Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью «Модельное агентство «Ювента» (далее – ООО «Модельное агентство «Ювента», общество, истец) к Администрации Петрозаводского городского округа (далее – Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в судебном заседании:

представителя истца – ФИО1, полномочия подтверждены доверенностью от 01.09.2014. (в деле);

представителя ответчика – ФИО2, полномочия подтверждены доверенностью от 31.12.2014. (в деле);

установил:

06 октября 2014 года ООО «Модельное агентство «Ювента» (ОГРН: <***>; ИНН: <***>; местонахождение: <...>) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: <***>; ИНН: <***>; местонахождение: <...>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 7-Н, общей площадью 53,9 кв.м. Разногласия сторон заключались в определении цены продажи объекта; Администрация предлагала установить цену в размере 1 439 712,71 руб. без учета НДС, ООО «Модельное агентство «Ювента» в свою очередь просила в исковом заявлении изложить пункт 3.1 договора в своей редакции, указав стоимость объекта в размере 993 000 руб. без учета НДС.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Республики Карелия от 13 октября 2014 года исковое заявление было оставлено без движения. Определением Арбитражного суда Республики Карелия от 14 ноября 2014 года исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 23 декабря 2014 года.

Определением Арбитражного суда Республики Карелия от 23 декабря 2014 года производство по настоящему делу было приостановлено в связи с назначением комиссионной судебной оценочной экспертизы. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Карельская экспертно-сервисная компания «ЭСКО» ФИО3 (далее – эксперт ФИО3, эксперт 1) и эксперту индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – эксперт ФИО4, эксперт 2). На разрешение комиссии экспертов был поставлен следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 53,9 кв.м., расположенного на первом этаже здания по адресу: <...>, помещение 7-Н, без учёта обременения договора аренды, без учёта НДС по состоянию на 24.07.2013?».

Срок экспертизы неоднократно продлевался. Экспертам не удалось прийти к единому мнению и согласовать итоговые результаты расчетов. Экспертное заключение ФИО3 поступило в суд 27.02.2015.; в соответствии с ним рыночная стоимость спорного помещения составляет 1 141 000 руб. без учета НДС. Экспертное заключение ФИО4 поступило в суд 02.03.2015., в соответствии с ним рыночная стоимость спорного помещения - 1 406 500 руб. без учета НДС.

Определением суда от 02 марта 2015 года производство по делу возобновлено, предварительное судебное заседание назначено на 19 марта 2015 года. Определением суда от 19 марта 2015 года завершена подготовка дела к судебному разбирательству, судебное заседание отложено на 15 апреля 2015 года. В судебное заседание для дачи пояснений вызваны эксперты, сторонам предложено представить в суд письменное мнение относительно результатов проведенных экспертиз.

17 марта 2015 года в суд поступили письменные пояснения от ООО «Модельное агентство «Ювента». В них истец указывает на замечания и недостатки экспертного заключения ФИО4; полагает допустимым и относимым доказательством рыночной стоимости спорного объекта экспертное заключение ФИО3 В свою очередь, Администрация также представила письменные пояснения, в которых отмечает недостатки экспертного заключения ФИО3

В судебном заседании 15 апреля 2015 года представитель ООО «Модельное агентство «Ювента» уточнила исковые требования. Суд на основании статьи 49 АПК РФ принял к рассмотрению исковые требования в следующем виде:

«Пункт 3.1. договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> между Администрацией Петрозаводского городского округа и ООО «Модельное агентство «Ювента» принять в следующей редакции:

«3.1. Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 1 141 000,00 руб. (один миллион сто сорок одна тысяча рублей 00 коп.) без учета НДС. (Цена продажи Объекта определена на основании отчета об оценке от 20.02.2015 г., выполненного независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Пункт 3.2 договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> между Администрацией Петрозаводского городского округа и ООО «Модельное агентство «Ювента» принять в следующей редакции:

«3.2. На сумму 1 141 000,00 рублей (один миллион сто сорок одна тысяча рублей 00 коп.) Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 60 месяцев»;

Пункт 3 приложения № 1 к договору купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> между Администрацией Петрозаводского городского округа и ООО «Модельное агентство «Ювента» принять в следующей редакции:

«3. Цена продажи Объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 1 141 000,00 рублей»;

Приложение № 2 к договору купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> между Администрацией Петрозаводского городского округа и ООО «Модельное агентство «Ювента» принять в редакции истца.»

В судебном заседании 15 апреля 2015 года были заслушаны пояснения экспертов ФИО3 и ФИО4 Они дали пояснения по представленным заключениям, ответили на вопросы представителей сторон. На вопросы суда пояснили, что комиссии экспертов не удалось прийти к единому мнению и согласовать итоговые результаты расчетов. Если при применении сравнительного подхода к рыночной оценке спорного имущества позиции экспертов практически совпадают, то в рамках доходного подхода эксперты применили различные методы: ФИО3 - метод дисконтирования потоков денежных средств; ФИО4 - метод прямой капитализации. Представитель ООО «Модельное агентство «Ювента» согласилась с рыночной ценой спорного объекта, определенной экспертом ФИО3; представитель Администрации – с рыночной ценой, определенной экспертом ФИО4

Определением суда от 15 апреля 2015 года судебное разбирательство отложено на 07 мая 2015 года.

В судебном заседании 07 мая 2015 года представитель истца представила заключение в отношении экспертного отчета № 0215005 от 20.02.2015., выполненного экспертом ФИО3 и дополнительные письменные пояснения по делу. Представитель ответчика представила свой вариант приложения № 2 к договору купли-продажи, исходя из рыночной стоимости спорного имущества 1 406 500 руб. С согласия представителей сторон данные документы приобщены к материалам дела.

Далее суд предложил лицам, участвующим в деле, обсудить вопрос о необходимости проведения и назначения повторной экспертизы. В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ, в случае наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза. Представители истца и ответчика возражали против проведения повторной экспертизы.

Представитель ООО «Модельное агентство «Ювента» поддержала исковые требования в уточненном виде, просила суд установить цену продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 7-Н, общей площадью 53,9 кв.м., в сумме 1 141 000 руб. без НДС. По ее мнению, отчет эксперта ФИО3 соответствует всем требованиям действующего законодательства и позволяет справедливо определить рыночную стоимость объекта купли-продажи. В то же время отчет эксперта ФИО4 нарушает федеральные стандарты оценки (далее – ФСО), содержит математические и технические ошибки, не может быть признан допустимым доказательством.

Представитель Администрации Петрозаводского городского округа просила суд урегулировать разногласия сторон при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 7-Н, общей площадью 53,9 кв.м., установив в спорных пунктах договора цену в размере 1 406 500 руб. без НДС. Полагает, что в отчете ФИО3 применена неверная ставка капитализации, что повлекло искажение конечных результатов; отчет же ФИО4 является допустимым и относимым доказательством спорного вопроса.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и изучив письменные доказательства и документы, суд считает установленными следующие обстоятельства.

Нежилое помещение, общей площадью 53,9 кв.м, расположенное по адресу: <...>, находится в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа. ООО «Модельное агентство «Ювента» на основании договора аренды № 42 от 27.02.2007., заключённого с Администрацией Петрозаводского городского округа, арендует данное нежилое помещение, для размещения учебного класса школы моделей.

Постановлением Администрации Петрозаводского городского округа № 3910 от 08.08.2014. обществу в порядке реализации Федерального закона № 159-ФЗ предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества по цене, установленной на основании отчёта об оценке от 20.04.2014., выполненного независимым оценщиком ИП ФИО5, и составляющей 1 439 712,71 руб. без НДС, с рассрочкой платежа на пять лет.

Направленный ООО «Модельное агентство «Ювента» проект договора купли-продажи подписан им с протоколом разногласий и передан в Администрацию. Разногласия касались цены объекта; по мнению общества, цена должна была составлять 993 000 руб. без НДС. Данная цена определена на основании отчета независимого оценщика ООО «ОК «Дисконт» от 09.09.2014. Администрация отклонила предложенную обществом редакцию спорных пунктов, повторно направив проект договора купли-продажи в первоначальной редакции.

Не урегулировав разногласия при заключении договора купли-продажи в досудебном порядке, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Так как в силу части 2 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ заключение договора купли-продажи обязательно для уполномоченного органа (в данном случае, для Администрации), и протокол разногласий к договору им отклонен, общество вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации или по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что разногласия при заключении договора сведены к определению цены продажи объекта. В направленной обществу оферте рыночная стоимость объекта была указана в размере 1 439 712,71 руб. без НДС; в свою очередь ООО «Модельное агентство «Ювента» просило принять пункт 3.1 договора, устанавливающий рыночную стоимость объекта в размере 993 000 руб. без учета НДС.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По смыслу названной статьи, арендатор, воспользовавшийся преимущественным правом, приобретает имущество по его рыночной стоимости; рыночная стоимость должна быть определена независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности»; определенная в указанном порядке рыночная стоимость является обязательной для сторон сделки.

В силу статьи 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005. № 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу, в частности, сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку в дело были представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающихся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 23.12.2014. назначил по делу комиссионную судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта. Проведение экспертизы суд поручил комиссии экспертов в следующем составе: эксперту ООО «Карельская экспертно-сервисная компания «ЭСКО» ФИО3 и эксперту индивидуальному предпринимателю ФИО4 На разрешение комиссии экспертов был поставлен следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 53,9 кв.м., расположенного на первом этаже здания по адресу: <...>, помещение 7-Н, без учёта обременения договора аренды, без учёта НДС по состоянию на 24.07.2013?». Данная редакция вопроса была согласована с представителями истца и ответчика.

В соответствии с частью 1 статьи 84 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, комиссионная экспертиза проводится не менее чем двумя экспертами одной специальности. Комиссионный характер экспертизы определяется арбитражным судом.

Согласно части 2 названной статьи в случае, если по результатам проведённых исследований мнения экспертов совпадают, экспертами составляется единое заключение. В случае возникновения разногласий каждый из экспертов, участвовавших в проведении экспертизы, даёт отдельное заключение по вопросам, вызвавшим разногласия экспертов.

В данном случае мнения экспертов не совпали и они представили в суд отдельные экспертные заключения. В соответствии с экспертным заключением ФИО3 рыночная стоимость спорного помещения составляет 1 141 000 руб. без учета НДС. В соответствии с экспертным заключением ФИО4 рыночная стоимость спорного помещения - 1 406 500 руб. без учета НДС. Разница в оценке двух экспертов составляет 265 500 руб. Представители сторон возражали против назначения повторной экспертизы.

Представитель истца изменил свои исковые требования в части установления цены продажи объекта, считал возможным установить цену объекта в размере 1 141 000 руб. без НДС., согласившись с заключением эксперта ФИО3

Ответчик, в свою очередь, посчитал возможным согласиться с рыночной стоимостью спорного помещения, определенной экспертом ФИО4, в размере 1 406 500 руб.

Относимость, допустимость, достоверность и взаимосвязь представленных в материалы дела отчетов экспертов суд оценил с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Определить цену сделки между истцом и ответчиком суд может или на основании экспертного заключения ФИО3, или на основании экспертного заключения ФИО4

Оценивая два вышеуказанных экспертных заключения, суд руководствуется частью 2 статьи 64, частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом которых заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

При исследовании экспертных заключений, после опроса экспертов в судебном заседании судом было установлено, что оба эксперта не применяли в ходе работы по определению рыночной стоимости спорного объекта затратный подход, воспользовались сравнительным и доходным подходами. При применении сравнительного подхода эксперты получили практически одинаковые результаты. При этом сравнительный подход является подходом, дающим наиболее достоверный результат. У ФИО3 стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом составила 1 125 000 руб.; у ФИО4 стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом составила 1 167 000 руб. Значительная разница в итоговом результате оценки появилась, исходя из проведенной экспертами оценки доходным подходом. У ФИО3. стоимость объекта, определенная доходным подходом составила 1 158 000 руб., у ФИО4 - 1 646 000 руб. Установлено, что в рамках доходного подхода эксперты пользовались различными методами: ФИО3 пользовался методом дисконтирования денежных средств, ФИО4 – методом прямой капитализации.

Суд, проанализировав экспертные заключения ФИО3 и ФИО4, полагает возможным определить цену сделки между сторонами на основании экспертного заключения ФИО3, по следующим основаниям.

Заключение эксперта ФИО3 № 025005 от 20.02.2015. выполнено с соблюдением федеральных стандартов оценки; в данном исследовании нет недочетов, влияющих на конечный результат оценки рыночной стоимости объекта. Данный факт подтверждает мотивированное мнение эксперта ФИО6 от 04 мая 2015 года. В то же время экспертом ФИО4 не представлено достаточных обоснований необходимости применения метода прямой капитализации при определении цены объекта доходным подходом, который вызвал существенное различие в результатах оценки, не только между двумя экспертами, но и в пределах экспертного заключения самой ФИО4 Разница между оценками, полученными экспертом ФИО4 сравнительным и доходным подходом, составляет 41 процент. В соответствии с Федеральными стандартами оценки, при подобном расхождении согласование не производится; требуется проанализировать причины расхождения и обосновать выбор в качестве итоговой величины результат одного из подходов. Кроме того, в заключении эксперта ФИО4 присутствуют математические и технические ошибки.

Учитывая изложенное, суд удовлетворяет исковые требования ООО «Модельное агентство «Ювента» и принимает спорные пункты и приложения договора, касающиеся цены объекта, с учетом рыночной стоимости объекта, определенной в заключении эксперта ФИО3 – 1 141 000 руб., без учета НДС.

Расходы по уплате госпошлины и расходы на проведение экспертиз относятся на ответчика по правилам части первой статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Согласно пп.1.1. п.1 ч.1 ст.333.37. Налогового кодекса РФ, органы местного самоуправления освобождаются от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах. В то же время в случае удовлетворения судом требований лица, не освобожденного от уплаты госпошлины по делу, распределение судебных расходов осуществляется в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ. Если проигравшей стороной является орган местного самоуправления, освобожденный от уплаты госпошлины, то с него взыскиваются в пользу выигравшей стороны понесенные судебные расходы, в том числе по уплате госпошлины. Именно такая позиция закреплена в Постановлении Президиума Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.06.2009. № 07/09.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить.

2. Пункт 3.1. договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> между Администрацией Петрозаводского городского округа и ООО «Модельное агентство «Ювента» принять в следующей редакции:

«3. Цена продажи Объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 1 141 000,00 рублей»;

График ежемесячных платежей по оплате Объекта, приобретаемого в соответствии с договором купли продажи

№ п.п

Срок платежа

Основной долг

Начисленные проценты

Сумма платежа

Остаток основного долга

Первый платеж осуществляется Покупателем не позднее 30 дней со дня государственной регистрации настоящего договора купли-продажи Объекта

17760,97

2614,79

20375,76

1123239,03

до 15 числа

17801,67

2574,09

20375,76

1105437,36

до 15 числа

17842,47

2533,29

20375,76

1087594,89

до 15 числа

17883,36

2492,40

20375,76

1069711,54

до 15 числа

17924,34

2451,42

20375,76

1051787,20

до 15 числа

17965,41

. 2410,35

20375,76

1033821,79

до 15 числа

18006,59

2369,17

20375,76

1015815,20

до 15 числа

18047,85

2327,91

20375,76

997767,35

до 15 числа

18089,21

2286,55

20375,76

979678,14

до 15 числа

18130,66

2245,10

20375,76

961547,48

до 15 числа

18172,21

2203,55

20375,76

943375,26

до 15 числа

18213,86

2161,90

20375,76

925161,40

до 15 числа

18255,60

2120,16

20375,76

906905,81

до 15 числа

18297,43

2078,33

20375,76

888608,37

до 15 числа

18339,37

2036,39

20375,76

870269,01

до 15 числа

18381,39

1994,37

20375,76

851887,61

до 15 числа

18423,52

1952,24

20375,76

833464,10

до 15 числа

18465,74

1910,02

20375,76

814998,36

до 15 числа

18508,06

1867,70

20375,76

796490,30

до 15 числа

18550,47

1825,29

20375,76

777939,83

до 15 числа

18592,98

1782,78

20375,76

759346,85

до 15 числа

18635,59

1740,17

20375,76

740711,26

до 15 числа

18678,30

1697,46

20375,76

722032,96 '

до 15 числа

18721Д0

1654,66

20375,76

703311,86

до 15 числа

18764,00

1611,76

20375,76

684547,86

до 15 числа

18807,00

1568,76

20375,76

665740,85

до 15 числа

18850,10

1525,66

20375,76

646890,75

до 15 числа

18893,30

1482,46

20375,76

627997,45

до 15 числа

18936,60

1439,16

20375,76

609060,85

до 15 числа

18980,00

1395,76

20375,76

590080,85

до 15 числа

19023,49

1352,27

20375,76

571057,36

до 15 числа

19067,09

1308,67

20375,76

551990,28

до 15 числа

19110,78

1264,98

20375,76

532879,49

до 15 числа

19154,58

1221,18

20375,76

513724,92

до 15 числа

19198,47

1177,29

20375,76

494526,44

до 15 числа

19242,47

1133,29

20375,76

475283,97

до 15 числа

19286,57

1089,19

20375,76

455997,40

до 15 числа

19330,77

1044,99

20375,76

436666,64

до 15 числа

19375,07

1000,69

20375,76

417291,57

до 15 числа

19419,47

956,29

20375,76

397872,11

до 15 числа

19463,97

911,79

20375,76

378408,14

до 15 числа

19508,57

867,19

20375,76

358899,56

до 15 числа

19553,28

822,48

20375,76

339346,28

до 15 числа

19598,09

777,67

20375,76

319748,19

до 15 числа

19643,00

732,76

20375,76

300105,18

до 15 числа

19688,02

687,74

20375,76

280417,17

до 15 числа

19733,14

642,62

20375,76

260684,03

до 15 числа

19778,36

597,40

20375,76

240905,67

до 15 числа

19823,68

552,08

20375,76

221081,98

до 15 числа

19869,11

506,65

20375,76

201212,87

до 15 числа

19914,65

461,11

20375,76

181298,22

до 15 числа

19960,28

415,48

20375,76

161337,94

до 15 числа

20006,03

369,73

20375,76

141331,91

до 15 числа

20051,87

323,89

20375,76

121280,04

до 15 числа

20097,83

277,93

20375,76

101182,21

до 15 числа

20143,88

231,88

20375,76

81038,33

до 15 числа

20190,05

185,71

20375,76

60848,28

до 15 числа

20236,32

139,44

20375,76

40611,96

до 15 числа

20282,69

93,07

20375,76

20329,27

до 15 числа

20329,27

46,59

20375,86

0,00

1141000,00

81545,70

1222545,7

3. Взыскать с Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Модельное агентство «Ювента» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) госпошлину за рассмотрение иска в размере 4 000 руб., расходы по оплате проведенной по делу экспертизы в размере 10 000 руб.

4. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Борунов И.Н.