Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Ильющенко О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Талановой А.А., рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Объектив» (ОГРН: <***>; далее – ООО «Объектив») к администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: <***>; далее – администрация) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений, изложенного в письме от 23.07.2015 №1.1.1-40-134.

В судебном заседании принимали участие: от заявителя - ФИО1 (доверенность от 20.08.2016), от администрации – ФИО2 (доверенность от 19.12.2016), от третьего лица, муниципального казенного учреждения Петрозаводского городского округа «Хозяйственно-эксплуатационная служба», - ФИО3 (доверенность от 06.10.2016).

Суд установил следующее.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 10 АО 987362 от 24.05.2004 муниципальному образованию г. Петрозаводск на праве муниципальной собственности принадлежит здание дворца торжественных церемоний, расположенное по адресу: <...> (далее - здание дворца торжественных церемоний).

Между администрацией (арендодатель) и ООО «Объектив» (арендатор) 16.08.2006 заключен договор № 249 (в редакции дополнительного соглашения № 555 от 25.09.2006) аренды нежилых помещений общей площадью 267, 80 кв.м., расположенных на 1 и 2 этаже здания по адресу: <...>. Срок действия договора определен с 16.06.2006 по 15.06.2016. Договор аренды № 249 и дополнительное соглашение № 555 зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Карелия 01.09.2006 и 16.10.2006. Помещения переданы арендатору по актам приема-передачи от 16.06.2006 и от 10.08.2006.

Постановлением администрации от 24.07.2012 № 3560 здание дворца торжественных церемоний передано в хозяйственное ведение Петрозаводскому муниципальному унитарному предприятию «Дом мод».

Дополнительным соглашением № 110 от 15.10.2012 к договору от 16.08.2006 № 249 администрация уступила свои права и обязанности по договору аренды ПМУП «Дом мод».

Постановлением администрации от 03.07.2014 № 3272 здание дворца торжественных церемоний изъято из хозяйственного ведения ПМУП «Дом мод» и передано в оперативное управление муниципальному казенному учреждению Петрозаводского городского округа «Хозяйственно-эксплуатационная служба». О государственной регистрации права оперативного управления МКУ «Хозяйственно-эксплуатационная служба» в отношении здания дворца торжественных церемоний 17.07.2014 выдано свидетельство 10 АБ 669802.

Дополнительным соглашением № 2 от 17.07.2014 к договору от 16.08.2006 № 249 ПМУП «Дом мод» уступило свои права и обязанности по договору аренды МКУ «Хозяйственно-эксплуатационная служба».

ООО «Объектив» обратилось в администрацию с заявлением от 19.06.2015 № 06 о предоставлении в собственность нежилого помещения площадью 267,8 кв.м., занимаемого по договору аренды № 249 от 16.08.2006, в порядке статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Письмом от 23.07.2015 №1.1.1-40-134 администрация, ссылаясь на пункт 3 части 2 статьи 1 Федерального закона № 159-ФЗ, сообщила, что преимущественное право на приобретение арендуемого имущества не может быть предоставлено заявителю, поскольку нежилые помещения расположены в здании, переданном в оперативное управление МУК «Хозяйственно-эксплуатационная служба».

Заявитель считает решение администрации незаконным; указывает, что все условия, установленные статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, были соблюдены; считает, что поскольку право оперативного управления МКУ «Хозяйственно-эксплуатационная служба» было зарегистрировано после вступления в силу данного закона и закрепление имущества в оперативное управление произведено без его фактического изъятия из владения и пользования общества, администрацией совершены неправомерные действия, направленные на воспрепятствование обществу в реализации преимущественного права на выкуп помещений. Просит восстановить нарушенное право, обязав администрацию совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

В отзыве администрация с требованием не согласна; считает оспариваемый отказ законным и обоснованным.

В дополнительных пояснениях администрация уточняет свою позицию; указывает, что здание дворца торжественных церемоний необходимо городскому округу для решения вопросов местного значения, поэтому собственник здания не намерен отчуждать из муниципальной собственности как здание в целом, так и формировать из его помещений обособленные объекты для последующей реализации; считает, что из арендуемых заявителем помещений не может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, который может являться объектом договора купли-продажи.

В пояснениях третье лицо поддерживает позицию администрации.

В пояснениях заявитель с доводами ответчика и третьего лица не согласен, поддерживает заявление.

В отношении заявленного требования суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Указанной статьей установлены условия, при которых преимущественное право может быть реализовано.

Пунктом 3 части 2 статьи 1 Закона № 159-ФЗ установлено, что его действие не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

Материалами дела подтверждается, что арендуемые заявителем помещения расположены в здании, которое закреплено на праве оперативного управления за МКУ «Хозяйственно-эксплуатационная служба».

Согласно пункту 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Информационное письмо № 134) суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества в том случае, если после опубликования Закона № 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения).

ООО «Объектив» считает, что действия администрации по закреплению спорного здания на праве оперативного управления за третьим лицом имеют своей целью исключительно воспрепятствовать заявителю реализации права на приобретение арендуемого имущества.

С позицией заявителя суд не соглашается, учитывая следующее.

В соответствии с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 20.12.2010 № 22-П, основной целью местного самоуправления, как следует из Конституции Российской Федерации, является решение вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью и тем самым удовлетворение основных жизненных потребностей населения муниципальных образований как субъекта права на самостоятельное осуществление (непосредственно и через органы местного самоуправления) муниципальной власти (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 02.04.2002 № 7-П). В муниципальной собственности, исходя из ее конституционного предназначения, заключающегося в обеспечении интересов местного сообщества в целом, должно находиться то имущество, которое требуется для решения возложенных на местное самоуправление задач.

Согласно пункту 4.3 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 № 22-П положения частей 2 и 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в системе действующего правового регулирования, основанного на предписаниях Конституции Российской Федерации о равной защите всех форм собственности, о запрете на ограничение прав местного самоуправления и его самостоятельности в решении вопросов местного значения, о социальном характере российского государства, не предполагают возможность принудительного отчуждения из муниципальной собственности объектов, хотя и предоставленных в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, но необходимых муниципальным образованиям для решения вопросов местного значения и соответствующих требованиям законодательства о составе объектов муниципальной собственности. Иное истолкование и применение указанных законоположений, в том числе судами, расходилось бы с их действительным смыслом и вело бы к нарушению гарантий прав граждан, установленных Конституцией Российской Федерации.

Согласно уставу предметом деятельности МКУ «Хозяйственно-эксплуатационная служба» является эксплуатация зданий и других хозяйственных объектов, предназначенных для размещения структурных подразделений администрации.

Арендуемые заявителем помещения расположены в здании дворца торжественных церемоний, в котором размещено также Управление актов гражданского состояния Республики Карелия (142,2 кв.м.) и отдел внешних связей и международного сотрудничества администрации Петрозаводского городского округа (82,6 кв.м.).

Здание дворца торжественных церемоний, помещения которого имеют единое функциональное назначение, используется в том числе, для государственной регистрации заключения брака в торжественной обстановке с целью реализации пункта 5 статьи 27 Федерального закона от 15.11.1997 № 143-ФЗ «Об актах гражданского состояния».

Как поясняет заявитель, ООО «Объектив» в арендуемых помещениях (в том числе большой зал торжественной регистрации) осуществляет деятельность по проведению торжественных церемоний бракосочетания, то есть направленную на реализацию целей, для которых используется здание торжественных церемоний.

Учитывая изложенное, нельзя не согласиться с доводом администрации, что отчуждение из муниципальной собственности арендуемых заявителем помещений позволит ему распоряжаться данными помещениями, в том числе реализовать их третьим лицам, что повлечет невозможность сохранения функционального назначения здания в целом и нарушение интересов местного сообщества.

Из пояснений администрации следует, что в рассматриваемом здании также расположен отдел внешних связей и международного сотрудничества администрации, который осуществляет организационное, методическое и информационное обеспечение исполнения полномочий органов местного самоуправления Петрозаводского городского округа в сфере межнационального и межконфессионального согласия, взаимодействие с негосударственными некоммерческими организациями, создание условий для формирования туристской привлекательности Петрозаводского городского округа. С целью реализации указанных функций и разработанных программ помещения здания дворца торжественных церемоний используются как отделом внешних связей и международного сотрудничества, так и другими подразделениями администрации для организации конференций, семинаров, рабочих встреч, переговоров, приемов делегаций, международных встреч.

С учетом изложенного, суд признает обоснованным довод администрации о том, что здание дворца торжественных церемоний, в том числе арендуемые заявителем помещения, необходимы муниципальному образованию для решения вопросов местного значения, что с учетом изложенной выше правовой позиции препятствует их принудительному отчуждению из муниципальной собственности.

Кроме этого в пункте 8 Информационного письма № 134 разъясняется, что по смыслу Закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

На момент обращения ООО «Объектив» в администрацию с заявлением о предоставлении помещения в собственность арендуемые им помещения не были сформированы в нежилое помещение как обособленный объект и не поставлены на кадастровый учет.

Из поэтажного плана здания следует, что ООО «Объектив» арендует на первом этаже три помещения площадью 57,2 кв.м., 17,7 кв.м., 7,4 кв.м. и часть фойе площадью 18,2 кв.м., на втором этаже – два помещения площадью 128,5 кв.м. и 38,8 кв.м.

Обособленные помещения площадью 57,2 кв.м., 17,7 кв.м., 7,4 кв.м, 128,5 кв.м. и 38,8 кв.м. расположены отдельно друга от друга, не имеют отдельных входов, проход в помещения осуществляется через помещения, которые не арендуются заявителем. При этом часть фойе площадью 18,2 кв.м. не имеет ограждающих конструкций и не является обособленным помещением.

Администрация пояснила, что муниципальное образование, как собственник всего здания, не намерено изменять его функциональное назначение, вносить в него конструктивные изменения в виде ограждающих конструкций в фойе, которые приведут к ухудшению архитектурного облика и планировки здания.

Таким образом, возможность формирования нежилого помещения как обособленного объекта на основе части здания, арендуемой заявителем, не подтверждается материалами дела. Более того, в отсутствие волеизъявления собственника исходя из функционального назначения здания создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов привело бы к нарушению прав собственника.

Довод заявителя о возможности формирования нежилых помещений как обособленных объектов на основе отдельных обособленных помещений без учета помещения фойе суд отклоняет, поскольку в заявлении от 19.06.2015 ООО «Объектив» просило предоставить в собственность одно нежилое помещение площадью 267,8 кв.м., вопрос о предоставлении отдельных из арендуемых помещений администрацией не рассматривался и не может оцениваться судом.

В отношении довода заявителя о том, что в обоснование отказа администрация не ссылалась на использование здания для решения вопросов местного значения и невозможность формирования из арендуемых помещений нежилого помещения как обособленного объекта, суд отмечает, что на необходимость установления указанных обстоятельств для разрешения данного спора указано в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.10.2016 по настоящему делу.

С учетом выше изложенного суд приходит к выводу, что материалами дела не подтверждается совершение ответчиком действий, имеющих своей целью исключительно воспрепятствовать реализации заявителем права на приобретение помещения, а также возможность формирования на основе арендуемых заявителем помещений самостоятельного нежилого помещения как обособленного объекта.

При таких обстоятельствах отказ администрации в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является правомерным и заявленное требование удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы суд относит на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении заявления отказать.

2. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>) через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Ильющенко О.В.