Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Лазарева А.Ю., при ведении протокола секретарем Коршуновой Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании 21 января 2020 года материалы дела по заявлению общества с ограниченной ответственностью «КФК № 1» о признании незаконными отказов Министерства строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республик Карелия от 20.06.2019 № 9119/1.2-08/МСЖКХиЭ и Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия от 19.06.2019 №5395/14.2-10/МИЗОи в продлении договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья № 2 от 29.07.2016, и об обязании указанных министерств продлить срок действия договора на 3 года,

при участии представителей:

Министерства строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республик Карелия – Ткачук Алены Сергеевны (доверенность от 09.01.2019),

Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия – ФИО2 (доверенность от 07.11.2019),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «КФК № 1» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании незаконными отказов Министерства строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республик Карелия от 20.06.2019 № 9119/1.2-08/МСЖКХиЭ и Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия от 19.06.2019 № 5395/14.2-10/МИЗОи в продлении договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья № 2 от 29.07.2016, и об обязании указанных министерств продлить срок договора на 3 года.

Министерство строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республики Карелия и Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия представили отзывы в которых требования заявителя отклонили, указав на отсутствие законных оснований для продления договора (л.д.128,165).

Определением от 18 октября 2019 года производство по делу №А26-6669/2019 приостанавливалось до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Республики Карелия по делу А26-2856/2019.

Определением от 03 декабря 2019 года производство по делу №А26-6669/2019 возобновлено.

Заявитель о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание своих представителей не направил. Дело рассмотрено без участия заявителя по правилам части 2 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

29 июля 2016 года между Государственным комитетом Республики Карелия по управлению имуществом и организации закупок, Министерством строительства жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республики Карелия и обществом с ограниченной ответственностью «КФК №1» (далее - ООО «КФК №1», Застройщик) заключен договор №2 об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (далее - Договор №2) (т.1 л.д.26).

21 мая 2019 года общество с ограниченной ответственностью «КФК № 1» обратилось в Министерство строительства, жилищно- коммунального хозяйства Республики Карелия, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия с заявлением о продлении договора № 2 об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса от 29.07.2016, договора № 386 аренды земельного участка от 08.09.2016.

20 июня 2019 года письмом (исх. № 9119/1.2-08/МСЖКХиЭ) (л.д.22) Министерство строительства, жилищно-коммунального хозяйства Республики Карелия отказало в продлении договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья поскольку это не предусмотрено статьей 46.5 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

19 июня 2019 года письмом (исх. № 19.06.2019 №5395/14.2-ЮМИЗОи) (л.д.23) Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия отказало в продлении договора аренды земельного участка от 08.09.2016 №386 поскольку в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственниками объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации Российской Федерации.

С отказом в продлении договора № 2 Общество с ограниченной ответственностью «КФК № 1» не согласно, считает его незаконным и необоснованным.

Оценив доводы сторона по существу спора суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с подпунктом 13.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья юридическому лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

Между Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия и Обществом с ограниченной ответственностью «КФК № 1» в соответствии с подпунктом 13.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации на основании протокола о результатах аукциона № 80 от 06.07.2016 «О проведении аукцион на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса на земельном участке с кадастровым номером 10:01:0200134:617», договора об освоении территории, без проведения торгов 29.07.2019 г. был заключен договор аренды №386 в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200134:617 (далее - договор аренды № 386).

Требованиями пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Согласно части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры аренды заключаются на срок, определенный в договоре.

В соответствии с условиями п. 1.1. договора аренды №386 указанный земельный участок предоставлялся в целях строительства жилья экономического класса.

На основании пункта 2.1 Договора № 386 договор аренды в отношении земельного участка был заключен сроком с 29.07.2016 г. но 28.07.2019 г.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и па котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 10:01:0200134:1022 приобретено не по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка.

Положения подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в данном случае не подлежат применению.

Требованиями пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Земельный участок с кадастровым номером 10:01:0200134:617 был предоставлен в аренду ООО «КФК №1» 08.09.2016 на основании договора аренды № 386. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 10:01:0200134:1022 зарегистрировано 11.03.2019 года.

Согласно пункту 1.1 Договора №2 застройщик обязуется в срок до 31 декабря 2017 года осуществить на земельном участке с кадастровым номером 10:01:0200134:617 строительство многоквартирного жилого дома, в котором не менее шести тысяч квадратных метров жилых помещений (квартир) соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса, подлежат передаче или продаже по заключенным в установленные ч.10 ст.46.5 Градостроительного кодекса Российской Федерации сроки договорам долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» или договором купли-продажи жилья экономического класса гражданам, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами Республики Карелия право на приобретение жилья экономического класса, и (или) по государственным и (или) муниципальным контрактам на приобретение жилья экономического класса по цене одного квадратного метра тридцать пять тысяч рублей; а также осуществить предусмотренные настоящим Договором мероприятия по благоустройству земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200134:617, в том числе озеленению.

28.02.2018 дополнительным соглашением №2 к договору №2 пункт 1.1 изложен в следующей редакции: «застройщик обязуется в срок до 28 июля 2019 года осуществить на земельном участке с кадастровым номером 10:01:0200134:617 строительство многоквартирного жилого дома, в котором не менее 6 (шести тысяч) квадратных метров жилых помещений (квартир) соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью и подлежат передаче или продаже по заключенным в установленные ч.10 ст.46.5 Градостроительного Кодекса РФ сроки договорам долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» или договором купли-продажи стандартного жилья гражданам и (или) по государственным или муниципальным контрактам на приобретение стандартного жилья по цене одного квадратного метра общей площади жилого помещения (квартиры) 35 000 (тридцать пять тысяч) рублей, а также осуществить предусмотренные настоящим Договором мероприятия по благоустройству земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200134:617, в том числе озеленению.».

Согласно п.1.3 Договора №2 жилые помещения (квартиры) в многоквартирном жилом доме считаются соответствующими условиям отнесения к жилью экономического класса при одновременном соответствии всем требованиям, установленным действующим законодательством Российской Федерации к жилым помещениям экономического класса, в том числе требованиями приказа Министерства от 05.05.2014 №223/пр «Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса».

28.02.2018 дополнительным соглашением №2 к Договору №2 пункт 1.3 изложен в следующей редакции: «жилые помещения (квартиры) в многоквартирном жилом доме считаются соответствующими условиям отнесения к стандартному жилью при одновременном соответствии всем требованиям, установленным действующим законодательством Российской Федерации к жилым помещениям экономического класса в том числе требованиями Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 14.11.2016 №800/пр «Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса».

В силу пункта 10 статьи 46.5 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицо, заключившее договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, обязано заключить договоры долевого участия в строительстве или купли-продажи с гражданами, имеющими право на приобретение стандартного жилья.

Пунктом 6.4 Договора установлено, что действие Договора может быть продлено по Соглашению Сторон в исключительных случаях для целей завершения Застройщиком строительства многоквартирных жилых домов и исполнения обязанностей, установленных пунктами 3.5.1-3.5.3 Договоров, при условии продления сроков осуществления программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», реализация которой регламентируется Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2014 №404.

Реализация программы «Жилье для российской семьи» осуществлялась в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2014 №323.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.12.2017 №1710 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» программа «Жилье для российской семьи» досрочно прекратила действие и исключена из перечня программ.

Статьей 46.5 Градостроительного кодекса Российской Федерации не предусмотрено продление договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

Статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка.

Согласно пункту 11 статьи 4 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

23 августа 2019 года Арбитражным судом Республики Карелия принято решение по делу №А26-2856/2019 по иску Министерства строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республики Карелия, Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия к Обществу с ограниченной ответственностью «КФК №1», Обществу с ограниченной ответственностью «Автофорсаж» о признании недействительными (ничтожными) договоров участия в долевом строительстве № 1/1 от 14.12.2018 года и № 2/1 от 14.12.2018 года; об исключении сведений о договорах из Единого государственного реестра недвижимости.

Требования истцов удовлетворены частично. Договоры между ООО «КФК №1» и ООО «Автофорсаж» признаны незаключенными. Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о договорах участия в долевом строительстве №1/1 и № 1/2 от 14.12.2018.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2019 решение Арбитражного суда Республики Карелия от 23.08.2019 по делу N А26-2856/2019 оставлено без изменения.

Признание договоров долевого участия в строительстве недействующими является ключевым основанием для возможности изъятия земельного участия при прекращении договора аренды земельного участка. Отсутствие заключенных договоров долевого участия в строительстве свидетельствует об отсутствии исключительных случаев для целей завершения застройщиком строительства.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые отказы Министерства строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республик Карелия от 20.06.2019 № 9119/1.2-08/МСЖКХиЭ и Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия от 19.06.2019 №5395/14.2-10/МИЗОи в продлении договора № 2 соответствует действующему земельному и градостроительному законодательству и не нарушает права и законные интересы заявителя.

Не установив при рассмотрении настоящего дела оснований для отмены оспариваемых актов, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Расходы по уплате государственной пошлины суд в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.В удовлетворении заявленных обществом с ограниченной ответственностью «КФК № 1» требований отказать полностью.

2.Судебные расходы по уплате государственной пошлины отнести на заявителя.

3.Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>, Литер А) через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Лазарев А.Ю.