Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Таратунина Р.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авксентьевой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании с участием от заявителя: ФИО1 (доверенность от 01.06.2016), от ответчика: ФИО2 (доверенность от 27.04.2016), третьего лица – дело по заявлению Государственного комитета Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, изложенного в письме от 20.06.2016 № 10/001/021/2016-840, и возложении обязанности зарегистрировать договор аренды от 15.04.2016 № 374 земельного участка с кадастровым номером 10:03:0021307:664, установил:

Согласно пункту 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса определено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

15.04.2016 между Государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации сделок (ОГРН <***>; далее – Комитет), выступающим в качестве арендодателя, и гражданином ФИО3, выступающим в качестве арендатора, был заключен договор № 374, по условиям которого арендатору передан в аренду сроком на три года (до 14.04.2019) для ведения огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных земельный участок с кадастровым номером 10:01:0021307:664 площадью 70509 кв.м., находящийся в Кондопожском районе Республики Карелия и принадлежащий на праве собственности Республики Карелия.

В соответствии со статьей 26 Земельного кодекса права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

12.05.2016 Комитетом было подано заявление в Управление Росреестра по Республике Карелия для проведения государственной регистрации договора № 374.

Пунктом 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрена возможность отказа в государственной регистрации права в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, либо если заявитель не исполнил свою обязанность по представлению документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Сославшись на эти законоположения, Управление Росреестра по Республике Карелия вынесло оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации договора № 374.

Предъявленное требование заявитель мотивирует отсутствием оснований для вынесения такого решения.

В отзыве ответчик считает обжалуемый акт обоснованным.

В судебных заседаниях представители сторон поддержали свои позиции.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, гражданин ФИО3 отзыва на заявление не представил.

В судебном заседании ФИО3 указал на необоснованность оспариваемого решения.

При определении подведомственности настоящего спора суд исходит из позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 24.06.2016 по делу № 304-КГ16-369. В частности, в данном судебном акте отсутствует указание на то, что разрешение споров между органом по управлению государственной собственностью и органом Росреестра, касающихся регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключенных с физическими лицами, не относится к компетенции арбитражных судом. В связи с этим настоящий спор подлежит разрешению по существу.

Оценив требование, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 19 пункта 2 данной статьи определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества.

На основании указанной нормы договор № 374 был заключен без проведения торгов.

Как следует из обжалуемого акта, вывод о несоответствии представленных на государственную регистрацию прав документов по форме или содержанию требованиям действующего законодательства Управление Росреестра по Республике Карелия обосновало тем, что земельный участок по договору № 374 не может быть предоставлен ФИО3 для огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных без торгов, то есть в установленном подпунктом 19 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса порядке, ввиду отсутствия у ФИО3 статуса главы крестьянского (фермерского) хозяйства.

Согласно пункту 1 статьи 7 Земельного кодекса по целевому назначению земли Российской Федерации подразделяются на категории, к одной из которых относятся земли сельскохозяйственного назначения.

В силу пункта 2 данной статьи земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Позиция ответчика сводится к тому, что спорный земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, может использоваться только в соответствии с видами разрешенного использования, которые перечислены в Классификаторе, утвержденном приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540. Так, согласно этому Классификатору сельскохозяйственное использование как вид разрешенного использования земли представляет собой осуществление хозяйственной деятельности (ведение сельского хозяйства), которая включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1-1.18 (растениеводство; выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур; овощеводство; выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур; садоводство; выращивание льна и конопли; животноводство; скотоводство; звероводство; птицеводство; свиноводство; пчеловодство; рыбоводство; научное обеспечение сельского хозяйства; хранение и переработка сельскохозяйственной продукции; ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках; питомники; обеспечение сельскохозяйственного производства), в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

В этой связи Управление Росреестра по Республике Карелия считает, что в сложившейся ситуации право аренды спорного земельного участка может быть приобретено только гражданином, зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя и являющимся главой крестьянского (фермерского) хозяйства (пункт 5 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть субъектом хозяйственной деятельности.

В свою очередь, Комитет ссылается на пункт 2 статьи 78 Земельного кодекса и пункты 1, 5 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», предусматривающие возможность передачи гражданам в аренду земель сельскохозяйственного назначения для садоводства, животноводства и огородничества.

ФИО3 пояснил, что спорный земельный участок необходим ему для личного использования.

В договоре № 374 предусмотрено, что арендатор обязан ежегодно представлять арендодателю документы, подтверждающие надлежащее использование участка (пункт 4.4.14) и не вправе возводить на участке объекты капитального строительства (пункт 4.5.3).

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13 разъяснено, что воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

Земельный участок был предоставлен ФИО3 в аренду для целей, не связанных с фермерским хозяйством, то есть с ведением хозяйственной деятельности. Именно этим и было обусловлено решение Комитета о заключении договора № 374 без проведения торгов и с возложением на ФИО3 обязанности обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся.

Таким образом, вывод Управления Росреестра по Республике Карелия об обязательном наличии у арендатора по договору № 374 статуса главы крестьянского (фермерского) хозяйства и, как следствие, возможности заключения данного договора только по результатам проведенных торгов, противоречит положениям пункта 2 статьи 78 Земельного кодекса и пунктов 1, 5 статьи 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» во взаимосвязи с положениями подпункта 19 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

В рассматриваемой ситуации ссылка ответчика на вышеупомянутый Классификатор несостоятельна, поскольку определенные статьями 39.6 и 78 Земельного кодекса условия предоставления гражданам в пользование участков земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащих государству, не могут быть ограничены подзаконным актом.

В ходе судебного разбирательства ответчик привел довод о том, что указанный в договоре № 374 вид разрешенного использования – огородничество (код 13.1) – не включен в перечень видов разрешенного сельскохозяйственного использования, указанный в Классификаторе.

Данный довод суд отклоняет, поскольку, во-первых, названное обстоятельство не явилось основанием для принятия оспариваемого решения, а, во-вторых, как указывает сам ответчик, положения Классификатора распространяются на субъектов хозяйственной деятельности, к которым ФИО3 не относится.

Как следует из обжалуемого акта, вывод о неисполнении Комитетом обязанности по представлению документов, необходимых для государственной регистрации прав, Управление Росреестра по Республике Карелия обосновывает отсутствием нотариально удостоверенного согласия супруги ФИО3 на государственную регистрацию договора № 374, что является нарушением пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации.

С названным выводом ответчика суд не соглашается.

Статьей 35 Семейного кодекса урегулированы правоотношения супругов, касающиеся владения, пользования и распоряжения их общим имуществом.

В пункте 3 данной статьи указано, что для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

По данному эпизоду суд руководствуется разъяснениями, изложенными в пункте 19 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016, и разделяет позицию заявителя о необоснованности требования представления согласия супруги ФИО4 на регистрацию договора № 374, поскольку земельный участок с кадастровым номером 10:01:0021307:664 не является общим имуществом супругов ФИО5. Соответственно, при заключении спорного договора аренды не происходит распоряжения общим имуществом супругов и к правоотношениям по заключению данного договора не применяются положения статьи 35 Семейного кодекса о необходимости получения нотариально удостоверенного согласия супруга.

Довод представителя ответчика о том, что необходимость обоюдного согласия супругов на заключение договора аренды недвижимого имущества обусловлена последующим несением общих расходов по его исполнению (в том числе по уплате арендной платы), несостоятелен, поскольку распоряжение денежными средствами одним из супругов не подлежит государственной регистрации в порядке Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Исходя из изложенного, суд считает, у Управления Росреестра по Республике Карелия отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации договора № 374.

Следовательно, поскольку в силу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса правовые последствия сделки, подлежащей государственной регистрации, наступают после ее государственной регистрации, в результате вынесения оспариваемого решения были нарушены права арендодателя на распоряжение своим имуществом, а арендатора на использование этого имущества.

Таким образом, заявление подлежит удовлетворению, судебные расходы суд относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявление удовлетворить.

Признать недействительным как не соответствующее Федеральному закону от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия об отказе в государственной регистрации договора аренды от 15.04.2016 № 374, изложенное в письме от 20.06.2016 № 10/001/021/2016-840.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор от 15.04.2016 № 374 аренды земельного участка с кадастровым номером 10:03:0021307:664.

Решение подлежит исполнению после вступления в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>) в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Таратунин Р.Б.