, что предпринимателем для перевода квартиры № 3 в многоквартирном доме № 12 по пр. К.Маркса из жилого помещения в нежилое были представлены все документы, предусмотренные указанной нормой. Заявитель также указывает, что по требованию администрации был представлен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 04.02.2013, согласно которому 2/3 собственников одобрили перевод помещения из жилого в нежилое, а также бюллетени голосования по вопросам повестки общего собрания.

В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Частью 3 статьи 36 ЖК РФ установлено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В силу части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, несмотря на отсутствие в части 2 статьи 23 ЖК РФ указания на необходимость предоставления заявителем при переводе жилого помещения в нежилое согласия собственников помещений многоквартирного дома, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с использованием заявителем части общего имущества, то в указанных случаях положения статьи 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 № 1830-О-О разъясняется, что приведенные выше статьи гражданского и жилищного законодательства направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и, рассматриваемые в системной связи и совокупности не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Представленный заявителем проект перепланировки спорной квартиры предполагает обустройство отдельного входа путем изменения высоты существующего оконного проема в наружной стене, а также строительство на придомовой территории крыльца к помещению и площадки, покрытой тротуарной шашкой вибро-сухо-прессованной.

Предприниматель считает, что выполнение указанных работ не связано с использованием общего имущества собственников и не требует согласия собственников на их проведение.

В подтверждение своих доводов заявитель представил техническое заключение ООО «Л-Проектстрой» от 14.01.2015 по обследованию устройства отдельного входа в спорное помещение, в котором указано, что устройство проема не влияет на несущую способность стены, так как проем выполнен в габаритах существующего оконного проема, при выполнении работ изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности жилого дома, не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Между тем в пункте 2 технического заключения ООО «Л-Проектстрой» от 14.01.2015 указано, что при устройстве дверного проема разобрана подоконная часть стены. Из эскизного проекта входа в помещение и представленных в материалы дела фотографий следует, что высота дверного проема больше, чем высота оконных проемов в фасадной стене дома, кроме этого, для устройства крыльца используется фасадная стена дома ниже дверного проема, а также справа и слева от дверного проема для установки элементов крыльца.

Следовательно, строительство крыльца связано с уменьшением общего имущества - наружной стены дома вследствие увеличения проема, а также использования части стены для установки крыльца.

Доводы заявителя о том, что проведенные работы не свидетельствуют о реконструкции здания суд отклоняет, поскольку из буквального толкования части 2 статьи 40 ЖК РФ следует, что независимо от того, является ли переоборудование жилого помещения реконструкцией или перепланировкой, в случае, если такое переоборудование влечет за собой использование общего имущества собственников жилого дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества.

Заявитель указывает, что земельный участок под домом не сформирован; граница земельного участка, на котором расположен спорный дом, со стороны ул. Куйбышева проходит по габариту многоквартирного жилого дома № 12, расположенного по пр. К. Маркса, и вход в спорное помещение расположен на землях, находящихся в муниципальной собственности.

Однако указанные доводы опровергаются материалами дела.

Так согласно кадастровой выписке о земельном участке от 16.05.2014 земельный участок с кадастровым номером 10:01:0010118:1 расположен в <...> разрешенное использование: для эксплуатации многоквартирного жилого дома, на земельном участке расположено здание жилого дома № 12; земельный участок принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома и ООО «Нордия» (размер доли 181/6173).

Письмом от 18.12.2014 филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республики Карелия сообщил, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 10:01:0010118:1 внесены в государственный реестр земель кадастрового района (в последующем – государственный кадастр недвижимости) 23.11.2001; в связи с уточнением местоположения границы и (или) площади земельного участка 24.03.2009 на основании акта согласования границ земельных участков, землеустроительного дела № 3 от 12.03.2009, постановления главы администрации № 521 от 03.03.2009 были учтены изменения земельного участка.

Администрация представила в материалы дела землеустроительное дело земельного участка с кадастровым номером 10:01:0010118:1, в котором имеется чертеж (план) объекта землеустройства с указанием геодезических данных и координат углов границ земельного участка.

Таким образом, представленные в материалы дела доказательства подтверждают, что земельный участок, на котором расположен спорный жилой дом, сформирован.

В подтверждение своего довода о том, что граница земельного участка с кадастровым номером 10:01:0010118:1 со стороны улицы Куйбышева проходит по габариту спорного жилого дома и обустроенное крыльцо расположено на землях, находящихся в муниципальной собственности, заявитель и ООО «Гален» представили акт выноса в натуру границ земельных участков от 26.12.2014, составленный ООО «Карелгеоцентр», и эскизный проект входа в помещение, на котором нанесена линия границы земельного участка.

По ходатайству ООО «Гален» суд вызвал в качестве свидетеля сотрудника ООО «Карелгеоцентр» ФИО9, который подписал акт выноса в натуру границ земельного участка. ФИО9, предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, за отказ или уклонение от дачи показаний, пояснил, что он лично производил работы по выносу в натуру границ земельного участка с кадастровым номером 10:01:0010118:1 по двум точкам на основании сведений о координатах точек границ земельного участка, указанных в кадастровой выписке о земельном участке. ФИО9 представил материалы выноса в натуру границ земельного участка, в том числе схему выноса в натуру, из которой следует, что в натуру выносилась граница земельного участка со стороны улицы Куйбышева (точки 3 и 5 на схеме). Свидетель также пояснил, что с использованием рулетки он измерил расстояние от точки 3 до стены спорного дома, расположенной вдоль улицы Куйбышева, и до выступающей в виде эркера части стены, расстояния составили 3,82 м и 2,97 м, указанные расстояния нанесены на схему выноса в натуру; расстояние от точки 5 до дома не измерялось. На вопросы суда свидетель пояснил, что граница земельного участка между точками 3 и 5 на всем протяжении не совпадает со стеной дома; со стороны, где на схеме выноса в натуру отмечена точка 5, расстояние от стены дома до границы земельного участка больше вытянутой руки, приблизительно составляет около 2 м.

В отношении эскизного проекта входа в помещение, на котором красным цветом нанесена линия границы земельного участка, представленного вместе с дополнительными объяснениями заявителя и третьих лиц и актом выноса в натуру границ земельного участка от 26.12.2014, ФИО9 пояснил, что границу земельного участка на эскизный проект он не наносил, с данным документом не знаком и не использовал его при выносе в натуру границ земельного участка. Пояснений о том, когда, кем и на основании каких документов были нанесены данные сведения, представители заявителя и третьих лиц не дали, поэтому суд не считает данное доказательство допустимым.

Администрация представила в материалы дела выкопировку из Правил землепользования и застройки города Петрозаводска в границах территории Петрозаводского городского округа (утверждены решением Петрозаводского городского Совета от 11.03.2010 № 26/38-771), скриншоты программного продукта БД ГИС «ИнГЕО», используемого МУП «Петрозаводское градостроительное бюро» и управлением архитектуры и градостроительства администрации для создания топографических планов, согласно которым расстояние от наружной стены дома № 12 по ул. Карла Марка, на которой обустроен отдельный вход, до границы земельного участка с кадастровым номером 10:01:0010118:1 составляет от 1, 6 м до 3 м.

Учитывая пояснения свидетеля, представленные в материалы дела доказательства, в том числе материалы по выносу в натуру границ земельного участка, суд не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства ООО «Гален» о назначении экспертизы по разрешению вопроса, расположено ли крыльцо, примыкающее к входу в помещение, на земельном участке, сформированном под многоквартирном домом, либо на муниципальном земельном участке.

Пояснениями ФИО9, который осуществил вынос в натуру границ земельного участка, а также доказательствами, представленными администрацией, подтверждается, что граница земельного участка со стороны ул. Куйбышева не совпадает с наружной стеной жилого дома и имеется придомовая территория, которая является частью общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. При этом согласно эскизному проекту входа в помещение, длина крыльца от наружной стены здания составляет 2, 2 м.

Таким образом, представленные в материалы дела доказательства подтверждают, что при строительстве крыльца была использована часть земельного участка, который является общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома.

С учетом изложенного суд отклоняет доводы заявителя.

Поскольку в результате обустройства отдельного входа в спорное помещение используется часть наружной стены дома и часть земельного участка, то есть часть общего имущества собственников многоквартирного дома, с учетом выше указанных правовых норм для соблюдения условий перевода помещения в нежилое заявителю необходимо было получить соответствующее согласие всех участников общей долевой собственности в многоквартирном доме.

Ссылку заявителя на протокол общего собрания собственников помещений от 04.02.2013, согласно которому 67,10% собственников, участвовавших в голосовании (91,71% от общего количества голосов), одобрили перевод помещения из жилое в нежилое, суд отклоняет, поскольку в статьях 36, 40 ЖК РФ прямо указано о необходимости получить согласие не 2/3, а всех собственников помещений в доме при уменьшении общего имущества, то есть каждый собственник должен распорядиться своей долей в общей собственности.

Доказательства согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на использование предпринимателем части фасадной стены дома и части земельного участка в материалы дела не представлены, факт отсутствия такого согласия заявитель не отрицает. При таких обстоятельствах довод заявителя о неверной оценке ответчиками бюллетеней голосования по вопросам повестки общего собрания собственников правового значения не имеет.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что постановление № 2737 от 29.05.2013 о переводе спорной квартиры в нежилое помещение было принято администрацией с нарушением указанных выше положений Жилищного кодекса Российской Федерации и обосновано отменено постановлением № 1937 от 22.04.2014, уведомление от 25.04.2014 об отказе в переводе соответствует Жилищному кодексу Российской Федерации.

Заявитель считает, что протест прокурора принесен и оспариваемое постановление администрации вынесено за пределами пресекательного срока исковой давности, установленного частью 6 статьи 46 ЖК РФ.

Согласно указанной норме собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме, в течение шести месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении.

Между тем в рассматриваемом случае прокуратура проводила проверку законности перевода жилого помещения в нежилое, руководствуясь положениями части 2 статьи 21, частью 1 статьи 23, статьей 27 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», в силу которых при осуществлении надзора за исполнением законов органы прокуратуры проводят проверки на основании поступившей в органы прокуратуры информации о фактах нарушения законов, требующих принятия мер прокурором; прокурор или его заместитель приносит протест на противоречащий закону правовой акт в орган или должностному лицу, которые издали этот акт, либо в вышестоящий орган или вышестоящему должностному лицу, либо обращается в суд в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством Российской Федерации. При этом прокуратура приняла меры реагирования в отношении постановления, вынесенного администрацией, а не решения общего собрания собственников помещений.

Основанием для принятия оспариваемого постановления № 1937 послужило нарушение администрацией положений Жилищного кодекса Российской Федерации при вынесении постановления № 2737 от 29.05.2013, что нашло подтверждение при рассмотрении настоящего дела. С учетом изложенного суд отклоняет довод заявителя о нарушении части 6 статьи 46 ЖК РФ.

Учитывая изложенное, заявленное требование удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы суд относит на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении заявления отказать.

2. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>) через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Ильющенко О.В.