Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Михайлова А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Терешонок М.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску Администрации Олонецкого городского поселения

к Обществу с ограниченной ответственностью "Ладога-Тур"

о расторжении договора аренды и освобождении занимаемых помещений,

третье лицо – Общество с ограниченной ответственностью «Петербургтеплоэнерго»

и встречного искового заявления Общества с ограниченной ответственностью "Ладога-Тур"

к Администрации Олонецкого городского поселения

о внесении изменений в договор аренды № 01 от 01.12.2008 года,

при участии представителей:

от Администрации Олонецкого городского поселения - главы Администрации Олонецкого городского поселения ФИО1,

от Общества с ограниченной ответственностью "Ладога-Тур"- ФИО2, полномочия подтверждены доверенностью от 20.04.2015 года,

установил: Администрация Олонецкого городского поселения (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Ладога-Тур" (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды № 01 от 01.12.2008 года и освобождении занимаемых помещений.

Определением от 12.10.2016 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Общество с ограниченной ответственностью «Петербургтеплоэнерго».

Определением от 14.11.2016 года суд принял к производству для рассмотрения совместно с первоначальным встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Ладога-Тур" к Администрации Олонецкого городского поселения о внесении изменений в договор аренды № 01 от 01.12.2008 года. Общество просит суд изменить условия договора аренды определив, что с 01.05.2015 года арендатор освобождается от обязанности по обеспечению работы общественной бани на 30 помывочных мест в арендуемых помещениях; просит изложить пункт 3.2.2 договора в следующей редакции: «использовать объект исключительно в целях, отвечающих требованиям действующего законодательства Российской Федерации»; просит исключить пункт 7.1 из текста договора; определить, что указанные изменения распространяют свое действие на правоотношения сторон, сформировавшиеся с 01.05.2015 года.

Представитель Общества в судебном заседании первоначальные исковые требования не признал, поддержал доводы, изложенные в возражениях на иск, пояснив, что возможность эксплуатации объекта в качестве бани фактически утрачена, ввиду того, что арендатор соблюдал условия договора аренды и обеспечивал работу бани на 30 помывочных мест до наступления обстоятельств, на которые он не мог повлиять. Объект, переданный Администрацией в аренду ответчику, представляет собой помещение бани, которое восстановлено ответчиком и эксплуатировалось. Кроме того в аренду по спорному договору ответчику передано бывшее помещение прачечной, которое впоследствии передано ООО "Ладога-Тур" в субаренду для размещения кафе по договору от 04.11.2013 года № 03. Конструктивно частью здания, расположенного по адресу: <...>, в котором расположен объект аренды, является помещение котельной, которое в аренду ответчику не передавалось. На момент заключения договора котельная вместе с входящим в её состав оборудованием и теплотрассами находилась в муниципальной собственности Олонецкого городского поселения, затем передана в государственную собственность Республики Карелия, что подтверждается Распоряжением Правительства Республики Карелия от 01.09.2011 года № 512р-П (пункты 67-75 приложения № 2 «Перечень муниципального имущества Олонецкого городского поселения, принимаемого в государственную собственность Республики Карелия»). Впоследствии котельная с оборудованием передана в аренду ООО «Петербургтеплоэнерго», что подтверждается распоряжением Правительства Республики Карелия от 15.02.2013 года № 95р-П. Между ответчиком и ООО «Петербургтеплоэнерго» заключён договор теплоснабжения и горячего водоснабжения от 01.10.2011 года № 0068-3-11/1014, по условиям которого в периоды отопительного сезона в арендуемое помещение бани подавалась горячая вода и тепло. С апреля 2015 года котельная не работает, что подтверждается актом от 11.04.2015 года, составленным представителями арендатора и субарендатора объекта, и не возобновила свою работу к отопительному сезону 2015-2016 г. г., фактически выведена из эксплуатации. Газификация Олонецкого района предусмотрена Законом Республики Карелия от 17.10.2011 года № 1532-ЗРК «О Программе социально-экономического развития Республики Карелия на период до 2015 года», соответствующие мероприятия одобрены Правительством Республики Карелия распоряжениями от 01.11.2011 года № 631 р-П и от 16.01.2014 года № 4р-П. Таким образом, возможность эксплуатации объекта в качестве бани фактически утрачена по причинам, не зависящим от ответчика. До апреля 2015 года баня работала, что подтверждается запросами Администрации в адрес ответчика от 30.01.2015 года № 1-34/14 и от 24.02.2015 года № 1-34/287, из содержания которых следует, что услуги оказываются, но имеются нарекания по их стоимости и качеству. Справкой Отдела надзорной деятельности Олонецкого и Питкярантского районов ГУ МЧС по РК от 15.06.2015 года № 159/2-13-12 подтверждается, что 13.04.2014 года в бане произошло возгорание из-за нарушения правил пожарной безопасности при эксплуатации печного отопления. В переданной в субаренду части объекта ранее располагалась прачечная, в настоящее время - кафе, что само по себе не препятствовало эксплуатации объекта по основному предназначению - в качестве бани. Заключение договора субаренды соответствует пункту 1.1 договора аренды, согласно которому объект передаётся в аренду не только в целях обеспечения оказания населению Олонецкого городского поселения социальных услуг, но и для целей предпринимательской деятельности арендатора, а также пункту 2.2.3 договора, согласно которому арендатор вправе сдавать объект в субаренду. Таким образом, факт передачи части объекта в субаренду основанием для расторжения договора быть не может.

В судебном заседании представитель Общества заявил ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы для оценки технического состояния существующих в настоящее время сетей теплоснабжения, горячего водоснабжения и канализации здания бани-прачечной на предмет наличия или утраты этим объектом своих функциональных и эксплуатационных свойств. Проведение экспертизы просил поручить эксперту ООО «Управление строительными проектами» ФИО3, поставив перед ним следующий вопрос: «Позволяет ли существующее состояние внешних и внутренних инженерных сетей здания по адресу: <...>, обеспечить нормативное функционирование общественной бани в этом здании?».

Представитель Администрации в судебном заседании возражал против назначения по делу экспертизы; первоначальный иск поддержал полностью по основаниям, изложенным в исковом заявлении; относительно удовлетворения встречного иска возражал. Возражая против доводов Общества, указал, что горячее водоснабжение здания бани - прачечной осуществлялось круглогодично за счет работы встроенной котельной, которая может функционировать круглый год на твердом топливе. Доводы ответчика о том, что баня могла работать только в отопительный сезон по причине вывода котельной из эксплуатации, не подтверждены документально и опровергаются письмом ООО «Петербургтеплоэнерго». Фактически теплоснабжение здания не осуществляется с 01.04.2015 года, в связи с наличием у ООО «Ладога - Тур» задолженности по договору теплоснабжения и горячего водоотведения № 0068-3-11/1014 от 01.10.2011 года. Перевод котельных, за счет которых осуществляется теплоснабжение городского поселения, на природный газ состоялся в декабре 2015 года. При этом котельная, расположенная в здании бани – прачечной, на снабжение природным газом не переводилась, что подтверждается рабочей документацией на строительство газопровода распределительного (уличная сеть) по д. Верховье, г. Олонец, д. Судалица Олонецкого городского поселения Олонецкого национального муниципального района.

Рассмотрев ходатайство ООО «Ладога-тур» о назначении по делу судебной экспертизы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения о его удовлетворении, либо отклонении. Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно указанной статье Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Рассматривая заявление ООО «Ладога-тур» о проведении экспертизы, суд учитывает, что результатами данной экспертизы не могут быть установлены либо опровергнуты обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, а также не может быть установлено наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле. Заслушав мнения сторон, принимая во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, суд не усматривает оснований, предусмотренных статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и отклоняет ходатайство ответчика о назначении экспертизы. Суд также учитывает, что ООО «Ладога-тур» не представлена информация о стоимости экспертизы, денежная сумма на оплату экспертизы на депозитный счет суда не внесена.

Третье лицо явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Дело рассматривается в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьего лица.

Заслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Из материалов дела усматривается, что 01 декабря 2008 года между сторонами заключен договор № 01 аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности Олонецкого городского поселения, по условиям которого арендатор (ООО "Ладога-Тур") принял в аренду по акту приема-передачи нежилые помещения общей площадью 464,80 кв. м. в здании бани-прачечной, расположенном по адресу: <...>, в целях предоставления услуг бани на 30 помывочных мест.

Договор заключен на срок до 01 января 2034 года (пункт 1.5 договора) и зарегистрирован 26.01.2009 года в установленном законом порядке.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом условий договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по инициативе арендодателя, в том числе, невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. В силу части 2 названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 6.2 договора стороны определили, что арендодатель в соответствии с действующим законодательством имеет право досрочного расторжения договора по решению суда в случаях: существенного ухудшения состояния арендуемого имущества по вине арендатора; невнесения арендной платы более 2-х раз подряд по истечении установленного срока проведения платежа.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения или расторжения договора аренды по требованию одной из сторон по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Из пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Досудебной претензией от 26.02.2016 года Администрация предложила Обществу в срок до 15.04.2016 года возобновить работу бани. Претензия получена обществом 07.04.2016 года.

Пунктом 1.1 договора аренды установлено, что арендатор (Общество) принимает в аренду нежилые помещения для обеспечения предоставления услуг бани на 30 помывочных мест При этом арендатор обязался использовать объект исключительно по прямому назначению, оговоренному в пункте 1.1 договора и сохранить назначение здания бани с обеспечением предоставления услуг бани на 30 помывочных мест в течение всего срока действия договора и предоставлять услуги бани для социально-незащищенных слоев населения не менее 2 дней в неделю (пункты 3.2.2, 7.1 договора).

В материалы дела Администрацией представлены многочисленные обращения граждан в период с 2014 по 2016 годы по поводу возобновления работы бани.

В целях осуществления контроля за использованием муниципального имущества на основании пункта 3.1.3 договора аренды от 01.12.2008 года неоднократно проводились комиссионные проверки переданного Обществу в аренду объекта, в ходе которых выявлено следующее: входные двери закрыты; вывеска с указанием наименования объекта и режима работы отсутствует; информация о причине неоказания услуг и сроках возобновления работы отсутствует; оказание услуг бани не осуществляется; часть помещения используется для оказания услуг общественного питания; произведена реконструкция без согласования с собственником и без соблюдения требований статьи 51 Градостроительного кодекса РФ. Результаты обследований оформлены комиссионными актами проверки выполнения арендатором условий договора аренды в период с 25.07.2016 года по 16.05.2016 года.

В обоснование своих возражений Общество ссылается на то, что котельная, переданная по договору аренды ООО «Петербургтеплоэнерго» и отапливающая баню, с апреля 2015 года не работает, потребление холодного водоснабжения объектом отсутствует, в связи с переводом Олонецкого городского поселения на отопление природным газом. По мнению Общества, в обязанность Администрации как органа местного самоуправления входит бесперебойная подача тепла и горячей воды в арендуемое помещение бани.

Данные доводы отклоняются судом ввиду следующего.

Согласно пояснениям третьего лица, теплоснабжение нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, с 01.04.2015 года прекращено в связи с наличием задолженности ООО «Ладога-тур». Эксплуатация бани-прачечной, находящейся в данном здании, без подачи тепла и ГВС через помещение котельной, невозможна. При этом, письмом от 06.11.2016 года № 1929-РК, третье лицо на запрос Администрации сообщило, что техническая возможность подключения вышеуказанного здания к сетям теплоснабжения и горячего водоснабжения имеется.

Из пояснений представителей сторон следует, что изначально теплоснабжение и горячее водоснабжение преданного в аренду объекта осуществлялось посредствам расположенных в помещении котельной котлов; обязательным элементом тепловой сети являлся водонагревательный бак. В результате реконструкции городских тепловых сетей помещение бани отключено от системы теплоснабжения, котлы в котельной и водонагревательный бак демонтированы. Между тем, к зданию бани-прачечной подведены новые сети от модульной газовой котельной, но они не подключены к внутренним инженерным сетям бани.

Следовательно, Общество при наличии заключенного с теплоснабжающей организацией договора теплоснабжения и горячего водоснабжения от 01.10.2011 года № 0068-3-11/1014, не предприняло надлежащих мер, направленных на обеспечение теплоснабжением и горячим водоснабжением переданного в аренду помещения бани.

Доказательств обращения Общества как пользователя социально значимого объекта - бани в адрес третьего лица о технологическом присоединении к реконструированным сетям теплоснабжения и горячего водоснабжения в материалы дела не представлено.

В ходе судебного разбирательства представитель Общества неоднократно пояснял, что единственным источником дохода ООО «Ладога-тур» является сдача в субаренду части арендуемого помещения, а целью заключения договора аренды № 01 от 01.12.2008 года являлось получение прибыли, в том числе путем передачи арендованных помещений в субаренду.

Судом также учитывает, что имущество, переданное в аренду, является социально значимым для Олонецкого городского поселения. ООО «Ладога-тур» не предпринимало каких-либо мер, направленных на реализацию возложенных на него по договору аренды от 01.12.2008 года № 01 задач в части использования имущества по прямому назначению – организация работы общественной бани.

Из представленных в материалы дела пояснений третьего лица усматривается, что возможность эксплуатации переданного в аренду объекта в качестве бани не утрачена.

Доводы Администрации о нецелевом использовании переданного ООО «Ладога-тур» в аренду объекта ввиду его дальнейшей передачи в субаренду суд оценивает критически, поскольку в силу пункта 2.2.3 договора арендатор имеет право сдавать арендуемый объект, как в целом, так и частично, в субаренду. В соответствии с представленным в материалы дела договором субаренды № 03 от 04.11.2013 года, заключенным между ООО «Ладога-тур» и ФИО4, последнему передана в субаренду только часть помещений (208,18 кв. м) для организации общественного питания. Названное обстоятельство не свидетельствует о нецелевом использовании Обществом всего объекта аренды и само по себе не препятствовало эксплуатации объекта по основному назначению – организация работы общественной бани. Как пояснил представитель Общества, в настоящее время договор субаренды расторгнут в одностороннем порядке.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив согласно требованиям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, суд установил, что Обществом допущено существенное нарушение условий договора аренды № 01 от 01.12.2008 года, предметом которого являлось сохранение назначения здания бани с обеспечением предоставления услуг бани на 30 помывочных мест в течение всего срока действия договора (пункты 1.1, 7.1 договора).

При указанных обстоятельствах, с учетом соблюдения Администрацией установленного законом претензионного порядка урегулирования спора, в том числе предоставления арендатору возможности устранить допущенное нарушение в разумный срок и письменного уведомления о расторжении договора, суд считает требования истца по первоначальному иску правомерными и подлежащими удовлетворению.

Поскольку судом признаны обоснованными требования Администрации по расторжению договора аренды, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований ООО «Ладога-тур» по встречному исковому заявлению.

Расходы по государственной пошлине по первоначальному и встречному искам суд относит на Общество по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпунктом 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета. Поскольку Администрация при обращении в суд с первоначальным иском освобождена от уплаты государственной пошлины, а Обществу при обращении в суд со встречным иском предоставлена отсрочка по ее уплате, последняя за рассмотрение первоначального и встречного исков подлежит взысканию с Общества в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1. Первоначальный иск Администрации Олонецкого городского поселения (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) удовлетворить.

2. Расторгнуть договор аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности Олонецкого городского поселения, от 01.12.2008 года № 01, заключенный между Администрацией Олонецкого городского поселения и Обществом с ограниченной ответственностью "ЛАДОГА-ТУР".

3. Обязать Общество с ограниченной ответственностью "ЛАДОГА-ТУР" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу освободить нежилые помещения, общей площадью 464,80 кв. м., расположенные в здании бани-прачечной по адресу: <...>.

4. В удовлетворении встречного иска Общества с ограниченной ответственностью "ЛАДОГА-ТУР" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) отказать полностью.

5. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ЛАДОГА-ТУР" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение первоначального и встречного исков в размере 12000 руб.

6. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>) через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Михайлова А.В.